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주택시장 과열에 따른 주택시장 안정대책
“투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호”
문재인 정부 정책 중 손에 꼽히는 강력했던,
주택시장 안정대책
주택시장 안정대책 배경
서울과 수도권 중심으로 단기간에 시장 과열
매물이 부족한 상황에서 투기 세력이 가세하여 시장 불안 가중
(現 주택시장 상황에서 주택을 매입하지 않으면 안될 것 같은, 추격 매수 유발)
가장 최근 주택시장 안정방안 (2020년 6월 17일)
주택시장 안정대책 주요 변경사항
[1] 종합부동산세 강화
– 적용시기 : 2019년 1월 1일 이후 납세의무가 성립할 때부터 적용
* 1주택자 공시가격 9억원(시가 약 13억원) 이하, 다주택자 공시가격 6억원(시가 약 9억원)는 과세 제외
* ( )는 현행대비 증가 세율
[2] 주택담보대출비율(LTV, DTI)
– 적용시기 : 2018년 9월 14일부터 주택매매계약 체결 건부터 적용 원칙 (세부 내용은 금융위 행정지도 참조)
– 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 원칙적으로 금지 (LTV = 0)
음영부분은 이번 대책으로 변경된 사항
– 연간 대출한도는 동일물건별 1억원까지로 제한, 2) 승인건은 연간한도 제한 없음
– 음영부분은 이번 대책으로 변경된 사항
– 고가주택 : 공시가격 9억원 초과
※ 실수요(실거주목적) 허용 사유(첨부 본문 파일 참조)
– 기존주택 최장 2년 이내 처분 조건(거주 변경, 결혼, 동거봉양 등)
– 신규 주택으로의 전입 증명 등
(대출취급 전후, 3개월 이내 전입증명원 제출등)
[2] ‘ 전세자금보증 및 대출 관련
① 2주택이상자(부부합산, 조정대상지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증 금지(現 : 주택보유수와 무관하게 보증 제공)
② 1주택자(부부합산)는 부부합산소득 1억원이하까지 보증 제공→
보금자리론 소득기준*을 초과한 경우에는 보증요율 상향(주금공)
③ 무주택자(부부합산)는 소득과 상관없이 공적보증 제공
④ 전세대출건에 대해 금융회사가 주기적으로(예 : 1년) 실거주 및 주택보유수 변동 여부 확인
[3] 양도소득세
– 조정대상지역 일시적 2주택자에 대한 양도세 면제요건 강화
: 현행 3년 → 2년 내 처분
[4] 주택임대사업자 세제혜택 조정
– 적용시기 : 2018년 9월 14일 이후 새로 취득하는 주택부터 적용
– 투기지역․투기과열지구내 주택을 담보로 하는 임대사업자대출에 LTV 40% 도입
(現) 금융회사가 통상 60～80% 정도 수준의 LTV를 자율적으로 적용
– 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 양도세 중과, 종부세 합산 과세
[5] 주택공급 확대
– 수도권 내 교통여건이 좋고 주택 수요가 많은 지역을 중심으로 신규 공공택지 30곳 개발(30만호)
[6] 종부세 공정시장가액비율
– 적용시기 : 2019년 1월 1일 이후 납세의무가 성립할 때부터 적용
– 추가 상향조정
: 현행 80% → 연 5%p씩 2022년 100%까지 인상
[7] 지방 주택시장 대응
– 지방 미분양 증가에 대비하여 미분양 관리지역 지정기준 완화
(5～10여곳 추가지정 전망)
– 지방 미분양 관리지역 세입자 보호를 위해 ‘전세보증금 반환보증 위축지역 특례(특례보증)’ 도입
– 보증가입 신청기한 연장(전세계약 종료 6개월 전), 임대인에 대한 구상권 행사 및 지연배상금 부과 일정기간 면제(6개월) 등
– 미분양 관리지역 분양물량 수급 조절을 위해 관리지역 지정 前 택지매입을 한 사업자에 대해 분양보증 발급 예비심사제도 강화
– 미분양 관리지역 주택공급 억제를 위해 LH 공공택지 공급시기 조절
– 지역 미분양 현황 등을 고려하여 ‘19년 이후 일반 공공분양주택의 착공 예정물량 사업시기 조정
(기타) 분양가 상한제 적용주택 전매제한
1) 과밀억제권역 85㎡이하 주택의 경우 5년 / * 그 외 지역은 현행과 동일
2) 거주의무기간은 공공택지에서 공급하는 공공분양주택에만 적용