• 종전의 국토계획체계는 국토건설종합계획법, 국토이용관리법, 도시계획법을 기본으로 하여 약 90여 개의 개별 법령에 의해 토지이용규제 및 개발행위허가가 이루어짐에 따라 일관성 있고 효율적인 국토계획 및 국토관리가 어려워 국토의 난개발 초래 • 이와 관련하여 국토 및 토지이용계획체계를 개편하여 국토의 난개발을 방지하고 국토의 지속가능한 발전을 도모하기 위하여 2003년에 국토건설종합계획의 절차법 성격이 강한 국토건설종합계획법을 국토관리의 기본이념과 국토의 균형 있는 발전, 경쟁력 있는 국토여건의 조성, 환경친화적 국토관리에 관한 사항을 명기한「국토기본법」으로 개편 • 「국토기본법」에서는 국토계획체계를 명확히 하기 위하여 국토종합계획은 도종합계획 및 시‧군종합계획의 기본이 되며, 부문별 계획과 지역계획은 국토종합계획과 조화를 이루어야 하고, 도종합계획은 당해 도의 관할 구역 내에서 수립되는 시‧군종합계획의 기본이 된다고 명시함으로서 국토계획체계 명확화 • 시‧군종합계획을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 수립되는 도시계획인 도시･군기본계획과 도시･군관리계획으로 갈음함으로써 국토계획체계를 국토종합계획부터 도시･군관리계획까지 체계화
고분양가 심사를 통해 신규 보증신청사업장의 보증금액(분양가격) 적정성을 심사함으로써 분양보증에 대한 리스크를 관리
심사대상
고분양가 관리지역에서 주택에 대한 분양보증을 신청하는 사업장 * 적용제외 : · 분양가상한제 적용주택 · 도시형 생활주택 및 오피스텔 · 100세대 미만 소규모 사업장 (세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산) · 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우) ** 적용제외 사업장인 경우에도 예외적으로 인근주택시장에 미치는 영향력 등을 고려하여 고분양가 심사 적용 가능
주요정의
행정구역 「지방자치법」 제2조제1항 및 제2항에 따른 특별자치시, 특별자치도, 시·군·구(「지방자치법」 제3조제3항에 따른 자치구가 아닌 구 및 「제주특별법」 제10조제2항에 따른 행정시는 제외)
분양사업장 분양보증을 발급받은 사업장으로 사용검사*를 완료하지 않은 사업장 ※ 사용검사는 건축물 전부에 대한 동별사용검사 또는 임시사용검사 포함
준공사업장 사용검사를 완료한 사업장
평균분양가 개별 사업장의 전 세대에 대한 분양가격(총 매출액)을 전 세대에 대한 공급면적(총 공급면적)으로 나눈 3.3058㎡(이하 3.3㎡)당 금액
평균매매가 개별사업장의 각 평형별·타입별 공급면적의 3.3㎡당 매매가를 각 평형별·타입별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격 ①KB부동산시세, ②한국부동산원 부동산테크 시세, ③국토교통부 실거래가시스템의 거래금액*을 순차적으로 적용
심사절차
보증신청인의 본사 소재지(주소지) 관할 영업점에서 상담 및 심사 신청 접수 등
사업계획승인서 또는 건축허가서 사본(승인조건 포함). 다만, 「도시 및 주거환경정비법」, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 정비사업의 경우에는 사업시행인가서 및 관리처분계획인가서(계획서 포함)로 갈음
공사도급계약서 사본(보증신청인과 시공자가 동일한 경우에는 제외)
「주택의 설계도서 작성기준」제4조별표1에 따른 설계 개요서(건폐율, 평형별 세대수 등을 포함) 배치도(축척 및 방위, 대지경계선 등을 포함)
심사기준일자 및 유효기간
심사기준일자 관할 영업점의 고분양가 심사 승인요청일을 기준으로 심사
심사 승인 유효기간 고분양가 심사 승인일로부터 2개월 심사 승인 이후 재심사를 원할 경우, 유효기간 만료 후 재신청 가능 ※ 재심사 시 기준자료 변경 등에 따라 심사 결과 변동 가능
비교사업장
비교대상사업장 비교대상사업장은 다음의 각 요건을 충족하는 사업장을 의미함 가.<고분양가 심사 평점표>에 따른 평가 시 보증신청사업장과 ±30점 이내* 사업장 나.보증신청사업장과 동일 행정구역 내 소재한 사업장 다.준공사업장의 경우 준공 후 10년 이내 사업장 ※ 상기 기준 충족 사업장 부재 시 기준은 별도로 정함
고분양가 심사 평점표(HUG)
비교사업장 선정기준 비교사업장*은 분양보증을 발급받은 비교대상사업장 중 보증신청 사업장과 평가점수 차이가 가장 적은 사업장으로 선정함
