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부동산 신탁사 업무 중 승계계약 체결 관련하여 알아봅시다.

책준관토 업무 중 건축주 명의변경(건축관계자 변경) 후 2번째 업무는 승계계약 체결입니다.

신탁 업무 관련 참고 글

부동산 신탁사 업무 [1-1] 건축주 명의 변경(클릭)

부동산 신탁사 업무 [1] 책준관토(클릭)

부동산 신탁사 업무 [2] 담보신탁(클릭)

부동산 신탁사 업무 [3] 처분신탁(클릭)

부동산 신탁사 업무 [4] 정비사업(클릭)

부동산 신탁사 업무 [5] 차입형 토지신탁(클릭)

[1] 승계 계약 체결 개요

책준관토의 경우, 위탁자(시행사) → 수탁자(신탁사)로 건축주 명의를 변경(이관)한 다음,

시행사가 기존에 체결한 계약 중 주요 계약을 승계해야 합니다. (신탁사가 건축주가 되므로, 주요 계약은 승계하여 직접? 또는 주요하게 관리한다고 보시면 됩니다)

[2] 승계 계약 체결 대상

책준관토는 일반적으로 공사도급계약, 설계용역계약, 감리용역계약을 승계합니다.

사업 및 대출약정서를 체결하면서 신탁계약서를 체결하는데, 그 전에 상기 3개 계약을 체결한 상태로 시행사가 신탁사를 만나게 된다는 이야기입니다.

그리고 설계용역비는 최소한 건축심의 통과 후 건축허가(또는 사업계획승인)까지 받는 정도까지 업무가 진행되어 있다는 이야기이기 때문에, 동시에 시행사 Equity가 최소 억단위로 투입되어 있음을 인지하여야 합니다.

[2-1] (공사도급)승계계약

국토교통부에서 공식적으로 매 3년마다 고시(발표)하는 민간건설공사 표준도급계약서로 대부분의 시공사가 공사도급계약을 체결합니다. (위 이미지는 표지, [국토교통부고시 제2021-1122호, 2021. 9. 30., 일부개정])

일반적으로 사용하는 양식이기에, 몇 번 공사도급계약서를 보다보면 이 계약서나 저 계약서나 별 차이가 없다는 것을 알 수 있습니다.

사실상 중요한 것은 공사비와 견적조건, 선급금 규모, 특약사항 위주로 보게 됩니다.

단, 신탁사에서 승계 계약을 체결할 시점에는 사업 및 대출약정서를 통해 대주단과 시공사, 시행사, 신탁사가 이미 최초 기표PF 이후이므로, 사실상 관급공사처럼 공사기간을 연장하거나 금액을 증액하는 등의 변경을 할 수 없습니다. (시공사/신탁사의 책임준공기한, 각 대주단의 Exit 시나리오 등 세팅된 상태이기 때문)

그래서 신탁사는 해당 내용을 승계하지 않고 시공사에게 책임준공 하라는 책임을 부여하기만 합니다.

공사비가 증액될 경우 시행사-시공사 간 정산을 별도로 해야 하며, 신탁사를 걸쳐서 PF 하고 기성을 받고, 선급금을 정산하는 등의 절차에서는 공사비가 고정되어 있음을 인지하여야 합니다.

그리고 사업 및 대출약정서와 신탁계약서에 공사비 유보 비율(통상 10% ~ 20%)과 공사비 지급 방식(매월, 또는 2개월 단위 기성 등) 등이 정해지며 공사도급계약서에는 별도로 기재하지 않음을 참고합니다.

[참고] 분리발주

『소방시설공사업법』 제21조, 『정보통신공사업법』 제25조에 따라 소방공사와 통신공사는 타 공사(일반 건설/건축공사)와 분리하여 발주하여야 합니다.

단, 소방공사는 소방착공시 등 엄격하게 관리하여서 분리하는 것이 일반적이나, 통신공사는 분리하지 않는 경우가 많다.

[2-2] (설계용역)승계계약

건설도급공사와 마찬가지로, 설계계약서 또한 표준을 국토교통부에서 고시하고 있습니다.

설계용역비는 일반적으로

이렇게 6개 단계로 용역비를 나누어서 지급하게 되는데(일반적으로), 이는 사업 특성 및 여건에 따라 달라지는 경우도 있으므로 주의하여야 합니다.

[참고] 안전보건대장

『건설공사 안전보건대장의 작성 등에 관한 고시(클릭)』에 따라,
발주자는 “(1)기본안전보건대장”을 작성하고 설계자는 (1)을 받아서 “(2)설계안전보건대장”을 작성하고, 시공사는 (2)를 받아서 “(3)공사안전보건대장”을 작성함을 참고하기 바랍니다.

