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부동산 개발

HUG 정책, 국토교통부 정책, 도서 리뷰, 부동산 개발, 부동산금융, 사업성 분석, 재개발/재건축

공공지원 민간임대주택 사업추진 안내서(lh, hug)

2021년 2월 28일 MinjaeLee 댓글 남기기

공공지원 민간임대주택(舊뉴스테이) 안내서입니다.

제가 담당하고 있던 재개발 사업장 중 공사비 1조 5천억원 규모에 공공지원 민간임대주택이 연계되어 리츠(REITs) 설립 인가까지 진행한 곳이 있습니다.

정부 정책상 임대주택 공급이 지속적으로 높아지고 있는 추세에 따라, 본 안내서가 크게 도움이 될 것으로 생각되지만 자료 공개가 잘 안되어 시공자에서 재직하고 계시는 분들도 많이 못본 것으로 알고 있습니다.

재개발의 임대주택 또는 재건축의 소형주택 등 공공임대에 관련해서 법이나 글은 많지만 안내서가 부족하여 실무적으로 어려움이 많을텐데 사업 담당자로서 스터디하고 많은 투자심의 자료 보고시 도움받은 자료이기에 조금이나마 그 애로사항 해소에 도움이 되길 바랍니다.

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공공지원 민간임대주택 사업추진 안내서 — 공공지원민간임대주택 사업추진 안내서

안내서 도서 목차

Ⅰ 공공지원 민간임대주택 개요 01

공공지원 민간임대주택이란?
공공지원 민간임대주택 사업유형
임대리츠 기금출자업무
임대리츠 사업구조 및 주요내용
사업추진 절차

Ⅱ 기금출자 업무 21

프로세스
주요 검토내용
공사비 검증 내용
주택품질 검토 내용
제출서류

Ⅲ 약정체결 업무 28

프로세스
주요 검토내용
약정서류 목록

Ⅳ 임대공급 업무 31

프로세스
주요 검토내용
제출서류

Ⅴ 기타 안내사항 41

부동산 전자계약 시스템
주거서비스 인증 제도

※ 첨 부 59

별첨1 민간임대주택법령 설명자료
별첨2 정비사업 연계형 공공지원민간임대 업무 안내
별첨3 각종 양식

공공지원민간임대주택 개요

ㅇ 민간임대주택에관한특별법(이하, 민특법)에 따라, 임대사업자가 다음의 어느 하나에 해당하는 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택
ㅇ 공적지원과 공공성을 연계하여 청년․신혼부부 등 주거지원계층①에게 역세권② 등에 중점 공급하고 주택도시기금 출자 지원, 용적률 건축규제 완화 등 공공지원을 받은 경우에 초기임대료 등을 규제

주거지원계층

공공지원민간임대주택 사업유형

공공지원민간임대주택 ① 민간제안사업 절차도

공공지원 민간임대주택 민간제안사업 절차도 — 공공지원민간임대주택 민간제안사업 절차도

공공지원민간임대주택 ② 공모사업 절차도

공공지원 민간임대주택 공모사업 절차도 — *공공지원민간임대주택 공모사업 절차도*

공공지원민간임대주택 ② 택지공모사업 절차도

공공지원 민간임대주택 택지공모사업 절차도 — 공공지원민간임대주택 택지공모사업 절차도

공공지원민간임대주택 ③ 공급촉진지구 사업 절차도

공공지원 민간임대주택 공급촉진지구 조성사업 절차도 — 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 조성사업 절차도

공공지원민간임대 연계형 정비사업 원리

공공지원민간임대 연계형 정비사업 구조도

공공지원민간임대주택 ④ 정비사업 연계형

정비사업 연계형 공공지원민간임대 절차도

공공지원 민간임대 리츠 출자의 유형(건설형, 매입형, 모자리츠)

사업구조 유형에 따라, 부과되는 세금이 달라지므로 유심히 검토하시기 바랍니다.

임대리츠 세제 혜택

공공지원민간임대주택 사업 추진(기금출자) 절차

공공지원 민간임대주택 사업 추진(출자) 절차 — 공공지원민간임대주택 사업 추진(출자) 절차

공공지원민간임대주택 기금출자 필수 요건

기금출자 제출서류

출자신청서(양식1-1)
사업부지의 권리확인을 위한 서류
ㅇ 부동산등기부등본, 토지조서, 매매계약서, 매매대금납부영수증 및 토지사용승낙서(인감증명서 포함) 등
임대리츠의 법인등기부등본 및 정관
사업제안서(양식1-2)
사업수지 및 현금흐름분석표(양식1-3)
외부기관의 사업성분석보고서
사업계획승인서 또는 건축허가서 사본
ㅇ 인허가승인 이전인 경우에는 신청서 사본
예정공정표
자산관리회사, 자산보관회사 및 사무수탁회사와의 업무위탁계약서
☞ 계약체결된 경우에 한함
총회 의결을 거친 관리처분계획인가신청서(관리처분계획서 포함) 사본
ㅇ 관리처분계획인가를 받은 경우에는 인가서(관리처분계획서 포함) 사본
☞ 정비사업 임대리츠인 경우에 한함
주거서비스 예비인증 신청서 사본
☞ 공공지원 민간임대주택을 공급하는 리츠로서 준공전 사업인 경우에 한함
기타 심사에 필요한 서류
☞ 시세조사 비용지급 동의서, AMC 및 시공사 자격요건 증빙서류(영업보고서 포함), 설계개요, 신탁계약서 등

공사비 검증 관련

공사비검증 신청서
인허가 관련서류
ㅇ 사업계획(변경)승인서 및 승인조건
ㅇ 사업계획(변경)승인 접수서류(변경 사유 포함)
설계도면
ㅇ 설계도면 : 건축·토목·기계·전기·조경 등 공종별 도면
ㅇ 시 방 서 : 공종별 일반·특수 시방서 등
ㅇ 계 산 서 : 구조계산서 등
공사비내역서
ㅇ 물량산출서 : 수량산출 근거 및 수량산출 전산파일 등
ㅇ 단가내역서 : 단가책정 근거 및 견적서·표준품셈 등
ㅇ 기타 증빙서류 : 산출내역서, 비교견적서, 일위대가표 등
주요공법현황
ㅇ 건축·토목·기계·전기·조경 등 공종별 적용된 주요공법
ㅇ 특허 공법 반영시 적용 사유 및 관련자료 등

