태영건설은 지난 2월 6일 명보아파트 가로주택정비사업조합이 개최한 시공사 선정 총회에서 조합원들의 지지를 받아 최종 시공사로 선정 되었습니다.
명보아파트 가로주택정비사업은 부산 동래구 온천동 일원에 지하 5층~지상 24층 규모 아파트 3개동, 총 232가구(오피스텔 12가구) 및 부대시설을 조성하는 사업으로 공사비는 600억 원 규모입니다.
명보아파트는 동래역과 미남역의 더블 역세권 교통과 함께 다양한 교육기관, 백화점 및 의료시설, 공원 등의 생활문화 시설이 인접해 있습니다.
부산 명보 아파트 위치
태영건설은 명도 대비를 통한 독창적인 외관디자인과 고품격 마감재 및 문화시설 설계 등을 제안하여 조합원들의 높은 평가를 받았습니다.
조합장은 “코로나19로 인한 열악한 상황에도 불구하고 조합원들의 적극적인 참여와 지지에 감사하며, 작은 규모로 인해 사업 진행이 조합원들을 위해 동래구 최고의 프리미엄 아파트 시공으로 태영건설의 면모를 보여주기를 바란다”고 전했습니다.
태영건설 관련 체크사항
[1] TSK코퍼레이션
태영건설 분할 후 티와이홀딩스가 자회사로 거느리게 되는 TSK코퍼레이션은 환경 관련 기업으로, 핵심은 폐기물 중간 및 최종처리 사업으로 이익률이 80%에 육박합니다. 기업공개(IPO)를 목표로 하고 있는 TSK코퍼레이션은 향후 티와이홀딩스의 기업가치에도 상당한 영향을 미칠 전망입니다.
TSK 코퍼레이션, 하나금융투자
TSK코퍼레이션의 주요 사업은 수처리약품판매와 토양정화, 바이오가스정제, 폐기물중간 및 최종처리, 고형연료 제조 및 스팀공급, 운영관리, 공사 등입니다.
별첨1 민간임대주택법령 설명자료 별첨2 정비사업 연계형 공공지원민간임대 업무 안내 별첨3 각종 양식
공공지원민간임대주택 개요
ㅇ 민간임대주택에관한특별법(이하, 민특법)에 따라, 임대사업자가 다음의 어느 하나에 해당하는 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택 ㅇ 공적지원과 공공성을 연계하여 청년․신혼부부 등 주거지원계층①에게 역세권② 등에 중점 공급하고 주택도시기금 출자 지원, 용적률 건축규제 완화 등 공공지원을 받은 경우에 초기임대료 등을 규제
주거지원계층
주거지원계층 정의
공공지원민간임대주택 사업유형
사업 유형
공공지원민간임대주택 ① 민간제안사업 절차도
공공지원민간임대주택 민간제안사업 절차도
공공지원민간임대주택 ② 공모사업 절차도
공공지원민간임대주택 공모사업 절차도
공공지원민간임대주택 ② 택지공모사업 절차도
공공지원민간임대주택 택지공모사업 절차도
공공지원민간임대주택 ③ 공급촉진지구 사업 절차도
공공지원민간임대주택 공급촉진지구 조성사업 절차도
공공지원민간임대 연계형 정비사업 원리
공공지원민간임대 연계형 정비사업 원리
공공지원민간임대 연계형 정비사업 구조도
공공지원민간임대 연계형 정비사업 구조도
공공지원민간임대주택 ④ 정비사업 연계형
정비사업 연계형 공공지원민간임대 절차도
정비사업 연계형 공공지원민간임대 절차도
공공지원 민간임대 리츠 출자의 유형(건설형, 매입형, 모자리츠)
공공지원민간임대주택 리츠 구조
사업구조 유형에 따라, 부과되는 세금이 달라지므로 유심히 검토하시기 바랍니다.
