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부동산 신탁사 업무 [4] 정비사업(클릭)

건설실무, 부동산 개발, 부동산 신탁, 신탁 실무

신탁사 연봉, 신탁사 대리 연봉

2021년 5월 25일 MinjaeLee 댓글 한 개

신탁사 연봉, 신탁사 대리 연봉에 대해 알아봅시다

직장인이라면 누구나 가장 많이 관심을 갖게 되는 부분이 연봉인데, 오늘은 신탁사에 다니면 얼마나 받는지 간단하게 정리해보고자 합니다

건설사에서 신탁사로 이직하면서 지인에게 문의한 내용을 토대로 한 “뇌피셜, 카더라” 정보가 섞여있음을 유의하시기 바라며(팩트와 적절한 비율로 섞여있음),

Interview 형식으로 풀어보았다.

[Q] 신탁사 초봉이 어느정도인지?

[A] 계약 형태로 보면 4,000만원 초중반대로 형성되어 있습니다. (성과, 상여 제외)
성과급과 상여금을 포함하면 5,000 ~ 6,000만원 예상됩니다.
단, 팀마다 편차가 크므로 자신이 속한(할) 팀이 연간 수주를 얼마나 하는지, 신탁보수가 들어오는 시기는 언제언제인지 확인해볼 필요가 있습니다.

2021년 상반기 코람코신탁에서 올린 신입사원 채용 공고를 보면,
신입 초임의 연봉이 5,300만원(성과급 포함)임을 알 수 있다.
이는 금융권답게 초봉이 대기업 수준임을 알 수 있다.

[Q] 신탁사 대리 연봉이 어느정도인지?

[A] 신탁사는 금융권답게 대리부터 연봉이 많이 뛰어오르기 시작한다. 주변에 알아본 바로는, 계약연봉이 5천만원 중 또는 중후반 ~ 6천만원 초반으로 형성되고, 성과급이 2,000만원 전후 ~ 4,000만원 까지 나온다(세전 기준)

대리를 다는 나이가 남자는 30대 초반, 여성은 20대 후반임을 고려했을 때 세전 7,8천 ~ 9천 정도 많게는 1억원 임을 감안하면, 증권사와 비교했을 때 워라밸 고려하면 적지 않은 수준이다

※ 금융권에 속한 신탁사 또한, 실적 베이스로 움직이기 때문에 팀에 실적이 없으면 머나먼 얘기가 될 수 있고
성과급을 많이 받으려면 그만큼 일을 많이 해야 하는게 팩트다.
※ 성과급, 접대비 등 굉장히 다양한 계산을 통해 산출되는데 이는 신탁사 실무자를 만나서 듣도록 하자.

[Q] 신탁사 인력에 대한 수요는 많은지

신탁사는 2016~2017년을 기점으로 폭발적으로 인원이 증가하였습니다. 아무래도 부동산 개발사업에서 신탁사의 역할이 커짐에 따른 인원 충원이었던 것 같습니다.

※ 기존 신탁사 인원만으로는 부족하기 때문에, 계속해서 건설사나 시행사, 저축은행 등 타 업종에서 인원이 충원되고 있는 상황입니다.
따라서 이직에 대한 전망은 좋다고 보여집니다.

신탁사 대리 연봉 신탁사 대리 연봉

[Q] 신탁사 평균 연봉 계산

신탁사 평균 연봉
신탁사 대리 연봉
신탁사 연봉 — *신탁사 평균 연봉*

금융투자협회 홈페이지에서 각 신탁사별로 판관비에서 급여가 얼마나 차지하는지, 직원당 평균 급여는 얼마인지 등을 정리해보았습니다.

표 해석상 주의할 점은
(1) 신영부동산신탁은 결산이 3월이었다는 점
(2) 한국투자부동산신탁은 정규직이 26명이라고 되어 있으나, (계약직 비율이 높으나) 증권사 그룹 문화로 인한 차이이며, 실제로는 정규직이 70명 중반 정도라고 보는게 현실적이라는 점
(3) 퇴직급여는 미포함한 급여라는 점(DB, DC 등으로 각 회사별로 퇴직금을 적립할 것이며 추후 또는 연봉에 포함하여 지급하고 있을 것)

여러 상황을 감안하여 보아도, 신탁사 평균 연봉이 1억원 정도라는 사실은 부인할 수 없는데, 평균이라는 것 자체가 각 회사의 과장-차장 정도 직급의 연봉임을 고려했을 때,

신탁사 연봉은 확실히 연령/직급 대비 받는 수준이 높은 편이라 생각됩니다.

이상입니다.

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국토교통부 정책, 부동산 개발, 재개발/재건축

[국토부] 공공재건축, 공공재개발 입법예고

2021년 5월 24일 MinjaeLee 댓글 남기기

공공재건축, 공공재개발 추진을 위해 국토부에서 도시 및 주거환경정비법(이하 “도정법”)의 개정 입법을 예고하였습니다.