자재사용서
ㅇ 건축·토목·기계·전기·조경 등 공종별 적용된 주요자재
ㅇ 특허 자재 반영시 적용 사유 및 관련자료 등
지질조사서
ㅇ 토목 설계도서 작성용 지질조사서
특화 관련자료
ㅇ 특화 설계 적용시 관련자료(설계도서, 내역서 등)
1식성 내역 증빙서류
ㅇ 물량산출 단위를 1식으로 표기한 항목에 대한 증빙
ㅇ 1식 내역에 대한 물량산출 및 단가적용 근거
그 외 검증기관 요청서류
ㅇ 검증기관이 자문 업무를 위해 요청하는 자료
ㅇ 외주·자재업체 명부, 공종별 설계사 명부 등

주택품질 검토 관련

품질사전검토 제출서류(양식2-1)
ㅇ 일정계획(심의, 허가, 평가, 공사 등의 해당여부 및 추진계획)
ㅇ 실시설계 도서(미승인 사업장은 승인 완료시 즉시 제출)
ㅇ 법규검토서 (지구단위 지침, 주택건설에 관한 규정 등 관련법령)
ㅇ 사업승인·협의기관 의견서 및 관련 조치계획
ㅇ 검토양식 작성 서류
･ 건축계획(양식2-1-1)
･ 설계개요 및 시설면적표(양식2-1-2)
･ 면적산출표(양식2-1-3)
･ 각종 주택성능인증 및 보장계획(양식2-1-4)
･ 직접공사비 건물별·공종별 내역(양식2-1-5)
･ 기타공사비(용역비, 분담금) 산정내역(양식2-1-6)
･ 적용기준(양식2-1-7)
･ 적용자재(양식2-1-8)
･ 평면계획(서비스 공간)(양식2-1-9)
착공신고 제출서류 목록(양식2-2)
설계변경 현황 작성서류(양식2-3)
M/H 마감적용현황 작성서류(양식2-4)
시공실태점검 작성서류(양식2-5)
준공 제출서류 목록(양식2-6)

임대공급 프로세스

공공지원 민간임대주택 프로세스 — 공공지원 민간임대주택 임대공급 프로세스

사업의 現 문제(한계)점

일단 공급은 하지만… 이후 계획은 없는 공공지원 민간임대(클릭)

공공지원 민간임대주택을 시공한 한 대형 건설사 관계자는 “임대의무기간이 끝난 다음 입주자에게 분양할지, 분양하더라도 우선권을 줄지, 누가 분양주체가 되는지 등 국토교통부의 업무지침이나 법 규정이 전혀 없는 상태”라면서 “해당 주택을 분양전환할 수 있도록 리츠가 시공사에 매각하거나 다른 인센티브(유인책)를 줄 가능성 등을 고려해 당장 큰 이익이 없더라도 사업에 참여하는 상황”이라고 말했다.

이에 대해 국토교통부 관계자는 “임대기간 종료 이후 주택을 어떻게 처분하는지 등의 규정이 법에 명시되지 않은 것은 맞지만, 공공지원 민간임대주택의 경우에는 오는 2026년부터 임대기간이 만료되기 때문에 후속 방안을 준비할 시간이 있다”면서 “공공성을 강화하고 장기임대를 유도한다는 방향에 맞도록 어떤 세부 기준을 정해야 할 지 검토하는 단계”라고 말했다.

이 때문에 빠르게 정비사업을 추진하기 위해 뉴스테이를 택했던 민간 사업장 중에서는 재개발사업으로 선회해 일반분양하겠다는 곳들이 잇따르고 있다. 굳이 임대주택을 짓는 대신 분양수익을 노리겠다는 전략이다. 지난해 인천 부평구 청천2구역과 부평구 부평4구역이 뉴스테이 방식을 포기했고, 올 들어서는 부산 남구 우암1구역과 사하구 감천2구역, 인천 동구 송림 1·2동이 일반 재개발사업으로 틀었다.

또 다른 문제점, 종합부동산세

현재 임대주택 리츠(REITs)가 임대주택을 매입하였을 때 종합부동산세를 부과하고 있습니다. (건설형이 아닌 매입형)
과거 법인이 주택을 매입하여 절세(또는 탈세)한 것을 대상으로 합산 배제가 매입형에는 안되어, 엄청난 규모의 종합부동산세가 부과될 예정입니다.

한국부동산원에서 3월에 법(시행령) 개정에 대한 움직임이 있는데 어떻게 진행될 지에 대하여 현재 사업에 관심을 갖고 계신 분들은 자세히 지켜볼 필요가 있습니다.

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부동산 개발, 부동산 시장, 재개발/재건축, 정비사업 수주, 주택시장

신흥주공연립 재건축, 시공자에 ‘금호산업’

2021년 2월 25일 MinjaeLee 댓글 남기기

금호산업이 세종시 신흥주공연립 재건축사업의 시공권을 품었다.

금호산업이 세종시에서 올해 첫 재건축 사업을 수주했다.

17일 도시정비업계에 따르면 신흥주공연립 재건축 정비사업조합(조합장 김동원ㆍ이하 조합)은 지난 7일 시공자선정총회를 개최했다. 그 결과, 금호산업이 조합원들의 지지를 얻어 이곳 시공자로 선정됐다.

금호산업은 발코니 확장 및 시스템에어컨, 공기청정기, 드럼세탁기, 의류건조기, 하이브리드 쿡탑, 빌트인 광파오븐 등 다양한 조합원 특별제공품목과 특별혜택, 디자인 설계 등을 제시해 조합원들의 표심을 공략한 것으로 분석된다.

금호산업 관계자는 “노후아파트가 많고 교체 수요가 누적된 조치원읍에 아파트 신규 공급 시 지역 내 큰 관심을 받을 것으로 보인다”며 “조합원들의 높은 지지율을 바탕으로 사업 추진에 가속도를 붙여 성공적으로 사업을 진행하겠다”고 소감을 밝혔다.

단지가 들어서는 곳은 아파트가 밀집된 지역으로 인근에 하나로마트, 세종전통시장이 있다.