임대리츠 세제 혜택
임대리츠사업 세제혜택
공공지원민간임대주택 사업 추진(기금출자) 절차
공공지원민간임대주택 사업 추진(출자) 절차
공공지원민간임대주택 기금출자 필수 요건
기금출자 필수요건
기금출자 제출서류
출자신청서(양식1-1)
사업부지의 권리확인을 위한 서류
ㅇ 부동산등기부등본, 토지조서, 매매계약서, 매매대금납부영수증 및 토지사용승낙서(인감증명서 포함) 등
임대리츠의 법인등기부등본 및 정관
사업제안서(양식1-2)
사업수지 및 현금흐름분석표(양식1-3)
외부기관의 사업성분석보고서
사업계획승인서 또는 건축허가서 사본
ㅇ 인허가승인 이전인 경우에는 신청서 사본
예정공정표
자산관리회사, 자산보관회사 및 사무수탁회사와의 업무위탁계약서
☞ 계약체결된 경우에 한함
총회 의결을 거친 관리처분계획인가신청서(관리처분계획서 포함) 사본
ㅇ 관리처분계획인가를 받은 경우에는 인가서(관리처분계획서 포함) 사본
☞ 정비사업 임대리츠인 경우에 한함
주거서비스 예비인증 신청서 사본
☞ 공공지원 민간임대주택을 공급하는 리츠로서 준공전 사업인 경우에 한함
기타 심사에 필요한 서류
☞ 시세조사 비용지급 동의서, AMC 및 시공사 자격요건 증빙서류(영업보고서 포함), 설계개요, 신탁계약서 등
공공지원 민간임대주택을 시공한 한 대형 건설사 관계자는 “임대의무기간이 끝난 다음 입주자에게 분양할지, 분양하더라도 우선권을 줄지, 누가 분양주체가 되는지 등 국토교통부의 업무지침이나 법 규정이 전혀 없는 상태”라면서 “해당 주택을 분양전환할 수 있도록 리츠가 시공사에 매각하거나 다른 인센티브(유인책)를 줄 가능성 등을 고려해 당장 큰 이익이 없더라도 사업에 참여하는 상황”이라고 말했다.
이에 대해 국토교통부 관계자는 “임대기간 종료 이후 주택을 어떻게 처분하는지 등의 규정이 법에 명시되지 않은 것은 맞지만, 공공지원 민간임대주택의 경우에는 오는 2026년부터 임대기간이 만료되기 때문에 후속 방안을 준비할 시간이 있다”면서 “공공성을 강화하고 장기임대를 유도한다는 방향에 맞도록 어떤 세부 기준을 정해야 할 지 검토하는 단계”라고 말했다.
이 때문에 빠르게 정비사업을 추진하기 위해 뉴스테이를 택했던 민간 사업장 중에서는 재개발사업으로 선회해 일반분양하겠다는 곳들이 잇따르고 있다. 굳이 임대주택을 짓는 대신 분양수익을 노리겠다는 전략이다. 지난해 인천 부평구 청천2구역과 부평구 부평4구역이 뉴스테이 방식을 포기했고, 올 들어서는 부산 남구 우암1구역과 사하구 감천2구역, 인천 동구 송림 1·2동이 일반 재개발사업으로 틀었다.
또 다른 문제점, 종합부동산세
현재 임대주택 리츠(REITs)가 임대주택을 매입하였을 때 종합부동산세를 부과하고 있습니다. (건설형이 아닌 매입형) 과거 법인이 주택을 매입하여 절세(또는 탈세)한 것을 대상으로 합산 배제가 매입형에는 안되어, 엄청난 규모의 종합부동산세가 부과될 예정입니다.
한국부동산원에서 3월에 법(시행령) 개정에 대한 움직임이 있는데 어떻게 진행될 지에 대하여 현재 사업에 관심을 갖고 계신 분들은 자세히 지켜볼 필요가 있습니다.
대우건설이 재개발 대어로 꼽히는 흑석11구역의 재개발 시공권을 획득하면서 올해 첫 수주의 시작을 알렸다.
