카테고리 보관물: 신탁 실무

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부동산 신탁사 업무 [1-2] 승계계약 체결

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부동산 신탁사 업무 중 승계계약 체결 관련하여 알아봅시다.

책준관토 업무 중 건축주 명의변경(건축관계자 변경) 후 2번째 업무는 승계계약 체결입니다.

신탁 업무 관련 참고 글

부동산 신탁사 업무 [1-1] 건축주 명의 변경(클릭)

부동산 신탁사 업무 [1] 책준관토(클릭)

부동산 신탁사 업무 [2] 담보신탁(클릭)

부동산 신탁사 업무 [3] 처분신탁(클릭)

부동산 신탁사 업무 [4] 정비사업(클릭)

부동산 신탁사 업무 [5] 차입형 토지신탁(클릭)

[1] 승계 계약 체결 개요

책준관토의 경우, 위탁자(시행사) → 수탁자(신탁사)로 건축주 명의를 변경(이관)한 다음,

시행사가 기존에 체결한 계약 중 주요 계약을 승계해야 합니다. (신탁사가 건축주가 되므로, 주요 계약은 승계하여 직접? 또는 주요하게 관리한다고 보시면 됩니다)

[2] 승계 계약 체결 대상

책준관토는 일반적으로 공사도급계약, 설계용역계약, 감리용역계약을 승계합니다.

사업 및 대출약정서를 체결하면서 신탁계약서를 체결하는데, 그 전에 상기 3개 계약을 체결한 상태로 시행사가 신탁사를 만나게 된다는 이야기입니다.

그리고 설계용역비는 최소한 건축심의 통과 후 건축허가(또는 사업계획승인)까지 받는 정도까지 업무가 진행되어 있다는 이야기이기 때문에, 동시에 시행사 Equity가 최소 억단위로 투입되어 있음을 인지하여야 합니다.

[2-1] (공사도급)승계계약

승계계약
민간건설공사 표준도급계약서 갑지

국토교통부에서 공식적으로 매 3년마다 고시(발표)하는 민간건설공사 표준도급계약서로 대부분의 시공사가 공사도급계약을 체결합니다. (위 이미지는 표지, [국토교통부고시 제2021-1122호, 2021. 9. 30., 일부개정])

일반적으로 사용하는 양식이기에, 몇 번 공사도급계약서를 보다보면 이 계약서나 저 계약서나 별 차이가 없다는 것을 알 수 있습니다.

사실상 중요한 것은 공사비와 견적조건, 선급금 규모, 특약사항 위주로 보게 됩니다.

단, 신탁사에서 승계 계약을 체결할 시점에는 사업 및 대출약정서를 통해 대주단과 시공사, 시행사, 신탁사가 이미 최초 기표PF 이후이므로, 사실상 관급공사처럼 공사기간을 연장하거나 금액을 증액하는 등의 변경을 할 수 없습니다. (시공사/신탁사의 책임준공기한, 각 대주단의 Exit 시나리오 등 세팅된 상태이기 때문)

그래서 신탁사는 해당 내용을 승계하지 않고 시공사에게 책임준공 하라는 책임을 부여하기만 합니다.

공사비가 증액될 경우 시행사-시공사 간 정산을 별도로 해야 하며, 신탁사를 걸쳐서 PF 하고 기성을 받고, 선급금을 정산하는 등의 절차에서는 공사비가 고정되어 있음을 인지하여야 합니다.

그리고 사업 및 대출약정서와 신탁계약서에 공사비 유보 비율(통상 10% ~ 20%)과 공사비 지급 방식(매월, 또는 2개월 단위 기성 등) 등이 정해지며 공사도급계약서에는 별도로 기재하지 않음을 참고합니다.

[참고] 분리발주

『소방시설공사업법』 제21조, 『정보통신공사업법』 제25조에 따라 소방공사와 통신공사는 타 공사(일반 건설/건축공사)와 분리하여 발주하여야 합니다.

단, 소방공사는 소방착공시 등 엄격하게 관리하여서 분리하는 것이 일반적이나, 통신공사는 분리하지 않는 경우가 많다.

[2-2] (설계용역)승계계약

승계계약
건축물의 설계 표준계약서 갑지

건설도급공사와 마찬가지로, 설계계약서 또한 표준을 국토교통부에서 고시하고 있습니다.

설계용역비는 일반적으로

[1] 계약체결시
[2] 건축심의 완료시
[3] 건축허가(사업계획승인) 완료시
[4] 착공신고필증 교부시
[5] 실시설계도서 납품시
[6] 준공(사용승인) 이후

이렇게 6개 단계로 용역비를 나누어서 지급하게 되는데(일반적으로), 이는 사업 특성 및 여건에 따라 달라지는 경우도 있으므로 주의하여야 합니다.

[참고] 안전보건대장

『건설공사 안전보건대장의 작성 등에 관한 고시(클릭)』에 따라,
발주자는 “(1)기본안전보건대장”을 작성하고 설계자는 (1)을 받아서 “(2)설계안전보건대장”을 작성하고, 시공사는 (2)를 받아서 “(3)공사안전보건대장”을 작성함을 참고하기 바랍니다.

행정규칙 별표 본문이미지
기본안전보건대장
행정규칙 별표 본문이미지
설계안전보건대장

행정규칙 별표 본문이미지
공사안전보건대장

[2-3] (감리용역)승계계약

img54704785
건축물의 공사감리 표준계약서

『건축물의 공사감리 표준계약서(클릭)』

국토교통부 고시에 따라, 타 용역과 마찬가지로 표준계약서 양식이 있습니다.

감리는 일반적으로 건축, 토목, 기계와 전기, 소방, 통신으로 공종이 나누어져 있으며, 전기/소방/통신은 전문 업종 면허가 있어야 합니다.

용역비는 착공 시점 – 준공까지 매월 받거나, 3개월단위, 6개월 단위처럼 일정 간격으로 나누어서 받습니다.

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인지세 납부 관련 실무 안내

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분양 관련 이슈사항인 인지세 납부 관련 글입니다.

