부동산 신탁사 업무 [3] 처분신탁

부동산 신탁사 업무 [처분신탁]에 대해 알아봅시다

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[1] 처분신탁 개요

“처분신탁”은 위탁자(지주)가 갖고 있는 부동산의 ‘처분’에 대한 신탁계약을 체결하는 신탁상품입니다.
‘갑종’은 종합적 관리 및 처분, ‘을종’은 단순한 소유권의 처분을 목적으로 합니다.

[1-1] 절차

(1) [처분]신탁계약 체결 (위탁자 ↔ 수탁자)

(2) 토지매매계약 (수탁자 ↔ 토지 매수인)

(3) 토지매매대금 지급 (매수인 → 수탁자)

(4) 소유권이전등기 (수탁자 → 매수인)

(5) 수익 교부 (수탁자 → 위탁자)

[2] 처분신탁 목적

(1) 처리하기에 어려운 부동산, 예를 들면 금액이 너무 커서 적정 매수인을 찾기 어렵다거나 부동산의 수(필지 등)가 너무 많거나, 손해보지 않고 잘 팔고싶다(절세 등 포함) 등의 목적을 갖고 처분신탁을 찾으실 것 같습니다.

(2) 아울러, 매매계약체결 후 매수인 입장에서 소유권 이전이 제대로 될 것인지에 대한 우려가 있을 경우 처분신탁이 좋은 상품이 될 것이라 생각합니다. (신탁사가 매매계약의 이행을 담보하기 때문입니다)

[3] 처분신탁 실무 활용

(1) 해외이민 또는 해외장기체류 등으로 부동산을 처분하기 어려운 경우
– 부동산 소유자를 대신하여 신탁회사가 안전하게 처분하여 수익을 돌려드림

(2) 잔금정산까지 장기간이 소요되어 소유권 관리에 안전을 요하는 부동산
– 신탁회사가 안전하게 관리하여 처분하고 소유권 이전

(3) 시공사가 도급계약 또는 용역계약의 대가로 지급 받는 대물 부동산을 직접 소유권을 이전 받지 않고 처분신탁 하는 경우
– 각종 제세공과금 절감 효과가 발생하며 권리를 안전하게 보호

(4) 시공사가 토지매입비 등을 시행사에 대여(지주공동사업 등)하여 시행사 명의로 매입한 부동산을 처분신탁 하는 경우
– 지주명의로 사업수행 불능 사유 발생시 사업부지 확보가 가능하여 원활한 사업 추진이 가능

[4] 개발사업 위한 처분 신탁 활용

개발사업을 위해 토지를 매입하기 시작할 때, 많은 주의가 필요합니다.

(1) 토지매입이 소문이 나면 가격이 기하급수적으로 치솟고, 알박기가 발생합니다.

(2) “누가 산다”, “누가 판다” 하면 주변에 브로커들이 끼기 시작하면서 토지작업이 속칭 ‘개판’이 되어 사업이 불가능해지는 경우도 있습니다.

(3) 따라서 토지 매입은 일괄로 한번에 처리해야 합니다. 이를 위해서 전속 부동산 공인중개사를 두고 한 사람을 통해서만 매매계약을 체결하여 보안에 유지하는 경우도 많습니다.

(4) 토지 매입단계에서 자신을 드러내지 않아야 하는 경우도 있습니다. (감정적, 현실적 등 안좋은 관계가 있을 수 있음)

[4-1] 처분신탁 매수자 변경 관련 특약사항 예시(안)

(5) 여러 사유를 이유로 처분 신탁을 진행하게 될 경우, 아래와 같은 특약사항(안)을 통한 토지 매입이 가능합니다.

– 아 래 –

우선수익자는 “별도 매수자”를 지정할 수 있다. 이 경우 우선수익자는 수탁자에게 매수인지정서를 제출하기로 하며, 수탁자는 본조 제1항에 명시된 금액으로 “별도 매수자”와 신탁부동산의 매매계약을 체결하고, “별도 매수인”에게 소유권을 이전하기로 한다.

이 경우 위탁자와 기존 매수자간 매매계약은 별도의 조치가 없어도 자동으로 실효되며, 기존 매수자의 매매대금반환청구권은 “별도 매수자”에게 양도되는 것으로 본다.

수탁자는 “별도 매수자”로부터 처분대금을 받아 이를 신탁의 이익으로서 위탁자에게 교부하여야 하나, 급부과정을 단축하여 기존 매매계약상 매매대금의 반환, 새로운 매매계약상 매매대금의 지급, 매매대금 상당의 신탁이익 지급 과정은 생략하기로 한다. 위탁자와 수익자, 우선수익자는 이상의 법률관계 및 급부제공 생략 등에 동의하며 어떠한 이의도 제기하지 않기로 한다.