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공공지원 민간임대주택(舊뉴스테이) 안내서입니다.
제가 담당하고 있던 재개발 사업장 중 공사비 1조 5천억원 규모에 공공지원 민간임대주택이 연계되어 리츠(REITs) 설립 인가까지 진행한 곳이 있습니다.
정부 정책상 임대주택 공급이 지속적으로 높아지고 있는 추세에 따라, 본 안내서가 크게 도움이 될 것으로 생각되지만 자료 공개가 잘 안되어 시공자에서 재직하고 계시는 분들도 많이 못본 것으로 알고 있습니다.
재개발의 임대주택 또는 재건축의 소형주택 등 공공임대에 관련해서 법이나 글은 많지만 안내서가 부족하여 실무적으로 어려움이 많을텐데 사업 담당자로서 스터디하고 많은 투자심의 자료 보고시 도움받은 자료이기에 조금이나마 그 애로사항 해소에 도움이 되길 바랍니다.
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안내서 도서 목차
Ⅰ 공공지원 민간임대주택 개요 01
- 공공지원 민간임대주택이란?
- 공공지원 민간임대주택 사업유형
- 임대리츠 기금출자업무
- 임대리츠 사업구조 및 주요내용
- 사업추진 절차
Ⅱ 기금출자 업무 21
- 프로세스
- 주요 검토내용
- 공사비 검증 내용
- 주택품질 검토 내용
- 제출서류
Ⅲ 약정체결 업무 28
- 프로세스
- 주요 검토내용
- 약정서류 목록
Ⅳ 임대공급 업무 31
- 프로세스
- 주요 검토내용
- 제출서류
Ⅴ 기타 안내사항 41
- 부동산 전자계약 시스템
- 주거서비스 인증 제도
※ 첨 부 59
별첨1 민간임대주택법령 설명자료
별첨2 정비사업 연계형 공공지원민간임대 업무 안내
별첨3 각종 양식
공공지원민간임대주택 개요
ㅇ 민간임대주택에관한특별법(이하, 민특법)에 따라, 임대사업자가 다음의 어느 하나에 해당하는 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택
ㅇ 공적지원과 공공성을 연계하여 청년․신혼부부 등 주거지원계층①에게 역세권② 등에 중점 공급하고 주택도시기금 출자 지원, 용적률 건축규제 완화 등 공공지원을 받은 경우에 초기임대료 등을 규제
주거지원계층
공공지원민간임대주택 사업유형
공공지원민간임대주택 ① 민간제안사업 절차도
공공지원민간임대주택 ② 공모사업 절차도
공공지원민간임대주택 ② 택지공모사업 절차도
공공지원민간임대주택 ③ 공급촉진지구 사업 절차도
공공지원민간임대 연계형 정비사업 원리
공공지원민간임대 연계형 정비사업 구조도
공공지원민간임대주택 ④ 정비사업 연계형
정비사업 연계형 공공지원민간임대 절차도
공공지원 민간임대 리츠 출자의 유형(건설형, 매입형, 모자리츠)
사업구조 유형에 따라, 부과되는 세금이 달라지므로 유심히 검토하시기 바랍니다.
임대리츠 세제 혜택
공공지원민간임대주택 사업 추진(기금출자) 절차
공공지원민간임대주택 기금출자 필수 요건
기금출자 제출서류
- 출자신청서(양식1-1)
- 사업부지의 권리확인을 위한 서류
ㅇ 부동산등기부등본, 토지조서, 매매계약서, 매매대금납부영수증 및 토지사용승낙서(인감증명서 포함) 등 - 임대리츠의 법인등기부등본 및 정관
- 사업제안서(양식1-2)
- 사업수지 및 현금흐름분석표(양식1-3)
- 외부기관의 사업성분석보고서
- 사업계획승인서 또는 건축허가서 사본
ㅇ 인허가승인 이전인 경우에는 신청서 사본 - 예정공정표
- 자산관리회사, 자산보관회사 및 사무수탁회사와의 업무위탁계약서
☞ 계약체결된 경우에 한함 - 총회 의결을 거친 관리처분계획인가신청서(관리처분계획서 포함) 사본
ㅇ 관리처분계획인가를 받은 경우에는 인가서(관리처분계획서 포함) 사본
☞ 정비사업 임대리츠인 경우에 한함 - 주거서비스 예비인증 신청서 사본
☞ 공공지원 민간임대주택을 공급하는 리츠로서 준공전 사업인 경우에 한함 - 기타 심사에 필요한 서류
☞ 시세조사 비용지급 동의서, AMC 및 시공사 자격요건 증빙서류(영업보고서 포함), 설계개요, 신탁계약서 등
공사비 검증 관련
- 공사비검증 신청서
- 인허가 관련서류
ㅇ 사업계획(변경)승인서 및 승인조건