작년에는 민간(도급)계약 관련하여 인지세를 납부했는지 세무조사를 열심히 하더니.. 올해는 분양권 관련하여 인지세를 납부했는지 열심히 국가에서 조사하더라구요…

그래서 분양 관련 기사도 많이 나왔습니다.

분양인지세 지연가산 논란 일단락…국세청 “소비자 피해 최소화할 것”(클릭)

“늦었으니 4배 내라”…분양권 인지세 납부 ‘가산세 폭탄'(클릭)

[1] 인지세 납부 대상

『인지세법』 제1조(납세의무)

국내에서 재산에 관한 권리 등의 창설ㆍ이전 또는 변경에 관한 계약서나 이를 증명하는 그 밖의 문서를 작성하는 자는 해당 문서를 작성할 때에 이 법에 따라 그 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있다.

※ 『부동산 거래신고 등에 관한 법률』에 따라 거래신고하는 부동산은 물론, 거래신고를 하지 않는 부동산(지식산업센터)도 해당함을 주의한다.

※ 즉, 분양계약서와 분양권 전매계약서 모두다.

[2] 인지세 납부주체

② 2인 이상이 공동으로 문서를 작성하는 경우 그 작성자는 해당 문서에 대한 인지세를 연대(連帶)하여 납부할 의무가 있다.

※ 즉, 부동산 거래의 계약을 체결하면 공급자와 수분양자가 “연대”하여 인지세를 납부하여야 한다.

[2-1] 인지세 납부 실무

실무적으로는
(1) 시행사가 전액 부담하거나

(2) 시행사와 수분양자 50%씩 부담하거나

(3) 수분양자가 전액 부담하거나

3가지 중 한 가지를 선택해야 한다.

과거에는 보존등기 및 소유권 이전등기를 할 시점에 법무사 통해 등기치면서, 수분양자에게 비용을 부담하도록 하였다.

사업장마다 다르니, 해당 내용은 분양받는 사업에 직접 문의하여야 정확한 정보를 알 수 있다.

PF대출을 통해 사업을 진행할 경우, 해당 인지세를 미리 사업수지에 반영해놓거나, 다른 사업비(EX. 분양수수료)로 집행하고 수분양자에게 받는 등의 방법이 있다.

실무가 궁금하신 분은 댓글로 문의하시길..

[3] 인지세 납부 기준

인지세 납부

『인지세법』 제3조를 보면, 부동산의 거래금액이 1억원 – 10억원은 계약서당 15만원, 15만원 초과시 35만원이다.

[4] 인지세 납부기한, 납부방법

제8조(납부) ① 인지세는 과세문서에 「수입인지에 관한 법률」 제2조제2항제1호에 따른 종이문서용 전자수입인지(이하 “종이문서용 전자수입인지”라 한다)를 첨부하여 납부한다. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 인지세액에 해당하는 금액을 납부하고 과세문서에 인지세를 납부한 사실을 표시함으로써 종이문서용 전자수입인지를 첨부하는 것을 갈음할 수 있다.

즉, 계약체결 당시 전자수입인지를 첨부하여야 한다.

[5] 인지세 가산세

[5-1] 근거법령 : 국세기본법 제47조의4(납부지연가산세) 제9항

법정납부기한 후 [3]개월 이내 : 미납세액 100%

법정납부기한 후 [3]개월 초과 : 미납세액 200%

법정납부기한 후 [6]개월 이내 : 미납세액 200%

법정납부기한 후 [6]개월 초과 : 미납세액 300%

[6] 인지세 내는법(구매방법)

인지세 납부

전자수입인지(클릭)

위 사이트에 들어가셔서, 종이문서용 전자수입인지에서 전자수입인지를 구매하면 됩니다.

(1) 용도 : 인지세 납부

(2) 과세문서 종류 : 부동산 등 소유권 이전

(3) 금액 : 15만원 or 35만원

(4) 건수 : 1건

인지세 관련 참고 서류

인지세 납부

인지세 납부 샘플 (동부건설)
인지세 납부 샘플 (현대건설)

기타 참고 서류

주택취득자금 조달 및 이부계획서(현대건설)
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부동산 신탁사 업무 [1-1] 건축주 명의 변경

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부동산 신탁사 업무(실무) 관련하여 알아봅시다.

먼저 책준관토 관련하여 실무를 정리할 예정이며,
건축주 명의 변경입니다.

신탁 업무 관련 참고 글

부동산 신탁사 업무 [1] 책준관토(클릭)

부동산 신탁사 업무 [2] 담보신탁(클릭)

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[1] 건축주 명의 변경

책준관토의 경우, 위탁자(시행사) → 수탁자(신탁사)로 건축주 명의를 변경(이관)해야 합니다.
즉, 시행사가 신탁사에 신탁하는 과정이라고 보시면 됩니다.

신탁등기 들어가는 것을 포함하여 사업부지에 대한 소유권 이전, 신탁등기 절차 이행 및 인허가 취득에 대한 권리 신탁

※ 본PF시점에 사업/대출약정과 신탁계약을 동시에 약정 및 체결하기 때문에, 본PF 기표 후 즉시 하는 경우가 대부분이며, 건축허가(사업계획) 승인이 난 후에 체결하는 것이 일반적이므로, 인허가 명의도 함께 옮깁니다.
(착공필증이 교부된 현장은, 착공필증도 같이)

[1-1] 근거법령

『건축법 시행규칙』 제11조(건축 관계자 변경신고)(클릭)

①법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인ㆍ상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다.

  1. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우
  2. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 사망한 경우
  3. 허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우

② 건축주는 설계자, 공사시공자 또는 공사감리자를 변경한 때에는 그 변경한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서를 허가권자에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)하여야 한다.

③허가권자는 제1항 및 제2항의 규정에 의한 건축관계자변경신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 별지 제5호서식의 건축관계자변경신고필증을 신고인에게 교부하여야 한다.

[2] 필요서류

[2-1] 신탁사

일반적으로 내부 결재를 진행하기 위해,
위탁자(시행사)의 요청 공문, 시공사의 동의 공문과 더불어 각 사 스타일에 맞추어 필요 서류를 업로드합니다.

