부동산 신탁사 업무 [4] 정비사업

부동산 신탁사 업무 [정비사업] 에 대해 알아봅시다

부동산 신탁사 업무 [1] 책준관토(클릭)

부동산 신탁사 업무 [2] 담보신탁(클릭)

부동산 신탁사 업무 [3] 처분신탁(클릭)

정비사업은 『도시 및 주거환경정비법』에 따른 재개발, 재건축, 『빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법』에 따른 가로주택, 소규재건축 사업을 의미합니다.

오늘 알아볼 사업은 신탁사가 사업 시행자 또는 사업 대행자로서 참여하는 정비사업입니다.

[1] 정비사업 – 일반

[1-1] 구조도

[1-2] 개요

일반적으로는 재개발, 재건축은 정비사업조합이 설립된 후

(1) 건축심의

(2) 사업시행계획인가

(3) 관리처분계획인가

(4) 사업비, 이주비 대출( HUG 보증 )

(5) 이주 및 철거

(6) 착공 및 분양

(7) 준공 후 소유권 이전 (보존등기)

단계를 걸쳐서 사업을 시행하게 됩니다. 각 단계별로 많은 용역업체를 만나게 되고, 조합 또는 조합의 집행부 (이사회, 대의원회 등)를 만나 협의하게 됩니다.

정비사업 구분, 추진절차(클릭)

위 구조도와 참고글만 봐도 충분히 이해할 수 있을 것으로 생각되며, 질문사항은 댓글로 남겨주시기 바랍니다.

[2] 정비사업 – 신탁대행

[2-1] 구조도

[2-2] 개요

일반 정비사업[1]과 구조는 유사한데, 부동산신탁회사가 참여하는 것으로부터 차이가 발생합니다.

부동산신탁회사가 일종의 CM(Construction Management) 역할을 하는 사업관계자로 참여하면서 실제 명의는 “조합”으로 진행을 하되, 밀접하게 사업을 관리하는 역할을 담당합니다.

[2-3] 자금조달

자금은 “조합”의 명의로 차입하되 부동산신탁회사가 관리하는 역할을 담당합니다. (조합장이 돈을 들고 갑자기 잠적하는 등 과거 문제로 인해)
자금을 지급하는 금융기관은 부동산신탁회사라는 “안정성”을 믿고 지급합니다.
HUG 보증을 받기 때문에, 당연히 “저금리”로 자금 조달이 가능합니다.

일반PF 개발에서 “책임준공확약형 관리형토지신탁”과 유사하다고 보시면 됩니다.

[2-4] 시공사

부동산신탁회사가 자금을 관리하고 기성검사를 통해 “공사비”를 시공사에 “기성불”로 지급하게 됩니다. (PF를 통해 지급)
(참고) 아파트/오피스텔 등의 분양대금으로 공사비를 지급하는 것은 “분양불”이라 칭합니다.

[2-5] 장점

일반 정비사업 대비 부동산신탁회사가 참여하고 공사비를 “기성불”로 지급(공사비 확보 안정적)하기 때문에, 분양성이 다소 안좋더라도 건설사(시공사)들이 적극적으로 사업 참여를 검토할 수 있게 됩니다.

부동산신탁회사는 공사비 절감이 가능하다고 주장하며, 여러 정비사업을 진행해본 담당자를 만나게 되면 각종 용역비 또한 절감이 가능합니다 (타 사례와의 비교를 통해)

또한, 여러 행정 업무를 부동산신탁회사가 진행해주기 때문에 행정업무로 인한 스트레스를 조합이 부담을 덜 수 있습니다.

[2-6] 단점

부동산신탁회사가 참여하기 때문에, 신탁보수 수수료(2% ~ 4%)가 발생하게 됩니다.

아울러 부동산신탁회사라는 사업 관계자가 늘어났다는 것만으로도, 협의에 대한 시간과 비용, 노력 등 스트레스가 발생하게 되며(조합 홀로 하는 것 대비) 실무 담당자가 경험이나 실력이 부족할 경우 업무에 혼선이 가중될 수 있다는 점이 있습니다.

[3] 정비사업 – 신탁시행

[3-1] 구조도

[3-2] 개요

일반 정비사업 → 신탁대행 정비사업 → 신탁시행 정비사업으로 오면서 “부동산신탁회사”의 역할이 점점 더 커지게 되는 구조입니다.
본 사업구조는 부동산신탁회사가 사업의 시행자로서 사업에 참여하게 되는 것이며 토지등소유자는 부동산신탁회사에 토지등건축물을 부동산신탁회사에 위탁하고 추후 사업 정산을 통해 이득을 얻어갑니다.

[3-3] 자금조달

일반PF 개발에서 “차입형(개발형) 토지신탁”과 유사하다고 보시면 됩니다. 부동산신탁회사가 직접 사업비를 조달 (신탁계정대(유이자))합니다.

[3-4] 시공사

부동산신탁회사가 자금을 관리하고, 기성검사를 통해 “공사비”를 시공사에 “분양불”로 지급하게 됩니다. ( 아파트/오피스텔 등의 분양대금으로 공사비 지급)

[3-5] 장점

부동산신탁회사가 책임을 갖고 사업을 진행하기 때문에 토지등소유자는 사업에 대한 부담감을 상대적으로 덜 갖고 갈 수 있으며
부동산신탁회사가 자금 조달에 대한 책임과 의무를 다하기 때문에 상대적으로 훨씬 사업 추진을 적극적으로 한다는 점입니다.
(기간 단축, 인허가 절차 등)