【제정·개정이유】 [일부개정] ◇ 개정이유 최근 오피스텔을 주거 용도로 사용하는 경우가 크게 증가하고 있으며, 일부 지역에서는 법령에 명시적 근거가 없음에도 불구하고 실질적인 학교 수요에 대비하여 학교용지를 확보하는 조건으로 대규모 주거용 오피스텔 단지 개발사업을 허가한 사례가 있는바, 오피스텔 개발사업도 현행법의 적용 범위에 포함하여야 한다는 지적이 제기되고 있음.
이에 현행법상 공동주택 범위에 오피스텔을 포함하도록 하여 실질적인 주거용 오피스텔에 대한 학교 수요에 대비하려는 것임. 한편, 현행법은 300세대 규모 이상의 주택건설용 토지를 조성ㆍ개발하거나 공동주택을 건설하는 사업자에게 학교 용지를 의무적으로 개발 또는 확보하도록 의무를 부과하고 있으며, 이에 대해 교육감의 의견을 듣도록 협의 규정을 두어 취학수요 증가 등에 대한 대비가 가능하지만, 교육감이 300세대 규모 미만의 개발사업 등의 인허가 사항은 알 수 없어 해당 지역의 유발 학생수를 추정하지 못하여 학교 과밀 등의 문제가 발생하고 있음.
이에 300세대 규모 미만의 주택건설용 토지를 조성ㆍ개발하거나 주택을 건설하는 사업계획의 허가ㆍ인가 또는 승인권자는 분기별로 해당 교육감에게 허가 등의 현황을 통보하도록 함으로써 적정한 규모의 학교용지를 확보하여 취학 수요 증가에 충분히 대비하려는 것임.
◇ 주요내용 가. 공동주택 범위에 「주택법」에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 규모의 오피스텔을 포함하도록 함(제2조제2호).
나. 30세대 이상 300세대 미만의 주택건설용 토지를 조성ㆍ개발하거나 공동주택을 건설하는 사업계획의 허가ㆍ인가 또는 승인권자는 그 사업계획의 허가ㆍ인가 또는 승인 현황을 분기별로 해당 교육감에게 통보하도록 함(제3조의2 신설).
• 종전의 국토계획체계는 국토건설종합계획법, 국토이용관리법, 도시계획법을 기본으로 하여 약 90여 개의 개별 법령에 의해 토지이용규제 및 개발행위허가가 이루어짐에 따라 일관성 있고 효율적인 국토계획 및 국토관리가 어려워 국토의 난개발 초래 • 이와 관련하여 국토 및 토지이용계획체계를 개편하여 국토의 난개발을 방지하고 국토의 지속가능한 발전을 도모하기 위하여 2003년에 국토건설종합계획의 절차법 성격이 강한 국토건설종합계획법을 국토관리의 기본이념과 국토의 균형 있는 발전, 경쟁력 있는 국토여건의 조성, 환경친화적 국토관리에 관한 사항을 명기한「국토기본법」으로 개편 • 「국토기본법」에서는 국토계획체계를 명확히 하기 위하여 국토종합계획은 도종합계획 및 시‧군종합계획의 기본이 되며, 부문별 계획과 지역계획은 국토종합계획과 조화를 이루어야 하고, 도종합계획은 당해 도의 관할 구역 내에서 수립되는 시‧군종합계획의 기본이 된다고 명시함으로서 국토계획체계 명확화 • 시‧군종합계획을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 수립되는 도시계획인 도시･군기본계획과 도시･군관리계획으로 갈음함으로써 국토계획체계를 국토종합계획부터 도시･군관리계획까지 체계화
부기 등기(附記登記) 는 어떤 등기가 다른 기존의 등기(주등기)의 순위를 그대로 보유케 할 필요가 있는 경우에 대비하기 위하여 주등기의 번호를 그대로 사용하고, 주등기번호의 아래에 부기xx호라는 번호기재를 붙여서 행하여지는 등기이다. 부기 등기와 다른 등기와의 순서는 주등기의 순위에 의하고, 동일한 부기 등기 상호간의 순위는 그 전후에 의한다. 부기 등기는 변경등기(變更登記)나 경정등기(更正登記), 소유권 이외에 권리의 이전등기(移轉登記) 등에 사용된다. 또한, 부기등기는 법률이 특히 부기할 것을 규정하고 있는 예외적인 경우에 한하여 인정된다.
