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분양가 상한제 개편(2021.11.08)
국토교통부에서 분양가 상한제 개편과 분양가 추정에 대한 매뉴얼을 제정하여 공표하였습니다.
금번 글에서 간단하게 분양가 산정 관련 업무를 알아보고자 합니다
공식 자료(클릭)는 본 글 하단 첨부파일 참고하시기 바랍니다
[1] 분양가 상한제란
분양가상한제는 공동주택(아파트)의 분양가격을 ‘택지비+건축비+가산비’ 이하로 제한하는 제도이며,
(택지비) 공급가격(공공택지) 또는 감정평가액(민간택지)+택지가산비
(건축비) 기본형건축비(지상층 건축비+지하층 건축비) + 건축가산비
위 구성을 갖추고 있습니다.
[2] 분양가 상한제 대상지역
[3] 분양가 상한제 계산
개편사항을 중심으로 알아보겠습니다.
[3-1] 택지비
민간택지에서 가장 문제가 되었던 점은, “표준지”를 근거하여 택지비를 산정하는데
(1) 표준지가 많지 않고,
(2) 당 사업지와 유사하지 않을 경우 가격 편차가 매우 크다는 점입니다.
(예를 들면, 주상복합일 경우 상업지역에 주거시설이 건설되어 있는 곳이 주변에 있어야 비교하는데 비교 대상지가 없을 경우 명확하지 않다는 점 등이 있습니다)
(3) 어떤 표준지를 쓰냐에 따라, 표준지시가, 개별공시지가가 현 토지 시세를 얼마나 반영하고 있는지(갭차이가 70~90% 등 편차가 큼)에 따라서도 택지비 가격이 매우 크게 흔들립니다.
그 부분에 대한 개선이 1차로 하겠다고 발표하였습니다.
(실제로는 협의하면서 얼마나 자세하게 반영하는지 봐야 알 것 같습니다)
[3-2] 건축비
국토부 정기고시를 통한 기본형 건축비를 사용하여야 하나, 지자체에서 임의로 삭감하는 경우가 있어서 매뉴얼에 구체화하고 임의삭감하지 않도록 한다고 합니다.
임의로 삭감했던 것 자체가 지자체의 월권이지 않나 싶은데…. 무튼 변경한다고 합니다.
경험상 최근에는 분양가 상한제나 HUG 고분양가 지역이 아닌데도, 해당 심사를 적용하겠다고 하는 지자체가 있습니다.
아무리 인허가 관청에 분양가 승인 권한이 있다고 하더라도.. 이런 건 너무하지 않나 싶어서, 분양가 상한제 개편뿐만 아니라 전반적인 분양 승인 업무도 정리가 필요하지 않나 싶습니다.
[3-3] 가산비
가산비는 항목 자체가 법에 기재되어 있지만, 명확하지가 않은데 그 부분을 구체화한 것 같습니다. (첨부 파일 참고)
[4] 분양가 상한제 심사 가이드라인 요약
분양가 심사 매뉴얼(공식자료)