[1] 개 요

ㅁ 국토교통부(장관 노형욱)는 공공재개발․재건축의 요건과 절차, 특례를 구체화하기 위해 ｢도시 및 주거환경정비법｣(이하, 도정법) 시행령 및 ｢정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율｣(이하, 고시) 개정안을 입법예고(’21.5.20.~‘21.6.8.)한다고 밝혔다.

ㅇ 이번 도정법 하위법령 개정은 지난 4.13일 공포된 도정법 일부개정안에 대한 후속입법으로, 공포된 개정안의 시행일(7.14일)에 맞추어 하위법령 개정안도 시행될 수 있도록 할 예정이다.

ㅇ 공공재개발․재건축은 ｢수도권 주택공급 기반 강화방안｣(‘20.5.6.)과｢서울권역 주택공급 확대방안｣(’20.8.4.)에서 도심 주택공급을 확대하기 위해 도입한 정비사업 방식으로,

공공이 정비사업에 참여하여 임대주택(공공재개발) 또는 신축공급(공공재건축)을 확대하면, 통합심의를 통해 행정절차를 간소화하고, 용적률을 완화하여 사업성을 개선함으로써 사업을 촉진하게 된다.

ㅇ 국토교통부는 2.4대책에서 발표한 바와 같이 공공직접시행 정비사업과 공공재개발․재건축 등 공공주도 정비사업으로 ‘25년도까지 총 13.6만호의 도심 내 신축주택을 공급할 계획이다.

[2] 주요 내용

① 공공재개발사업의 공공임대 공급비율

ㅇ 공공재개발은 전체 세대수의 20%(서울) 또는 10%(서울 외 지역) 이상을 공공임대주택으로 공급하도록 하였다.

단, 시․도지사는 주거지역이 아닌 곳에서는 공공임대 공급비율을10%(서울) 또는 5%(서울 외 지역)까지 낮추어 고시할 수 있으며,
전체 세대수가 200세대 미만인 소규모 사업장이나, 사업성이 낮아 공공임대비율을 준수하기 어려운 사업장에는 지방도시계획위의심의를 거쳐 공공임대 공급의무를 완화 적용할 수 있다.

② 공공재건축사업의 주택공급 규모

ㅇ 공공재건축은 종전 세대수의 1.6배이상을 건축하도록 하였다.

단, 해당단지 또는 인근단지의 여건 등을 고려하여 1.6배 이상건축이 어려운 경우에는 주택공급 규모요건을 완화할 수 있다.

③ 공공재개발사업 예정구역 지정 절차

ㅇ 정비구역의 지정권자는 정비구역의 지정 전 공공재개발을 추진하려는 구역의 개요, 현황, 정비구역 지정시기, 공공재개발 예비시행자 등을 고시하여 공공재개발 예정구역을 지정할 수 있으며,

지정권자는 예정구역 지정에 대한 의견수렴을 위해 고시내용을 주민․지자체에 공람하고, 지방도시계획위의 심의를 거친다. ㅇ 공공재개발 예정구역으로 지정하면, 해당 구역에 신축행위가제한되며 지분쪼개기로 토지등을 취득한 자에 대해 분양권이부여되지 않아 투기를 방지할 수 있으며, 주민은 LH․SH등을 예비시행자로 하여 공공재개발을 체계적으로 준비하게 된다.

④ 공공재건축사업의 용도지역 상향 및 기부채납주택 운영

ㅇ 공공재건축 정비구역은 시행령에 따라 현행 용도지역에서 1단계 종상향된 것으로 보며, 이를 통해 용적률․층수 등 도시규제가 완화되어 대규모 주택공급 및 사업성 개선이 이루어진다.

ㅇ 한편, 지자체는 종상향으로 늘어난 용적률의 40 ~ 70% 범위에서시․도조례로 정한 비율을 주택으로 인수하고, 이중 50%는 공공분양, 50%는 공공임대로 활용한다.

단, 시․도지사는 임대 및 분양수요를 고려하여 조례를 통해 공공임대 비율을 50% 이상으로 조정할 수 있다. ㅇ 또한, 지자체는 부속토지를 무상인수하는 공공임대와 달리 공공분양을 인수할 경우 부속토지를 감정평가액의 50%로 인수하여,토지주의 기부채납 부담이 일부 완화된다.

⑤ 공공재개발․재건축의 사업시행계획 통합심의 구성 및 운영

ㅇ 공공정비 사업시행계획 통합심의위원회는 30명으로 구성하며,통합심의에 참여하는 위원회의 중요도를 고려하여 위원회 별3명 또는 2명 이상의 위원을 통합심의위원으로 둔다.

ㅇ 통합심의를 통해 그간 사업시행인가를 위한 각종 심의절차가한번에 처리될 수 있게 되어 공공재개발․재건축을 신속하게추진할 수 있게 된다.

⑥ 공공재개발에서의 재개발임대주택 입주자격

ㅇ 일반재개발로 사업을 추진하던 기존 정비구역에서 공공재개발로 사업방식을 변경한 경우에는 시행자 지정일 또는 공공재개발을 위한 정비계획 수립일 중 빠른 날 전부터 거주한 자에게 임대주택 입주권을 부여하여, 영세원주민의 재정착을 폭넓게 지원한다.