[2-2] 인허가 관청

(1) 건축관계자 (변경)신고서(세움터)

세움터로 접수할 경우, 필요 없는 서류이나 직접 접수할 경우 필요하며 해당 내용이 어떻게 구성되는지 실무자는 볼 필요가 있습니다.

※ 건축법 시행규칙 [별지 제4호서식]

부동산 신탁사 업무 - 건축주 명의 변경
관계자 변경 신고
건축주 명의 변경
부동산 신탁사 업무 - 건축주 명의 변경
관계자 변경 신고
건축주 명의 변경

(2) 대리인 위임장(필수)

세움터로 접수하여도, 대리인 위임장은 필수인 서류이며 신탁사가 건축주 명의 변경 관련하여 설계사 또는 시행사로 해당 업무를 위임하는 서류입니다.

(3) 명의 변경 동의서(지자체별로 다름)
부동산 신탁사 업무

명의 변경에 대한 동의가 1, 2번 서류로 부족할 수도 있어서 (3) 본 서류가 필요한 지자체가 있으니, 시행사를 통해 필요한지 확인하여야 합니다.

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분양보증수수료 산정

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공동주택(아파트) 분양시 발생하는 분양보증수수료 산정에 대해 알아봅시다

[1] 분양보증 상품 대상 [주택도시보증공사(HUG) 기준]

[1-1] 주택분양보증

  • 「주택법」 제15조에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택사업
    일반에게 분양하는 주택이 30세대 이상인 경우
    (부대시설 및 복리시설 포함)
  1. 주택조합의 조합원에게 분양되는 주택은 보증대상에서 제외
  2. 건축허가를 받은 주상복합건물의 주택 및 주택외시설과 사업계획승인을 얻은 주상복합건물 중 주택이외의 시설은 주상복합주택분양보증 대상

[1-2] 주상복합분양보증

  • 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받은 주상복합주택(일반에게 분양되는 주택이 30세대 이상인 경우에 한함)으로서 주택 및 주택 이외의 시설
    「주택법」 제15조에 따라 사업계획승인을 받은 주상복합주택으로서 주택외의 시설
    다만,「건축물의 분양에 관한 법률」제3조제2항에 해당하는 시설은 제외

※ 오피스텔 분양보증상품은 별도로 있습니다. (계산식은 같음)

[2] 분양보증수수료 보증기간

당해 주택사업의 입주자 모집공고 승인일부터 건물소유권보존등기일(사용검사 포함)까지

하기 샘플 참고하시기 바랍니다.

분양보증수수료 산정
주택 분양보증서 샘플

[3] 분양보증수수료 요율

분양보증수수료 산정
hug 분양보증 수수료 요율

주택도시보증공사(HUG) 기준 대지비, 건축비 요율입니다.

대지비는 일괄로 0.133% 이며 (이전에는 0.138% 였습니다)

건축비는 0.144% ~ 0.342% 이며, 건설사의 신용등급과 HUG 보증심사평점(1~5등급)에 따라 뵤율이 결정됩니다. (이전에는 0.158% ~ 0.469%)

[4] 분양보증수수료 납부시기

공동주택을 분양하기 전, 분양보증 받을 때 보증수수료를 납부합니다.

다만 그 기간이 입주자모집공고 – 소유권보존등기 이므로 최초 납부 이후에 기간에 변동이 발생하면 보존등기 후 정산하여 추가 납부하거나 환급받게 됩니다.

[5] 분양보증수수료 산정

[5-1] 대지비 부분

대지비부분 보증료 = 대지비부분 보증금액× 보증료율×(보증서발급일부터 입주자모집공고안에 기재된 입주예정월의 다음달 말일까지의 일수)/365

※ 대지비부분 보증금액 = 보증금액×(입주자모집공고안상 세대별 대지비 합계액/입주자모집공고안상 세대별 분양금액 합계액)

[5-2] 건축비 부분

건축비부분 보증료 = 건축비부분 보증금액× 보증료율×(보증서발급일부터 입주자모집공고안에 기재된 입주예정월의 다음달 말일까지의 일수)/365

※ 건축비부분 보증금액 = 보증금액 – 대지비부분 보증금액

[6] 분양보증수수료 계산

간단하게 정리하면

[6-1] 보증금액 = 매출 x (계약 + 중도금 비율)
[6-2] 건축비 = 공사비 x 연면적 x (계약 + 중도금 비율)
[6-3] 대지비 = 보증금액 – 건축비
[6-4] 보증기간 : 입주자모집공고승인일 ~ 소유권보존등기일
[6-5] 분양보증수수료 = 건축비(대지비) x 보증기간 x 요율 입니다.

분양보증수수료 산정
분양보증수수료 산정 엑셀

내용만 알면, 엑셀로 산식 정리하는 업무는 금방 할 수 있는데 그래도 어려우시다면

minjae9037@naver.com 이메일로 명함 회신하여 주시면,
계좌번호와 판매금액 송부드리겠습니다.
입금해주시면 분양보증수수료 산정 파일 회신드리겠습니다.

[참고] 분양보증 신청 관련 서류 양식

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분양가 상한제 계산 엑셀 구매(클릭)

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재건축 초과이익 환수제 계산(클릭)

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[부동산 금융] 부동산 PF #2 브릿지론

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연재 예정 목차
부동산 PF #1 개요(클릭)
부동산 PF #2 브릿지론
부동산 PF #3 IM 설명 (실물)
부동산 PF #4 IM 설명 (개발)
부동산 PF #5 책준관토 설명 (개발)
부동산 PF #6 민감도 분석
부동산 PF #7 개발사업 모델링 방법(이하 추후 공지)


[1] 토지 매입 단계 대출 구분

개발사업을 진행할 때, 가장 먼저 진행하는 작업은 ① 매입 예상 부지를 선택하고 ② 건축설계사무소를 통해 설계(안)을 그리고 ③ 개략적인 사업수지표를 작성하여 사업의 진행 여부를 판단한 다음

④ 본격적으로 “토지 매입” 을 시작하게 됩니다.