또 걸어서 5분 거리에 대동초등학교가 있고, 내년 5월에는 인근에 조치원중학교가 들어설 예정이다.

경부선과 충북선을 지나는 조치원역이 인근에 있다. 조치원읍의 동부와 서부를 연결하는 동서 연결도로도 올해 하반기 완공돼 개통 예정이다.

성공적으로 시공자 선정을 마침에 따라 조합과 금호산업은 사업 추진에 속도를 낼 전망이다. 연내 건축심의를 거쳐 내년 사업시행인가 및 관리처분인가, 2023년 이주를 목표로 사업을 진행한다는 구상이다.

한편, 이 사업은 세종시 조치원읍 군청로 117(신흥리) 일대 1만5212㎡를 대상으로 용적률 249.92%를 적용한 지하 2층~지상 26층 공동주택 4개동 350가구 및 부대복리시설, 근린생활시설 등을 짓는 것을 골자로 한다. 총 공사비는 728억원 규모다.

금호산업 그룹 관련 기사(링크)

금호산업 그룹 관련하여 회장, 금호아시아나 등 많은 이슈가 언급되고 있었는데, 재건축 재개발 시장에서 어떻게 시련을 이겨나아갈지 귀추가 주목됩니다.

교보증권 “금호산업, 지분 매각 등 불확실성 해소”(클릭)

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입주 예정자 사전방문 표준점검표

2021년 2월 24일 MinjaeLee 댓글 남기기

국토교통부에서 입주 예정자 사전방문 표준점검표 양식을 발표하였습니다.

입주예정자-사전방문-표준점검표_주택건설공급과 다운로드

｢주택법｣ 제48조의2제6항 및 같은 법 시행규칙 제20조의2제3항에 따른 입주 예정자 사전방문 표준점검표 게시

입주 예정자 사전방문 표준점검표

입주 前 사전점검

입주 전 사전점검(클릭, 경기주택도시공사)

통지시기 : 분양받으신 아파트에 입주하시기 약 30일 전
통지방법 : 동일하이빌에서 각 입주자별로 사전 점검일 통지
사전 점검을 위한 준비물 : 분양계약서, 신분증, 도장(계약자), 필기도구 등

입주 사전점검 절차

주거 전용부분 점검사항

[N&C] 아파트 입주예정자협의회의 법률적 지위는?(클릭)

일반적으로 입주예정자들로 구성된 입주예정자협의회가 입주자대표회의의 역할을 할 수 있을 거라 생각하지만 실상은 그렇지 않다.

법무법인 태성의 윤영환 변호사는 “관련 법률상 입주예정자협의회의 대표성에 대하여 규정하는 조문은 없다. 주택법에 입주예정자협의회에 관한 사항이 있으나 이는 사업주체가 사용승인을 받지 못할 경우에 한정적으로 적용되는 것뿐이다. 때문에 입주예정자협의회가 어떠한 법률에 따라 단지 전체를 대표하는 행위는 인정되지 않는다.”고 설명했다.

입주예정자협의회는 입주예정자들이 자발적으로 결성하는 단체이기 때문에 법률적인 대응이 쉽지 않다. 일례로 한 입주예정자협의회는 변경시공 하자에 대하여 시공사와 시청을 상대로 항의하였다가 공무집행방해죄로 재판을 받게 되기도 했다. 그렇다면 입주예정자협의회가 이러한 문제에 대응하기 위해선 어떻게 하여야 할까?

법무법인 태성의 윤영환 변호사는 “입주예정자협의회도 규약을 만들고, 이에 근거한 총회나 이사 등을 운영하며 대표자를 두고, 다수결의 방식에 의하여 운영하는 등의 단체로서의 주요사항을 확정하여 운영하면 비법인 사단으로서의 실체를 가지게 되어 법률상 당사자 능력을 인정받을 수 있다.”며 “그러나 이것은 어디까지나 당사자능력을 구비한다는 뜻으로, 여전히 해당 입주예정단지의 대표성과는 관련이 없다. 따라서 입주예정자협의회가 대표성을 확보하기 위해서는 개별 세대로부터 위임장을 확보하는 것이 가장 가까운 방법이다.”고 덧붙였다.

주택 하자 책임기간

AS 신청 절차

공사별 AS 책임기간

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제53차 미분양 관리지역 선정(HUG)

2021년 2월 23일 MinjaeLee 댓글 남기기

HUG, 제 53차 미분양 관리지역 총 6곳 지정

□ 주택도시보증공사(사장 이재광, 이하 ‘HUG’)는 제53차 미분양관리지역으로 6개 지역을 선정하여 오늘 29일 발표했다.

210129_HUG-제53차-미분양관리지역-선정20.12월말-기준 다운로드

○ 이번 제53차는 전월(제52차 7곳) 대비 강원 원주시가 편입되고, 강원 강릉시, 경남 밀양시가 해제됨에 따라 총 6개 지역이 미분양관리지역으로 지정되었으며, 신규편입지역은 익월 5일부터 적용예정이다.

○ ‘20.12월말 기준 미분양관리지역의 미분양 주택은 총 5,394호로 전국 미분양 주택 총 19,005호의 약 28.38%를 차지하고 있다.

제53차 미분양 관리지역 선정공고

미분양관리지역 선정기준

① 미분양증가 / ② 미분양 해소 저조 / ③ 미분양 우려 / ④ 모니터링 필요 지역

(보도자료) HUG, 제53차 미분양관리지역 선정(20.12월말 기준, 클릭)

□ 미분양 관리지역에서 주택(분양보증 발급예정인 주거용 오피스텔 포함)을 공급할 목적으로 사업부지를 매입(매매, 경·공매, 교환 등 일체 취득행위)하고자 하는 경우 분양보증 예비심사를 거쳐야 하며,

○ 이미 토지를 매입한 경우에도 분양보증을 발급 받으려는 사업자는 사전심사를 거쳐야 하므로 각별히 유의할 필요가 있다.

