Hits: 3578
부동산 신탁사 업무 중 승계계약 체결 관련하여 알아봅시다.
책준관토 업무 중 건축주 명의변경(건축관계자 변경) 후 2번째 업무는 승계계약 체결입니다.
신탁 업무 관련 참고 글
부동산 신탁사 업무 [1-1] 건축주 명의 변경(클릭)
[1] 승계 계약 체결 개요
책준관토의 경우, 위탁자(시행사) → 수탁자(신탁사)로 건축주 명의를 변경(이관)한 다음,
시행사가 기존에 체결한 계약 중 주요 계약을 승계해야 합니다. (신탁사가 건축주가 되므로, 주요 계약은 승계하여 직접? 또는 주요하게 관리한다고 보시면 됩니다)
[2] 승계 계약 체결 대상
책준관토는 일반적으로 공사도급계약, 설계용역계약, 감리용역계약을 승계합니다.
사업 및 대출약정서를 체결하면서 신탁계약서를 체결하는데, 그 전에 상기 3개 계약을 체결한 상태로 시행사가 신탁사를 만나게 된다는 이야기입니다.
그리고 설계용역비는 최소한 건축심의 통과 후 건축허가(또는 사업계획승인)까지 받는 정도까지 업무가 진행되어 있다는 이야기이기 때문에, 동시에 시행사 Equity가 최소 억단위로 투입되어 있음을 인지하여야 합니다.
[2-1] (공사도급)승계계약
국토교통부에서 공식적으로 매 3년마다 고시(발표)하는 민간건설공사 표준도급계약서로 대부분의 시공사가 공사도급계약을 체결합니다. (위 이미지는 표지, [국토교통부고시 제2021-1122호, 2021. 9. 30., 일부개정])
일반적으로 사용하는 양식이기에, 몇 번 공사도급계약서를 보다보면 이 계약서나 저 계약서나 별 차이가 없다는 것을 알 수 있습니다.
사실상 중요한 것은 공사비와 견적조건, 선급금 규모, 특약사항 위주로 보게 됩니다.
단, 신탁사에서 승계 계약을 체결할 시점에는 사업 및 대출약정서를 통해 대주단과 시공사, 시행사, 신탁사가 이미 최초 기표PF 이후이므로, 사실상 관급공사처럼 공사기간을 연장하거나 금액을 증액하는 등의 변경을 할 수 없습니다. (시공사/신탁사의 책임준공기한, 각 대주단의 Exit 시나리오 등 세팅된 상태이기 때문)
그래서 신탁사는 해당 내용을 승계하지 않고 시공사에게 책임준공 하라는 책임을 부여하기만 합니다.
공사비가 증액될 경우 시행사-시공사 간 정산을 별도로 해야 하며, 신탁사를 걸쳐서 PF 하고 기성을 받고, 선급금을 정산하는 등의 절차에서는 공사비가 고정되어 있음을 인지하여야 합니다.
그리고 사업 및 대출약정서와 신탁계약서에 공사비 유보 비율(통상 10% ~ 20%)과 공사비 지급 방식(매월, 또는 2개월 단위 기성 등) 등이 정해지며 공사도급계약서에는 별도로 기재하지 않음을 참고합니다.
[참고] 분리발주
『소방시설공사업법』 제21조, 『정보통신공사업법』 제25조에 따라 소방공사와 통신공사는 타 공사(일반 건설/건축공사)와 분리하여 발주하여야 합니다.
단, 소방공사는 소방착공시 등 엄격하게 관리하여서 분리하는 것이 일반적이나, 통신공사는 분리하지 않는 경우가 많다.
[2-2] (설계용역)승계계약
건설도급공사와 마찬가지로, 설계계약서 또한 표준을 국토교통부에서 고시하고 있습니다.
설계용역비는 일반적으로
[1] 계약체결시[2] 건축심의 완료시
[3] 건축허가(사업계획승인) 완료시
[4] 착공신고필증 교부시
[5] 실시설계도서 납품시
[6] 준공(사용승인) 이후
이렇게 6개 단계로 용역비를 나누어서 지급하게 되는데(일반적으로), 이는 사업 특성 및 여건에 따라 달라지는 경우도 있으므로 주의하여야 합니다.
[참고] 안전보건대장
『건설공사 안전보건대장의 작성 등에 관한 고시(클릭)』에 따라,
발주자는 “(1)기본안전보건대장”을 작성하고 설계자는 (1)을 받아서 “(2)설계안전보건대장”을 작성하고, 시공사는 (2)를 받아서 “(3)공사안전보건대장”을 작성함을 참고하기 바랍니다.
[2-3] (감리용역)승계계약
국토교통부 고시에 따라, 타 용역과 마찬가지로 표준계약서 양식이 있습니다.
감리는 일반적으로 건축, 토목, 기계와 전기, 소방, 통신으로 공종이 나누어져 있으며, 전기/소방/통신은 전문 업종 면허가 있어야 합니다.
용역비는 착공 시점 – 준공까지 매월 받거나, 3개월단위, 6개월 단위처럼 일정 간격으로 나누어서 받습니다.
.jpg)