① 사업주체는 주택건설사업에 의하여 건설된 주택 및 대지에 대하여는 입주자 모집공고 승인 신청일(주택조합의 경우에는 사업계획승인 신청일을 말한다) 이후부터 입주예정자가 그 주택 및 대지의 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일까지의 기간 동안 입주예정자의 동의 없이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 그 주택의 건설을 촉진하기 위하여 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
해당 주택 및 대지에 저당권 또는 가등기담보권 등 담보물권을 설정하는 행위
해당 주택 및 대지에 전세권ㆍ지상권(地上權) 또는 등기되는 부동산임차권을 설정하는 행위
해당 주택 및 대지를 매매 또는 증여 등의 방법으로 처분하는 행위
② 제1항에서 “소유권이전등기를 신청할 수 있는 날”이란 사업주체가 입주예정자에게 통보한 입주가능일을 말한다.
③ 제1항에 따른 저당권설정 등의 제한을 할 때 사업주체는 해당 주택 또는 대지가 입주예정자의 동의 없이는 양도하거나 제한물권을 설정하거나 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 소유권등기에 부기 등기(附記登記)하여야 한다. 다만, 사업주체가 국가ㆍ지방자치단체 및 한국토지주택공사 등 공공기관이거나 해당 대지가 사업주체의 소유가 아닌 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 제3항에 따른 부기 등기는 주택건설대지에 대하여는 입주자 모집공고 승인 신청(주택건설대지 중 주택조합이 사업계획승인 신청일까지 소유권을 확보하지 못한 부분이 있는 경우에는 그 부분에 대한 소유권이전등기를 말한다)과 동시에 하여야 하고, 건설된 주택에 대하여는 소유권보존등기와 동시에 하여야 한다. 이 경우 부기등기의 내용 및 말소에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.
[3] 부기 등기 관련 실무
[3-1] 부기 등기 관련 양식(신탁)
신탁회사는 법률사무소 등에 부기등기 관련 업무를 위임장을 통해 위임하고, 부기등기를 합니다.
개발사업 관련 실무자분들은 사업계획승인 건축허가 차이에 대해 알아두면 업무상 용이한 점이 많습니다.
[1] 개 요
오늘 스터디하는 내용은 전부 “사업의 시행” 또는 “개발사업의 허가” 와 관련된 내용입니다. (본격적으로 사업을 시작할 수 있다는 의미)
사업계획승인 건축허가 차이뿐만 아니라, 개발에 관련된 모든 인허가 단계를 분석해볼 것입니다.
[2] 사업계획승인(『주택법』 적용 아파트 공급)
[2-1] 기준
『주택법』 제15조에 따라서 [단독주택 30호, 공동주택 30세대(동법 시행령 제27조] 이상의 주택건설사업을 시행하는 경우, 사업계획승인을 받아야 합니다.
[2-2] 제출서류( 『주택법』 제15조 제2항)
사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령(동법 시행령 제27조 제6항)으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다.
1. 주택건설사업계획 승인신청의 경우: 다음 각 목의 서류. 다만, 제29조에 따른 표본설계도서에 따라 사업계획승인을 신청하는 경우에는 라목의 서류는 제외한다.