흑석11구역 조감도(대우건설)
흑석11재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합(조합장 최형용)은 지난 4일 총회에서 대우건설을 시공자로 선정했다고 밝혔다. 이 구역은 서울 동작구 흑석동 304번지 일대 8만9,317.5㎡로 재개발을 통해 공동주택 1,509세대와 상가, 부대복리시설 등을 건설할 예정이다. 지하5~지상16층 높이로 아파트 25개 동으로 구성된다.
공급 세대수 중 조합원 분양분 699세대와 임대주택 257세대 등을 제외한 553세대가 일반분양물량이 될 전망이다. 전용면적별로 △39㎡ 113세대 △49㎡ 109세대 △59㎡ 560세대 △74㎡ 126세대 △84㎡ 541세대 △114㎡ 58세대 △150㎡ 2세대 등을 공급한다. 흑석11구역의 총 공사비는 4,501억원 규모로 추산하고 있다.
대우건설은 흑석11구역의 단지명을 자사의 하이엔드 주거브랜드를 사용한 ‘써밋 더힐’로 제안하고, 차별화된 설계를 통한 명품 아파트 건설을 약속했다. 설계에는 두바이 라군 빌딩 등을 설계한 세계적인 건축설계그룹인 SMDP와 정림건축 김영민 등이 참여해 스카이커뮤니티, 리조트형 테마조경, 220m 연도형 상가 등을 적용했다.
흑석 11구역
또 △세대 내 음식물쓰레기 이송설비 △안티코로나시스템 △스마트시스템 △크리스털 게이트 △웰컴 라운지 △스카이 워크 △7가지 테마 커뮤니티 시설 등의 특화 방안도 제시했다.
흑석11구역은 인근에 지하철9호선 흑석역과 4호선 동작역을 도보로 이용할 수 있는 더블역세권으로 교통이 편리하다는 평가를 받고 있다. 또 올림픽대로와 동작대교로 접근하기에도 편리한 교통망을 갖추고 있다. 흑석초, 중대부초·중, 중앙대, 숭실대 등으로 통학이 가능하고, 대형 마트와 병원 등의 생활편의시설도 풍부하다.
단지 인근에 흑석초⋅중대부초⋅중대부중⋅중앙대⋅숭실대⋅신설고교(흑석9구역 내 건립예정) 등이 위치해 교육환경이 우수하다. 하나로마트⋅중앙대학교병원⋅고속터미널⋅신세계백화점 등 다양한 생활편의시설도 이용할 수 있다. 최근 아파트 시세가 3.3㎡ 당 1억원에 육박하는 반포지역과 맞닿은 준강남권 입지여서 흑석뉴타운 내에서도 핵심으로 손꼽히는 사업이다.
시공사로 선정된 대우건설은 흑석11구역 재개발사업의 단지명을 하이엔드 주거브랜드인 ‘푸르지오 써밋’을 적용한 ‘써밋 더힐’로 제안했다. 커튼월룩과 LED패널을 적용한 아파트 외관에 스카이커뮤니티⋅리조트형 테마조경 등이 설계에 적용됐다.
가구 내 음식물쓰레기 이송설비⋅안티 코로나시스템(현관 에어시스템, 헤파필터 적용 환기시스템 등)⋅스마트시스템⋅컨시어지 서비스 등 입주민 삶의 질을 높이기 위한 명품특화 시스템과 크리스탈 게이트(단지 문주)⋅웰컴 라운지(동 출입구)⋅스카이 워크(옥탑 산책길)⋅7가지 테마의 커뮤니티 시설 등의 특화 설계안도 적용했다.
특화 설계안 외에도 이주비 추가지원, 선·후분양 방식 선택제⋅공사비 기성불 지급⋅계약이행보증 설정 등 파격적인 사업조건을 제안해 조합원들에게 큰 호응을 얻었다.
대우건설 관계자는 “코로나19에도 시공자로 선정될 수 있도록 노력한 조합과 조합원들에게 진심으로 감사드린다”며 “흑석뉴타운의 핵심지역에 위치한 입지조건에 걸맞은 최고급 아파트를 건설해 조합원들의 신뢰에 보답할 것”이라고 말했다.