최근 트렌드를 보면, 증권사에서 흔히 북(book)이라 표현하는 ① PI 대출 (계약금 대출)을 통해 토지 계약금부터 대출을 통해 지급하기 시작하거나,
시행사 Equity를 투입하고나서 ② 브릿지 론(대출)을 통해 토지 매입을 시작하고 있습니다.

금번 글에서는 브릿지 론 먼저 살펴보고자 합니다.

[2] 브릿지 론(대출)(Bridge Loan) 개요

[2-1] 브릿지 론 뜻

브릿지론
개발 부동산 흐름 (신탁상품 기준)

브릿지론 뜻은 말 그대로, 토지 매입 → 착공(or 본PF) 까지 단계를 넘어가기 위한 다리(브릿지)라고 보시면 됩니다.

브릿지론
국제관광도시 핵심 전략 ‘세븐브릿지’ 사업 본격화  (특별한 의미는 없고 그냥 넣어봤습니다 ㅎ)

이 단계에서 멈추는 경우도 워낙 많기 때문에 High risk, High Return 의 대표적인 대출 상품이며, 이 단계에 참여하는 경우 추후 진행되는 본PF의 주간(관)에 대한 권리를 요구하게 되며 인허가가 잘 나면 실제로 본PF에 참여하여 사업을 이끌게 됩니다.

정확히는 본PF 대출을 주도적으로 이끈다고 표현하는게 맞는 것 같고, 그 이후는 보통 부동산신탁사가 사업을 관리하게 됩니다.

[2-2] 브릿지론 담보

일반적으로는 토지 매매계약서를 통해 매입한 부동산을 “담보신탁” 을 통해 소유권을 “부동산신탁사”에 넘기고, “부동산신탁사”가 대주단(은행 등)에 우선수익권증서를 발행하며 대출을 일으키게 됩니다.

물론 해당 대출에 대한 “사업 및 대출약정서”는 시행사, 차주, 대주단, 연대보증인(보통은 시행사 대표), 대리금융기관이 참여하여 날인합니다.

[3] 브릿지론 구조

브릿지론

부동산신탁사를 통해 담보신탁계약을 체결하여 대출을 일으키고 토지 잔금을 처리하는 경우의 구조도 입니다.

담보신탁을 체결하면, 소유권이 부동산신탁사에 넘어갔다가 다시 시행사(위탁자)로 넘어오기 때문에 안전성을 확보할 수 있고, 금융기관의 대출을 확보하는 데에도 도움이 됩니다.

[4] 브릿지론 금융조건

[4-1] 브릿지론 취급기관

Risk가 워낙 크기 때문에 (토지매입이 다 안되거나(알박기 등), 인허가 등 이후 절차가 진행이 안되면 출자(투자) 또는 대출한 돈은 그대로 묶이게 됩니다) 취급하는 기관이 본PF에 비해 수가 상대적으로 많이 적습니다.

일반적으로 새마을금고(MG), 수협 등 시설대 관련, 증권사, 캐피탈 등이 있겠습니다.

[4-2] 브릿지론 수수료, 브릿지론 금리

다만, 토지 위치와 참여자에 따라 편차가 많이 나는 부분이니 건 by 건으로 검토하셔야 합니다.

선ㆍ중ㆍ후순위 등에 따라 수수료가 많이 다른데 수수료 기준 약 5.0%, 금리 기준은 약 7.0%, All- in Cost 는 약 10.0% 정도까지 된다고 보시면 될 것 같습니다.

[4-3] 브릿지론 기간

일반적으로는 1년 (12개월) 을 설정합니다.

[4-4] 브릿지론 기타 조건

브릿지 관련 IM 등 투자자를 모을 때에는 여러 조건들이 반영되어 Risk hedge를 하는데 자세한 내용은 브릿지 론 IM을 별도로 구하셔서 파악하시기 바랍니다.

  • 투자자 유의사항
  • 목표수익률
  • 환매 관련사항
  • 수익증권의 기준가격 관련
  • 대출 관련 Tranche (A, B, C 등)
  • 조기상환 가능여부 및 수수료
  • 채권보전조치 (물상보증인, 연대보증, 이자유보 등)
  • 인출 선행조건
  • 인출 후행조건
  • 자금관리
  • 대주(단)의 의사결정
  • 담보에 대한 개요
  • 신규사업에 대한 개요
  • 예상 사업수지표
  • 위험에 대한 고지

함께 보면 좋은 글(링크)

부동산 신탁사 업무 [1] 책준관토(클릭)

부동산 신탁사 업무 [2] 담보신탁(클릭)

부동산 신탁사 업무 [3] 처분신탁(클릭)

부동산 신탁사 업무 [4] 정비사업(클릭)

부동산 신탁사 업무 [5] 차입형토지신탁(클릭)

[부동산 금융] 부동산 pf #1 개요

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연재 예정 목차
부동산 PF #1 개요
부동산 PF #2 브릿지론
부동산 PF #3 IM 설명 (실물)
부동산 PF #4 IM 설명 (개발)
부동산 PF #5 책준관토 설명 (개발)
부동산 PF #6 민감도 분석
부동산 PF #7 개발사업 모델링 방법(이하 추후 공지)


[1] 부동산 PF 개요

부동산 개발(금융) 사업은 부동산 PF(Project Financing)를 통해서 자금을 조달하게 됩니다.

일반 기업이 대출을 통해 자금을 조달하면 해당 “부채”가 재무제표에 쌓이게 되는데, 이는 재무 건전성에 악영향을 주게 됩니다.

개발을 하면 할수록 대출(-)이 수익(+)보다 먼저 집행되고, 정산이 나중에 되기 때문에 돈을 벌겠다고 일을 열심히 하는데 대외 수치상 악영향만 끼칩니다. (국내 건설 시장은 선분양이기 때문입니다. 후분양 구조는 국내 선설사 중에 가능한 곳이 몇개 없습니다)

이는 금융기관(대주단)과 건설사, 시행사 모두에게 상대적으로 불리한(난처한) 조건이고 부담이 되기 때문에,

SPC(차주), PFV 등을 설립하여 부외금융(Off-balance) 효과를 일으키고 보전채권에 대한 Risk를 hedge 하는 등 조치를 취하면서 부동산 대출 PF를 일으켜서 사업을 진행하고 있습니다.