미분양관리지역 선정에 따른 변화

미분양관리지역 내에서 분양보증 발급 위해 예비심사 또는 사전심사를 받아야 함

[1] 예비(사전)심사 대상

[2] 예비(사전)심사 신청

[3] 예비(사전)심사 절차

함께 보면 좋은 글(링크)

2020년 재개발 재건축 결산(클릭)

HUG 고분양가 심사제도 개선(클릭)

시공능력평가순위 2020(클릭)

국토교통부 정책, 부동산 개발, 부동산 시장, 업무 매뉴얼(MANUAL), 주택시장

분양가상한제 분석

2021년 2월 22일 MinjaeLee 댓글 2개

분양가상한제의 개요, 계산 방식에 대하여 알아봅시다.

목 차

[1] 분양가 상한제 개요
[2] 분양가 상한제 역사
[3] 분양가 상한제 구성
[4] 분양가 상한제 적용 대상, 지정요건
[5] 분양가 상한제 적용 지역
[6] 분양가 상한제 적용 대상 규제
[7] 분양가 상한제 계산

[1] 분양가 상한제란

공동주택(아파트)의 분양가격을 ‘택지비+건축비+가산비’ 이하로 제한하는 제도이며,
투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 도입되었습니다.

(택지비) 공급가격(공공택지) 또는 감정평가액(민간택지)+택지가산비
(건축비) 기본형건축비(지상층 건축비+지하층 건축비) + 건축가산비

※ 이하 내용은 민간택지 분양가 상한제를 중심으로 작성하였습니다.

[2] 분양가 상한제 역사

분양가상한제는 1977년 처음 시행된 이래 현재까지 여러 차례의 폐지와 재도입을 반복하면서 현재까지 유지되고 있는데, 큰 제도 변화점을 기준으로 분양가상한제의 변화를 크게 7단계로 구분할 수 있습니다.

(하기 역사 관련 내용은 분양가 상한제 폐지 등 정비사업 법․제도 개선 토론회에서 한양대학교 도시대학원 이명학 교수님의 발표자료, 도시정비뉴스에서 발췌하였습니다.)

① 상한가 규제기간(1977.818 ~ 1989.11.9)

1977년부터 1989년까지의 지자체의 행정지도 방식으로 적용되었던 시기로 분양가의 일률적 규제가 이루어졌습니다.

1970년대 말 주택공급의 감소와 중동건설 특수로 인해 통화량이 증가하고 주택의 가격이 올라가는 시대적 배경으로 인해 분양가 규제가 실시됐는데, 1980년대 전두환 정부는 경기를 회복시키기 위해 국민주택규모를 초과하는 민간아파트의 분양가격을 자율화했다.

하지만, 급격한 규제완화는 다시 투기 과열 현상을 가져오게 되어 정부는 1983년 토지 및 주택문제종합대책을 수립하는 등 다시 규제를 강화하는 방향으로 전환했다.

1977~1982년까지는 공급주택규모와 상관없이 3.3㎡당 가격을 규제하는 방식으로 상한선은 매년 시장가격에 연동시켜 조정함으로써 가격규제에 따른 부작용을 최소화하고자 했으며, 1982년 이후에는 전용면적85㎡를 기준으로 초과와 이하의 분양가로 구분하여 각각 분양가를 규제했다.

② 원가연동제 시행기간(1989.11.9 ~ 1998.12)

1989년부터 1995년까지 노태우 정부는 주택건설 활성화를 위하여 주택분양가에 건설원가를 반영시켜 원가연동제(원가연동제는 민간아파트의 분양가격을 택지비와 적정이윤이 포함된 건축비를 합하여 상한가격으로 정하는 방식으로서 택지비는 실비를 반영하고 표준건축비는 매년 조정하여 인상시켜 줌으로써 가격상한으로 인해 주택건설이 위축되는 것을 피하고자 하는 제도)를 시행했다. 88올림픽 특수와 ‘3저 호황’(저유가, 저가의 국제원자재, 원화의 저평가) 등에 따라 통화량이 증가하면서 부동산 가격도 급등하여 계층 간 위화감이 생겨나자 이를 해결하기 위해 주택 200만호 건설을 추진하면서 원가연동제를 도입하여 분양가규제에 다소간 탄력을 줬다. 그러나, 수익성 악화로 도산하는 건설사들이 계속 증가하면서 정부는 1995년부터 분양가격의 단계적 자율화를 추진했다.

원가연동제는 분양가 상한제보다는 진일보된 가격규제 방식이지만 정부가 분양가격의 인상시기, 인상폭, 인상대상 등을 결정하기 때문에 분양가 규제라는 점에서는 분양가 상한제와 크게 다르지 않다.

③ 규제완화 기간(1998.12 ~ 2003.10.28)

김영삼 정부 집권 말에 외환위기의 여파로 부동산 시장이 붕괴되면서 건설업체의 연쇄 부도까지 초래하자 그 이후 집권한 김대중 정부는 건설경기활성화를 위해 대규모 규제완화정책을 시행했다.

1998년 들어 분양가 자율화는 수도권 지역으로 확대 실시되었는데, 9월에는 수도권 내 공공택지에서 건설되는 85㎡ 초과 아파트에 대해 분양가가 자율화되었으며, 12월에는 수도권 내 공공택지에 건설되는 60~85㎡ 이하의 아파트도 분양가가 자율화됐다. 즉, 공공부문의 국민주택기금의 지원을 받는 60㎡ 이하의 주택을 제외하고 분양가는 전면 자율화됐다.

④ 규제의 재강화 기간(2003.10.29 ~ 2006)

분양가 자율화 이후 아파트 가격이 급등하자 건설업체가 지나치게 분양가격을 올려 신규아파트는 물론 재고 아파트시장까지 불안해졌다. 이에 정부는 2005년 「주택법」을 개정하여 분양가 원가연동제와 분양원가를 일부 공개하는 분양가규제를 재도입하게 됐다.

⑤ 분양가 상한제 및 원가공개 확대·시행(2006 ~ 2007)

지속적인 규제대책 발표에도 불구하고 2006년 하반기 주택가격 상승으로 인한 부동산 시장 불안이 지속됨에 따라 분양가규제 대상은 점차 확대됐다. 2006년부터 공공택지의 모든 분양주택, 2007년부터는 민간택지에서 건설·공급하는 20세대 이상의 모든 공동주택까지 분양가상한제를 전면 실시하게 됐다.

