건축허가 | Mintelligence

사업계획승인 건축허가 차이에 대해 알아봅시다.

개발사업 관련 실무자분들은 사업계획승인 건축허가 차이에 대해 알아두면 업무상 용이한 점이 많습니다.

[1] 개 요

오늘 스터디하는 내용은 전부 “사업의 시행” 또는 “개발사업의 허가” 와 관련된 내용입니다.
(본격적으로 사업을 시작할 수 있다는 의미)

사업계획승인 건축허가 차이뿐만 아니라, 개발에 관련된 모든 인허가 단계를 분석해볼 것입니다.

[2] 사업계획승인(『주택법』 적용 아파트 공급)

[2-1] 기준

『주택법』 제15조에 따라서 [단독주택 30호, 공동주택 30세대(동법 시행령 제27조] 이상의 주택건설사업을 시행하는 경우, 사업계획승인을 받아야 합니다.

[2-2] 제출서류( 『주택법』 제15조 제2항)

사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령(동법 시행령 제27조 제6항)으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다.

1. 주택건설사업계획 승인신청의 경우: 다음 각 목의 서류. 다만, 제29조에 따른 표본설계도서에 따라 사업계획승인을 신청하는 경우에는 라목의 서류는 제외한다.

가. 신청서

(생략)
나. 사업계획서
다. 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도
라. 공사설계도서. 다만, 대지조성공사를 우선 시행하는 경우만 해당하며, 사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 국토교통부령으로 정하는 도서로 한다.
마. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제96조제1항제3호 및 제97조제6항제3호의 사항을 적은 서류(법 제24조제2항에 따라 토지를 수용하거나 사용하려는 경우만 해당한다)
바. 제16조 각 호의 사실을 증명하는 서류(공동사업시행의 경우만 해당하며, 법 제11조제1항에 따른 주택조합이 단독으로 사업을 시행하는 경우에는 제16조제1항제2호 및 제3호의 사실을 증명하는 서류를 말한다)

사. 법 제19조제3항에 따른 협의에 필요한 서류
아. 법 제29조제1항에 따른 공공시설의 귀속에 관한 사항을 기재한 서류
자. 주택조합설립인가서(주택조합만 해당한다)
차. 법 제51조제2항 각 호의 어느 하나의 사실 또는 이 영 제17조제1항 각 호의 사실을 증명하는 서류(「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업 등록을 한 자가 아닌 경우만 해당한다)
카. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류

2. 대지조성사업계획 승인신청의 경우: 다음 각 목의 서류

가. 신청서
나. 사업계획서
다. 공사설계도서. 다만, 사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 국토교통부령으로 정하는 도서로 한다.
라. 제1호마목ㆍ사목 및 아목의 서류
마. 조성한 대지의 공급계획서
바. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류

동일하게 아파트가 공급되지만 사업계획승인 건축허가 차이는 다른 유형의 건축물이 함께 공급되는지 여부도 그 기준 중 하나가 됩니다.

[3] 건축허가 (『건축법』 적용 아파트 공급)

『주택법』 제15조 제1항 의거, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령(『주택법』 시행령 제27조)으로 정하는 경우로서

[3-1] 기준

1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사업의 경우

가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1호다목에 따른 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역(유통상업지역은 제외한다)에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우일 것
나. 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만일 것

2. 「농어촌정비법」 제2조제10호에 따른 생활환경정비사업 중 「농업협동조합법」 제2조제4호에 따른 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업인 경우

즉, 사업계획승인 건축허가 (기준) 차이는
[1] 준주거/상업지역에서 [2] 300세대 미만 주택+오피or상가 등 주상복합을 공급하되 [3] 주택이 총 연면적에서 90% 미만이어야 한다. 입니다.

[3-2] 제출서류( 『건축법』 제11조 제1항, 제2항)

① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.

② 시장ㆍ군수는 제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축을 허가하려면 미리 건축계획서와 국토교통부령으로 정하는 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 기본설계도서를 첨부하여 도지사의 승인을 받아야 한다.

(동법 시행규칙 제7조)

건축허가사전승인 대상건축물의 건축허가에 관한 승인을 받으려는 시장ㆍ군수는 허가 신청일부터 15일 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 도서를 도지사에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다

(동법 시행규칙 제6조)(클릭)

(중략)

사업계획승인 건축허가 차이는 이렇게 제출하는 양식뿐만 아니라, 사업계획승인에 비해 건축허가에서 발생하는 인허가 조건이나 관련 규제들이 상대적으로 허들이 낮습니다.

[4] 실시계획인가

[4-1] 기준 (『도시개발법』 제17조)

① 시행자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 도시개발사업에 관한 실시계획(이하 “실시계획”이라 한다)을 작성하여야 한다. 이 경우 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 한다.

② 시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외한다)는 제1항에 따라 작성된 실시계획에 관하여 지정권자의 인가를 받아야 한다.

(동법 시행령 제38조)

② 지구단위계획은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조제2항에 따른 지구단위계획의 수립기준에 따라 작성하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 실시계획의 작성에 필요한 세부적인 사항은 국토교통부장관[도시개발업무지침, 국토교통부 훈령(클릭]이 정한다.