* 현행은 구역지정일을 이전부터 거주한 세입자 및 청산자에게 입주권 부여

210519조간-도시-및-주거환경정비법-하위법령-개정안-입법예고주택정비과 다운로드

[3] 공공 재개발, 재건축 구조(예시)

공공참여형 고밀재건축 기부채납 예시
공공재건축 — 공공참여형 고밀재건축 기부채납 예시

[4] 공공 재개발, 재건축 후보지 발표자료

2101157시30분이후도심-주택공급의-활력소_공공재개발-후보지-첫-선정주택정비과 다운로드

210329즉시국토부_서울시_공공재개발-2차-후보지-16곳-선정주택정비과 다운로드

21040716시-30분-이후-공공재건축-선도사업-후보지-5곳-선정주택정비과 다운로드

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[국토부] 수분양자 권리 강화(클릭)

[국토부] 3080 주택공급방안 3차 후보지(클릭)

[국토부] 동간 이격거리(클릭)

대도시권 광역교통기본계획(안)(2021-2040)(클릭)

「도시 및 주거환경정비법」 하위법령 개정안 입법예고(클릭)

건설실무, 국토교통부 정책, 부동산 개발

[국토부] 수분양자 권리 강화

2021년 5월 21일 MinjaeLee 댓글 남기기

수분양자 권리 강화에 대한 국토부 발표

– 건축물의 분양에 관한 법률 개정 입법예고 –

[1] 생활숙박시설 불법 주택전용 방지

생활숙박시설(“이하 생숙”)은 각종 부동산 규제를 피하기 위해 주거용으로 사용하면서, 신고는 숙박시설로 했던 상품입니다.
(다만, 신고와 실제 사용 용도가 같은 분들도 많습니다)

대표적인 상품이 부산의 엘시티가 있겠습니다.

[단독] 숙박 시설이라던 엘시티, 불법 실거주 ‘수두룩'(클릭)

이러한 문제를 해결하기 위해 생활숙박시설에 대하여 분양단계
부터 건축물 용도 등에 대한 안내를 강화하고, 수분양자가 이를
확인하도록 하는 절차를 마련하였다고 합니다.

[1-1] 건축법 또는 공중위생관리법 위반시 제재

[2] 건축물 수분양자가 분양계약 해제 가능 사유 확대

지금까지는
① 분양사업자가 분양광고에 대한 시·군·구청장 등 허가권자의 시정명령을 이행하지 않은 경우,

② 분양절차를 위반하여 벌금형을 받은 경우,

③ 분양대금을 받는 시기를 어겨 과태료 처분을 받은 경우에 한하여 분양계약을 해제할 수 있었습니다.

앞으로는 이러한 3가지 해제사유 외에도
④ 분양사업자가 거짓·과장광고로 표시·광고의 공정화에 관한 법률 에 따른 처분을 받은 경우,

⑤ 그 밖에 분양사업자의 귀책사유로 인해 계약목적을 달성할 수
없어 분양계약서에 해제사유*로 열거되어 있는 항목에 해당하는
경우에도 수분양자가 계약을 해제할 수 있게 됩니다.

* 계약이행을 기대하기 어려운 부도·파산, 입주지연, 이중분양 등과 같이 분양사업자의 귀책사유로 인하여 계약목적을 달성할 수 없게 된 경우

[3] 공사가 중단된 분양관리신탁 사업장 공사재개

분양관리신탁 사업장은 ‘토지신탁’이나 ‘분양보증’ 사업장과 달리 사업자의 부도·파산이 아닌 공사 중단·지연으로는 공사 중인 건축물에 대한 청산이나 공사이행이 사실상 불가능하였으나,

앞으로는 공사가 6개월 이상 중단·지연된 사업장에서 수분양자의 80% 이상이 요청하고, 신탁업자가 이에 동의하는 경우에는 공사를 이행할 수 있게 됩니다.

210512조간분양절차를-합리적으로-개선하여-수분양자의-권리를-강화하겠습니다부동산개발정책과 다운로드

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[8-1] 건축 착공 제출서류 목록(클릭)

[국토부] 동간 이격거리(클릭)

건설공사 계약, 건설실무, 부동산 개발

착공신고 관련 업무 A to Z

2021년 5월 20일 MinjaeLee 댓글 한 개

착공신고와 관련된 업무 A to Z 알아봅시다

[1] 근거법령

건축법 제21조제1항

[2] 신고대상

[2-1] 건축허가 대상(법 제11조)
[2-2] 건축신고 대상(법 제14조)
[2-3] 가설건축물 축조허가 대상(법 제21조제1항)

[3] 의무자

건축주가 공사착수 전 허가권자에게 공사계획을 신고
(건축물의 철거신고시 착공예정일을 기재한 경우 제외)

[4] 제출시기

건축공사를 착수하기 전까지

[5] 구비서류

[5-0] 착공 신고서

[5-1] 「건축법」 제15조에 따른 건축관계자 상호간의 계약서 사본(해당 사항이 있는 경우로 한정합니다)