한편 흑석11구역은 지난 2012년 재정비촉진계획이 수립됨에 따라 2014년 추진위원회를 설립해 재개발사업을 시작했다. 이듬해인 2015년 조합설립인가를 받았으며, 지난해 사업시행인가를 받아 시공자를 선정할 수 있게 됐다.
1-1-1. 이 기준은 「도시 및 주거환경정비법」 제12조제5항에 따른 재건축사업의 안전진단의 실시방법 및 절차 등을 정함을 목적으로 한다.
1-2. 적용 범위 및 방법
1-2-1. 현지조사 및 재건축사업의 안전진단(이하 “재건축 안전진단”이라 한다)은 이 기준에 따라 실시하되, 구체적인 실시요령은 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제45조에 따른 한국시설안전공단(이하 “한국시설안전공단” 이라 한다)이 정하는 「재건축사업의 안전진단 매뉴얼」(이하 “매뉴얼”이라 한다)이 정하는 바에 따른다.
1-2-2. 이 기준은 철근콘크리트 구조, 프리캐스트 콘크리트 조립식 구조(이하 “PC조”라 한다) 및 조적식 구조(이하 “조적조”라 한다)의 공동주택에 적용한다. 동 기준에서 규정하지 않은 구조의 공동주택에 대한 재건축 안전진단의 실시방법은 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장(이하 “정비계획의 입안권자”라 한다)이 한국시설안전공단 또는 「과학기술분야 정부출연연구기관 등의 설립·운영 및 육성에 관한 법률」 제8조에 따른 한국건설기술연구원(이하 “한국시설안전공단등”이라 한다)에 자문하여 정한다.
1-3. 재건축 안전진단의 성격 및 종류
1-3-1. 재건축 안전진단은 ‘현지조사’와 ‘안전진단’으로 구분하며, ‘안전진단’은 ‘구조안전성 평가 안전진단’과 ‘주거환경중심 평가 안전진단’으로 구분한다.
1-3-2. ‘현지조사’는 정비계획의 입안권자가 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “법”이라 한다) 제12조제4항 및 같은 법 시행규칙 제3조에 따라 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감·설비노후도, 주거환경 적합성을 심사하여 안전진단 실시여부 등을 결정하기 위하여 실시한다.
1-3-3. ‘안전진단’은 정비계획의 입안권자가 현지조사를 거쳐 ‘안전진단 실시’로 결정한 경우에 안전진단기관에 의뢰하여 실시하는 것으로 ‘구조안전성 평가 안전진단’의 경우 ‘구조안전성’을 평가하여 ‘유지보수’, ‘조건부 재건축’, ‘재건축’으로 판정하고, ‘주거환경중심 평가 안전진단의 경우 ‘주거환경’, ‘건축 마감 및 설비노후도’, ‘구조안전성’, 및 ‘비용분석’으로 구분하여 평가하여, ‘유지보수’, ‘조건부 재건축’, ‘재건축’으로 판정한다.
1-3-4. 정비계획의 입안권자는 법 제12조제5항에 따라 같은 법 시행령 제10조제4항제2호에 따른 안전진단전문기관이 제출한 안전진단 결과보고서를 받은 경우에는 같은 항 제1호 또는 제3호에 따른 안전진단기관에 안전진단결과보고서의 적정 여부에 대한 검토를 의뢰할 수 있다.
1-3-5. 정비계획의 입안권자로부터 안전진단 결과보고서를 제출받은 시·도지사는 필요한 경우 한국시설안전공단등에 안전진단결과의 적정성 여부에 대한 검토를 의뢰할 수 있다.
1-3-6. 정비계획의 입안권자는 안전진단결과 재건축 판정에서 제외되어 「주택법」 제68조에 따른 증축형 리모델링을 위한 안전진단을 실시하는 경우에는 해당 안전진단결과를 「주택법」에 따른 증축형 리모델링을 위한 안전진단에 활용할 수 있다.