가. 신청서
사업계획승인 신청서
(생략) 나. 사업계획서 다. 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도 라. 공사설계도서. 다만, 대지조성공사를 우선 시행하는 경우만 해당하며, 사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 국토교통부령으로 정하는 도서로 한다. 마. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제96조제1항제3호 및 제97조제6항제3호의 사항을 적은 서류(법 제24조제2항에 따라 토지를 수용하거나 사용하려는 경우만 해당한다) 바. 제16조 각 호의 사실을 증명하는 서류(공동사업시행의 경우만 해당하며, 법 제11조제1항에 따른 주택조합이 단독으로 사업을 시행하는 경우에는 제16조제1항제2호 및 제3호의 사실을 증명하는 서류를 말한다)
사. 법 제19조제3항에 따른 협의에 필요한 서류 아. 법 제29조제1항에 따른 공공시설의 귀속에 관한 사항을 기재한 서류 자. 주택조합설립인가서(주택조합만 해당한다) 차. 법 제51조제2항 각 호의 어느 하나의 사실 또는 이 영 제17조제1항 각 호의 사실을 증명하는 서류(「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업 등록을 한 자가 아닌 경우만 해당한다) 카. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류
2. 대지조성사업계획 승인신청의 경우: 다음 각 목의 서류
가. 신청서 나. 사업계획서 다. 공사설계도서. 다만, 사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 국토교통부령으로 정하는 도서로 한다. 라. 제1호마목ㆍ사목 및 아목의 서류 마. 조성한 대지의 공급계획서 바. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류
동일하게 아파트가 공급되지만 사업계획승인 건축허가 차이는 다른 유형의 건축물이 함께 공급되는지 여부도 그 기준 중 하나가 됩니다.
[3] 건축허가 (『건축법』 적용 아파트 공급)
『주택법』 제15조 제1항 의거, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령(『주택법』 시행령 제27조)으로 정하는 경우로서
[3-1] 기준
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사업의 경우
가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1호다목에 따른 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역(유통상업지역은 제외한다)에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우일 것 나. 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만일 것
2. 「농어촌정비법」 제2조제10호에 따른 생활환경정비사업 중 「농업협동조합법」 제2조제4호에 따른 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업인 경우
즉, 사업계획승인 건축허가 (기준) 차이는 [1] 준주거/상업지역에서 [2] 300세대 미만 주택+오피or상가 등 주상복합을 공급하되 [3] 주택이 총 연면적에서 90% 미만이어야 한다. 입니다.
[3-2] 제출서류( 『건축법』 제11조 제1항, 제2항)
① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.
② 시장ㆍ군수는 제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축을 허가하려면 미리 건축계획서와 국토교통부령으로 정하는 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 기본설계도서를 첨부하여 도지사의 승인을 받아야 한다.
(동법 시행규칙 제7조)
건축허가사전승인 대상건축물의 건축허가에 관한 승인을 받으려는 시장ㆍ군수는 허가 신청일부터 15일 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 도서를 도지사에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다
도시개발사업의 시행으로 새로 설치하는 공공시설 또는 기존의 공공시설의 조서(調書) 및 도면(법 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 자가 시행자인 경우만 해당한다)
도시개발사업의 시행으로 용도폐지되는 국가 또는 지방자치단체의 재산에 대한 둘 이상의 감정평가업자의 감정평가서(법 제11조제1항제5호부터 제11호까지의 규정에 해당하는 자가 시행자인 경우만 해당한다)
도시개발사업으로 새로 설치하는 공공시설의 조서 및 도면과 그 설치비용계산서(법 제11조제1항제5호부터 제11호까지의 규정에 해당하는 자가 시행자인 경우만 해당한다). 이 경우 새로운 공공시설의 설치에 필요한 토지와 종래의 공공시설이 설치되어 있는 토지가 같은 토지인 경우에는 그 토지가격을 뺀 설치비용만을 계산한다.
도시ㆍ군관리계획(지구단위계획을 포함한다)의 결정에 필요한 관계 서류 및 도면
환경영향평가, 교통영향평가, 재해영향평가 등 각종 영향평가서
법 제19조제2항에 따른 관계 행정기관의 장과의 협의에 필요한 서류
위치도
계획평면도 및 개략설계도
[5] 사업시행계획인가
[5-1] 기준(『도시 및 주거환경정비법』 제50조)
사업시행자(제25조제1항 및 제2항에 따른 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수등인 경우는 제외한다)는 정비사업을 시행하려는 경우에는 제52조에 따른 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 하고, 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.