[5-2] 「건축법 시행규칙」 별표 4의2의 설계도서

[5-3] 「건축법」 제25조제11항에 따른 감리 계약서(해당 사항이 있는 경우로 한정합니다)

[5-4] 「산업안전보건법」 제38조의2제2항에 따른 기관석면조사결과 사본(착공 신고 대상 건축물 중 「산업안전보건법」 제38조의2제2항에 따른 기관석면조사 대상 건축물인 경우만 해당합니다)

[5-5] 「산업안전보건법 시행규칙」 별표 6의5 제2호가목 및 나목에 따른 기술지도계약서 사본(「산업안전보건법」 제30조의2에 따라 재해예방 전문기관의 지도를 받아야 하는 공사인 경우만 해당합니다)

[5-6] 시방서, 실내마감도, 건축설비도, 토지굴착 및 옹벽도(공장인 경우만 해당한다)

[5-7] 구조계산서, 토지굴착 및 옹벽도 중 흙막이 구조도면(건축법 제14조제1항에 따라 신고해야하는 건축물로 지하 2층 이상의 지하층을 설치하는 경우)

[5-8] 가설울타리설치계획서

[6] 신고 절차

[6-1] 신고서작성 및 접수 (방문신청,세움터신청(건축행정시스템 http://www.eais.go.kr/))
세움터 – 착공신고(클릭)
[6-2] 검토
[6-3] 결재
[6-4] 신고필증 교부

[7] 처리 및 유의사항

[7-1] 허가를 받은 날 또는 신고를 한 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 허가가 취소됩니다. 다만, 허가권자가 정당한 이유가 있다고 인정하는 경우에는 1년의 범위에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있습니다.
[7-2] 착공신고를 하지 않고 공사에 착수하면 200만원 이하의 벌금에 처하여 집니다.
[7-3] 기존 건축물철거는 건축물착공신고로 볼수 없음을 알려드립니다
[7-4] 착공 신고를 한 경우에는 그 후 설계변경이 있다하여 착공신고를 다시 하여야 하는 것은 아닙니다
[7-5] 가설울타리 도안 제출 및 공사안내표지판 현장설치 사진 제출
[7-6] 착공 신고서에 감리자, 시공자 서명 날인확인
[7-7] 건설업법에 의한 일정규모 이상의 공사는 시공자 선정 확인
[7-8] 건축법 제79조제2호/제80조제1호 : 사용승인서를 교부받지 아니하고는 그 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없으며, 이를 위반한 경우에는 2년 이하의 징역 또는 1천만원원 이하의 벌금에 처해지며, 사용승인신청을 허위로 하는 경우에는 200만원 이하의 벌금에 처하여집니다.

[8] 착공 신고 관련 참고 외부 글(링크)

[8-2] 착공신고, 착공신고 첨부서류(클릭)

[8-3] 건축허가신청 서류 및 절차(클릭)

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부동산 개발, 부동산 시장, 재개발/재건축, 정비사업 수주, 주택시장

‘도시정비사업 수주전’ ‘21.1Q 승자 대우건설

2021년 5월 19일 MinjaeLee 댓글 남기기

서울 도시정비사업(재개발) 대어 흑석11구역 쾌거…총 수주액 8,390억원 기록(대우건설)

롯데‧현대‧DL‧GS 뒤이어…“2‧3분기 물량 몰려 실적 상승할 것”

대우건설의 상승세가 예사롭지 않다. 1분기 실적에 이어 전국 도시정비사업 수주액도 건설사 중 1위를 차지했습니다.

올해 1분기 전국 도시정비사업 수주액 1위는 8,390억원을 기록한 대우건설로 나타났다. 이어 △롯데건설 7,015억원 △현대건설 6,968억원 △DL이앤씨 5,515억원 △GS건설 2,196억원 순이었습니다.

대우건설은 1분기에 총 3건, 8390억원을 수주했다. 지난 1월 4일 흑석11구역 재개발 사업을 수주하며 새해 쾌조의 출발을 보였다. 이어 같은달 상계2구역, 지난 3월 남양주 진주아파트 재건축 사업을 차례로 따냈다.

특히 흑석11구역은 사업비 4500억원을 투입해 16층 아파트 25개동을 짓는 대규모 사업이다. 대우건설은 하이엔드 브랜드 ‘써밋 더힐’을 제안해 조합원을 설득했다. 흑석11구역에 랜드마크급 단지를 조성하는 만큼 인근 재개발 추진 구역인 흑석2구역과 9구역 수주전도 유리한 위치에서 시작할 가능성이 높다.

대우건설 관계자는 “흑석동과 상계동의 경우 기존 대우건설이 성공적으로 준공한 재개발 단지들이 좋은 레퍼런스로 작용했다”며 “해당 사업에서 쌓은 신뢰와 사업파트너로서의 좋은 평판이 1분기 좋은 실적으로 나타난 것”이라고 말했다.

