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국토교통부에서 입주 예정자 사전방문 표준점검표 양식을 발표하였습니다.

｢주택법｣ 제48조의2제6항 및 같은 법 시행규칙 제20조의2제3항에 따른 입주 예정자 사전방문 표준점검표 게시

입주 예정자 사전방문 표준점검표

입주 前 사전점검

입주 전 사전점검(클릭, 경기주택도시공사)

• 통지시기 : 분양받으신 아파트에 입주하시기 약 30일 전
• 통지방법 : 동일하이빌에서 각 입주자별로 사전 점검일 통지
• 사전 점검을 위한 준비물 : 분양계약서, 신분증, 도장(계약자), 필기도구 등

입주 사전점검 절차

주거 전용부분 점검사항

[N&C] 아파트 입주예정자협의회의 법률적 지위는?(클릭)

일반적으로 입주예정자들로 구성된 입주예정자협의회가 입주자대표회의의 역할을 할 수 있을 거라 생각하지만 실상은 그렇지 않다.

법무법인 태성의 윤영환 변호사는 “관련 법률상 입주예정자협의회의 대표성에 대하여 규정하는 조문은 없다. 주택법에 입주예정자협의회에 관한 사항이 있으나 이는 사업주체가 사용승인을 받지 못할 경우에 한정적으로 적용되는 것뿐이다. 때문에 입주예정자협의회가 어떠한 법률에 따라 단지 전체를 대표하는 행위는 인정되지 않는다.”고 설명했다.

입주예정자협의회는 입주예정자들이 자발적으로 결성하는 단체이기 때문에 법률적인 대응이 쉽지 않다. 일례로 한 입주예정자협의회는 변경시공 하자에 대하여 시공사와 시청을 상대로 항의하였다가 공무집행방해죄로 재판을 받게 되기도 했다. 그렇다면 입주예정자협의회가 이러한 문제에 대응하기 위해선 어떻게 하여야 할까?

법무법인 태성의 윤영환 변호사는 “입주예정자협의회도 규약을 만들고, 이에 근거한 총회나 이사 등을 운영하며 대표자를 두고, 다수결의 방식에 의하여 운영하는 등의 단체로서의 주요사항을 확정하여 운영하면 비법인 사단으로서의 실체를 가지게 되어 법률상 당사자 능력을 인정받을 수 있다.”며 “그러나 이것은 어디까지나 당사자능력을 구비한다는 뜻으로, 여전히 해당 입주예정단지의 대표성과는 관련이 없다. 따라서 입주예정자협의회가 대표성을 확보하기 위해서는 개별 세대로부터 위임장을 확보하는 것이 가장 가까운 방법이다.”고 덧붙였다.

주택 하자 책임기간

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분양가상한제의 개요, 계산 방식에 대하여 알아봅시다.

목 차

[1] 분양가 상한제 개요
[2] 분양가 상한제 역사
[3] 분양가 상한제 구성
[4] 분양가 상한제 적용 대상, 지정요건
[5] 분양가 상한제 적용 지역
[6] 분양가 상한제 적용 대상 규제
[7] 분양가 상한제 계산

[1] 분양가 상한제란

공동주택(아파트)의 분양가격을 ‘택지비+건축비+가산비’ 이하로 제한하는 제도이며,
투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 도입되었습니다.

(택지비) 공급가격(공공택지) 또는 감정평가액(민간택지)+택지가산비
(건축비) 기본형건축비(지상층 건축비+지하층 건축비) + 건축가산비

※ 이하 내용은 민간택지 분양가 상한제를 중심으로 작성하였습니다.

[2] 분양가 상한제 역사

분양가상한제는 1977년 처음 시행된 이래 현재까지 여러 차례의 폐지와 재도입을 반복하면서 현재까지 유지되고 있는데, 큰 제도 변화점을 기준으로 분양가상한제의 변화를 크게 7단계로 구분할 수 있습니다.

(하기 역사 관련 내용은 분양가 상한제 폐지 등 정비사업 법․제도 개선 토론회에서 한양대학교 도시대학원 이명학 교수님의 발표자료, 도시정비뉴스에서 발췌하였습니다.)

① 상한가 규제기간(1977.818 ~ 1989.11.9)

1977년부터 1989년까지의 지자체의 행정지도 방식으로 적용되었던 시기로 분양가의 일률적 규제가 이루어졌습니다.

1970년대 말 주택공급의 감소와 중동건설 특수로 인해 통화량이 증가하고 주택의 가격이 올라가는 시대적 배경으로 인해 분양가 규제가 실시됐는데, 1980년대 전두환 정부는 경기를 회복시키기 위해 국민주택규모를 초과하는 민간아파트의 분양가격을 자율화했다.

하지만, 급격한 규제완화는 다시 투기 과열 현상을 가져오게 되어 정부는 1983년 토지 및 주택문제종합대책을 수립하는 등 다시 규제를 강화하는 방향으로 전환했다.

1977~1982년까지는 공급주택규모와 상관없이 3.3㎡당 가격을 규제하는 방식으로 상한선은 매년 시장가격에 연동시켜 조정함으로써 가격규제에 따른 부작용을 최소화하고자 했으며, 1982년 이후에는 전용면적85㎡를 기준으로 초과와 이하의 분양가로 구분하여 각각 분양가를 규제했다.

