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부동산 신탁사 업무(실무) 관련하여 알아봅시다.
먼저 책준관토 관련하여 실무를 정리할 예정이며,
건축주 명의 변경입니다.
신탁 업무 관련 참고 글
[1] 건축주 명의 변경
책준관토의 경우, 위탁자(시행사) → 수탁자(신탁사)로 건축주 명의를 변경(이관)해야 합니다.
즉, 시행사가 신탁사에 신탁하는 과정이라고 보시면 됩니다.
신탁등기 들어가는 것을 포함하여 사업부지에 대한 소유권 이전, 신탁등기 절차 이행 및 인허가 취득에 대한 권리 신탁
※ 본PF시점에 사업/대출약정과 신탁계약을 동시에 약정 및 체결하기 때문에, 본PF 기표 후 즉시 하는 경우가 대부분이며, 건축허가(사업계획) 승인이 난 후에 체결하는 것이 일반적이므로, 인허가 명의도 함께 옮깁니다.
(착공필증이 교부된 현장은, 착공필증도 같이)
[1-1] 근거법령
『건축법 시행규칙』 제11조(건축 관계자 변경신고)(클릭)
①법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인ㆍ상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다.
- 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우
- 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 사망한 경우
- 허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우
② 건축주는 설계자, 공사시공자 또는 공사감리자를 변경한 때에는 그 변경한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서를 허가권자에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)하여야 한다.
③허가권자는 제1항 및 제2항의 규정에 의한 건축관계자변경신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 별지 제5호서식의 건축관계자변경신고필증을 신고인에게 교부하여야 한다.
[2] 필요서류
[2-1] 신탁사
일반적으로 내부 결재를 진행하기 위해,
위탁자(시행사)의 요청 공문, 시공사의 동의 공문과 더불어 각 사 스타일에 맞추어 필요 서류를 업로드합니다.
[2-2] 인허가 관청
(1) 건축관계자 (변경)신고서(세움터)
세움터로 접수할 경우, 필요 없는 서류이나 직접 접수할 경우 필요하며 해당 내용이 어떻게 구성되는지 실무자는 볼 필요가 있습니다.
※ 건축법 시행규칙 [별지 제4호서식]
(2) 대리인 위임장(필수)
세움터로 접수하여도, 대리인 위임장은 필수인 서류이며 신탁사가 건축주 명의 변경 관련하여 설계사 또는 시행사로 해당 업무를 위임하는 서류입니다.
(3) 명의 변경 동의서(지자체별로 다름)
명의 변경에 대한 동의가 1, 2번 서류로 부족할 수도 있어서 (3) 본 서류가 필요한 지자체가 있으니, 시행사를 통해 필요한지 확인하여야 합니다.