2위는 2건, 7015억원을 기록한 롯데건설이었다. 롯데건설은 2월 창원양덕4구역재개발과 목동2차우성아파트 리모델링 사업을 잇따라 수주했다. 특히 4000억원 규모 우성아파트 리모델링 사업에서 커튼월룩, 메가프레임, 대형 커뮤니티 등을 제안하며 승자가 됐다.

현대건설은 1분기 3건의 사업을 수주하며 수주액 6968억원을 기록했다. 용인 신정마을9단지 리모델링 사업과 합정동 가로주택, 대전 주택재개발 사업을 따냈다. 특히 지난해 12월 리모델링 전담조직을 신설한 뒤 한달만에 용인 리모델링 사업을 따내며 성공적인 시작을 알렸다.

현대건설 관계자는 “도정사업의 전통적인 강자로 그동안의 사업들을 성공적으로 이끌며 조합원들 사이에서 이름이 많이 알려진 것이 장점”이라며 “2분기도 현재까지 약 4000억원의 수주액을 기록하며 순항 중”이라고 말했다.

DL이앤씨는 수주 건수는 1건에 그쳤지만 1분기 지방 정비시장에서 가장 큰 대어를 낚았다. 지난 3월 사업비 5515억원 규모 부산 해운대구 우동1구역 시공사로 최종 선정되면서 올해 도시정비사업을 마수걸이했다.

GS건설도 지난 3월 2196억원 규모 대구 서문지구 재개발 사업을 따내며 올해 도시정비사업 첫 수주고를 올렸다. 이후 지난달과 이달 재건축, 리모델링 사업을 차례로 수주한 만큼 올해 목표 수주액 달성은 무난해 보인다.

부동산 전문가들은 최근 국토부와 서울시가 진행하는 공공도시정비사업을 비롯해, 분위기가 고조되고 있는 민간사업, 재건축의 대안으로 떠오르고 있는 리모델링 등 모든 도시정비사업이 늘어날 것으로 전망했다.

또 지난 1989년 지정된 1기 신도시 내 단지들이 준공 30년을 속속 넘기면서 분당, 일산 등에서도 재건축 얘기가 흘러나오고 있어 향후 건설사들의 수주전은 더 치열해질 것으로 내다봤다.

대형건설사 한 관계자는 “1분기는 비수기로 평가되는 만큼 올해 건설사 도시정비사업 실적은 가파르게 올라갈 것”이라며 “이미 4월 한달 실적만으로 1분기 실적을 넘긴 건설사도 있다”고 말했다.

[출처 : 이뉴스투데이(http://www.enewstoday.co.kr) ]

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[국토부] 3080 주택공급방안 3차 후보지

2021년 5월 18일 MinjaeLee 댓글 남기기

3080 주택공급방안 3차 도심복합사업 후보지 선정

금회차(3차 주택공급방안)로 대구 2곳, 부산 2곳을 추가로 선정하였으며 약 1만 호 규모의 주택 공급이 예정됨을 발표하였습니다.

이전에 발표한 1차 2차 도심 공공주택 복합사업 후보지에 대한 주민설명회 및 동의서 확보 절차 등 후속조치도 신속하게 이루어지는 중이라고 밝혔다.

구체적으로, 1차 2차 후보지가 소재한 서울 6개 자치구에 대한 주민설명회*를 지난달에 모두 완료하였으며,
(도봉구 4.9, 영등포구 4.12, 금천구 4.15, 은평구 4.26, 동대문구 4.27, 강북구 4.29)

이 중 11곳에서는 이미 동의서 징구가 착수되어 6곳은 예정지구
지정요건인 10% 동의를 확보하였고, 특히 은평구 증산 4구역은
본지구 지정요건인 2/3 동의를 확보한 것으로 확인되었다.

ㅇ 이번에 선정된 후보지들은 저층주거지 사업의 경우 20년 이상 노후건축물 비율이 대구는 50% 이상, 부산은 60% 이상인 지역을 대상으로 하였고,
ㅇ 추후 역세권 사업의 경우에도 대구는 역 반경 500m, 부산은 역 반경 350m 이내에 포함된 지역을 대상으로 하는 등 입지요건은 지역특성을 고려하여 차등적으로 운영할 예정입니다.

ㅇ 이번에 선정된 3차 선도사업 후보지 4곳에 대한 사업효과 분석결과 ①용도지역 상향 등 도시계획 인센티브를 통해 재개발 등 기존 자력 개발 추진 대비 용적률이 평균 65%p 상향되는 것으로 나타났으며,
ㅇ ②공급세대도 도시규제완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내) 등을 통해 자력개발 대비 구역별 평균 약 727세대(38.1%) 증가하는 것으로 분석되었다.
ㅇ 또한, ③토지주 수익은 공급물량 증가에 따른 사업성 개선을 통해 우선분양가액이 시세대비 평균 74.0% 수준으로 예측되었으며,
ㅇ 이에 따라 토지주 수익률도 평균 13.9%p 향상*되는 것으로 나타 나는 등 3080+ 사업을 통해 사업성 개선의 효과가 토지주에게 실질적인 이익으로 돌아갈 수 있을 것으로 분석되었다.