⑥ 분양가상한제 폐지 주택법 개정안 정부발의(2009 ~ 2014)

18대 국회에서도 분양가상한제 폐지 법안이 발의되었으나, 여․야간 의견 대립으로 처리되지 못한 채 자동 폐기됐으며, 2014년 현재 분양가상한제 폐지 법안은 국토교통위원회 국토법안 심사소위원회 계류 중이다.

⑦ 민간택지 분양가상한제 적용(2019 ~)

2017년 5월 문재인정부 출범 이후 HUG 고분양가 관리제도에 이어, 민간택지 분양가 상한제가 적용되기 시작했습니다.

[3] 분양가 상한제 구성

1] 택지비, 택지비 가산비

2] 건축비, 가산비

기본형 건축비 = 지상층건축비 + 지하층 건축비
공동주택분양가규칙 제7조 2항(클릭)

분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용(클릭)

[4] 분양가 상한제 적용 대상, 지정요건

(참고) HUG 고분양가 심사기준

[5] 분양가 상한제 적용 지역

[6] 분양가 상한제 적용 대상 규제

1] 분양가 상한제 적용주택 입주자 거주 의무기간

분양가 상한제 적용 주택 입주자 거주 의무기간
분양가상한제 — 분양가 상한제 적용 주택 입주자 거주 의무기간

2] 수도권 분양가 상한제 적용주택 전매 제한기간

※ 전매제한 예외사유 등 관련 규정(주택법 시행령)

[7] 분양가상한제 계산

시공사에서 근무하면서 분양가 상한제 적용 공동주택의 분양가를 산출하기 위해 만든 파일입니다.

다만, 대외비적인 내용이 많아서 화질이 안좋은 예시 화면으로 대체합니다.. (우측은 HUG 고분양가 예시)

공유 가능한 파일을 만들어서 추후 공유하겠습니다.

1] 분양가 상한제 계산 관련 자료 링크

분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용(클릭)

HUG, 민간아파트 분양가격 동향 공개(21.1월)(클릭)

월간 아파트 매매가격지수(한국부동산원)(클릭)

시공보증수수료(건설공제조합)(클릭)

시공보증수수료(HUG)(클릭)

분양보증수수료 (HUG)(클릭)

아파트 실거래가 공개시스템(국토교통부)(클릭)

주택성능등급(KISEE)(클릭)

부동산 감정평가 수수료(한국감정평가사협회)(클릭)

2.4 부동산 대책 정리(클릭)

2020년 재개발 재건축 결산(클릭)

주택시장 안정 보완 대책(2020.07.10, 클릭)

수도권 분양가상한제 아파트 거주의무 시행(클릭)

재건축 초과이익 환수제 계산 엑셀(클릭)

재건축 초과이익 환수제 완벽 분석(클릭)

국토교통부 정책, 부동산 개발, 부동산 시장, 재개발/재건축

「주택법 시행령」·「재건축이익환수법 시행령」 개정안 국무회의 통과

2021년 2월 20일 MinjaeLee 댓글 남기기

주택법 시행령, 재건축이익환수법 개정(안) 통과

21021611시이후주택법시행령_재건축이익환수법-시행령_개정안-국무회의-통과주택정책과_주택정비과 다운로드

국토교통부(장관 변창흠)는 분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무기간 등을 내용으로 하는 ｢주택법 시행령｣ 개정안과
재건축부담금 관련 개시시점 주택가액 조정방법 등의 내용을 담은 ｢재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령｣ 개정안이 2월 16일 국무회의를 통과하였다고 밝혔습니다.

국무회의를 통과한 개정 시행령은 대통령 재가를 거쳐 2월 19일부터 시행될 예정입니다.

｢주택법 시행령｣ 개정안 주요내용

① 주택조합 총회의 조합원 직접 출석에 대한 예외

감염병 예방을 위하여 여러 사람의 집합을 제한하거나 금지하는 조치가 해당 주택건설대지가 위치한 지역에 내려진 경우

주택조합 조합원이 총회 의결에 일정 비율 직접 출석해야 하는 요건의 예외를 인정하여 그 기간에는 전자적 방법으로 총회를 개최하여 의결권을 행사할 수 있도록 개선하였다.

(개발사업의 상당부분이 주택사업이며, 건축법/주택법에 의거하여 사업을 진행하기 때문에 주택법 시행령의 개정에 대해 관심을 갖고 꾸준히 스터디할 필요가 있습니다.)

(서울시) 정비사업에 전국 첫 전자투표 도입 추진(클릭)

(한국주택경제) ‘코로나19’ 총회 전자투표 도입… 재건축 2년 거주의무화(클릭)

② 분양가상한제 적용주택 제외요건

소규모 정비사업을 활성화하기 위해 LH 또는 지방공사가 정비구역 면적이 2만 제곱미터 미만이거나 전체 세대수가 200세대 미만인 정비사업 또는 소규모주택정비사업의 시행자로 참여하고, 전체 세대수의 10% 이상을 임대주택으로 건설하는 경우 분양가상한제 적용대상에서 제외하도록 하였다.

※ 민간택지 내 분양가 상한제 대상 지역 지정 요건

※ 수도권 분양가 상한제 적용주택 전매제한기간

※ 민간택지 분양가 상한제 적용 지역 (공공택지는 다르게 적용)

③ 분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무기간

주변시세보다 저렴하게 공급되는 분양가상한제 적용주택에 대한 투기수요를 차단하고 실수요자 중심으로 공급되도록 하기 위해 분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무기간을 아래 표와 같이 정하였다.

④ 분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무 예외사유

분양가상한제 적용주택을 공급받은 사람이 해당 주택의 거주의무기간 중 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 해외에 체류하거나 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주하는 등의 부득이한 사유가 있는 경우로서 LH 등의 확인을 받은 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 보도록 하는 거주의무 예외사유를 정하였다.

※ 분양가 상한제 분양가격 산출 예시

회사에서 분상제 아파트 분양가 산출용으로 제가 제작하여 실무적으로 쓰고 있는 파일인데 대외비적인 내용이 많아서..

추후 공유 가능하게 파일을 좀 정리해볼 예정입니다.