[5-2] 작성내용
① 사업시행자는 정비계획에 따라 다음 각 호의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성하여야 한다.
토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)
정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
임시거주시설을 포함한 주민이주대책
세입자의 주거 및 이주 대책
사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책
제10조에 따른 임대주택의 건설계획(재건축사업의 경우는 제외한다)
제54조제4항에 따른 소형주택의 건설계획(주거환경개선사업의 경우는 제외한다)
공공지원민간임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 건설계획(필요한 경우로 한정한다)
건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획
교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우로 한정한다)
정비사업비
그 밖에 사업시행을 위한 사항으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 사항
② 사업시행자가 제1항에 따른 사업시행계획서에 「공공주택 특별법」 제2조제1호에 따른 공공주택(이하 “공공주택”이라 한다) 건설계획을 포함하는 경우에는 공공주택의 구조ㆍ기능 및 설비에 관한 기준과 부대시설ㆍ복리시설의 범위, 설치기준 등에 필요한 사항은 같은 법 제37조에 따른다.
[5-3] 제출서류(동법 시행규칙 제10조 제2항)
1. 사업시행계획인가: 다음 각 목의 서류
가. 총회의결서 사본. 다만, 법 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 또는 법 제27조에 따라 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우에는 토지등소유자의 동의서 및 토지등소유자의 명부를 첨부한다. 나. 법 제52조에 따른 사업시행계획서 다. 법 제57조제3항에 따라 제출하여야 하는 서류 라. 법 제63조에 따른 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세서(재건축사업의 경우에는 법 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 해당하는 사업을 시행하는 경우로 한정한다)
2. 사업시행계획 변경ㆍ중지 또는 폐지인가: 다음 각 목의 서류
가. 제1호다목의 서류 나. 변경ㆍ중지 또는 폐지의 사유 및 내용을 설명하는 서류
사업계획승인 건축허가 차이와 별개로, 도시개발사업에서는 실시계획인가라고, 정비사업(재개발/재건축)에서는 사업시행계획인가라고 부르고 있습니다.
같은 위계임을 꼭 인지하시고, 사업계획승인 건축허가 차이와 함께 외워두시기 바랍니다!
이상으로 사업계획승인 건축허가 차이를 알아보았는데요, 사업계획승인 건축허가 차이뿐만 아니라 실시계획인가, 사업시행계획인가 또한 알아보았습니다.
사업계획승인 건축허가 차이에 더해, 건축신고도 알아야 하는데요
[6] 건축신고
[6-1] 기준(『건축법』 제14조 제1항)
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.
바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축ㆍ개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역에서의 건축은 제외한다.
가. 지구단위계획구역
나. 방재지구 등 재해취약지역으로서 대통령령으로 정하는 구역
3. 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선 4. 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선 5. 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축
요약하면, 소규모 건축사업일 경우 건축신고를 건축허가로 의제처리해준다는 것입니다 (행정업무 간소화)
여기까지, 정말로 사업계획승인 건축허가 차이 마무리 입니다. 이 정도 인지한 상태로 실무를 보다가 사업계획승인 건축허가 차이를 필요할 때 찾아본다면, 사업계획승인 건축허가 차이로 인한 업무 차질은 거의 없을 것으로 생각됩니다.
직장인이라면 누구나 가장 많이 관심을 갖게 되는 부분이 연봉인데, 오늘은 신탁사에 다니면 얼마나 받는지 간단하게 정리해보고자 합니다
건설사에서 신탁사로 이직하면서 지인에게 문의한 내용을 토대로 한 “뇌피셜, 카더라” 정보가 섞여있음을 유의하시기 바라며(팩트와 적절한 비율로 섞여있음),
Interview 형식으로 풀어보았다.
[Q] 신탁사 초봉이 어느정도인지?