[2] 부동산 PF 구분

부동산 PF 실물 VS 개발
부동산 개발 구분 (실물, 개발)

부동산 개발사업을 크게 구분하자면, (1) 이미 건축물이 완성된 실물 부동산에 투자해서 수익을 창출하거나 (2) 토지 매입단계부터 투자하여 건축물을 완성짓고, 분양해서 매각하는 구조가 있다고 볼 수 있습니다.

물론 (2) 부동산 개발 후 (1) REIT’s 등의 구조로 임대운영 등을 통해 수익을 내고 배당하는 구조도 있습니다. (또는 SOC 등)

[2-1] 실물 부동산 투자

부동산 PF 오피스 현황
오피스 시장 Market Report(자료 : Avison Young)

실물 부동산의 주 타겟층은 오피스 (Office) 건물입니다. 아무래도 안정적으로 임차인이 확보되어 있거나, 확보하면 되고 건축물이 완성되어 있어서 투자한 금액 대비 Risk가 상대적으로 개발사업에 비해 작습니다.
(공실이 길어진다거나, 화재 등의 사고(물론 보험 가입으로 hedge) 등 상대적으로 개발에 비해 리스크가 간단합니다)

※ 가장 중요한 사실은 안정적인 임대수익률이 어느정도 시장에서 확보되어 있다는 점을 알고 있기 때문에 (시세형성), 투자자를 모으는 데에도 오피스가 굉장히 유리하다는 점입니다.

※ 주로 자산운용사가 펀드를 만들어서 운용합니다.

※ 참고자료(사이트)

[1] 젠스타메이트 Market Review(클릭)

[2] 이지스 자산운용 인사이트(클릭)

[2-2] 개발 부동산 투자

부동산 PF 신탁상품 기준
개발 부동산 흐름 (신탁상품 기준)

부동산 개발은 크게 토지매입 → 인허가 → 착공 → 분양 → 준공 단계로 진행되며, 토지 매입 단계에서는 브릿지론(BridgeLoan)이 기표되고, 인허가가 완료된 다음에는 착공 전 본PF가 기표되면서 브릿지론을 대환하고, 그 이후 사업비를 집행합니다.

분양을 개시한 이후에는, 분양수입금을 80% ~ 90% : 20% ~ 10% 비율로 대출금상환계좌, 사업비운영계좌로 분배하여 사용하게 됩니다.

부동산 개발에 있어서 대주단의 가장 큰 Risk는 토지비ㆍ사업비를 투입한 이후 건축물이 준공되지 않는 것입니다 (건물이 완성되지 않으면 분양대금을 온전히 받을 수 없고, 대출금의 상환(회수)도 불가능하기 때문입니다)

그래서 국내에서는 가장 많이 쓰는 것이 외부 신용보강(공여)를 사용하는 것인데, 1순위가 시공사이고 2순위가 신탁사입니다. (책임준공의무 부담)

최초 기표일부터 책임준공기한 N개월을 부여하면서 시공사에 1차로 준공에 대한 의무를 부담하고, 시공사가 못할 경우 신탁사가 2차로 의무를 부담하는 장치입니다.

[3] 부동산 PF 구조

[3-1] 부동산 금융 기본 구조

부동산 PF 구조도
부동산 pf 개발 구조도

예전에 신입사원 교육자료로 사용한 구조도인데, 실제로는 각 사업마다 워낙 편차가 크고 복잡하게 얽히기 때문에 기본적인 개념을 이해하는 데 사용하시기 바랍니다. (위 구조도도 틀린 부분이 좀 있는데, 흐름에 대한 정보만 주는 데에는 문제가 없어서 그냥 사용하겠습니다)

시행사가 Equity를 투입하고, 대출기관에서 브릿지론을 통해 토지비 잔금을 처리한 다음, 본PF를 통해 (추가)대출기관이 들어와 각종 사업비와 공사비를 처리, 분양대금 일부를 함께 사용하면서 건축물 준공한 다음 정산하는 순서로 진행합니다.

[3-2] PF 자금 조달 구조

부동산 PF 구조도
부동산 pf 개발 구조도

임대차보증금이 포함된 임대운영사업이 포함된 개발에서 검토했던 자금조달 구조 건입니다. 기본 → 후순위 → Equity 추가 방식으로 검토했었는데,

가장 복잡한 구조 중 하나라서 스터디 하시는 데 도움이 될 것 같아서 추가해 보았습니다. 후순위 자금을 계속 추가하면서 Risk를 분담해 가는 과정입니다.

※ 질의사항은 댓글 남겨주시면 답변드리겠습니다.

[3-3] 부동산 PF 재무모델링 흐름도

부동산 개발 재무 흐름

부동산 개발은 Equity, Loan을 통해 사업비를 조달한 다음 건축물을 완성짓고 분양하여 청산하는데,

그 과정에서 부동산 개발 실무자는
Cash-Flow에 끼치는 영향, 그리고 재무제표에 어떻게 반영되는지 등을 정확히 이해하고 사업수지표를 분석해야 합니다.
그래서 재무회계와 세무회계, 원가회계, 건축법과 각종 투자와 관련된 법 등에 대해서 스터디해야 합니다.

그저 엑셀로 숫자를 두들기는 게 중요한 것이 아니라, 해당 사업의 재무제표는 어떻게 꾸려지는지, 어떻게 손익을 높일 수 있는지 (IRR 등의 재무지표) 고민하고 각종 인허가 절차 등 개발에 관련된 내용도 알고 사업기간을 줄일 수 있도록노력해야 합니다.

이런 내용 때문에 개발 인력을 제대로 키우는 데 시간이 많이 걸리는 게 현실입니다. 그만큼 부동산 개발 인력은 경력이 쌓일수록 고급인재로 취급받고, PF에 대해서 전문가로 성장하는 데

부동산 투자자로서 사업에 함께 할 때에는 해당 인력이 전문성을 얼마나 갖고 있는지와 더불어 투자자도 부동산 개발 흐름에 대해 잘 알고 있어야 투자수익을 잘 낼 수 있을 것 같습니다.