“분양가 상한제에 속았다”…정부 믿었던 무주택자들 ‘날벼락'(클릭)

“분양가 상한제 가격이 생각보다 낮다!” 라고 실망하신 분들도 많은 것 같은데, 시공사에서 사업 시행을 하고 있는 저희 입장에서는…

시세가 평당 5,000만원인 곳에서 평당 2,500만원 수준에 해라 같은 규제가 적용되기 때문에, 정말 피하고 싶은 것 중 하나입니다.
저도 무주택자라서 가격이 올라가는게 정말 슬프지만
짧게 5년, 길게 10년 사업을 이끌어온 조합 입장에서는 분양가 규제 자체가 엄청난 악재라고 생각합니다.

⑤ 행복도시 이전기관 종사자에게 특별공급하는 주택의 전매제한 강화

행정중심복합도시 이전기관 종사자가 특별공급받은 주택의 전매에 따른 시세차익을 차단하고 실수요자 위주로 공급하기 위해 행정중심복합도시 이전기관 등에 종사하는 사람에게 특별공급한 경우 해당 주택의 전매제한기간을 투기과열지구는 5년에서 8년으로, 투기과열지구 외의 지역은 3년에서 5년으로 강화하였다.

국토교통부는 이번 ｢주택법 시행령｣ 개정을 통해 수도권 분양가상한제 적용주택에 대한 투기수요가 차단되고 실수요자 중심으로 주택이 공급되고 행정중심복합도시 이전기관 종사자의 전매에 따른 시세차익이 방지될 것으로 기대한다고 밝혔다.

주택법 시행령 개정 관련 글(기사 등 링크)

[설명자료] 정부는 전세시장의 안정을 위해 최선을 다하고 있습니다(클릭)

｢재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령｣ 개정안 주요내용

① 공시가격 현실화율을 반영한 개시시점 주택가액 조정방법 규정

작년 6월 17일 관계부처 합동으로 발표한 ｢주택시장 안정을 위한 관리방안｣의 ‘재건축부담금 규제 개선’ 후속조치로, 공시가격 현실화정책에 따라 재건축부담금이 높게 산정되는 문제를 해소하기 위해 종료시점 공시율을 개시시점 주택가액 산정시 동일하게 적용할 수 있도록 계산방법을 정하였다.

② 한국부동산원의 검증지원 절차 마련

시장·군수·구청장은 재건축부담금 예정액 통지, 결정·부과를 위해 필요한 경우 한국부동산원에 검증을 의뢰할 수 있고, 한국부동산원은 주택가액, 개발비용 등이 적정하게 산정되었는지 검증하고, 조사·검증에 필요한 경우 외부전문가로 구성된 심사단 또는 자문위원회를 구성·운영할 수 있도록 하여 공정성을 확보할 수 있도록 하였다.

국토교통부는 이번 ｢재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령｣ 개정을 통해 공시가격 현실화에 따라 재건축부담금이 과도하게 부과되지 않도록 하고 한국부동산원의 검증지원 절차를 마련함에 따라 지자체·조합의 정확한 재건축부담금 산정에 도움이 될 수 있을 것으로 기대한다고 밝혔다.

< 재건축부담금 산정방식 >

◈ 재건축부담금 =〔종료시점 주택가액 – (조정된 개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 총액 + 개발비용)〕× 부과율*

* : 조합원 1인당 평균이익별 부과율

재건축 초과이익 환수제 완벽 분석(클릭)

재건축 초과이익 환수제(법무법인 혜안)

재건축초과이익 환수업무처리지침 일부개정(클릭)

주택법 시행령뿐만 아니라 도시정비사업법, 건축법 등 여러 법의 시행령과 각 시 · 도 조례는 자주 바뀌고 법 체계상 가장 밑단에 있는 법이라 관심에서 멀어지기 쉽상인데,

경험상 가장 사업에 밀접하고 영향을 많이 주는 법이기도 해서 볼 때마다 마음이 복잡한 것 같습니다 (디테일 또는 실무상)

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국토교통부 정책, 부동산 개발, 부동산 신탁, 부동산금융

부동산신탁사업 납세의무 ‘위탁자→신탁사’ 변경

2021년 2월 19일 MinjaeLee 댓글 남기기

2021년부터 일부 부동산신탁 사업
납세의 의무가 위탁자→ 수탁자. 즉, 부동산신탁사로 변경

참고자료(다운로드)

상세본20년-세법개정안기획재정부_20200722 다운로드

01-보도자료2020년-세법개정-후속-시행령-개정 다운로드

02-요약본2020년-세법개정-후속-시행령-개정 다운로드

03-상세본2020년-세법개정-후속-시행령-개정 다운로드

기획재정부는 6일 소득세법 시행령 등 21개 후속 시행령 개정안을 발표, 지난달 국회를 통과한 개정세법에서 위임한 사항 등을 규정하기 위한 목적

세법 개정안에 따르면 이번달 신탁계약 체결 분부터 납세의무자를 위탁자에서 신탁재산을 소유하고 계약 당사자가 되는 수탁자로 변경한다.

즉 수탁자의 역할을 맡고 있는 부동산신탁사가 납세 의무를 지게 되는 것

법 허점 이용해 절세도구로 활용된 ‘신탁’…’내년부턴 그만'(클릭)

차입형 토지신탁같이 신탁사가 부동산 개발 및 관리에 대한 소유권을 이전 받은 경우 해당 부동산에 대한 납세 의무도 책임져야 한다.

다만 위탁자가 신탁재산을 실질적으로 통제하는 신탁의 경우에는 부가가치세를 부동산신탁사가 아닌 위탁자에게 과세하게 된다.

신탁부동산을 매각할 경우 부가가치세 납세의무자는 ‘수탁자’라고 판시한 최근 대법원 판결(클릭)

신탁 세제 개편 내용(시행령)

책임준공확약형 관리형 토지신탁이나 정비사업처럼 위탁자가 사업개발비 조달 및 관리 의무가 있는 경우 위탁자에게 과세 의무가 적용되는 것이다.

부동산 신탁사업의 납세 의무 논란은 몇 년전부터 제기돼왔다. 담보신탁의 경우 환가처분을 하면 부동산신탁사가 처분 주체가 되기 때문에 신탁사에게 세금 신고 납무 의무가 있다는 대법원 판례도 있었다.