[A] 계약 형태로 보면 4,000만원 초중반대로 형성되어 있습니다. (성과, 상여 제외) 성과급과 상여금을 포함하면 5,000 ~ 6,000만원 예상됩니다. 단, 팀마다 편차가 크므로 자신이 속한(할) 팀이 연간 수주를 얼마나 하는지, 신탁보수가 들어오는 시기는 언제언제인지 확인해볼 필요가 있습니다.
코람코자산신탁 신입 채용 공고
2021년 상반기 코람코신탁에서 올린 신입사원 채용 공고를 보면, 신입 초임의 연봉이 5,300만원(성과급 포함)임을 알 수 있다. 이는 금융권답게 초봉이 대기업 수준임을 알 수 있다.
[Q] 신탁사 대리 연봉이 어느정도인지?
[A] 신탁사는 금융권답게 대리부터 연봉이 많이 뛰어오르기 시작한다. 주변에 알아본 바로는, 계약연봉이 5천만원 중 또는 중후반 ~ 6천만원 초반으로 형성되고, 성과급이 2,000만원 전후 ~ 4,000만원 까지 나온다(세전 기준)
대리를 다는 나이가 남자는 30대 초반, 여성은 20대 후반임을 고려했을 때 세전 7,8천 ~ 9천 정도 많게는 1억원 임을 감안하면, 증권사와 비교했을 때 워라밸 고려하면 적지 않은 수준이다
※ 금융권에 속한 신탁사 또한, 실적 베이스로 움직이기 때문에 팀에 실적이 없으면 머나먼 얘기가 될 수 있고 성과급을 많이 받으려면 그만큼 일을 많이 해야 하는게 팩트다. ※ 성과급, 접대비 등 굉장히 다양한 계산을 통해 산출되는데 이는 신탁사 실무자를 만나서 듣도록 하자.
[Q] 신탁사 인력에 대한 수요는 많은지
신탁사 인력 변화
신탁사는 2016~2017년을 기점으로 폭발적으로 인원이 증가하였습니다. 아무래도 부동산 개발사업에서 신탁사의 역할이 커짐에 따른 인원 충원이었던 것 같습니다.
※ 기존 신탁사 인원만으로는 부족하기 때문에, 계속해서 건설사나 시행사, 저축은행 등 타 업종에서 인원이 충원되고 있는 상황입니다. 따라서 이직에 대한 전망은 좋다고 보여집니다.
신탁사 대리 연봉 신탁사 대리 연봉
[Q] 신탁사 평균 연봉 계산
신탁사 평균 연봉
금융투자협회 홈페이지에서 각 신탁사별로 판관비에서 급여가 얼마나 차지하는지, 직원당 평균 급여는 얼마인지 등을 정리해보았습니다.
표 해석상 주의할 점은 (1) 신영부동산신탁은 결산이 3월이었다는 점 (2) 한국투자부동산신탁은 정규직이 26명이라고 되어 있으나, (계약직 비율이 높으나) 증권사 그룹 문화로 인한 차이이며, 실제로는 정규직이 70명 중반 정도라고 보는게 현실적이라는 점 (3) 퇴직급여는 미포함한 급여라는 점(DB, DC 등으로 각 회사별로 퇴직금을 적립할 것이며 추후 또는 연봉에 포함하여 지급하고 있을 것)
여러 상황을 감안하여 보아도, 신탁사 평균 연봉이 1억원 정도라는 사실은 부인할 수 없는데, 평균이라는 것 자체가 각 회사의 과장-차장 정도 직급의 연봉임을 고려했을 때,
건축주가 공사착수 전 허가권자에게 공사계획을 신고 (건축물의 철거신고시 착공예정일을 기재한 경우 제외)
[4] 제출시기
건축공사를 착수하기 전까지
[5] 구비서류
[5-0] 착공 신고서
착공 신고서착공 신고서
[5-1] 「건축법」 제15조에 따른 건축관계자 상호간의 계약서 사본(해당 사항이 있는 경우로 한정합니다)
[5-2] 「건축법 시행규칙」 별표 4의2의 설계도서
건축 허가 설계도서건축 허가 설계도서착공 신고 설계 도서
[5-3] 「건축법」 제25조제11항에 따른 감리 계약서(해당 사항이 있는 경우로 한정합니다)