1-4. 용어의 정의
1-4-1. 구조안전성 평가 안전진단: 재건축연한 도래와 관계없이 내진성능이 확보되지 않은 구조적 결함 또는 기능적 결함이 있는 노후·불량건축물을 대상으로 구조안전성을 평가하여 재건축여부를 판정하는 안전진단을 말한다.
1-4-2. 주거환경 중심 평가 안전진단: 1-4-1. 외의 노후·불량건축물을 대상으로 주거생활의 편리성과 거주의 쾌적성 등의 주거환경을 중심으로 평가하여 재건축여부를 판정하는 안전진단을 말한다.
1-4-3. 비용분석: 건축물 구조체의 보수·보강비용 및 성능회복비용과 재건축 비용을 LCC(Life Cycle Cost) 관점에서 비교·분석하는 것을 말한다. 이 경우 편익과 재건축사업시행으로 인한 재산증식효과는 고려하지 않는다.
1-4-4. 조건부 재건축: 붕괴 우려 등 구조적 결함은 없어 재건축 필요성이 명확하지 않은 경우로서, 1-3-4. 규정에 따라 안전진단 결과보고서의 적정성 검토를 통해 재건축 여부를 판정하는 것을 말한다(한국시설안전공단등이 안전진단을 실시한 경우에는 적정성 검토 없이 재건축을 실시할 수 있다). 이 경우 정비계획의 입안권자는 주택시장․지역여건 등을 고려하여 재건축 시기를 조정할 수 있다.
1-5. 비용의 부담
1-5-1. 삭제 <2018.2.9.>
1-5-2. 삭제 <2018.2.9.>
제2장 현지조사
2-1. 안전진단 실시여부의 결정 절차
2-1-1. 정비계획의 입안권자는 법 제12조제4항에 따라 현지조사 등을 통하여 해당 건축물의 구조 안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성 등을 심사하여 안전진단 실시여부를 결정하여야 한다. 다만, 구조안전성 평가 안전진단의 경우 ‘구조안전성’만 심사하여 안전진단 실시여부를 결정할 수도 있다.
2-1-2. 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제10조제4항에서 정하고 있는 안전진단기관에 안전진단을 의뢰하여야 한다. 다만, 단계별 정비사업추진계획 등의 사유로 재건축사업의 시기를 조정할 필요가 있다고 인정되어 안전진단의 실시 시기를 조정하는 경우는 그러하지 아니하다.
2-2. 현지조사 표본의 선정
2-2-1. 현지조사의 표본은 단지배치, 동별 준공일자·규모·형태 및 세대 유형 등을 고려하여 골고루 분포되게 선정하되, 최소한으로 조사해야 할 표본 동 수의 선정 기준은 다음 표와 같다.
재건축 안전진단 현지조사
2-2-2. 현지조사에서 최소한으로 조사해야 할 세대수는 조사 동당 1세대를 기본으로 하되, 단지당 최소 3세대 이상으로 한다.
2-2-3. 현지조사 결과 ‘안전진단 실시’로 판정하는 경우, 안전진단시 반드시 포함되어야 할 동, 세대 및 조사부위 등을 지정하여야 하며, 이 경우 표본 선정의 기본 목적인 대표성 및 객관성을 확보하기 위해 지나치게 문제가 있는 표본 또는 전혀 문제가 없는 표본은 선정하지 않도록 유의한다.
2-3. 현지조사 항목
2-3-1. 현지조사의 조사항목은 다음과 같다.
재건축 안전진단 현지조사
1) PC조의 경우에 해당 2) 조적조의 경우에 해당
2-4. 현지조사 결과의 판정
2-4-1. 현지조사는 정밀한 계측을 하지 않고, 매뉴얼에 따라 설계도서 검토와 육안조사를 실시한 후 조사자의 의견을 서식 1 부터 서식 4까지의 현지조사표에 기술한다.
2-4-2. 현지조사는 조사항목별 조사결과를 토대로 구조안전성 분야, 건축 마감 및 설비노후도 분야, 주거환경 분야의 3개 분야별로 실시한 후 안전진단의 실시여부를 판단한다.
