부동산 신탁사 업무 [1] 책준관토

부동산 신탁사 업무에 대해 알아봅시다

『신탁법』 제2조에 따른 신탁의 정의는,

“신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

라고 하고 있으며, 부동산 신탁으로 풀어보면

부동산을 갖고 있는 위탁자가 부동산신탁사(수탁자)에게 부동산을 맡기고(위탁) 개발(차입형or관리형 토지신탁or정비사업) / 관리(담보신탁or분양관리신탁(속칭 분관) / 기타(대리사무 등) 행위를 맡긴다.

로 신탁사 업무를 요약할 수 있겠습니다.

금번 포스팅에서는 대부분의 신탁사에서 가장 기본이 되는 업무인
책준 관토에 대해 알아보고자 합니다.

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책준 관토 : 책임준공의무부담부 관리형토지신탁

[1] 책준 관토 구조

부동산을 개발하는 과정에서 책준 관토를 찾는 일반적인 case는
시공사의 시공능력평가순위가 낮다거나 신용도가 부족하다거나,
시행사의 신용도가 낮거나 Equity 확보가 많이 부족한 경우(보통 10~20% 확보)입니다. (사실상 같은 의미)

대주단 측에서는 PF대출시 시공사 또는 시행사만 믿고 돈을 빌려줄 수가 없는 상황일 때 (대출원리금 상환에 대한 신뢰 부족)
부동산신탁사가 사업에 참여하여 신용을 보강하여 사업이 진행될 수 있도록,

궁극적으로 사업 구조를 튼튼하게 만들어서 함께 돈을 버는 것이 책준관토, 신탁사 업무의 의미라고 볼 수 있겠습니다.

[2] 준공의 의미

준공이란 말 그대로 건축물의 공사를 완성했을 때를 의미하는데 『건축법『 등 법령에 따라 “완성”의 기준이 조금씩 다르며 신탁사 업무에 많은 영향을 줍니다.

[2-1] 사용승인(『건축법』 제22조)

건축주가 제11조(건축허가)ㆍ제14조(건축신고) 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함한다]한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조제6항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(같은 조 제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당된다)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다.

② 허가권자는 제1항에 따른 사용승인신청을 받은 경우 국토교통부령으로 정하는 기간에 다음 각 호의 사항에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다. 다만, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물은 사용승인을 위한 검사를 실시하지 아니하고 사용승인서를 내줄 수 있다

사용승인을 신청한 건축물이 이 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부
감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부

요약하면, 건축물의 사용에 문제가 없고, 건축허가(신고)서에 기재된 사항과 인허가 조건에 따라 큰 하자 없이 시공을 완료한 수준 입니다.

[2-2] (임시)사용승인

『건축법』 제22조 제3항

③ 건축주는 제2항에 따라 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 3. 23.>

허가권자가 제2항에 따른 기간 내에 사용승인서를 교부하지 아니한 경우
사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난ㆍ방화 등 국토교통부령(건축법 시행규칙 제17조)으로 정하는 기준에 적합한 경우로서 기간을 정하여 대통령령(건축법 시행령 제17조)으로 정하는 바에 따라 임시로 사용의 승인을 한 경우 (임시사용승인)

요약하면, 정식 사용승인만큼은 시공이 덜 된 상태지만 건축물의 사용에는 문제가 없는 상태까지 시공한 수준 입니다.

[2-3] 소유권보존등기

건물 소유권 보존등기란 소유자의 신청에 의해 미등기의 건물에 처음으로 행해지는 소유권 등기를 말합니다 (등기용어해설, 대법원인터넷등기소)

참고로 신축 건물의 취득은 “원시취득” 이라는 표현을 하며, 거래 매매 등을 통해 얻는 취득은 “승계취득” 이라 합니다.

즉, 개발사업에서는 등기되어 있는 “토지”를 갖고 있는 건축주가 건축물을 다 완성한 다음, “이 건물이 나의 소유물이다” 라고 주장하고 공식적으로 등록하는 “등기” 절차를 “소유권보존등기”라 합니다.

개발과 관련된 신탁사 업무의 완료는 책임준공까지인데, 그 “준공”을 어디까지 보느냐에 따라 사업ㆍ금융조건이 엄청나게 변하기 때문에 그 의미를 정확히 아는 것이 중요합니다.

[3] 책임준공 의미

“신탁사 업무는 책임준공까지” 라고 말씀드렸는데, [2]에서 정의내린 준공까지 책임을 지고 준공하겠다. 라는 것을 의미합니다. 여기서 사업 참여자에 따라 입장이 조금 달라집니다.

[3-1] 시공사 책임준공 확약

시공사는 당 개발사업에서 시공과 관련된 계약을 체결하여 참여하는 업체로서 “공사도급계약”의 수급자입니다.