*적용제외 : · 도시형 생활주택 및 오피스텔 · 100세대 미만 소규모 사업장 (세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산) · 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우) 분양사업장인 비교사업장(이하 분양비교사업장), 준공사업장인 비교사업장(이하 준공비교사업장)을 각각 한 곳씩 총 2개의 비교사업장을 선정함 다수 비교대상사업장의 점수 차이가 동일한 경우에는 입지성, 사업안정성, 단지특성 순으로 점수 차이가 적은 사업장을 선정함
인근사업장 선정기준 인근사업장이란 보증신청사업장으로부터 반경 500m이내 동일 행정구역 내에서 준공 후 20년 이내의 준공사업장을 의미 * 적용제외 : · 도시형 생활주택 및 오피스텔 · 100세대 미만 소규모 사업장 (세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산) · 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우)
분양가격 산정방식
심사 상한 분양가격 산출 A ‘분양비교사업장 평균분양가’ × ‘주택가격변동률’ × ‘심사평점 차이에 따른 가감률’ B ‘준공비교사업장 평균분양가’ × ‘주택가격변동률’ × ‘심사평점 차이에 따른 가감률’ C ‘인근 시세 수준’ × ‘보증위험관리율’
⇒ A와 B 중 높은 금액을 심사 상한 분양가격으로 하되, 그 금액이 C를 초과하는 경우 C를 심사 상한 분양가격으로 함
보증위험관리율 : 투기과열지구 85%, 투기과열지구 외의 지역 90% ※인근사업장이 다수인 경우 : 각 인근사업장별 평균매매가를 공급면적의비율로 가중평균한 금액
해당 지역 분양가 수준에 비해 심사 결과가 현저히 낮은 경우에는 지역 분양가 수준*을 고려하여 일부 조정 가능
지역 분양가 수준이란 해당지역 최근 1년간 평균분양가를 말함
HUG 고분양가 관리지역에서 피해 입은 사업장이 많다보니, 당초 공개를 하지 않던 HUG가 기준을 홈페이지에 꽤나 상세히 오픈하였습니다.
하지만 처음이다 보니 부정적인 기사도 많은 것 같습니다.. HUG 고분양가 관리지역으로 선정되었다는 것 자체가 주변보다 시세가 많이 올랐다는 것인데, 거의 전 지역으로 확장되었으니 집값을 못잡았다는 것을 공식적으로 보여주는 발표와도 같아서 어쩔 수 없는 기조인 것 같습니다.
반대로 투자자 입장에서는 HUG 고분양가 관리지역에 집을 갖고있을 때 많이 올랐구나~~ 하고 기쁜 일인 것 같습니다.
고분양가 심사를 통해 신규 보증신청사업장의 보증금액(분양가격) 적정성을 심사함으로써 분양보증에 대한 리스크를 관리
심사대상
고분양가 관리지역에서 주택에 대한 분양보증을 신청하는 사업장
*적용제외 : · 분양가상한제 적용주택
· 도시형 생활주택 및 오피스텔
· 100세대 미만 소규모 사업장
(세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산)
· 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우)
** 적용제외 사업장인 경우에도 예외적으로 인근주택시장에 미치는 영향력 등을 고려하여 고분양가 심사 적용 가능
주요정의
행정구역
「지방자치법」 제2조제1항 및 제2항에 따른 특별자치시, 특별자치도, 시·군·구(「지방자치법」 제3조제3항에 따른 자치구가 아닌 구 및 「제주특별법」 제10조제2항에 따른 행정시는 제외)
분양사업장
분양보증을 발급받은 사업장으로 사용검사*를 완료하지 않은 사업장
사용검사는 건축물 전부에 대한 동별사용검사 또는 임시사용검사 포함
준공사업장
사용검사를 완료한 사업장
평균분양가
개별 사업장의 전 세대에 대한 분양가격(총 매출액)을 전 세대에 대한 공급면적(총 공급면적)으로 나눈 3.3058㎡(이하 3.3㎡)당 금액
평균매매가
개별사업장의 각 평형별·타입별 공급면적의 3.3㎡당 매매가를 각 평형별·타입별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격 ①KB부동산시세, ②한국부동산원 부동산테크 시세, ③국토교통부 실거래가시스템의 거래금액*을 순차적으로 적용
심사절차
보증신청인의 본사 소재지(주소지) 관할 영업점에서 상담 및 심사 신청 접수 등
고분양가 심사 신청 필요서류
고분양가 심사 신청서(별도서식) 사업계획승인서 또는 건축허가서 사본(승인조건 포함).