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건축물 철거공사(해체, 멸실) 실무

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건축물 철거공사에 대한 실무를 알아봅시다

개발사업을 진행(담당)하다보면, 기존 건축물이 있는 상태에서 심의 및 대출약정, (신탁)계약을 체결한 다음 사업을 진행하는 경우도 있는데, 이 때 철거공사에 대한 지식이 필요합니다.

자체사업은 해당 시행(시공)사에서 직접 철거(공식 명칭은 해체신고)를 한 다음, 해체 완료에 대한 멸실신고를 하게 됩니다.
단, 신탁사로 명의가 변경된 후라면 신탁사 명의로 신고하게 됩니다.

건축물 철거에 대해서는, 최근 발생한 사고와 관련하여 관심이 갑자기 증가하였으며 인허가 절차상 허들이 많이 높아진 것이 체감될 정도라고 보시면 됩니다. (본 글을 써야겠다고 생각한 계기이기도 합니다)

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철거공사
광주 철거공사 사고 현장(매일경제)

[1] 근거법령

『건축물관리법』 해체 관련 내용

건축물을 해체하려면, 『건축물관리법』 제30조에 따라, 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 이 장에서 “허가권자”라 한다)에게 신고 및 허가를 받아야 하며,

다음 각 호에 해당 하는 경우 신고하면 허가를 받은 것으로 간주합니다.
(1) 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 주요구조부의 해체를 수반하지 아니하고 건축물의 일부를 해체하는 경우
(2) 다음 각 목에 모두 해당하는 건축물의 전체를 해체하는 경우
가. 연면적 500제곱미터 미만의 건축물
나. 건축물의 높이가 12미터 미만인 건축물
다. 지상층과 지하층을 포함하여 3개 층 이하인 건축물
(3) 그 밖에 대통령령으로 정하는 건축물을 해체하는 경우

[2] 철거공사 절차

[2-1] 건축물 해체 허가(신고) 절차

철거공사
건축물 해체 신고 절차 (국토안전관리원)

[2-2] 건축물 해체 허가 절차

철거공사
건축물 해체 허가 절차 (국토안전관리원)

[2-3] 국토안전관리원 협의 절차(철거 관련)

철거공사
국토안전관리원 협의 절차 (국토안전관리원)

[3] 철거공사 필요서류

[3-1] 해체신고서

철거공사
건축물 철거공사 – 건축물 해체 신고서 양식

『건축물관리법 시행규칙』 별지 제5호 서식에 따라, 건축물의 해체를 신고해야 합니다.

[3-2] 해체계획서

해체계획서에는 『건축물관리법 시행규칙』 제12조에 따라 다음 각 호의 내용이 포함되어야 합니다.

(1) 해체공사를 수행하는 자 및 해체공사의 공정 등 해체공사의 개요
(2) 해체공사의 영향을 받게 될 「건축법」 제2조제1항제4호에 따른 건축설비의 이동, 철거 및 보호 등에 관한 사항
(3) 해체공사의 작업순서, 해체공법 및 이에 따른 구조안전계획
(4) 해체공사 현장의 화재 방지대책, 공해 방지 방안, 교통안전 방안, 안전통로 확보 및 낙하 방지대책 등 안전관리대책
(5) 해체물의 처리계획
(6) 해체공사 후 부지정리 및 인근 환경의 보수 및 보상 등에 관한 사항

철거공사
해체계획서 주요 검토사항 (서울시)
해체계획서 주요 검토사항 (서울시)

[3-3] 안전관리계획

『건축물관리법』 제30조 제2항에 따르면,
제1항에 따라 허가를 받으려는 자 또는 신고를 하려는 자는 건축물 해체 허가신청서 또는 신고서에 국토교통부령으로 정하는 해체계획서를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다.

다만, 『건설기술 진흥법』 제62조에 따른 안전관리계획 수립 대상 공사의 경우 안전관리계획을 제출하면 해체계획서를 제출한 것으로 본다. 라는 조항이 있습니다.

안전관리계획 수립 대상은 『건설기술 진흥법 시행령』 제98조 제1항에 있습니다.

[4] 철거 완료

[4-1] 건축물 멸실 신고서

철거공사
건축물 멸실 신고서 양식

『건축물관리법 시행규칙』 별지 제10호 서식에 따라, 건축물 철거가 완료되면 멸실신고를 해야 합니다.

참고자료(다운로드)

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차입형토지신탁은 관리형토지신탁(책준형)과 자주 비교되는 유형으로, 부동산신탁사가 시행의 주체가 되어 자기의 자금을 투입(차입)하여 개발사업을 일으키는 신탁상품을 말합니다.

차입형 토지신탁
부동산신탁회사


[1] 차입형 토지신탁 vs 책준형 관리토지신탁

차입형 토지신탁
토지신탁 비교(차입형 vs 책준관토)

두 신탁상품 모두 신탁사가 건축주(사업주체) 명의로 사업을 진행하는 점이 공통점입니다만, 차입형은 신탁사가 계약의 주체가 되고 자신의 자금을 투입(차입)하는 구조입니다.

관리형토지신탁(책준형)은 명의만 신탁사이고, 실제로 자금을 조달해오고 용역을 체결하는 주체는 시행사(위탁자) 입니다.

※ 공사도급, 설계용역, 감리용역은 신탁사가 승계계약을 체결합니다.

막내 부동산신탁사, 유상증자로 ‘차입형 토지신탁’ 신호탄(클릭)


[2] 차입형토지신탁 구조도

[2-1] 차입형토지신탁 (전통형)

차입형 토지신탁
차입형토지신탁

시행사가 토지를 알아서 매입해왔다고 가정했을 때, 위와 같은 차입형토지신탁 구조도가 생성됩니다.

신탁사는 차입형토지신탁계약을 체결하고 착공 전 인허가 절차를 전부 마무리하여 분양 및 준공 후 수익을 정산하게 되며,

PF 대주단이 없기 때문에 책임준공 의무가 없고, 시공사만 책임준공 의무를 지게 됩니다.

신탁계정대는 신탁사가 외부에서 자금을 차입해와서 해당 사업에 필요한 사업비를 지급합니다.