부동산신탁업계는 개정안에 부정적 반응을 보이고 있다. 책임준공 확약형 관리형 토지신탁 사업은 시공사가 책임준공 미이행 시 신탁사가 자금을 운용해 준공을 마무리 하게된다. 이때 준공 의무가 신탁사에게 넘어 오면서 납세의 의무도 지워진다.

처음부터 차입형 토지신탁으로 사업을 진행했을 경우 신탁사가 자체적으로 사업비 집행에 대한 기록을 관리하고 세금을 내게 된다. 반면 책임준공 미이행으로 인한 사업 진행시 시공사 사업 진행 시기의 사업비 집행 기록이 정확하지 않다. 신탁사가 위탁자 및 시행사의 협조 하에 자료를 확보하겠지만 자료문제로 인한 신고납부 문제 발생시 패널티의 주체가 누가 되느냐도 문제 요소다.

한 부동산신탁업 관계자는 “신탁사들은 협회 차원에서 과세에 대한 추가 논의를 계속 제시했다”며 “보강되어야 할 요소들이 있지만 우선 내부적으로 개정안을 검토하고 있다”고 밝혔다.

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부동산 개발, 재개발/재건축, 정비사업 수주, 주택시장

대우건설, 흑석11구역 재개발 수주

2021년 2월 18일 MinjaeLee 댓글 남기기

2021년 첫 수주, 대우건설 흑석11구역 재개발 수주

대우건설이 재개발 대어로 꼽히는 흑석11구역의 재개발 시공권을 획득하면서 올해 첫 수주의 시작을 알렸다.

흑석11재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합(조합장 최형용)은 지난 4일 총회에서 대우건설을 시공자로 선정했다고 밝혔다. 이 구역은 서울 동작구 흑석동 304번지 일대 8만9,317.5㎡로 재개발을 통해 공동주택 1,509세대와 상가, 부대복리시설 등을 건설할 예정이다. 지하5~지상16층 높이로 아파트 25개 동으로 구성된다.

대우건설, 4500억원 규모 흑석11구역 재개발 사업 수주(클릭)

공급 세대수 중 조합원 분양분 699세대와 임대주택 257세대 등을 제외한 553세대가 일반분양물량이 될 전망이다. 전용면적별로 △39㎡ 113세대 △49㎡ 109세대 △59㎡ 560세대 △74㎡ 126세대 △84㎡ 541세대 △114㎡ 58세대 △150㎡ 2세대 등을 공급한다. 흑석11구역의 총 공사비는 4,501억원 규모로 추산하고 있다.

대우건설은 흑석11구역의 단지명을 자사의 하이엔드 주거브랜드를 사용한 ‘써밋 더힐’로 제안하고, 차별화된 설계를 통한 명품 아파트 건설을 약속했다. 설계에는 두바이 라군 빌딩 등을 설계한 세계적인 건축설계그룹인 SMDP와 정림건축 김영민 등이 참여해 스카이커뮤니티, 리조트형 테마조경, 220m 연도형 상가 등을 적용했다.

또 △세대 내 음식물쓰레기 이송설비 △안티코로나시스템 △스마트시스템 △크리스털 게이트 △웰컴 라운지 △스카이 워크 △7가지 테마 커뮤니티 시설 등의 특화 방안도 제시했다.

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흑석11구역은 인근에 지하철9호선 흑석역과 4호선 동작역을 도보로 이용할 수 있는 더블역세권으로 교통이 편리하다는 평가를 받고 있다. 또 올림픽대로와 동작대교로 접근하기에도 편리한 교통망을 갖추고 있다. 흑석초, 중대부초·중, 중앙대, 숭실대 등으로 통학이 가능하고, 대형 마트와 병원 등의 생활편의시설도 풍부하다.

단지 인근에 흑석초⋅중대부초⋅중대부중⋅중앙대⋅숭실대⋅신설고교(흑석9구역 내 건립예정) 등이 위치해 교육환경이 우수하다. 하나로마트⋅중앙대학교병원⋅고속터미널⋅신세계백화점 등 다양한 생활편의시설도 이용할 수 있다. 최근 아파트 시세가 3.3㎡ 당 1억원에 육박하는 반포지역과 맞닿은 준강남권 입지여서 흑석뉴타운 내에서도 핵심으로 손꼽히는 사업이다.

시공사로 선정된 대우건설은 흑석11구역 재개발사업의 단지명을 하이엔드 주거브랜드인 ‘푸르지오 써밋’을 적용한 ‘써밋 더힐’로 제안했다. 커튼월룩과 LED패널을 적용한 아파트 외관에 스카이커뮤니티⋅리조트형 테마조경 등이 설계에 적용됐다.

가구 내 음식물쓰레기 이송설비⋅안티 코로나시스템(현관 에어시스템, 헤파필터 적용 환기시스템 등)⋅스마트시스템⋅컨시어지 서비스 등 입주민 삶의 질을 높이기 위한 명품특화 시스템과 크리스탈 게이트(단지 문주)⋅웰컴 라운지(동 출입구)⋅스카이 워크(옥탑 산책길)⋅7가지 테마의 커뮤니티 시설 등의 특화 설계안도 적용했다.

특화 설계안 외에도 이주비 추가지원, 선·후분양 방식 선택제⋅공사비 기성불 지급⋅계약이행보증 설정 등 파격적인 사업조건을 제안해 조합원들에게 큰 호응을 얻었다.

대우건설 관계자는 “코로나19에도 시공자로 선정될 수 있도록 노력한 조합과 조합원들에게 진심으로 감사드린다”며 “흑석뉴타운의 핵심지역에 위치한 입지조건에 걸맞은 최고급 아파트를 건설해 조합원들의 신뢰에 보답할 것”이라고 말했다.

한편 흑석11구역은 지난 2012년 재정비촉진계획이 수립됨에 따라 2014년 추진위원회를 설립해 재개발사업을 시작했다. 이듬해인 2015년 조합설립인가를 받았으며, 지난해 사업시행인가를 받아 시공자를 선정할 수 있게 됐다.

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HUG 정책, 부동산 개발

hug 고분양가 심사제도 개선

2021년 2월 16일 MinjaeLee 댓글 한 개

HUG 고분양가 심사제도에 대한 변화가 있을 예정입니다.