다만, 「도시 및 주거환경정비법」, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 정비사업의 경우에는 사업시행인가서 및 관리처분계획인가서(계획서 포함)로 갈음
공사도급계약서 사본(보증신청인과 시공자가 동일한 경우에는 제외)
「주택의 설계도서 작성기준」제4조별표1에 따른 설계 개요서(건폐율, 평형별 세대수 등을 포함) 및 배치도(축척 및 방위, 대지경계선 등을 포함)
심사기준일자
관할 영업점의 고분양가 심사 승인요청일을 기준으로 심사
심사 승인 유효기간
고분양가 심사 승인일로부터 2개월 심사 승인 이후 재심사를 원할 경우, 유효기간 만료 후 재신청 가능 ※ 재심사 시 기준자료 변경 등에 따라 심사 결과 변동 가능
비교사업장
비교대상사업장 비교대상사업장은 다음의 각 요건을 충족하는 사업장을 의미함 가.<고분양가 심사 평점표>에 따른 평가 시 보증신청사업장과 ±30점 이내* 사업장 나.보증신청사업장과 동일 행정구역 내 소재한 사업장 다.준공사업장의 경우 준공 후 10년 이내 사업장
고분양가 심사 평점표
HUG 고분양가
HUG 고분양가 제도는 분양가 상한제가 적용되지 않는 지역 중 분양가가 급등하는 것을 예방 또는 방지하기 위해 적용되는 제도이며, 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증하면서 통제하는 수단입니다.
하지만, 독점적으로 HUG가 담당하는 영역이기에 흔히 말하는 ‘갑질’ 이 아니냐, 라고 많은 반문과 이의제기가 있었습니다. (명확한 기준이 공개되지 않으며, 내규라는 보안을 근거로 확인할 수 없었음)
제15조(입주자모집 시기) ① 사업주체(영 제16조에 따라 토지소유자 및 등록사업자가 공동사업주체인 경우에는 등록사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다.
주택이 건설되는 대지(법 제15조제3항에 따라 입주자를 공구별로 분할하여 모집한 주택 또는 이 규칙 제28조제10항제2호에 따라 입주자를 분할하여 모집한 주택에 입주자가 있는 경우에는 그 입주자가 소유한 토지를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)의 소유권을 확보할 것(법 제61조제6항에 따라 주택이 건설되는 대지를 신탁한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다). 다만, 법 제22조 및 제23조에 따른 매도청구소송(이하 이 호에서 “매도청구소송”이라 한다) 대상 대지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제49조에 따른 사용검사 전까지 해당 주택건설 대지의 소유권을 확보하여야 한다.