* 토지주 수익률 = 시세차익(시세–우선분양가액) / 종전자산가액
** 토지주 평균 분담금도 기존사업 대비 약 16.9% 감소되는 것으로 분석

사업장별 자세한 내용은 하기 첨부파일 참고하시기 바랍니다!

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부동산 신탁사 업무 [4] 정비사업

2021년 5월 17일 MinjaeLee 댓글 5개

부동산 신탁사 업무 [정비사업] 에 대해 알아봅시다

한풀 꺾인 신탁사 재건축사업, 원인은?(클릭)

정비사업은 『도시 및 주거환경정비법』에 따른 재개발, 재건축, 『빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법』에 따른 가로주택, 소규재건축 사업을 의미합니다.

오늘 알아볼 사업은 신탁사가 사업 시행자 또는 사업 대행자로서 참여하는 정비사업입니다.

[1] 정비사업 – 일반

[1-1] 구조도

[1-2] 개요

일반적으로는 재개발, 재건축은 정비사업조합이 설립된 후

(1) 건축심의

(2) 사업시행계획인가

(3) 관리처분계획인가

(4) 사업비, 이주비 대출( HUG 보증 )

(5) 이주 및 철거

(6) 착공 및 분양

(7) 준공 후 소유권 이전 (보존등기)

단계를 걸쳐서 사업을 시행하게 됩니다. 각 단계별로 많은 용역업체를 만나게 되고, 조합 또는 조합의 집행부 (이사회, 대의원회 등)를 만나 협의하게 됩니다.

정비사업 구분, 추진절차(클릭)

위 구조도와 참고글만 봐도 충분히 이해할 수 있을 것으로 생각되며, 질문사항은 댓글로 남겨주시기 바랍니다.

[2] 정비사업 – 신탁대행

[2-1] 구조도

[2-2] 개요

일반 정비사업[1]과 구조는 유사한데, 부동산신탁회사가 참여하는 것으로부터 차이가 발생합니다.

부동산신탁회사가 일종의 CM(Construction Management) 역할을 하는 사업관계자로 참여하면서 실제 명의는 “조합”으로 진행을 하되, 밀접하게 사업을 관리하는 역할을 담당합니다.

[2-3] 자금조달

자금은 “조합”의 명의로 차입하되 부동산신탁회사가 관리하는 역할을 담당합니다. (조합장이 돈을 들고 갑자기 잠적하는 등 과거 문제로 인해)
자금을 지급하는 금융기관은 부동산신탁회사라는 “안정성”을 믿고 지급합니다.
HUG 보증을 받기 때문에, 당연히 “저금리”로 자금 조달이 가능합니다.

일반PF 개발에서 “책임준공확약형 관리형토지신탁”과 유사하다고 보시면 됩니다.

[2-4] 시공사

부동산신탁회사가 자금을 관리하고 기성검사를 통해 “공사비”를 시공사에 “기성불”로 지급하게 됩니다. (PF를 통해 지급)
(참고) 아파트/오피스텔 등의 분양대금으로 공사비를 지급하는 것은 “분양불”이라 칭합니다.

[2-5] 장점

일반 정비사업 대비 부동산신탁회사가 참여하고 공사비를 “기성불”로 지급(공사비 확보 안정적)하기 때문에, 분양성이 다소 안좋더라도 건설사(시공사)들이 적극적으로 사업 참여를 검토할 수 있게 됩니다.

부동산신탁회사는 공사비 절감이 가능하다고 주장하며, 여러 정비사업을 진행해본 담당자를 만나게 되면 각종 용역비 또한 절감이 가능합니다 (타 사례와의 비교를 통해)

또한, 여러 행정 업무를 부동산신탁회사가 진행해주기 때문에 행정업무로 인한 스트레스를 조합이 부담을 덜 수 있습니다.

[2-6] 단점

부동산신탁회사가 참여하기 때문에, 신탁보수 수수료(2% ~ 4%)가 발생하게 됩니다.

아울러 부동산신탁회사라는 사업 관계자가 늘어났다는 것만으로도, 협의에 대한 시간과 비용, 노력 등 스트레스가 발생하게 되며(조합 홀로 하는 것 대비) 실무 담당자가 경험이나 실력이 부족할 경우 업무에 혼선이 가중될 수 있다는 점이 있습니다.

[3] 정비사업 – 신탁시행

[3-1] 구조도

[3-2] 개요

일반 정비사업 → 신탁대행 정비사업 → 신탁시행 정비사업으로 오면서 “부동산신탁회사”의 역할이 점점 더 커지게 되는 구조입니다.
본 사업구조는 부동산신탁회사가 사업의 시행자로서 사업에 참여하게 되는 것이며 토지등소유자는 부동산신탁회사에 토지등건축물을 부동산신탁회사에 위탁하고 추후 사업 정산을 통해 이득을 얻어갑니다.

[3-3] 자금조달

일반PF 개발에서 “차입형(개발형) 토지신탁”과 유사하다고 보시면 됩니다. 부동산신탁회사가 직접 사업비를 조달 (신탁계정대(유이자))합니다.