[2-2] 차입형토지신탁 #2 (혼합형)

차입형 토지신탁
차입형토지신탁(담보신탁 다른 수탁일 경우)

전통형과 다른 부분은 자금 차입을 별도로 더 해온다는 점인데, 주로 토지비에 대한 내용입니다.

토지비를 시행사가 전부 메꿀 수 없을 때(Equity로 부족), 신탁사가 토지비에 자금을 투입할 수 없기 때문에 증권사를 통해 토지비를 메꾸는 것입니다 (그 이후는 전통형과 동일)

지방 사업장은 전통형으로 충분하지만, 수도권 및 토지비가 비싼 부분은 증권사 등에서 토지비를 조달해오는 것이 거의 필수이기 때문입니다.

위 구조도에서 담보수탁과 차토 수탁자가 같을 경우도 있는데 그러면 구조도가 워낙 복잡해셔 다르다 라고 가정하여 구조도를 그린 것이며, 같을 경우는 화살표를 잘 생각하셔서 사업 이해하시기 바랍니다..

※ 차입형토지신탁의 핵심은 토지비를 누가 어떻게, 얼마나 조달해주냐에 따라 진행 여부와 성공 여부가 판가름 나게 됩니다.

또한, 혼합형이라고 해서 준공 전과 준공 후에 대해서 신탁계정대의 우선순위가 달라지거나, 책준형 차입형토지신탁이라고 해서 책준이 포함되어 사업비 조달에 대한 구조가 변경되고(신탁계정대 외)

여러 Vehicle로 토지비를 조달하는 경우가 계속해서 생성되고 있는데.. 해당 Trend 또한 글에서 open할 수 없기에.. 주변에 계시는 신탁사 선배님들께 열심히 문의하시기 바랍니다..!

[2-3] 차입형토지신탁 단계별 자금조달

차입형 토지신탁
차입형 토지신탁

단계별로 보면, 인허가 전 토지비는 equity를 포함한 외부에서 차입해야 하며, 신탁계정대(신탁사 자금)은 사업비로 투입되어야 합니다. 그 이후 분양대금을 통해 대환(상환)해주고, 준공시 각종 계약에 대한 대금을 정산하게 됩니다.

각 단계별로는 인허가 Risk, 분양 Risk, 준공 Risk가 있으며 Risk를 잘 hedge하는 것이 중요하다고 볼 수 있습니다.

※ 아울러 토지비 지급에 대해서 블라인드펀드나 기타 여러 방법이 동원되고 있는데, 해당 내용은 신탁사 담당자에게 문의하시기 바랍니다.. (argue가 워낙 많은 부분이라 open하기 어렵습니다)

[3] 각 이해관계자별 입장

[3-1] 신탁사

신탁사는 자신이 사업 주체가 되는 만큼, 책준관토 사업장과 비교해서 분양성에 대해 더 민감해지고, 사업비 투입(신탁계정대)에 대해 더 많은 검토를 하게 됩니다.

사업이 잘 풀리면 많은 이익과 높은 보수율을 챙길 수 있지만, 분양이 잘 안되고 사업이 꼬이면 그만큼 많은 손실이 나기 때문에,
High Risk, High Return 전형이라고 보시면 됩니다.

[3-2] 시행사

시행사는 당연히 자신이 주체가 되어 사업을 이끌고 싶어 하십니다. 다만, 금융 구조상 시행사가 책준관토로 원하는 바를 얻기가 어려울 때, 차입형 토지신탁으로 진행하게 되며 이 부분에 대해서 많이 아쉬워 하십니다.

실질 주체가 신탁사로 변경되고, 영향력을 많이 잃게 됩니다. 또한, 더 높은 신탁보수를 지급하게 되므로 이익도 줄어들 수 있습니다. (증가할 수도 있습니다만, 비율 자체는 높아지게 됩니다)

장점은 책준관토에 비해 차입형 토지신탁은 사업을 신탁사에 맡겨놓고 다른 일을 더 할 수 있다는 점..?? 도 있겠습니다
(신탁사의 전문성 의존)

[3-3] 시공사

책준관토는 PF에 분양불을 통해 시공사에 공사비를 지급하게 됩니다. 통상 10% ~ 20% 공사비를 유보하게 되는데,

분양이 잘 안되면 그만큼 공사비 회수가 늦어지게 되며 할인분양하게 되면 전체 사업 이익이 줄어들면서 공사비마저 손실 발생하는 경우도 있습니다.

하지만 차입형 토지신탁은 기성불 조건으로, 상대적으로 안정적으로 공사비를 받아올 수 있게 됩니다. (10 ~ 15% 유보)

Top tier 시공사는 기본적으로 신탁사업에 그닥 우호적이지 않은데요, 분양성이 좀 애매하다.. 싶으면 차입형 토지신탁 정도는 들어오게 됩니다 (기성불이므로)

물론 상대적 열위에 있는 중소 중견 건설사는 구분하지 않고 어느정도 내부 심의를 넘겼다면 해당 개발사업에 참여하는 것이 낫다고 생각합니다..! (요즘 안그래도 워낙 물건이 없어서요)

※ 글에 내용을 다 담을 수 없는게 많이 아쉬어서.. 문의사항은 댓글 남겨주세요 !


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오피스텔 학교용지부담금

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오피스텔 학교용지부담금 부과

[1] 개정 내용

『학교용지 확보 등에 관한 특례법』

[시행 2021. 6. 23.]

[법률 제17667호, 2020. 12. 22., 일부개정]

【제정·개정이유】
[일부개정]
◇ 개정이유
최근 오피스텔을 주거 용도로 사용하는 경우가 크게 증가하고 있으며, 일부 지역에서는 법령에 명시적 근거가 없음에도 불구하고 실질적인 학교 수요에 대비하여 학교용지를 확보하는 조건으로 대규모 주거용 오피스텔 단지 개발사업을 허가한 사례가 있는바, 오피스텔 개발사업도 현행법의 적용 범위에 포함하여야 한다는 지적이 제기되고 있음.