② 원가연동제 시행기간(1989.11.9 ~ 1998.12)

1989년부터 1995년까지 노태우 정부는 주택건설 활성화를 위하여 주택분양가에 건설원가를 반영시켜 원가연동제(원가연동제는 민간아파트의 분양가격을 택지비와 적정이윤이 포함된 건축비를 합하여 상한가격으로 정하는 방식으로서 택지비는 실비를 반영하고 표준건축비는 매년 조정하여 인상시켜 줌으로써 가격상한으로 인해 주택건설이 위축되는 것을 피하고자 하는 제도)를 시행했다. 88올림픽 특수와 ‘3저 호황’(저유가, 저가의 국제원자재, 원화의 저평가) 등에 따라 통화량이 증가하면서 부동산 가격도 급등하여 계층 간 위화감이 생겨나자 이를 해결하기 위해 주택 200만호 건설을 추진하면서 원가연동제를 도입하여 분양가규제에 다소간 탄력을 줬다. 그러나, 수익성 악화로 도산하는 건설사들이 계속 증가하면서 정부는 1995년부터 분양가격의 단계적 자율화를 추진했다.

원가연동제는 분양가 상한제보다는 진일보된 가격규제 방식이지만 정부가 분양가격의 인상시기, 인상폭, 인상대상 등을 결정하기 때문에 분양가 규제라는 점에서는 분양가 상한제와 크게 다르지 않다.

③ 규제완화 기간(1998.12 ~ 2003.10.28)

김영삼 정부 집권 말에 외환위기의 여파로 부동산 시장이 붕괴되면서 건설업체의 연쇄 부도까지 초래하자 그 이후 집권한 김대중 정부는 건설경기활성화를 위해 대규모 규제완화정책을 시행했다.

1998년 들어 분양가 자율화는 수도권 지역으로 확대 실시되었는데, 9월에는 수도권 내 공공택지에서 건설되는 85㎡ 초과 아파트에 대해 분양가가 자율화되었으며, 12월에는 수도권 내 공공택지에 건설되는 60~85㎡ 이하의 아파트도 분양가가 자율화됐다. 즉, 공공부문의 국민주택기금의 지원을 받는 60㎡ 이하의 주택을 제외하고 분양가는 전면 자율화됐다.

④ 규제의 재강화 기간(2003.10.29 ~ 2006)

분양가 자율화 이후 아파트 가격이 급등하자 건설업체가 지나치게 분양가격을 올려 신규아파트는 물론 재고 아파트시장까지 불안해졌다. 이에 정부는 2005년 「주택법」을 개정하여 분양가 원가연동제와 분양원가를 일부 공개하는 분양가규제를 재도입하게 됐다.

⑤ 분양가 상한제 및 원가공개 확대·시행(2006 ~ 2007)

지속적인 규제대책 발표에도 불구하고 2006년 하반기 주택가격 상승으로 인한 부동산 시장 불안이 지속됨에 따라 분양가규제 대상은 점차 확대됐다. 2006년부터 공공택지의 모든 분양주택, 2007년부터는 민간택지에서 건설·공급하는 20세대 이상의 모든 공동주택까지 분양가상한제를 전면 실시하게 됐다.

⑥ 분양가상한제 폐지 주택법 개정안 정부발의(2009 ~ 2014)

18대 국회에서도 분양가상한제 폐지 법안이 발의되었으나, 여․야간 의견 대립으로 처리되지 못한 채 자동 폐기됐으며, 2014년 현재 분양가상한제 폐지 법안은 국토교통위원회 국토법안 심사소위원회 계류 중이다.

⑦ 민간택지 분양가상한제 적용(2019 ~)

2017년 5월 문재인정부 출범 이후 HUG 고분양가 관리제도에 이어, 민간택지 분양가 상한제가 적용되기 시작했습니다.

[3] 분양가 상한제 구성

1] 택지비, 택지비 가산비

2] 건축비, 가산비

기본형 건축비 = 지상층건축비 + 지하층 건축비
공동주택분양가규칙 제7조 2항(클릭)

분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용(클릭)

[4] 분양가 상한제 적용 대상, 지정요건

(참고) HUG 고분양가 심사기준

[5] 분양가 상한제 적용 지역

[6] 분양가 상한제 적용 대상 규제

1] 분양가 상한제 적용주택 입주자 거주 의무기간

2] 수도권 분양가 상한제 적용주택 전매 제한기간

※ 전매제한 예외사유 등 관련 규정(주택법 시행령)

[7] 분양가상한제 계산

시공사에서 근무하면서 분양가 상한제 적용 공동주택의 분양가를 산출하기 위해 만든 파일입니다.

다만, 대외비적인 내용이 많아서 화질이 안좋은 예시 화면으로 대체합니다.. (우측은 HUG 고분양가 예시)

공유 가능한 파일을 만들어서 추후 공유하겠습니다.

1] 분양가 상한제 계산 관련 자료 링크

분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용(클릭)

HUG, 민간아파트 분양가격 동향 공개(21.1월)(클릭)

월간 아파트 매매가격지수(한국부동산원)(클릭)

시공보증수수료(건설공제조합)(클릭)

시공보증수수료(HUG)(클릭)

분양보증수수료 (HUG)(클릭)

아파트 실거래가 공개시스템(국토교통부)(클릭)

주택성능등급(KISEE)(클릭)

부동산 감정평가 수수료(한국감정평가사협회)(클릭)

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