가. 매도청구소송을 제기하여 법원의 승소 판결(판결이 확정될 것을 요구하지 아니한다)을 받은 경우
나. 소유자 확인이 곤란한 대지에 대하여 매도청구소송을 제기하고 법 제23조제2항 및 제3항에 따른 감정평가액을 공탁한 경우
다. 사업주체가 소유권을 확보하지 못한 대지로서 법 제15조에 따라 최초로 사업계획승인을 받은 날 이후 소유권이 제3자에게 이전된 대지에 대하여 매도청구소송을 제기하고 법 제23조제2항 및 제3항에 따른 감정평가액을 공탁한 경우
다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관으로부터 「주택도시기금법 시행령」 제21조제1항제1호에 따른 분양보증(이하 “분양보증”이라 한다)을 받을 것
가. 「주택도시기금법」 제16조에 따른 주택도시보증공사
나. 「보험업법」 제2조제5호에 따른 보험회사(같은 법 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 영위하는 보험회사만 해당한다) 중 국토교통부장관이 지정하는 보험회사
② 사업주체는 제1항제1호의 요건은 갖추었으나 같은 항 제2호의 요건을 갖추지 못한 경우에는 해당 주택의 사용검사에 대하여 제1호 각 목의 요건을 모두 갖춘 등록사업자 (「건설산업기본법」 제9조에 따라 일반건설업 등록을 한 등록사업자 또는 영 제17조제1항에 적합한 등록사업자를 말한다) 2 이상의 연대보증을 받아 이를 공증을 받으면 제2호 각 목의 구분에 따른 건축공정에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있다. (후분양 요건)
등록사업자의 요건
가. 시공권이 있는 등록사업자로서 전년도 또는 해당 연도의 주택건설실적이 100호 또는 100세대 이상인 자일 것
나. 전년도 또는 해당 연도의 주택건설실적이 100호 또는 100세대 이상인 자 중에서 자본금 및 주택건설실적 등을 고려하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)이 인정하는 자일 것
다. 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조에 따른 사업주체의 계열회사가 아닐 것
건축공정의 기준
가. 아파트의 경우: 전체 동의 골조공사가 완료된 때
나. 연립주택, 다세대주택 및 단독주택의 경우
1) 분양주택: 조적공사가 완성된 때
2) 공공임대주택: 미장공사가 완성된 때
③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 법 제54조제1항제2호가목에 따라 사업주체 또는 시공자가 영 별표 1 또는 「건설산업기본법 시행령」 별표 6에 따른 영업정지처분을 받았거나 「건설기술 진흥법 시행령」 별표 8에 따른 벌점을 받은 경우에는 별표 4에서 정한 기준에 따른 건축공정에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있다. 다만, 제2항에 따른 입주자모집 시기가 별표 4에서 정한 기준에 따른 입주자모집 시기보다 더 늦은 경우에는 제2항에 따른다. <개정 2018. 9. 18.>
④ 국토교통부장관은 사업주체가 공공사업으로 조성된 택지를 공급받아 주택을 건설하는 경우로서 청약 과열 및 투기 억제를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 택지분양계약을 체결한 후 입주자 모집이 가능하도록 「주거기본법」 제8조에 따른 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 입주자모집시기를 따로 정할 수 있다. <개정 2016. 8. 12.>
건축물 분양과 주택 분양은 큰 흐름상 비슷하니, 하나를 자세히 파고 보면 어느정도 서로 이해하는 데 도움이 됩니다.
일반적으로 입주예정자들로 구성된 입주예정자협의회가 입주자대표회의의 역할을 할 수 있을 거라 생각하지만 실상은 그렇지 않다.
법무법인 태성의 윤영환 변호사는 “관련 법률상 입주예정자협의회의 대표성에 대하여 규정하는 조문은 없다. 주택법에 입주예정자협의회에 관한 사항이 있으나 이는 사업주체가 사용승인을 받지 못할 경우에 한정적으로 적용되는 것뿐이다. 때문에 입주예정자협의회가 어떠한 법률에 따라 단지 전체를 대표하는 행위는 인정되지 않는다.”고 설명했다.
입주예정자협의회는 입주예정자들이 자발적으로 결성하는 단체이기 때문에 법률적인 대응이 쉽지 않다. 일례로 한 입주예정자협의회는 변경시공 하자에 대하여 시공사와 시청을 상대로 항의하였다가 공무집행방해죄로 재판을 받게 되기도 했다. 그렇다면 입주예정자협의회가 이러한 문제에 대응하기 위해선 어떻게 하여야 할까?
법무법인 태성의 윤영환 변호사는 “입주예정자협의회도 규약을 만들고, 이에 근거한 총회나 이사 등을 운영하며 대표자를 두고, 다수결의 방식에 의하여 운영하는 등의 단체로서의 주요사항을 확정하여 운영하면 비법인 사단으로서의 실체를 가지게 되어 법률상 당사자 능력을 인정받을 수 있다.”며 “그러나 이것은 어디까지나 당사자능력을 구비한다는 뜻으로, 여전히 해당 입주예정단지의 대표성과는 관련이 없다. 따라서 입주예정자협의회가 대표성을 확보하기 위해서는 개별 세대로부터 위임장을 확보하는 것이 가장 가까운 방법이다.”고 덧붙였다.
1970년대 말 주택공급의 감소와 중동건설 특수로 인해 통화량이 증가하고 주택의 가격이 올라가는 시대적 배경으로 인해 분양가 규제가 실시됐는데, 1980년대 전두환 정부는 경기를 회복시키기 위해 국민주택규모를 초과하는 민간아파트의 분양가격을 자율화했다.