[3-4] 시공사

부동산신탁회사가 자금을 관리하고, 기성검사를 통해 “공사비”를 시공사에 “분양불”로 지급하게 됩니다. ( 아파트/오피스텔 등의 분양대금으로 공사비 지급)

[3-5] 장점

부동산신탁회사가 책임을 갖고 사업을 진행하기 때문에 토지등소유자는 사업에 대한 부담감을 상대적으로 덜 갖고 갈 수 있으며
부동산신탁회사가 자금 조달에 대한 책임과 의무를 다하기 때문에 상대적으로 훨씬 사업 추진을 적극적으로 한다는 점입니다.
(기간 단축, 인허가 절차 등)

[3-6] 단점

부동산신탁회사가 참여하기 때문에, 신탁보수 수수료(2% ~ 4%)가 발생하게 됩니다.

실무 담당자가 경험이나 실력이 부족할 경우 업무에 혼선이 가중될 수 있다는 점이 있습니다.
또한, 수수료( 과도하게 책정시)가 사업의 이익을 저해하는 요소로만 작용할 수도 있습니다.

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부동산 신탁사 업무 [3] 처분신탁

2021년 5월 15일 MinjaeLee 댓글 4개

부동산 신탁사 업무 [처분신탁]에 대해 알아봅시다

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[1] 처분신탁 개요

“처분신탁”은 위탁자(지주)가 갖고 있는 부동산의 ‘처분’에 대한 신탁계약을 체결하는 신탁상품입니다.
‘갑종’은 종합적 관리 및 처분, ‘을종’은 단순한 소유권의 처분을 목적으로 합니다.

[1-1] 절차

(1) [처분]신탁계약 체결 (위탁자 ↔ 수탁자)

(2) 토지매매계약 (수탁자 ↔ 토지 매수인)

(3) 토지매매대금 지급 (매수인 → 수탁자)

(4) 소유권이전등기 (수탁자 → 매수인)

(5) 수익 교부 (수탁자 → 위탁자)

[2] 처분신탁 목적

(1) 처리하기에 어려운 부동산, 예를 들면 금액이 너무 커서 적정 매수인을 찾기 어렵다거나 부동산의 수(필지 등)가 너무 많거나, 손해보지 않고 잘 팔고싶다(절세 등 포함) 등의 목적을 갖고 처분신탁을 찾으실 것 같습니다.

(2) 아울러, 매매계약체결 후 매수인 입장에서 소유권 이전이 제대로 될 것인지에 대한 우려가 있을 경우 처분신탁이 좋은 상품이 될 것이라 생각합니다. (신탁사가 매매계약의 이행을 담보하기 때문입니다)

[3] 처분신탁 실무 활용

(1) 해외이민 또는 해외장기체류 등으로 부동산을 처분하기 어려운 경우
– 부동산 소유자를 대신하여 신탁회사가 안전하게 처분하여 수익을 돌려드림

(2) 잔금정산까지 장기간이 소요되어 소유권 관리에 안전을 요하는 부동산
– 신탁회사가 안전하게 관리하여 처분하고 소유권 이전

(3) 시공사가 도급계약 또는 용역계약의 대가로 지급 받는 대물 부동산을 직접 소유권을 이전 받지 않고 처분신탁 하는 경우
– 각종 제세공과금 절감 효과가 발생하며 권리를 안전하게 보호

(4) 시공사가 토지매입비 등을 시행사에 대여(지주공동사업 등)하여 시행사 명의로 매입한 부동산을 처분신탁 하는 경우
– 지주명의로 사업수행 불능 사유 발생시 사업부지 확보가 가능하여 원활한 사업 추진이 가능

[4] 개발사업 위한 처분 신탁 활용

개발사업을 위해 토지를 매입하기 시작할 때, 많은 주의가 필요합니다.

(1) 토지매입이 소문이 나면 가격이 기하급수적으로 치솟고, 알박기가 발생합니다.

(2) “누가 산다”, “누가 판다” 하면 주변에 브로커들이 끼기 시작하면서 토지작업이 속칭 ‘개판’이 되어 사업이 불가능해지는 경우도 있습니다.

(3) 따라서 토지 매입은 일괄로 한번에 처리해야 합니다. 이를 위해서 전속 부동산 공인중개사를 두고 한 사람을 통해서만 매매계약을 체결하여 보안에 유지하는 경우도 많습니다.

(4) 토지 매입단계에서 자신을 드러내지 않아야 하는 경우도 있습니다. (감정적, 현실적 등 안좋은 관계가 있을 수 있음)

[4-1] 처분신탁 매수자 변경 관련 특약사항 예시(안)

(5) 여러 사유를 이유로 처분 신탁을 진행하게 될 경우, 아래와 같은 특약사항(안)을 통한 토지 매입이 가능합니다.