제3장 안전진단
3-1. 평가절차
3-1-1. 안전진단의 실시는 구조안전성 평가 안전진단과 주거환경중심 평가 안전진단으로 구분하여 시행한다.
3-1-2. 구조안전성 평가 안전진단은 구조안전성 분야만을 평가하고, 주거환경중심 평가 안전진단은 ‘주거환경’, ‘건축 마감 및 설비노후도’, ‘구조안전성’, ‘비용분석’ 분야를 평가한다.
3-1-3. 주거환경중심 평가 안전진단의 경우 주거환경 또는 구조안전성 분야의 성능점수가 20점 이하의 경우에는 그 밖의 분야에 대한 평가를 하지 않고 ‘재건축 실시’로 판정한다.
3-1-4. 구조안전성, 주거환경, 건축마감 및 설비 노후도 분야의 평가등급 및 성능점수의 산정은 다음 표에 따른다.
노후도 평가등급 및 성능점수
3-2. 구조안전성 평가
3-2-1. 구조안전성 평가는 표본을 선정하여 조사하고, 조사결과에 요소별(항목별·부재별·층별) 중요도를 고려하여 성능점수를 산정한 후, A～E등급의 5단계로 구분하여 평가한다.
3-2-2. 구조안전성 평가는 기울기 및 침하, 내하력, 내구성의 세 부문으로 나누어 표본 동에 대하여 표본동 전체 또는 부재 단위로 조사한다. 각 부문별 평가항목은 다음과 같다.
구조 안전성 평가 항목
1) PC조의 경우에 해당 2) 조적조의 경우에 해당
3-2-3. 표본의 선정
(1) 구조안전성 평가의 표본은 단지규모, 동(棟) 배치 및 세대분포 등을 고려하여 선정한다.
(2) 조사 동수의 기준은 다음 표의 기준 이상으로 하며, 현지조사 결과에서 제시한 동을 반드시 포함하여야 하며, 부득이하게 포함하지 못할 경우에는 타당한 사유를 명시하여야 한다. 다만, 50세대 이하인 연립주택 또는 다세대 주택인 경우에는 최소 조사 동수의 1/2로 할 수 있다.
안전진단 조사 동수 기준
3-2-4. 성능점수 산정
(1) 동별 평가 결과로부터 단지 전체에 대한 구조안전성을 평가한다.
구조안전성 성능 점수
(2) 구조안전성 평가결과는 [서식 5] 『구조안전성 평가표』를 활용하여 작성한다.
3-3. 주거환경 평가
3-3-1. 주거환경 분야는 표본을 선정하여 조사하고, 조사결과에 항목별 중요도를 고려하여 성능점수를 산정한 후, A～E등급의 5단계로 구분하여 평가한다. 이 경우 도시미관, 소방활동의 용이성, 침수피해 가능성, 세대당 주차대수, 일조환경, 노약자와 어린이 생활환경은 단지전체에 대해 조사하고, 소방활동의 용이성, 일조환경은 단지전체 뿐 아니라 표본 동을 선정하여 평가한다. 또한, 사생활침해, 에너지효율성, 실내생활공간의 적정성은 단지, 동뿐만 아니라 표본 세대를 선정하여 평가한다.
3-3-2. 주거환경 평가는 도시미관, 소방활동의 용이성, 침수피해 가능성, 세대당 주차대수, 일조환경 사생활침해, 에너지효율성, 노약자와 어린이 생활환경, 실내생활공간의 적정성 등 9개의 항목에 대하여 조사·평가한다.
3-3-3. 주거환경 분야의 표본은 단지 및 동(棟) 배치를 고려하여 선정하며, 최소 조사동수는 3-2-3을 따르고, 최소 조사 세대수는 3-4-4를 따른다.
