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미분양관리지역에 대해 알아봅시다

주택도시보증공사(HUG)에서 제56차 미분양 관리지역을 발표했습니다.

금번 56차 발표는 강원도 원주시, 충북 진천군, 충남 당진시, 전남 광양시, 경북 안동시, 경북 김천시, 경남 거제시, 총 7곳이 지정되었습니다.

미분양관리지역의 정의(선정 요건)

[1] 미분양 증가

최근 3개월간 전월보다 미분양세대수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역

[2] 미분양 해소 저조

가. 당월 미분양세대수가 1년간 월평균 미분양세대수의 2배 이상인 지역
나. 최근 3개월간 미분양세대수가 1,000세대 이상이며 최근 3개월간 전월보다 미분양세대수 감소율이 10% 미만인 달이 있는 지역

[3] 미분양 우려

가. 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 시· 도 중에서 최근 3개월간 전월보다 미분양세대수가 30% 이상 증가한 달이 있거나, 당월 미분양세대수가 1년간 월평균 미분양세대수의 1.5배 이상인 지역 ㉠. 최근 3개월간 전월보다 인허가실적이 50% 이상 증가한 달이 있는 지역
㉡. 당월 인허가실적이 1년간 월평균 인허가실적의 2배 이상인 지역
㉢. 당월 청약경쟁률이 최근 3개월간 평균 청약경쟁률보다 10% 이상 증가하고 당월 초기분양률이 최근 3개월간 평균 초기분양률 보다 10% 이상 감소한 지역
나. 직전 1년간 분양승인실적이 해당 지역 공동주택재고수의 5% 이상인 지역

[4] 모니터링 필요

1호부터 3호의 어느 하나에 해당된 후 2개월 미경과 지역
(미분양주택수 500세대 이상 요건을 요하지 않음)

미분양관리지역 지정 이유

HUG 질의응답 문서를 보면, “미분양준택이 과다하게 발생하여 주택경기 침체 우려가 있을 때 신규 분양 억제를 통해 미분양 해소를 유도한다” 라고 되어 있습니다.

슬프게도, 국가에서 지정할 정도로 부동산(주택) 시장이 안좋은 지역이라고 할 수 있겠습니다….
(반대로 투기과열 등 규제가 적용되는 곳은 투자해도 될만큼 과열된(되가는) 지역이라는 방증이지요)

미분양 관리지역으로 지정된 후 변경사항

미분양관리지역 내에서 분양보증(HUG) 발급 위해 예비심사 또는 사전심사를 받아야 합니다.

예비심사, 사전심사는 관할 영업지사로 신청해야 합니다.
(법인등기부등본상 본점 소재지 관할지사)

예비심사 절차

사전심사 절차

미분양관리지역 혜택

미분양 관리지역으로 지정이 되었을 때
사업자 입장과 고객(수요자) 입장을 생각해봤습니다.

[1] 사업자

(1) 분양성 Risk로 인해 토지 확보에는 도움이 될 것으로 예상
(2) 토지확보가 어느정도 수준을 넘기고 나서, 설계(안)을 작성할 때 건축설계사무소에서 분양성을 민감히 고려할 것 (타입 등 특화설계에 대한 비용 고려)
(3) 시장조사(분양성) 진행

(4) 책준관토 또는 개발신탁으로 진행
(자체사업의 Case는 제외)
(5) 대주단 모집 어려움 (분양성 Risk로 인해 중순위 후순위 모집 난항)
(6) 미분양 Risk로 인해 HUG 보증시 분양가를 높게 설정하기 어려움
→ 사업 수익성 악화

[2] 고객(수요자)

(1) 미분양이 많은 지역인 만큼 인구 자체가 적음
(2) 교통이나 주거 질에는 쾌적할 수 없음
(3) 상업시설 등 적정 규모의 유동인구가 필요한 용도의 시설 이용에는 애로사항 발생
(4) 자녀 교육에 중요한 학군이 좋을 수 없음
(5) 집값 상승을 기대하기 어려움
(6) 미분양이 많은 덕분에 수요자는 주택을 상대적으로 저렴하게 구매할 수 있음 (수요자 우위 시장)

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