하지만, 급격한 규제완화는 다시 투기 과열 현상을 가져오게 되어 정부는 1983년 토지 및 주택문제종합대책을 수립하는 등 다시 규제를 강화하는 방향으로 전환했다.
1977~1982년까지는 공급주택규모와 상관없이 3.3㎡당 가격을 규제하는 방식으로 상한선은 매년 시장가격에 연동시켜 조정함으로써 가격규제에 따른 부작용을 최소화하고자 했으며, 1982년 이후에는 전용면적85㎡를 기준으로 초과와 이하의 분양가로 구분하여 각각 분양가를 규제했다.
② 원가연동제 시행기간(1989.11.9 ~ 1998.12)
1989년부터 1995년까지 노태우 정부는 주택건설 활성화를 위하여 주택분양가에 건설원가를 반영시켜 원가연동제(원가연동제는 민간아파트의 분양가격을 택지비와 적정이윤이 포함된 건축비를 합하여 상한가격으로 정하는 방식으로서 택지비는 실비를 반영하고 표준건축비는 매년 조정하여 인상시켜 줌으로써 가격상한으로 인해 주택건설이 위축되는 것을 피하고자 하는 제도)를 시행했다. 88올림픽 특수와 ‘3저 호황’(저유가, 저가의 국제원자재, 원화의 저평가) 등에 따라 통화량이 증가하면서 부동산 가격도 급등하여 계층 간 위화감이 생겨나자 이를 해결하기 위해 주택 200만호 건설을 추진하면서 원가연동제를 도입하여 분양가규제에 다소간 탄력을 줬다. 그러나, 수익성 악화로 도산하는 건설사들이 계속 증가하면서 정부는 1995년부터 분양가격의 단계적 자율화를 추진했다.
원가연동제는 분양가 상한제보다는 진일보된 가격규제 방식이지만 정부가 분양가격의 인상시기, 인상폭, 인상대상 등을 결정하기 때문에 분양가 규제라는 점에서는 분양가 상한제와 크게 다르지 않다.
③ 규제완화 기간(1998.12 ~ 2003.10.28)
김영삼 정부 집권 말에 외환위기의 여파로 부동산 시장이 붕괴되면서 건설업체의 연쇄 부도까지 초래하자 그 이후 집권한 김대중 정부는 건설경기활성화를 위해 대규모 규제완화정책을 시행했다.
1998년 들어 분양가 자율화는 수도권 지역으로 확대 실시되었는데, 9월에는 수도권 내 공공택지에서 건설되는 85㎡ 초과 아파트에 대해 분양가가 자율화되었으며, 12월에는 수도권 내 공공택지에 건설되는 60~85㎡ 이하의 아파트도 분양가가 자율화됐다. 즉, 공공부문의 국민주택기금의 지원을 받는 60㎡ 이하의 주택을 제외하고 분양가는 전면 자율화됐다.
④ 규제의 재강화 기간(2003.10.29 ~ 2006)
분양가 자율화 이후 아파트 가격이 급등하자 건설업체가 지나치게 분양가격을 올려 신규아파트는 물론 재고 아파트시장까지 불안해졌다. 이에 정부는 2005년 「주택법」을 개정하여 분양가 원가연동제와 분양원가를 일부 공개하는 분양가규제를 재도입하게 됐다.
⑤ 분양가 상한제 및 원가공개 확대·시행(2006 ~ 2007)
지속적인 규제대책 발표에도 불구하고 2006년 하반기 주택가격 상승으로 인한 부동산 시장 불안이 지속됨에 따라 분양가규제 대상은 점차 확대됐다. 2006년부터 공공택지의 모든 분양주택, 2007년부터는 민간택지에서 건설·공급하는 20세대 이상의 모든 공동주택까지 분양가상한제를 전면 실시하게 됐다.
⑥ 분양가상한제 폐지 주택법 개정안 정부발의(2009 ~ 2014)
18대 국회에서도 분양가상한제 폐지 법안이 발의되었으나, 여․야간 의견 대립으로 처리되지 못한 채 자동 폐기됐으며, 2014년 현재 분양가상한제 폐지 법안은 국토교통위원회 국토법안 심사소위원회 계류 중이다.
⑦ 민간택지 분양가상한제 적용(2019 ~)
2017년 5월 문재인정부 출범 이후 HUG 고분양가 관리제도에 이어, 민간택지 분양가 상한제가 적용되기 시작했습니다.