[4-2] 제출서류(『도시개발법』 시행규칙 제20조)

0. 도시개발사업 실시계획 인가신청서

사업비 및 자금조달계획서(연차별 투자계획을 포함한다)
존치하려는 기존 공장이나 건축물 등의 명세서
보상계획서(이주대책을 포함한다)
사업의 위탁 또는 신탁계획서
도시개발사업의 시행으로 새로 설치하는 공공시설 또는 기존의 공공시설의 조서(調書) 및 도면(법 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 자가 시행자인 경우만 해당한다)
도시개발사업의 시행으로 용도폐지되는 국가 또는 지방자치단체의 재산에 대한 둘 이상의 감정평가업자의 감정평가서(법 제11조제1항제5호부터 제11호까지의 규정에 해당하는 자가 시행자인 경우만 해당한다)
도시개발사업으로 새로 설치하는 공공시설의 조서 및 도면과 그 설치비용계산서(법 제11조제1항제5호부터 제11호까지의 규정에 해당하는 자가 시행자인 경우만 해당한다). 이 경우 새로운 공공시설의 설치에 필요한 토지와 종래의 공공시설이 설치되어 있는 토지가 같은 토지인 경우에는 그 토지가격을 뺀 설치비용만을 계산한다.
도시ㆍ군관리계획(지구단위계획을 포함한다)의 결정에 필요한 관계 서류 및 도면
환경영향평가, 교통영향평가, 재해영향평가 등 각종 영향평가서
법 제19조제2항에 따른 관계 행정기관의 장과의 협의에 필요한 서류
위치도
계획평면도 및 개략설계도

[5] 사업시행계획인가

[5-1] 기준(『도시 및 주거환경정비법』 제50조)

사업시행자(제25조제1항 및 제2항에 따른 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수등인 경우는 제외한다)는 정비사업을 시행하려는 경우에는 제52조에 따른 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 하고, 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.

[5-2] 작성내용

① 사업시행자는 정비계획에 따라 다음 각 호의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성하여야 한다.

토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)
정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
임시거주시설을 포함한 주민이주대책
세입자의 주거 및 이주 대책
사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책
제10조에 따른 임대주택의 건설계획(재건축사업의 경우는 제외한다)
제54조제4항에 따른 소형주택의 건설계획(주거환경개선사업의 경우는 제외한다)
공공지원민간임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 건설계획(필요한 경우로 한정한다)
건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획
교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우로 한정한다)
정비사업비
그 밖에 사업시행을 위한 사항으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 사항

② 사업시행자가 제1항에 따른 사업시행계획서에 「공공주택 특별법」 제2조제1호에 따른 공공주택(이하 “공공주택”이라 한다) 건설계획을 포함하는 경우에는 공공주택의 구조ㆍ기능 및 설비에 관한 기준과 부대시설ㆍ복리시설의 범위, 설치기준 등에 필요한 사항은 같은 법 제37조에 따른다.

[5-3] 제출서류(동법 시행규칙 제10조 제2항)

1. 사업시행계획인가: 다음 각 목의 서류

가. 총회의결서 사본. 다만, 법 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 또는 법 제27조에 따라 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우에는 토지등소유자의 동의서 및 토지등소유자의 명부를 첨부한다.
나. 법 제52조에 따른 사업시행계획서
다. 법 제57조제3항에 따라 제출하여야 하는 서류
라. 법 제63조에 따른 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세서(재건축사업의 경우에는 법 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 해당하는 사업을 시행하는 경우로 한정한다)

2. 사업시행계획 변경ㆍ중지 또는 폐지인가: 다음 각 목의 서류

가. 제1호다목의 서류
나. 변경ㆍ중지 또는 폐지의 사유 및 내용을 설명하는 서류

사업계획승인 건축허가 차이와 별개로, 도시개발사업에서는 실시계획인가라고, 정비사업(재개발/재건축)에서는 사업시행계획인가라고 부르고 있습니다.

같은 위계임을 꼭 인지하시고, 사업계획승인 건축허가 차이와 함께 외워두시기 바랍니다!

이상으로 사업계획승인 건축허가 차이를 알아보았는데요, 사업계획승인 건축허가 차이뿐만 아니라 실시계획인가, 사업시행계획인가 또한 알아보았습니다.

사업계획승인 건축허가 차이에 더해, 건축신고도 알아야 하는데요

[6] 건축신고

[6-1] 기준(『건축법』 제14조 제1항)

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.

바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축ㆍ개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역에서의 건축은 제외한다.

가. 지구단위계획구역

나. 방재지구 등 재해취약지역으로서 대통령령으로 정하는 구역

3. 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선
4. 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선
5. 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축

요약하면, 소규모 건축사업일 경우 건축신고를 건축허가로 의제처리해준다는 것입니다 (행정업무 간소화)

여기까지, 정말로 사업계획승인 건축허가 차이 마무리 입니다.
이 정도 인지한 상태로 실무를 보다가 사업계획승인 건축허가 차이를 필요할 때 찾아본다면, 사업계획승인 건축허가 차이로 인한 업무 차질은 거의 없을 것으로 생각됩니다.