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연재 예정 목차
부동산 PF #1 개요(클릭)
부동산 PF #2 브릿지론
부동산 PF #3 IM 설명 (실물)
부동산 PF #4 IM 설명 (개발)
부동산 PF #5 책준관토 설명 (개발)
부동산 PF #6 민감도 분석
부동산 PF #7 개발사업 모델링 방법(이하 추후 공지)
[1] 토지 매입 단계 대출 구분
개발사업을 진행할 때, 가장 먼저 진행하는 작업은 ① 매입 예상 부지를 선택하고 ② 건축설계사무소를 통해 설계(안)을 그리고 ③ 개략적인 사업수지표를 작성하여 사업의 진행 여부를 판단한 다음
④ 본격적으로 “토지 매입” 을 시작하게 됩니다.
최근 트렌드를 보면, 증권사에서 흔히 북(book)이라 표현하는 ① PI 대출 (계약금 대출)을 통해 토지 계약금부터 대출을 통해 지급하기 시작하거나,
시행사 Equity를 투입하고나서 ② 브릿지 론(대출)을 통해 토지 매입을 시작하고 있습니다.
금번 글에서는 브릿지 론 먼저 살펴보고자 합니다.
[2] 브릿지 론(대출)(Bridge Loan) 개요
[2-1] 브릿지 론 뜻
브릿지론 뜻은 말 그대로, 토지 매입 → 착공(or 본PF) 까지 단계를 넘어가기 위한 다리(브릿지)라고 보시면 됩니다.
이 단계에서 멈추는 경우도 워낙 많기 때문에 High risk, High Return 의 대표적인 대출 상품이며, 이 단계에 참여하는 경우 추후 진행되는 본PF의 주간(관)에 대한 권리를 요구하게 되며 인허가가 잘 나면 실제로 본PF에 참여하여 사업을 이끌게 됩니다.
정확히는 본PF 대출을 주도적으로 이끈다고 표현하는게 맞는 것 같고, 그 이후는 보통 부동산신탁사가 사업을 관리하게 됩니다.
[2-2] 브릿지론 담보
일반적으로는 토지 매매계약서를 통해 매입한 부동산을 “담보신탁” 을 통해 소유권을 “부동산신탁사”에 넘기고, “부동산신탁사”가 대주단(은행 등)에 우선수익권증서를 발행하며 대출을 일으키게 됩니다.
물론 해당 대출에 대한 “사업 및 대출약정서”는 시행사, 차주, 대주단, 연대보증인(보통은 시행사 대표), 대리금융기관이 참여하여 날인합니다.
[3] 브릿지론 구조
부동산신탁사를 통해 담보신탁계약을 체결하여 대출을 일으키고 토지 잔금을 처리하는 경우의 구조도 입니다.
담보신탁을 체결하면, 소유권이 부동산신탁사에 넘어갔다가 다시 시행사(위탁자)로 넘어오기 때문에 안전성을 확보할 수 있고, 금융기관의 대출을 확보하는 데에도 도움이 됩니다.
[4] 브릿지론 금융조건
[4-1] 브릿지론 취급기관
Risk가 워낙 크기 때문에 (토지매입이 다 안되거나(알박기 등), 인허가 등 이후 절차가 진행이 안되면 출자(투자) 또는 대출한 돈은 그대로 묶이게 됩니다) 취급하는 기관이 본PF에 비해 수가 상대적으로 많이 적습니다.
일반적으로 새마을금고(MG), 수협 등 시설대 관련, 증권사, 캐피탈 등이 있겠습니다.
[4-2] 브릿지론 수수료, 브릿지론 금리
다만, 토지 위치와 참여자에 따라 편차가 많이 나는 부분이니 건 by 건으로 검토하셔야 합니다.
선ㆍ중ㆍ후순위 등에 따라 수수료가 많이 다른데 수수료 기준 약 5.0%, 금리 기준은 약 7.0%, All- in Cost 는 약 10.0% 정도까지 된다고 보시면 될 것 같습니다.
[4-3] 브릿지론 기간
일반적으로는 1년 (12개월) 을 설정합니다.
[4-4] 브릿지론 기타 조건
브릿지 관련 IM 등 투자자를 모을 때에는 여러 조건들이 반영되어 Risk hedge를 하는데 자세한 내용은 브릿지 론 IM을 별도로 구하셔서 파악하시기 바랍니다.
- 투자자 유의사항
- 목표수익률
- 환매 관련사항
- 수익증권의 기준가격 관련
- 대출 관련 Tranche (A, B, C 등)
- 조기상환 가능여부 및 수수료
- 채권보전조치 (물상보증인, 연대보증, 이자유보 등)
- 인출 선행조건
- 인출 후행조건
- 자금관리
- 대주(단)의 의사결정
- 담보에 대한 개요
- 신규사업에 대한 개요
- 예상 사업수지표
- 위험에 대한 고지