3-3-4. 성능점수 산정
(1) 주거환경 평가 성능점수는 도시미관, 소방활동의 용이성, 침수피해 가능성, 세대당 주차대수, 일조환경, 사생활침해, 에너지효율성, 노약자와 어린이 생활환경, 실내생활공간의 적정성에 대한 성능평가 점수와 해당 항목의 가중치를 고려하여 산정한다.
주거환경 평가 성능점수
(2) 주거환경 분야의 평가결과는 [서식 6] 『주거환경 평가표』를 활용하여 작성한다.
3-4. 건축 마감 및 설비노후도 평가
3-4-1. 건축 마감 및 설비노후도 평가는 표본을 선정하여 조사하고, 조사결과에 요소별(부문별·항목별) 중요도를 고려하여 성능점수를 산정한 후, A～E등급의 5단계로 구분하여 평가한다.
3-4-2. 건축마감 및 설비 노후도 분야의 평가는 건축마감, 기계설비 및 전기·통신설비 노후도의 3가지 부문으로 나누어 평가한다.
3-4-3. 건축마감 및 설비 노후도 분야의 각 부문별 평가항목은 다음과 같다.
건축 마감, 설비 노후도 평가 항목
3-4-4. 건축마감 및 설비노후도 분야의 표본 선정중 최소 조사동수는 3-2-3을 따르고, 최소 조사 세대수는 다음과 같다.
건축마감, 설비 노후도 표본 최소 조사 세대 수
3-4-5. 성능점수 산정
(1) 건축 마감, 기계설비노후도, 전기·통신설비노후도의 평가항목별 성능점수와 해당항목의 가중치를 고려하여 산정한다.
건축 마감 및 설비 노후도 성능 점수
(2) 건축 마감 및 설비노후도 분야의 평가결과는 [서식 7]『건축 마감 및 설비노후도 평가표』를 활용하여 작성한다.
3-5. 비용분석
3-5-1. 비용분석 분야의 평가 절차와 방법은 다음과 같다.
(1) 비용분석 분야는 개·보수를 하는 경우의 총비용과 재건축을 하는 경우의 총비용을 LCC(생애주기 비용)적인 관점에서 비교·분석하여 평가값(α)을 산출한 후, A～E등급의 5단계로 구분하여 평가한다.
(2) 평가값(α)은 개·보수하는 경우의 주택 LCC의 년가(Equivalent Uniform Annual Cost)에 대한 재건축하는 경우의 주택 LCC의 년가의 비율로 산정한다.
(3) 비용분석은 내용연수, 실질이자율(할인율), 비용산정 근거 등 기본적인 사항과 개·보수 비용, 재건축 비용 등을 고려하여 시행한다.
(4) 비용분석 분야의 평가 결과는 [서식 8] 비용분석표를 활용하여 작성한다.
3-5-2. 주택의 내용연수와 실질이자율(할인율) 등을 확정한다.
(1) 구조형식별 공동주택의 내용연수는 법인세법 시행규칙 제15조 제3항(건축물 등의 기준내용연수 및 내용연수 범위표)을 따른다. 개·보수 후의 주택의 내용연수는 성능회복 수준에 비례하고, 성능회복수준은 그에 소요된 비용에 의하여 결정되는 것으로 가정하여 결정한다.
(2) 실질이자율은 다음과 같은 식으로 구하고 과거 5년 정도의 수치를 산술평균한 값을 적용한다. 물가상승률은 한국은행의 경제통계연보와 통계청의 주요경제지표에서 제시한 자료를 사용하고, 기업대출금리를 명목이자율로 사용한다.
실질이자율 (할인율)
(3) 내용연수와 실질이자율 결정에 관한 상세한 내용은 매뉴얼에 따른다.
3-5-3. 개·보수비용과 재건축 비용을 산정한다.
(1) 개·보수 비용은 철거공사비, 구조체 보수·보강비용(내진보강 비용 포함), 건축 마감 및 설비 성능회복비용, 유지관리비, 개·보수 기간의 이주비 등을 고려하여 산정한다.
(2) 재건축 비용은 기존 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는데 소요되는 제반비용으로 철거공사비와 건축물 신축공사비, 재건축 공사기간 중의 이주비용 등을 포함한다.