[5-4] 「산업안전보건법」 제38조의2제2항에 따른 기관석면조사결과 사본(착공 신고 대상 건축물 중 「산업안전보건법」 제38조의2제2항에 따른 기관석면조사 대상 건축물인 경우만 해당합니다)
[5-5] 「산업안전보건법 시행규칙」 별표 6의5 제2호가목 및 나목에 따른 기술지도계약서 사본(「산업안전보건법」 제30조의2에 따라 재해예방 전문기관의 지도를 받아야 하는 공사인 경우만 해당합니다)
[5-6] 시방서, 실내마감도, 건축설비도, 토지굴착 및 옹벽도(공장인 경우만 해당한다)
[5-7] 구조계산서, 토지굴착 및 옹벽도 중 흙막이 구조도면(건축법 제14조제1항에 따라 신고해야하는 건축물로 지하 2층 이상의 지하층을 설치하는 경우)
[5-8] 가설울타리설치계획서
[7-1] 허가를 받은 날 또는 신고를 한 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 허가가 취소됩니다. 다만, 허가권자가 정당한 이유가 있다고 인정하는 경우에는 1년의 범위에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있습니다. [7-2] 착공신고를 하지 않고 공사에 착수하면 200만원 이하의 벌금에 처하여 집니다. [7-3] 기존 건축물철거는 건축물착공신고로 볼수 없음을 알려드립니다 [7-4] 착공 신고를 한 경우에는 그 후 설계변경이 있다하여 착공신고를 다시 하여야 하는 것은 아닙니다 [7-5] 가설울타리 도안 제출 및 공사안내표지판 현장설치 사진 제출 [7-6] 착공 신고서에 감리자, 시공자 서명 날인확인 [7-7] 건설업법에 의한 일정규모 이상의 공사는 시공자 선정 확인 [7-8] 건축법 제79조제2호/제80조제1호 : 사용승인서를 교부받지 아니하고는 그 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없으며, 이를 위반한 경우에는 2년 이하의 징역 또는 1천만원원 이하의 벌금에 처해지며, 사용승인신청을 허위로 하는 경우에는 200만원 이하의 벌금에 처하여집니다.
위 구조도와 참고글만 봐도 충분히 이해할 수 있을 것으로 생각되며, 질문사항은 댓글로 남겨주시기 바랍니다.
[2] 정비사업 – 신탁대행
[2-1] 구조도
신탁대행 방식 정비사업
[2-2] 개요
일반 정비사업[1]과 구조는 유사한데, 부동산신탁회사가 참여하는 것으로부터 차이가 발생합니다.
부동산신탁회사가 일종의 CM(Construction Management) 역할을 하는 사업관계자로 참여하면서 실제 명의는 “조합”으로 진행을 하되, 밀접하게 사업을 관리하는 역할을 담당합니다.
[2-3] 자금조달
자금은 “조합”의 명의로 차입하되 부동산신탁회사가 관리하는 역할을 담당합니다. (조합장이 돈을 들고 갑자기 잠적하는 등 과거 문제로 인해) 자금을 지급하는 금융기관은 부동산신탁회사라는 “안정성”을 믿고 지급합니다. HUG 보증을 받기 때문에, 당연히 “저금리”로 자금 조달이 가능합니다.
일반PF 개발에서 “책임준공확약형 관리형토지신탁”과 유사하다고 보시면 됩니다.
[2-4] 시공사
부동산신탁회사가 자금을 관리하고 기성검사를 통해 “공사비”를 시공사에 “기성불”로 지급하게 됩니다. (PF를 통해 지급) (참고) 아파트/오피스텔 등의 분양대금으로 공사비를 지급하는 것은 “분양불”이라 칭합니다.