책준관토의 경우 대출약정/신탁계약을 체결한 후 최초 기표일부터 N개월까지 준공하는 것을 책임준공이라 표현하며,

(임시)사용승인 또는 사용승인 또는 소유권보존등기 중 하나를 택하여 확약하게 됩니다.

[3-2] 신탁사 책임준공 확약

신탁사는 시공사의 책임준공 기간에 6개월(예시)의 기간을 더하여 책임준공 의무를 다한다는 것을 대주단에 확약하게 됩니다.

시공사 또는 시행사의 부도, 파산, 기타 사유로 인해 문제가 발생했을 때 신탁사가 책임지고 관리자(관리신탁)로서 준공하겠다는 것을 의미합니다.
상기 case가 일어나지 않길 바라지만 발생시 신탁사 업무는 시공사를 교체하여 어떻게든 책임준공하여 투입된 자금이 의미를 갖도록 하는 것입니다.

[4] PF 구조

국내 개발사업은 대부분 선분양을 하지만, 건축물(주택, 오피스텔, 상가 등)의 분양대금은 시기를 나누어 들어옵니다.
(계약금 10%, 중도금 40~60%, 잔금 50%~30%)

그래서 분양대금이 들어오기 전, 대주단(당 사업에 대출해주는 금융관)에게 자금을 차입하여 공사하게 되는데

금융기관에 대출원금과 이자를 상환해야 하는 의무가 발생하며, 금융 구조를 만드는 만큼 취급수수료 등 부대비용이 발생합니다.

여기서 선순위 중순위 후순위 등 Tranche가 나누어지게 됩니다.
(금리와 취급수수료 등이 다릅니다)

Risk를 많이 부담할 수 있는 금융기관이 있고, 많이 부담할 수 없는 금융기관이 있기 때문에 조건을 달리 하는 것이며
당연히 Risk를 많이 지는 후순위가 더 많은 Return을 받도록 구조가 짜여지게 됩니다. (정상적으로 사업이 끝났을 경우)

신탁사 업무는 위 PF(Project Financing)를 통해 차입하는 자금을 관리하는 것 또한 포함됩니다.

[5] 절차

관리형 토지신탁의 경우 굴직한 Step만 보면
토지확보 → 신탁계약 → 건축주명의 변경(위탁자→수탁자(신탁사)) → 각종 용역계약 승계계약 체결 → 착공 및 분양 → 준공 순으로 진행하게 됩니다.

신탁사 업무는 위 단계에서 신탁계약 체결 이후의 모든 인허가/대관 업무, 분양대금의 관리, 준공시 마무리 작업 등을 하는 것입니다.

[6] 할인분양, 미분양

사업이 무난하게 흘러가면 참 좋겠지만, 분양이 안되어 문제 사업장이 되었을 경우 우리는 몇가지 선택하게 됩니다.

[6-1] 할인분양

분양상품의 개발을 진행하는데 생각보다 분양이 많이 안되었을 경우, 우리는 분양가가 너무 높았나? 라고 제고하고 분양가격을 낮춰서 분양하여 사업대금을 확보하게 되는데 이를 “할인분양” 이라고 합니다.

가격이 낮아지니 당연히 수요자가 늘어나겠지만, 기존에 분양받은 사람들(수분양자)은 불만을 가질 수밖에 없기 때문에 조율하는 대처방안과 그 회계처리가 중요하다고 생각합니다.

신탁사 업무가 갑자기 많아지게 되므로 좋은 사업장을 선별하는 것 또한 신탁사 간부/실무자에게 중요한 능력이라고 생각됩니다.

[6-2] 미분양

준공할때까지 분양이 안된 상품이 있다면 어떻게 해야 할까요,
우리는 보통 “준공후 미분양” 이라고 표현을 하는데 말 그대로 “악성” 물건입니다.

“미담대”라고 부르는데 “미분양 담보 대출”을 통해 분양 촉진을 진행하게 됩니다.
준공은 될 예정이니 준공후 가치에 대해서 감정평가를 하고, 그 가치에 맞춰서 일정 LTV 50%(예시)에 따른 대출을 받아 분양을 광고하고

분양하면 당초보다는 적지만 그래도 미분양(0)보다는 나은 분양수입금을 일정부분 확보하는 업무절차를 진행하게 됩니다.

소유권보존등기 이후 건축물의 모든 권리를 수분양자 등에게 양도하고, 대출원리금을 대주단에 전부 상환한 다음,
부동산 신탁사는 신탁계약을 해제하면서 위탁자, 수탁자, 시공사, 금융기관 등 모든 이해관계자(차주, 수익자 등 포함)와 모든 채무/채권/책임/권리 관계를 정리하게 됩니다.

이상으로 신탁사 업무 중 신탁사 책준 관토 유형의 개발을 간단하게 알아보았습니다. 업무에 참고하시기 바랍니다.