이에 현행법상 공동주택 범위에 오피스텔을 포함하도록 하여 실질적인 주거용 오피스텔에 대한 학교 수요에 대비하려는 것임.
한편, 현행법은 300세대 규모 이상의 주택건설용 토지를 조성ㆍ개발하거나 공동주택을 건설하는 사업자에게 학교 용지를 의무적으로 개발 또는 확보하도록 의무를 부과하고 있으며, 이에 대해 교육감의 의견을 듣도록 협의 규정을 두어 취학수요 증가 등에 대한 대비가 가능하지만, 교육감이 300세대 규모 미만의 개발사업 등의 인허가 사항은 알 수 없어 해당 지역의 유발 학생수를 추정하지 못하여 학교 과밀 등의 문제가 발생하고 있음.

이에 300세대 규모 미만의 주택건설용 토지를 조성ㆍ개발하거나 주택을 건설하는 사업계획의 허가ㆍ인가 또는 승인권자는 분기별로 해당 교육감에게 허가 등의 현황을 통보하도록 함으로써 적정한 규모의 학교용지를 확보하여 취학 수요 증가에 충분히 대비하려는 것임.

◇ 주요내용
가. 공동주택 범위에 「주택법」에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 규모의 오피스텔을 포함하도록 함(제2조제2호).

나. 30세대 이상 300세대 미만의 주택건설용 토지를 조성ㆍ개발하거나 공동주택을 건설하는 사업계획의 허가ㆍ인가 또는 승인권자는 그 사업계획의 허가ㆍ인가 또는 승인 현황을 분기별로 해당 교육감에게 통보하도록 함(제3조의2 신설).

현행법(6/15 기준)

오피스텔 학교용지부담금
개발사업의 정의

개정법(6/23 시행)

오피스텔 학교용지부담금
개발사업의 정의

부칙(6/23 공포 후 6개월 지난 시점부터 시행)

오피스텔 학교용지부담금
오피스텔 학교용지부담금 부과 개시 시점

[2] 관련 기사

“주거용 오피스텔도 학교 신설 수요에 반영해야”(클릭)

경기도교육청 “오피스텔도 학교 신설 수요에 반영될 수 있어야”(클릭)

늘어나는 ‘주거형 오피스텔’ 못 따라가는 교육수요 대책(클릭)

아파트와 달리 규제를 피해간 오피스텔 학교용지부담금 관련해서는 2020년 중반 부터 계속해서 기사가 나오긴 했습니다… (부과에 대한 목소리)

다만, 혼인율과 출산율이 계속해서 낮아지고 있는 시점에서 학교 관련 세금을 추가로 매기는 것이.. 맞는가? 라는 의문이 들긴 합니다.
있는 학교도 없애는 마당에… 아이러니합니다.

[3] 학교용지부담금 계산

  • 개발사업 매출액(분양금액) x 0.80%

[3-1] 근거법령

『학교용지 확보 등에 관한 특례법』 제5조의2(부담금의 산정기준) (클릭)

오피스텔 학교용지부담금에 대해 정확히 기재되어 있지는 않지만, 공동주택처럼 0.8%를 곱하는 식으로 산정될 것으로 예상됩니다.

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토지 관련 주요 법령 해설 2021

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토지 관련 주요 법령 해설(경기도 발간)

2021년 6월 2일부터, 경기도청(클릭)경기부동산포털(클릭)에서 토지 관련 주요 법령 해설 파일을 받을 수 있습니다.

2021 토지 관련 주요 법령 해설
2021 토지 관련 주요 법령 해설

내용이 워낙 방대한 관계로, 주요한 내용만 포스팅에 첨부하고, 세부 내용은 첨부파일 다운로드하여 찾아보시기 바랍니다.

[1] 목 차

토지 관련 주요 법령 해설 2021
토지 관련 법령 해설
토지 관련 주요 법령 해설 2021
토지 관련 법령 해설

[2] 법령 체계도

[2-1] 국토계획체계

토지 관련 주요 법령 해설 2021
토지 관련 법령 해설

■ 국토계획체계의 개요

• 종전의 국토계획체계는 국토건설종합계획법, 국토이용관리법, 도시계획법을 기본으로 하여 약 90여 개의 개별 법령에 의해
토지이용규제 및 개발행위허가가 이루어짐에 따라 일관성 있고 효율적인 국토계획 및 국토관리가 어려워 국토의 난개발 초래
• 이와 관련하여 국토 및 토지이용계획체계를 개편하여 국토의 난개발을 방지하고 국토의 지속가능한 발전을 도모하기 위하여
2003년에 국토건설종합계획의 절차법 성격이 강한 국토건설종합계획법을 국토관리의 기본이념과 국토의 균형 있는
발전, 경쟁력 있는 국토여건의 조성, 환경친화적 국토관리에 관한 사항을 명기한「국토기본법」으로 개편
• 「국토기본법」에서는 국토계획체계를 명확히 하기 위하여 국토종합계획은 도종합계획 및 시‧군종합계획의 기본이 되며,
부문별 계획과 지역계획은 국토종합계획과 조화를 이루어야 하고, 도종합계획은 당해 도의 관할 구역 내에서 수립되는
시‧군종합계획의 기본이 된다고 명시함으로서 국토계획체계 명확화
• 시‧군종합계획을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 수립되는 도시계획인 도시・군기본계획과 도시・군관리계획으로
갈음함으로써 국토계획체계를 국토종합계획부터 도시・군관리계획까지 체계화

토지 관련 주요 법령 해설 2021
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[2-2] 택지개발촉진법

토지 관련 주요 법령 해설 2021
토지 관련 법령 해설
토지 관련 주요 법령 해설 2021
토지 관련 법령 해설

[2-3] 도시개발법

토지 관련 주요 법령 해설 2021
토지 관련 법령 해설
토지 관련 주요 법령 해설 2021
토지 관련 법령 해설

[2-4] 도시 및 주거환경정비법

토지 관련 주요 법령 해설 2021
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토지 관련 법령 해설
토지 관련 주요 법령 해설 2021
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[2-5] 빈집 및 소규모주택 정비 특례법

토지 관련 주요 법령 해설 2021
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