[2-5] 장점
일반 정비사업 대비 부동산신탁회사가 참여하고 공사비를 “기성불”로 지급(공사비 확보 안정적)하기 때문에, 분양성이 다소 안좋더라도 건설사(시공사)들이 적극적으로 사업 참여를 검토할 수 있게 됩니다.
부동산신탁회사는 공사비 절감이 가능하다고 주장하며, 여러 정비사업을 진행해본 담당자를 만나게 되면 각종 용역비 또한 절감이 가능합니다 (타 사례와의 비교를 통해)
또한, 여러 행정 업무를 부동산신탁회사가 진행해주기 때문에 행정업무로 인한 스트레스를 조합이 부담을 덜 수 있습니다.
[2-6] 단점
부동산신탁회사가 참여하기 때문에, 신탁보수 수수료(2% ~ 4%)가 발생하게 됩니다.
아울러 부동산신탁회사라는 사업 관계자가 늘어났다는 것만으로도, 협의에 대한 시간과 비용, 노력 등 스트레스가 발생하게 되며(조합 홀로 하는 것 대비) 실무 담당자가 경험이나 실력이 부족할 경우 업무에 혼선이 가중될 수 있다는 점이 있습니다.
[3] 정비사업 – 신탁시행
[3-1] 구조도
신탁시행 방식 정비사업
[3-2] 개요
일반 정비사업 → 신탁대행 정비사업 → 신탁시행 정비사업으로 오면서 “부동산신탁회사”의 역할이 점점 더 커지게 되는 구조입니다. 본 사업구조는 부동산신탁회사가 사업의 시행자로서 사업에 참여하게 되는 것이며 토지등소유자는 부동산신탁회사에 토지등건축물을 부동산신탁회사에 위탁하고 추후 사업 정산을 통해 이득을 얻어갑니다.
부동산신탁회사가 자금을 관리하고, 기성검사를 통해 “공사비”를 시공사에 “분양불”로 지급하게 됩니다. ( 아파트/오피스텔 등의 분양대금으로 공사비 지급)
[3-5] 장점
부동산신탁회사가 책임을 갖고 사업을 진행하기 때문에 토지등소유자는 사업에 대한 부담감을 상대적으로 덜 갖고 갈 수 있으며 부동산신탁회사가 자금 조달에 대한 책임과 의무를 다하기 때문에 상대적으로 훨씬 사업 추진을 적극적으로 한다는 점입니다. (기간 단축, 인허가 절차 등)
[3-6] 단점
부동산신탁회사가 참여하기 때문에, 신탁보수 수수료(2% ~ 4%)가 발생하게 됩니다.
실무 담당자가 경험이나 실력이 부족할 경우 업무에 혼선이 가중될 수 있다는 점이 있습니다. 또한, 수수료( 과도하게 책정시)가 사업의 이익을 저해하는 요소로만 작용할 수도 있습니다.
“처분신탁”은 위탁자(지주)가 갖고 있는 부동산의 ‘처분’에 대한 신탁계약을 체결하는 신탁상품입니다. ‘갑종’은 종합적 관리 및 처분, ‘을종’은 단순한 소유권의 처분을 목적으로 합니다.
[1-1] 절차
(1) [처분]신탁계약 체결 (위탁자 ↔ 수탁자)
(2) 토지매매계약 (수탁자 ↔ 토지 매수인)
(3) 토지매매대금 지급 (매수인 → 수탁자)
(4) 소유권이전등기 (수탁자 → 매수인)
(5) 수익 교부 (수탁자 → 위탁자)
[2] 처분신탁 목적
(1) 처리하기에 어려운 부동산, 예를 들면 금액이 너무 커서 적정 매수인을 찾기 어렵다거나 부동산의 수(필지 등)가 너무 많거나, 손해보지 않고 잘 팔고싶다(절세 등 포함) 등의 목적을 갖고 처분신탁을 찾으실 것 같습니다.