ㅇ 사업계획(변경)승인 접수서류(변경 사유 포함) - 설계도면
ㅇ 설계도면 : 건축·토목·기계·전기·조경 등 공종별 도면
ㅇ 시 방 서 : 공종별 일반·특수 시방서 등
ㅇ 계 산 서 : 구조계산서 등 - 공사비내역서
ㅇ 물량산출서 : 수량산출 근거 및 수량산출 전산파일 등
ㅇ 단가내역서 : 단가책정 근거 및 견적서·표준품셈 등
ㅇ 기타 증빙서류 : 산출내역서, 비교견적서, 일위대가표 등 - 주요공법현황
ㅇ 건축·토목·기계·전기·조경 등 공종별 적용된 주요공법
ㅇ 특허 공법 반영시 적용 사유 및 관련자료 등
- 자재사용서
ㅇ 건축·토목·기계·전기·조경 등 공종별 적용된 주요자재
ㅇ 특허 자재 반영시 적용 사유 및 관련자료 등 - 지질조사서
ㅇ 토목 설계도서 작성용 지질조사서 - 특화 관련자료
ㅇ 특화 설계 적용시 관련자료(설계도서, 내역서 등) - 1식성 내역 증빙서류
ㅇ 물량산출 단위를 1식으로 표기한 항목에 대한 증빙
ㅇ 1식 내역에 대한 물량산출 및 단가적용 근거 - 그 외 검증기관 요청서류
ㅇ 검증기관이 자문 업무를 위해 요청하는 자료
ㅇ 외주·자재업체 명부, 공종별 설계사 명부 등
주택품질 검토 관련
- 품질사전검토 제출서류(양식2-1)
ㅇ 일정계획(심의, 허가, 평가, 공사 등의 해당여부 및 추진계획)
ㅇ 실시설계 도서(미승인 사업장은 승인 완료시 즉시 제출)
ㅇ 법규검토서 (지구단위 지침, 주택건설에 관한 규정 등 관련법령)
ㅇ 사업승인·협의기관 의견서 및 관련 조치계획
ㅇ 검토양식 작성 서류
･ 건축계획(양식2-1-1)
･ 설계개요 및 시설면적표(양식2-1-2)
･ 면적산출표(양식2-1-3)
･ 각종 주택성능인증 및 보장계획(양식2-1-4)
･ 직접공사비 건물별·공종별 내역(양식2-1-5)
･ 기타공사비(용역비, 분담금) 산정내역(양식2-1-6)
･ 적용기준(양식2-1-7)
･ 적용자재(양식2-1-8)
･ 평면계획(서비스 공간)(양식2-1-9) - 착공신고 제출서류 목록(양식2-2)
- 설계변경 현황 작성서류(양식2-3)
- M/H 마감적용현황 작성서류(양식2-4)
- 시공실태점검 작성서류(양식2-5)
- 준공 제출서류 목록(양식2-6)
임대공급 프로세스
사업의 現 문제(한계)점
일단 공급은 하지만… 이후 계획은 없는 공공지원 민간임대(클릭)
공공지원 민간임대주택을 시공한 한 대형 건설사 관계자는 “임대의무기간이 끝난 다음 입주자에게 분양할지, 분양하더라도 우선권을 줄지, 누가 분양주체가 되는지 등 국토교통부의 업무지침이나 법 규정이 전혀 없는 상태”라면서 “해당 주택을 분양전환할 수 있도록 리츠가 시공사에 매각하거나 다른 인센티브(유인책)를 줄 가능성 등을 고려해 당장 큰 이익이 없더라도 사업에 참여하는 상황”이라고 말했다.
이에 대해 국토교통부 관계자는 “임대기간 종료 이후 주택을 어떻게 처분하는지 등의 규정이 법에 명시되지 않은 것은 맞지만, 공공지원 민간임대주택의 경우에는 오는 2026년부터 임대기간이 만료되기 때문에 후속 방안을 준비할 시간이 있다”면서 “공공성을 강화하고 장기임대를 유도한다는 방향에 맞도록 어떤 세부 기준을 정해야 할 지 검토하는 단계”라고 말했다.
이 때문에 빠르게 정비사업을 추진하기 위해 뉴스테이를 택했던 민간 사업장 중에서는 재개발사업으로 선회해 일반분양하겠다는 곳들이 잇따르고 있다. 굳이 임대주택을 짓는 대신 분양수익을 노리겠다는 전략이다. 지난해 인천 부평구 청천2구역과 부평구 부평4구역이 뉴스테이 방식을 포기했고, 올 들어서는 부산 남구 우암1구역과 사하구 감천2구역, 인천 동구 송림 1·2동이 일반 재개발사업으로 틀었다.
또 다른 문제점, 종합부동산세
현재 임대주택 리츠(REITs)가 임대주택을 매입하였을 때 종합부동산세를 부과하고 있습니다. (건설형이 아닌 매입형)
과거 법인이 주택을 매입하여 절세(또는 탈세)한 것을 대상으로 합산 배제가 매입형에는 안되어, 엄청난 규모의 종합부동산세가 부과될 예정입니다.
한국부동산원에서 3월에 법(시행령) 개정에 대한 움직임이 있는데 어떻게 진행될 지에 대하여 현재 사업에 관심을 갖고 계신 분들은 자세히 지켜볼 필요가 있습니다.