3-5-4. 비용분석의 평가값(α)에 따른 대표점수는 다음과 같다.
비용분석 평가값
3-6. 종합판정
3-6-1. 주거환경중심 평가 안전진단의 경우 주거환경, 건축마감 및 설비노후도, 구조안전성, 비용분석 점수에 다음 표의 가중치를 곱하여 최종 성능점수를 구하고, 구조안전성 평가 안전진단의 경우는 [서식 5]에 따른 구조안전성 평가결과 성능점수를 최종 성능점수로 한다.
3-6-2. 최종 성능점수에 따라 다음 표와 같이 ‘유지보수’, ‘조건부 재건축’, ‘재건축’으로 구분하여 판정한다.
제4장 행정사항
4-1. 국토교통부장관은 「훈령·예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 2018년 7월 1일 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 6월 30일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.
제1조(목적) 이 기준은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제20조제2항 및 제21조제2항에 따라 가로주택정비사업조합 및 소규모재건축사업조합의 시공자 및 정비사업전문관리업자 선정에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.
제2조(기준의 준용) ① 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 “소규모주택정비법”이라 한다)에 따라 사업시행자가 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업의 시공자 또는 정비사업전문관리업자를 선정하는 경우 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다) 제29조제3항에 따른 「정비사업 계약업무 처리기준」제2조부터 제39조까지를 준용한다.
② 제1항에 따라 「정비사업 계약업무 처리기준」을 준용함에 있어 “정비사업”은 “소규모주택정비사업”으로, “도시정비법 제25조에 따른 조합”은 “소규모주택정비법 제17조에 따른 조합”으로, “도시정비법 제27조에 따른 신탁업자”는 “소규모주택정비법 제19조에 따른 신탁업자”로, “도시정비법 제29조”는 “법 제20조” 또는 “법 제21조”로, “재건축사업”은 “소규모재건축사업”으로 한다.
제3조(시공자 선정 시 예외사항) 제2조에도 불구하고 사업시행자가 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업의 시공자를 선정하는 경우 다음 각 호의 방법에 따라야 한다.
1. 사업시행자가 시공자를 내역입찰로 선정하는 경우 입찰서 제출마감일 35일 이전에 현장설명회를 개최하여야 한다.
2. 대의원회가 총회에 상정할 건설업자를 선정하는 경우 3인 이상을 선정하여야 한다. 다만, 입찰에 참가한 건설업자등이 2인인 경우에는 모두 총회에 상정하여야 한다.
3. 사업시행자는 시공자 선정 총회를 개최하기에 앞서 합동홍보설명회를 1회 이상 개최하여야 한다.
제4조(정비사업전문관리업자 선정 시 예외사항) 제2조에도 불구하고 사업시행자가 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업의 정비사업전문관리업자를 지명경쟁입찰을 통해 선정하는 경우 3인 이상의 입찰대상자를 지명하여야 하며, 2인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다.
제5조(적용 제외) ① 토지등소유자 또는 조합원이 100인 이하인 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업은 조합 총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 시공자를 선정할 수 있다.
② 토지등소유자 또는 조합원 전원의 동의를 얻어 별도의 선정기준을 마련한 경우 그 기준에 따라 시공자 및 정비사업전문관리업자를 선정할 수 있다.
제6조(재검토기한) 국토교통부장관은 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 고시에 대하여 2018년 3월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 2월말까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.
부 칙
제1조(시행일) 이 기준은 고시된 날부터 시행한다.
제2조(적용례) 이 기준은 시행 후 최초로 입찰을 공고하는 경우부터 적용한다.
제3조(조합설립추진위원회에 대한 경과조치) 이 기준 시행 전에 종전의 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따라 주택재건축사업의 시행을 목적으로 승인받은 조합설립추진위원회는 제21조에도 불구하고 이 기준에 따른 소규모재건축사업을 시행하기 위하여 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경 등 「도시 및 주거환경정비법」 제32조의 업무를 수행할 수 있다.