(2) 아울러, 매매계약체결 후 매수인 입장에서 소유권 이전이 제대로 될 것인지에 대한 우려가 있을 경우 처분신탁이 좋은 상품이 될 것이라 생각합니다. (신탁사가 매매계약의 이행을 담보하기 때문입니다)
[3] 처분신탁 실무 활용
(1) 해외이민 또는 해외장기체류 등으로 부동산을 처분하기 어려운 경우 – 부동산 소유자를 대신하여 신탁회사가 안전하게 처분하여 수익을 돌려드림
(2) 잔금정산까지 장기간이 소요되어 소유권 관리에 안전을 요하는 부동산 – 신탁회사가 안전하게 관리하여 처분하고 소유권 이전
(3) 시공사가 도급계약 또는 용역계약의 대가로 지급 받는 대물 부동산을 직접 소유권을 이전 받지 않고 처분신탁 하는 경우 – 각종 제세공과금 절감 효과가 발생하며 권리를 안전하게 보호
(4) 시공사가 토지매입비 등을 시행사에 대여(지주공동사업 등)하여 시행사 명의로 매입한 부동산을 처분신탁 하는 경우 – 지주명의로 사업수행 불능 사유 발생시 사업부지 확보가 가능하여 원활한 사업 추진이 가능
[4] 개발사업 위한 처분 신탁 활용
개발사업을 위해 토지를 매입하기 시작할 때, 많은 주의가 필요합니다.
(1) 토지매입이 소문이 나면 가격이 기하급수적으로 치솟고, 알박기가 발생합니다.
(2) “누가 산다”, “누가 판다” 하면 주변에 브로커들이 끼기 시작하면서 토지작업이 속칭 ‘개판’이 되어 사업이 불가능해지는 경우도 있습니다.
(3) 따라서 토지 매입은 일괄로 한번에 처리해야 합니다. 이를 위해서 전속 부동산 공인중개사를 두고 한 사람을 통해서만 매매계약을 체결하여 보안에 유지하는 경우도 많습니다.
(4) 토지 매입단계에서 자신을 드러내지 않아야 하는 경우도 있습니다. (감정적, 현실적 등 안좋은 관계가 있을 수 있음)
[4-1] 처분신탁 매수자 변경 관련 특약사항 예시(안)
(5) 여러 사유를 이유로 처분 신탁을 진행하게 될 경우, 아래와 같은 특약사항(안)을 통한 토지 매입이 가능합니다.
– 아 래 –
우선수익자는 “별도 매수자”를 지정할 수 있다. 이 경우 우선수익자는 수탁자에게 매수인지정서를 제출하기로 하며, 수탁자는 본조 제1항에 명시된 금액으로 “별도 매수자”와 신탁부동산의 매매계약을 체결하고, “별도 매수인”에게 소유권을 이전하기로 한다.
이 경우 위탁자와 기존 매수자간 매매계약은 별도의 조치가 없어도 자동으로 실효되며, 기존 매수자의 매매대금반환청구권은 “별도 매수자”에게 양도되는 것으로 본다.
수탁자는 “별도 매수자”로부터 처분대금을 받아 이를 신탁의 이익으로서 위탁자에게 교부하여야 하나, 급부과정을 단축하여 기존 매매계약상 매매대금의 반환, 새로운 매매계약상 매매대금의 지급, 매매대금 상당의 신탁이익 지급 과정은 생략하기로 한다. 위탁자와 수익자, 우선수익자는 이상의 법률관계 및 급부제공 생략 등에 동의하며 어떠한 이의도 제기하지 않기로 한다.
[4-2] 매수자의 성명, 상호 비밀성 보호
A(지주, 매도인) → B(1차 매수인) → C(최종 매수인) 위와 같이 여러 단계를 걸쳐 토지 매입을 진행할 경우 매매조건을 확정하고 A와 신탁회사간 처분신탁계약을 체결하고, 수탁자는 B와 매매계약을 체결하되,
※ 신탁계약 특약사항으로 수탁자가 위탁자의 동의 없이 매매조건 동일성을 유지하는 조건으로 매수인 지위변경계약(권리의무 승계계약)을 할 수 있도록 정하여 소유권을 옮기는 작업을 할 수 있습니다. (중간생략)