[2-3] (감리용역)승계계약

『건축물의 공사감리 표준계약서(클릭)』

국토교통부 고시에 따라, 타 용역과 마찬가지로 표준계약서 양식이 있습니다.

감리는 일반적으로 건축, 토목, 기계와 전기, 소방, 통신으로 공종이 나누어져 있으며, 전기/소방/통신은 전문 업종 면허가 있어야 합니다.

용역비는 착공 시점 – 준공까지 매월 받거나, 3개월단위, 6개월 단위처럼 일정 간격으로 나누어서 받습니다.

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건축물 철거공사에 대한 실무를 알아봅시다

개발사업을 진행(담당)하다보면, 기존 건축물이 있는 상태에서 심의 및 대출약정, (신탁)계약을 체결한 다음 사업을 진행하는 경우도 있는데, 이 때 철거공사에 대한 지식이 필요합니다.

자체사업은 해당 시행(시공)사에서 직접 철거(공식 명칭은 해체신고)를 한 다음, 해체 완료에 대한 멸실신고를 하게 됩니다.
단, 신탁사로 명의가 변경된 후라면 신탁사 명의로 신고하게 됩니다.

건축물 철거에 대해서는, 최근 발생한 사고와 관련하여 관심이 갑자기 증가하였으며 인허가 절차상 허들이 많이 높아진 것이 체감될 정도라고 보시면 됩니다. (본 글을 써야겠다고 생각한 계기이기도 합니다)

철거중 건물 버스 덮쳐…광주서 17명 사상(클릭)

[1] 근거법령

『건축물관리법』 해체 관련 내용

건축물을 해체하려면, 『건축물관리법』 제30조에 따라, 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 이 장에서 “허가권자”라 한다)에게 신고 및 허가를 받아야 하며,

다음 각 호에 해당 하는 경우 신고하면 허가를 받은 것으로 간주합니다.
(1) 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 주요구조부의 해체를 수반하지 아니하고 건축물의 일부를 해체하는 경우
(2) 다음 각 목에 모두 해당하는 건축물의 전체를 해체하는 경우
가. 연면적 500제곱미터 미만의 건축물
나. 건축물의 높이가 12미터 미만인 건축물
다. 지상층과 지하층을 포함하여 3개 층 이하인 건축물
(3) 그 밖에 대통령령으로 정하는 건축물을 해체하는 경우

[2] 철거공사 절차

[2-1] 건축물 해체 허가(신고) 절차

[2-2] 건축물 해체 허가 절차

[2-3] 국토안전관리원 협의 절차(철거 관련)

[3] 철거공사 필요서류

[3-1] 해체신고서

『건축물관리법 시행규칙』 별지 제5호 서식에 따라, 건축물의 해체를 신고해야 합니다.

[3-2] 해체계획서

해체계획서에는 『건축물관리법 시행규칙』 제12조에 따라 다음 각 호의 내용이 포함되어야 합니다.

(1) 해체공사를 수행하는 자 및 해체공사의 공정 등 해체공사의 개요
(2) 해체공사의 영향을 받게 될 「건축법」 제2조제1항제4호에 따른 건축설비의 이동, 철거 및 보호 등에 관한 사항
(3) 해체공사의 작업순서, 해체공법 및 이에 따른 구조안전계획
(4) 해체공사 현장의 화재 방지대책, 공해 방지 방안, 교통안전 방안, 안전통로 확보 및 낙하 방지대책 등 안전관리대책
(5) 해체물의 처리계획
(6) 해체공사 후 부지정리 및 인근 환경의 보수 및 보상 등에 관한 사항

[3-3] 안전관리계획

『건축물관리법』 제30조 제2항에 따르면,
제1항에 따라 허가를 받으려는 자 또는 신고를 하려는 자는 건축물 해체 허가신청서 또는 신고서에 국토교통부령으로 정하는 해체계획서를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다.

다만, 『건설기술 진흥법』 제62조에 따른 안전관리계획 수립 대상 공사의 경우 안전관리계획을 제출하면 해체계획서를 제출한 것으로 본다. 라는 조항이 있습니다.

안전관리계획 수립 대상은 『건설기술 진흥법 시행령』 제98조 제1항에 있습니다.

[4] 철거 완료

[4-1] 건축물 멸실 신고서

『건축물관리법 시행규칙』 별지 제10호 서식에 따라, 건축물 철거가 완료되면 멸실신고를 해야 합니다.

참고자료(다운로드)

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