– 아 래 –

우선수익자는 “별도 매수자”를 지정할 수 있다. 이 경우 우선수익자는 수탁자에게 매수인지정서를 제출하기로 하며, 수탁자는 본조 제1항에 명시된 금액으로 “별도 매수자”와 신탁부동산의 매매계약을 체결하고, “별도 매수인”에게 소유권을 이전하기로 한다.

이 경우 위탁자와 기존 매수자간 매매계약은 별도의 조치가 없어도 자동으로 실효되며, 기존 매수자의 매매대금반환청구권은 “별도 매수자”에게 양도되는 것으로 본다.

수탁자는 “별도 매수자”로부터 처분대금을 받아 이를 신탁의 이익으로서 위탁자에게 교부하여야 하나, 급부과정을 단축하여 기존 매매계약상 매매대금의 반환, 새로운 매매계약상 매매대금의 지급, 매매대금 상당의 신탁이익 지급 과정은 생략하기로 한다. 위탁자와 수익자, 우선수익자는 이상의 법률관계 및 급부제공 생략 등에 동의하며 어떠한 이의도 제기하지 않기로 한다.

[4-2] 매수자의 성명, 상호 비밀성 보호

A(지주, 매도인) → B(1차 매수인) → C(최종 매수인)
위와 같이 여러 단계를 걸쳐 토지 매입을 진행할 경우
매매조건을 확정하고 A와 신탁회사간 처분신탁계약을 체결하고, 수탁자는 B와 매매계약을 체결하되,

※ 신탁계약 특약사항으로 수탁자가 위탁자의 동의 없이 매매조건 동일성을 유지하는 조건으로 매수인 지위변경계약(권리의무 승계계약)을 할 수 있도록 정하여 소유권을 옮기는 작업을 할 수 있습니다. (중간생략)

처분신탁계약서안_대한토지신탁 다운로드

참고기사(링크)

부동산명의신탁 받고 처분시 효력과 형사처벌 여부(클릭)

[전문가칼럼]부동산신탁과 관련한 취득세 문제(클릭)

위탁자가 신탁부동산을 매도한 경우 부가가치세 납세의무는 위탁자가 부담해(클릭)

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삼성물산, 래미안 BI 재단장

2021년 5월 14일 MinjaeLee 댓글 남기기

삼성물산, 래미안 BI 새단장…”재개발·재건축 적극 수주”

삼성물산이 14년 만에 자사 아파트 브랜드 래미안의 브랜드 정체성(BI)을 리뉴얼하고 그동안 자제했던 재개발·재건축, 리모델링 등에도 적극 참여하겠다는 의지를 밝혔습니다.

RAEMIAN Official Youtube

11일 삼성물산에 따르면 래미안이 상품과 서비스의 제공을 넘어 고객의 일상을 함께 하는 ‘삶의 동반자'(Life Companion) 브랜드로 나아간다는 비전으로 BI를 새로 설정했습니다.

Life Companion을 새로운 비전으로 삼은 것은 개인 맞춤형 상품과 차별화된 서비스로 트렌디한 라이프스타일을제안하고 데이터 기반의 인공지능 기술로 고객의 일상생활에서 발생하는 크고작은 일들을 지원할 계획이며, 또한 유 · 무형의 소통 확대를 통해 고객의 삶을 풍요롭게 한다는 것을 의미합니다.

래미안의 새 지향점은 ‘고객의 모든 순간을 함께 하는 브랜드가 되는 것’으로 정했습니다.

삼성물산은 “기존의 집이 단순 주거 공간의 의미가 있었다면, 현재의 집은 고객들의 다양한 활동과 경험이 이루어지는 공간으로 그 의미가 확장됐기 때문”이라며 “특히 코로나19의 등장 이후 집은 학교나 사무 공간의 기능을 대체하는 다양한 삶의 공간으로 변화하고 있다”고 설명했습니다.

새 BI는 기존 고유의 3선과 색상은 유지하되, 한자표기 ‘來美安’을 영문표기 ‘RAEMIAN’로 변경한 것이 특징입니다.

3선은 각각 인간, 자연, 기술을 의미하며 조화와 지속 성장, 발전의 의지를 담고 있으며, 색상 중 그린은 ‘미래지향, 자연, 풍요로움을 / 그레이는 ‘아름다움, 이상, 자유로움’을 상징합니다.
새로운 BI는 기존 BI가 가지고 있던 고유한 색상과 형태는 계승하면서 미래지향적 이미지와 확장성을 강화했습니다.

삼성물산은 올해 하반기에 입주하는 단지부터 새 BI 적용을 검토하고 있습니다.

백종탁 주택본부장(전무)은 “새 BI를 론칭하는 것을 계기로 재개발, 재건축, 리모델링 등 다양한 주택 사업에 적극적으로 참여해 한 차원 높은 주거의 가치를 제공할 것”이라고 강조했습니다.

한편, 지난 2000년 탄생한 래미안은 같은 해 용인 구성1차를 시작으로 21년간 전국 총 173개 단지, 16만여 가구에 적용되었으며, BI 새 단장은 2003년과 2007년에 이어 이번이 세 번째입니다.

2021년 새로운 래미안 BI를 소개합니다.(클릭)

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