210209_고분양가-심사제도-개선 다운로드

HUG 고분양가 개요

고분양가 심사제도는 주택분양보증 심사업무의 일환으로, 분양보증 발급 후 입주 시점에 시세가 분양가에 못 미칠 경우 다수의 사업장에서 미입주 사태가 발생할 우려가 있어, 적정한 분양가를 주택도시보증공사가 책정, 보증리스크에 대응하는 리스크 관리 방안입니다.

쉽게 다시 설명하면,
분양보증을 담당하는 주택도시보증공사(HUG)가 적정하다고 판단되는 분양가를 설정하여

(1) 대출금의 회수
(2) 미분양 최소화
(3) 집값 안정화

위 3개 목표를 달성한다고 보시면 됩니다.

하지만 시장에 인위적인 규제를 가하는 만큼, 부작용과 불만이 상당히 많았던 상황입니다.

HUG, 고분양가 심사제도 개선 보도자료(클릭)

HUG 주택 보증 독점 관련 개선의 목소리

주산연, “HUG 주택보증 독점, 부작용 심각”(클릭)

주택사업공제조합-설립방안-공청회-자료_201210주택산업연구원 다운로드

주택산업연구원, 주택분양보증 관련 자료
HUG 고분양가 — 주택산업연구원, 주택분양보증 관련 자료

고분양가 제도 관련 설문조사
HUG 고분양가 — 고분양가 제도 관련 설문조사

주택사업공제조합 설립(안)
HUG 고분양가 — 주택사업공제조합 설립(안)

HUG의 고분양가 제도 세부내용

(1) 고분양가 사업장 심사기준

(2) 고분양가 관리지역(‘20.12.18 기준)

심사 기준에 대해서 HUG는 내규라고 하여 공개를 하지 않습니다.

다만, 실무적으로 분양가에 대해 이야기하며 들은 내용을 정리해드리자면,

(1) 사업지로부터 거리는 반경 1km 원 내에, 유사한 브랜드, 유사한 신축세대 규모

(2) 일반분양시점 최근 1년 내 분양한 현장이 있으면 105% 이내에 분양가가 결정
→ 이 부분에 대해서 “아니, 실거래가가 평당 얼마인데 여기는 왜 이 가격에 분양하라는거야?” 라고 의문을 제기하는 분들이 많습니다. HUG에서 규정한 분양가 산정 방식이기 때문에 HUG에 따지셔야 합니다..

(3) 임의분양(30세대 미만)한 사업장이 있는 경우, 신고된 실거래가(국토부 or KB)가 있는 경우 보정이 가능

HUG 고분양가 심사제도 개선방향

제도 변화의 핵심은 “고분양가 심사 시 주변 시세의 일정 비율(85~90%)을 상한으로 고려하여, 분양가 등락에 따른 리스크 관리 기준을 마련” 입니다.

※ 분양가의 105% 상한선 → 시세의 90%로 변경됨에 따라, 주변에 분양한 사업장이 없거나, 상당히 오래 전이라 가격 상승분이 반영이 안된 사업장일 때, 분양가 해결에 큰 도움이 될 것으로 예상됩니다.

※ 분양가상한제가 적용되는 개발(주택)사업의 경우 위 HUG 고분양가 제도와 별개의 심사를 받습니다.

고분양가 관리지역 추가지정(HUG, ‘20.06.18) (클릭)

국토교통부 정책, 부동산 개발, 부동산 시장, 재개발/재건축

2.4 부동산 대책 정리

2021년 2월 15일 MinjaeLee 댓글 남기기

2.4 부동산대책
(원 제목 : 『공공주도 3080+』 대도시권 주택공급 획기적 확대방안)에 대해 알아봅시다.

내용을 정리 하기 전, 결과를 먼저 말씀드리면 사실상 목표를 공표한 수준에 불과한 리포트라고 얘기할 수 있습니다.

現 정권의 기간이 얼마 남지 않은 상황에서 현실화는 불가능합니다. 방향성에 대해서만 간단히 알아보도록 합시다.

보도자료21020410시이후공공주도-3080_대도시권-주택공급-획기적-확대방안-발표 다운로드

21020410시이후공공주도3080_대도시권-주택-공급-획기적-확대방안대책본문 다운로드

[1] 추진배경

국토부 진단 : 역대 최대 수준의 주택 공급에도 불구하고 초저금리와 가구 수 급증으로 주택시장이 불안

→ 자가 진단 : 정책이 너무 많이 나와서 불안합니다. 주택은 소유가 아니라 거주가 정답이라고 주장해봤자, 우리나라에서는 투자입니다.
투자하고 싶은데 정책이 난무하니 불안할 수밖에 없습니다.

국토부 진단 : 기존 공급방식에 문제가 있다고 진단

→ 자가 진단 : 규제가 많은 게 더 문제라고 봅니다… 정책과 규제가 시장을 따라가지 못해서 디테일이 부족하고 여기서 파생되는 문제들이 더 많습니다.
간단하게 예를 들자면, 임대주택을 공급하라고 해놓고 임대주택을 공급하려 하니 해당 임대사업자(법인 또는 REITs 등)에 종합부동산세를 부과하여 사업이 끝나고 나니 적자가 나고 폐업해야 할 수준의 정책.

[2] 기본방향, 추진전략

現 정부/국토부의 방향성은 일관되게 공공주도 Fast-track 사업 추진입니다. 변하지 않습니다.. 세부 추진전략은 아래와 같습니다.

1) 신규 가용지 (역세권․준공업․저층주거지) : 新개발수단 + 도시기능 재편

2) 재개발․재건축 : 공기업 직접시행 ⇨ 획기적 인센티브 + 절차단축

3) 도시재생 : 재생사업과 정비사업 연계 ⇨ 실행력 제고 + 주택공급

4) 소규모 정비 : 소규모 재개발 + 기존사업 유연화 ⇨ 개발 사각지대 해소

5) 공공택지 : 수도권, 지방광역시를 중심으로 전국 15곳 내외 신규 지정

6) 단기 주택확충 : 비주택 리모델링 + 매입임대 확대 등 전세대책 보완