분양가상한제 분석

분양가상한제의 개요, 계산 방식에 대하여 알아봅시다.

목 차

[1] 분양가 상한제 개요
[2] 분양가 상한제 역사
[3] 분양가 상한제 구성
[4] 분양가 상한제 적용 대상, 지정요건
[5] 분양가 상한제 적용 지역
[6] 분양가 상한제 적용 대상 규제
[7] 분양가 상한제 계산

[1] 분양가 상한제란

공동주택(아파트)의 분양가격을 ‘택지비+건축비+가산비’ 이하로 제한하는 제도이며,
투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 도입되었습니다.

(택지비) 공급가격(공공택지) 또는 감정평가액(민간택지)+택지가산비
(건축비) 기본형건축비(지상층 건축비+지하층 건축비) + 건축가산비

※ 이하 내용은 민간택지 분양가 상한제를 중심으로 작성하였습니다.

[2] 분양가 상한제 역사

분양가상한제는 1977년 처음 시행된 이래 현재까지 여러 차례의 폐지와 재도입을 반복하면서 현재까지 유지되고 있는데, 큰 제도 변화점을 기준으로 분양가상한제의 변화를 크게 7단계로 구분할 수 있습니다.

(하기 역사 관련 내용은 분양가 상한제 폐지 등 정비사업 법․제도 개선 토론회에서 한양대학교 도시대학원 이명학 교수님의 발표자료, 도시정비뉴스에서 발췌하였습니다.)

① 상한가 규제기간(1977.818 ~ 1989.11.9)

1977년부터 1989년까지의 지자체의 행정지도 방식으로 적용되었던 시기로 분양가의 일률적 규제가 이루어졌습니다.

1970년대 말 주택공급의 감소와 중동건설 특수로 인해 통화량이 증가하고 주택의 가격이 올라가는 시대적 배경으로 인해 분양가 규제가 실시됐는데, 1980년대 전두환 정부는 경기를 회복시키기 위해 국민주택규모를 초과하는 민간아파트의 분양가격을 자율화했다.

하지만, 급격한 규제완화는 다시 투기 과열 현상을 가져오게 되어 정부는 1983년 토지 및 주택문제종합대책을 수립하는 등 다시 규제를 강화하는 방향으로 전환했다.

1977~1982년까지는 공급주택규모와 상관없이 3.3㎡당 가격을 규제하는 방식으로 상한선은 매년 시장가격에 연동시켜 조정함으로써 가격규제에 따른 부작용을 최소화하고자 했으며, 1982년 이후에는 전용면적85㎡를 기준으로 초과와 이하의 분양가로 구분하여 각각 분양가를 규제했다.

② 원가연동제 시행기간(1989.11.9 ~ 1998.12)

1989년부터 1995년까지 노태우 정부는 주택건설 활성화를 위하여 주택분양가에 건설원가를 반영시켜 원가연동제(원가연동제는 민간아파트의 분양가격을 택지비와 적정이윤이 포함된 건축비를 합하여 상한가격으로 정하는 방식으로서 택지비는 실비를 반영하고 표준건축비는 매년 조정하여 인상시켜 줌으로써 가격상한으로 인해 주택건설이 위축되는 것을 피하고자 하는 제도)를 시행했다. 88올림픽 특수와 ‘3저 호황’(저유가, 저가의 국제원자재, 원화의 저평가) 등에 따라 통화량이 증가하면서 부동산 가격도 급등하여 계층 간 위화감이 생겨나자 이를 해결하기 위해 주택 200만호 건설을 추진하면서 원가연동제를 도입하여 분양가규제에 다소간 탄력을 줬다. 그러나, 수익성 악화로 도산하는 건설사들이 계속 증가하면서 정부는 1995년부터 분양가격의 단계적 자율화를 추진했다.

원가연동제는 분양가 상한제보다는 진일보된 가격규제 방식이지만 정부가 분양가격의 인상시기, 인상폭, 인상대상 등을 결정하기 때문에 분양가 규제라는 점에서는 분양가 상한제와 크게 다르지 않다.

③ 규제완화 기간(1998.12 ~ 2003.10.28)

김영삼 정부 집권 말에 외환위기의 여파로 부동산 시장이 붕괴되면서 건설업체의 연쇄 부도까지 초래하자 그 이후 집권한 김대중 정부는 건설경기활성화를 위해 대규모 규제완화정책을 시행했다.

1998년 들어 분양가 자율화는 수도권 지역으로 확대 실시되었는데, 9월에는 수도권 내 공공택지에서 건설되는 85㎡ 초과 아파트에 대해 분양가가 자율화되었으며, 12월에는 수도권 내 공공택지에 건설되는 60~85㎡ 이하의 아파트도 분양가가 자율화됐다. 즉, 공공부문의 국민주택기금의 지원을 받는 60㎡ 이하의 주택을 제외하고 분양가는 전면 자율화됐다.

④ 규제의 재강화 기간(2003.10.29 ~ 2006)

분양가 자율화 이후 아파트 가격이 급등하자 건설업체가 지나치게 분양가격을 올려 신규아파트는 물론 재고 아파트시장까지 불안해졌다. 이에 정부는 2005년 「주택법」을 개정하여 분양가 원가연동제와 분양원가를 일부 공개하는 분양가규제를 재도입하게 됐다.

⑤ 분양가 상한제 및 원가공개 확대·시행(2006 ~ 2007)

지속적인 규제대책 발표에도 불구하고 2006년 하반기 주택가격 상승으로 인한 부동산 시장 불안이 지속됨에 따라 분양가규제 대상은 점차 확대됐다. 2006년부터 공공택지의 모든 분양주택, 2007년부터는 민간택지에서 건설·공급하는 20세대 이상의 모든 공동주택까지 분양가상한제를 전면 실시하게 됐다.