고분양가 심사를 통해 신규 보증신청사업장의 보증금액(분양가격) 적정성을 심사함으로써 분양보증에 대한 리스크를 관리
심사대상
고분양가 관리지역에서 주택에 대한 분양보증을 신청하는 사업장 * 적용제외 : · 분양가상한제 적용주택 · 도시형 생활주택 및 오피스텔 · 100세대 미만 소규모 사업장 (세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산) · 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우) ** 적용제외 사업장인 경우에도 예외적으로 인근주택시장에 미치는 영향력 등을 고려하여 고분양가 심사 적용 가능
주요정의
행정구역 「지방자치법」 제2조제1항 및 제2항에 따른 특별자치시, 특별자치도, 시·군·구(「지방자치법」 제3조제3항에 따른 자치구가 아닌 구 및 「제주특별법」 제10조제2항에 따른 행정시는 제외)
분양사업장 분양보증을 발급받은 사업장으로 사용검사*를 완료하지 않은 사업장 ※ 사용검사는 건축물 전부에 대한 동별사용검사 또는 임시사용검사 포함
준공사업장 사용검사를 완료한 사업장
평균분양가 개별 사업장의 전 세대에 대한 분양가격(총 매출액)을 전 세대에 대한 공급면적(총 공급면적)으로 나눈 3.3058㎡(이하 3.3㎡)당 금액
평균매매가 개별사업장의 각 평형별·타입별 공급면적의 3.3㎡당 매매가를 각 평형별·타입별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격 ①KB부동산시세, ②한국부동산원 부동산테크 시세, ③국토교통부 실거래가시스템의 거래금액*을 순차적으로 적용
심사절차
보증신청인의 본사 소재지(주소지) 관할 영업점에서 상담 및 심사 신청 접수 등
사업계획승인서 또는 건축허가서 사본(승인조건 포함). 다만, 「도시 및 주거환경정비법」, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 정비사업의 경우에는 사업시행인가서 및 관리처분계획인가서(계획서 포함)로 갈음
공사도급계약서 사본(보증신청인과 시공자가 동일한 경우에는 제외)
「주택의 설계도서 작성기준」제4조별표1에 따른 설계 개요서(건폐율, 평형별 세대수 등을 포함) 배치도(축척 및 방위, 대지경계선 등을 포함)
심사기준일자 및 유효기간
심사기준일자 관할 영업점의 고분양가 심사 승인요청일을 기준으로 심사
심사 승인 유효기간 고분양가 심사 승인일로부터 2개월 심사 승인 이후 재심사를 원할 경우, 유효기간 만료 후 재신청 가능 ※ 재심사 시 기준자료 변경 등에 따라 심사 결과 변동 가능
비교사업장
비교대상사업장 비교대상사업장은 다음의 각 요건을 충족하는 사업장을 의미함 가.<고분양가 심사 평점표>에 따른 평가 시 보증신청사업장과 ±30점 이내* 사업장 나.보증신청사업장과 동일 행정구역 내 소재한 사업장 다.준공사업장의 경우 준공 후 10년 이내 사업장 ※ 상기 기준 충족 사업장 부재 시 기준은 별도로 정함
고분양가 심사 평점표(HUG)
비교사업장 선정기준 비교사업장*은 분양보증을 발급받은 비교대상사업장 중 보증신청 사업장과 평가점수 차이가 가장 적은 사업장으로 선정함
*적용제외 : · 도시형 생활주택 및 오피스텔 · 100세대 미만 소규모 사업장 (세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산) · 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우) 분양사업장인 비교사업장(이하 분양비교사업장), 준공사업장인 비교사업장(이하 준공비교사업장)을 각각 한 곳씩 총 2개의 비교사업장을 선정함 다수 비교대상사업장의 점수 차이가 동일한 경우에는 입지성, 사업안정성, 단지특성 순으로 점수 차이가 적은 사업장을 선정함
인근사업장 선정기준 인근사업장이란 보증신청사업장으로부터 반경 500m이내 동일 행정구역 내에서 준공 후 20년 이내의 준공사업장을 의미 * 적용제외 : · 도시형 생활주택 및 오피스텔 · 100세대 미만 소규모 사업장 (세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산) · 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우)
분양가격 산정방식
심사 상한 분양가격 산출 A ‘분양비교사업장 평균분양가’ × ‘주택가격변동률’ × ‘심사평점 차이에 따른 가감률’ B ‘준공비교사업장 평균분양가’ × ‘주택가격변동률’ × ‘심사평점 차이에 따른 가감률’ C ‘인근 시세 수준’ × ‘보증위험관리율’
⇒ A와 B 중 높은 금액을 심사 상한 분양가격으로 하되, 그 금액이 C를 초과하는 경우 C를 심사 상한 분양가격으로 함
보증위험관리율 : 투기과열지구 85%, 투기과열지구 외의 지역 90% ※인근사업장이 다수인 경우 : 각 인근사업장별 평균매매가를 공급면적의비율로 가중평균한 금액
해당 지역 분양가 수준에 비해 심사 결과가 현저히 낮은 경우에는 지역 분양가 수준*을 고려하여 일부 조정 가능
지역 분양가 수준이란 해당지역 최근 1년간 평균분양가를 말함
HUG 고분양가 관리지역에서 피해 입은 사업장이 많다보니, 당초 공개를 하지 않던 HUG가 기준을 홈페이지에 꽤나 상세히 오픈하였습니다.
하지만 처음이다 보니 부정적인 기사도 많은 것 같습니다.. HUG 고분양가 관리지역으로 선정되었다는 것 자체가 주변보다 시세가 많이 올랐다는 것인데, 거의 전 지역으로 확장되었으니 집값을 못잡았다는 것을 공식적으로 보여주는 발표와도 같아서 어쩔 수 없는 기조인 것 같습니다.
반대로 투자자 입장에서는 HUG 고분양가 관리지역에 집을 갖고있을 때 많이 올랐구나~~ 하고 기쁜 일인 것 같습니다.
