일반적으로 입주예정자들로 구성된 입주예정자협의회가 입주자대표회의의 역할을 할 수 있을 거라 생각하지만 실상은 그렇지 않다.
법무법인 태성의 윤영환 변호사는 “관련 법률상 입주예정자협의회의 대표성에 대하여 규정하는 조문은 없다. 주택법에 입주예정자협의회에 관한 사항이 있으나 이는 사업주체가 사용승인을 받지 못할 경우에 한정적으로 적용되는 것뿐이다. 때문에 입주예정자협의회가 어떠한 법률에 따라 단지 전체를 대표하는 행위는 인정되지 않는다.”고 설명했다.
입주예정자협의회는 입주예정자들이 자발적으로 결성하는 단체이기 때문에 법률적인 대응이 쉽지 않다. 일례로 한 입주예정자협의회는 변경시공 하자에 대하여 시공사와 시청을 상대로 항의하였다가 공무집행방해죄로 재판을 받게 되기도 했다. 그렇다면 입주예정자협의회가 이러한 문제에 대응하기 위해선 어떻게 하여야 할까?
법무법인 태성의 윤영환 변호사는 “입주예정자협의회도 규약을 만들고, 이에 근거한 총회나 이사 등을 운영하며 대표자를 두고, 다수결의 방식에 의하여 운영하는 등의 단체로서의 주요사항을 확정하여 운영하면 비법인 사단으로서의 실체를 가지게 되어 법률상 당사자 능력을 인정받을 수 있다.”며 “그러나 이것은 어디까지나 당사자능력을 구비한다는 뜻으로, 여전히 해당 입주예정단지의 대표성과는 관련이 없다. 따라서 입주예정자협의회가 대표성을 확보하기 위해서는 개별 세대로부터 위임장을 확보하는 것이 가장 가까운 방법이다.”고 덧붙였다.
1970년대 말 주택공급의 감소와 중동건설 특수로 인해 통화량이 증가하고 주택의 가격이 올라가는 시대적 배경으로 인해 분양가 규제가 실시됐는데, 1980년대 전두환 정부는 경기를 회복시키기 위해 국민주택규모를 초과하는 민간아파트의 분양가격을 자율화했다.
하지만, 급격한 규제완화는 다시 투기 과열 현상을 가져오게 되어 정부는 1983년 토지 및 주택문제종합대책을 수립하는 등 다시 규제를 강화하는 방향으로 전환했다.
1977~1982년까지는 공급주택규모와 상관없이 3.3㎡당 가격을 규제하는 방식으로 상한선은 매년 시장가격에 연동시켜 조정함으로써 가격규제에 따른 부작용을 최소화하고자 했으며, 1982년 이후에는 전용면적85㎡를 기준으로 초과와 이하의 분양가로 구분하여 각각 분양가를 규제했다.
② 원가연동제 시행기간(1989.11.9 ~ 1998.12)
1989년부터 1995년까지 노태우 정부는 주택건설 활성화를 위하여 주택분양가에 건설원가를 반영시켜 원가연동제(원가연동제는 민간아파트의 분양가격을 택지비와 적정이윤이 포함된 건축비를 합하여 상한가격으로 정하는 방식으로서 택지비는 실비를 반영하고 표준건축비는 매년 조정하여 인상시켜 줌으로써 가격상한으로 인해 주택건설이 위축되는 것을 피하고자 하는 제도)를 시행했다. 88올림픽 특수와 ‘3저 호황’(저유가, 저가의 국제원자재, 원화의 저평가) 등에 따라 통화량이 증가하면서 부동산 가격도 급등하여 계층 간 위화감이 생겨나자 이를 해결하기 위해 주택 200만호 건설을 추진하면서 원가연동제를 도입하여 분양가규제에 다소간 탄력을 줬다. 그러나, 수익성 악화로 도산하는 건설사들이 계속 증가하면서 정부는 1995년부터 분양가격의 단계적 자율화를 추진했다.
원가연동제는 분양가 상한제보다는 진일보된 가격규제 방식이지만 정부가 분양가격의 인상시기, 인상폭, 인상대상 등을 결정하기 때문에 분양가 규제라는 점에서는 분양가 상한제와 크게 다르지 않다.
③ 규제완화 기간(1998.12 ~ 2003.10.28)
김영삼 정부 집권 말에 외환위기의 여파로 부동산 시장이 붕괴되면서 건설업체의 연쇄 부도까지 초래하자 그 이후 집권한 김대중 정부는 건설경기활성화를 위해 대규모 규제완화정책을 시행했다.
1998년 들어 분양가 자율화는 수도권 지역으로 확대 실시되었는데, 9월에는 수도권 내 공공택지에서 건설되는 85㎡ 초과 아파트에 대해 분양가가 자율화되었으며, 12월에는 수도권 내 공공택지에 건설되는 60~85㎡ 이하의 아파트도 분양가가 자율화됐다. 즉, 공공부문의 국민주택기금의 지원을 받는 60㎡ 이하의 주택을 제외하고 분양가는 전면 자율화됐다.
④ 규제의 재강화 기간(2003.10.29 ~ 2006)
분양가 자율화 이후 아파트 가격이 급등하자 건설업체가 지나치게 분양가격을 올려 신규아파트는 물론 재고 아파트시장까지 불안해졌다. 이에 정부는 2005년 「주택법」을 개정하여 분양가 원가연동제와 분양원가를 일부 공개하는 분양가규제를 재도입하게 됐다.
⑤ 분양가 상한제 및 원가공개 확대·시행(2006 ~ 2007)
지속적인 규제대책 발표에도 불구하고 2006년 하반기 주택가격 상승으로 인한 부동산 시장 불안이 지속됨에 따라 분양가규제 대상은 점차 확대됐다. 2006년부터 공공택지의 모든 분양주택, 2007년부터는 민간택지에서 건설·공급하는 20세대 이상의 모든 공동주택까지 분양가상한제를 전면 실시하게 됐다.
⑥ 분양가상한제 폐지 주택법 개정안 정부발의(2009 ~ 2014)
18대 국회에서도 분양가상한제 폐지 법안이 발의되었으나, 여․야간 의견 대립으로 처리되지 못한 채 자동 폐기됐으며, 2014년 현재 분양가상한제 폐지 법안은 국토교통위원회 국토법안 심사소위원회 계류 중이다.
⑦ 민간택지 분양가상한제 적용(2019 ~)
2017년 5월 문재인정부 출범 이후 HUG 고분양가 관리제도에 이어, 민간택지 분양가 상한제가 적용되기 시작했습니다.
대우건설이 재개발 대어로 꼽히는 흑석11구역의 재개발 시공권을 획득하면서 올해 첫 수주의 시작을 알렸다.
흑석11구역 조감도(대우건설)
흑석11재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합(조합장 최형용)은 지난 4일 총회에서 대우건설을 시공자로 선정했다고 밝혔다. 이 구역은 서울 동작구 흑석동 304번지 일대 8만9,317.5㎡로 재개발을 통해 공동주택 1,509세대와 상가, 부대복리시설 등을 건설할 예정이다. 지하5~지상16층 높이로 아파트 25개 동으로 구성된다.
공급 세대수 중 조합원 분양분 699세대와 임대주택 257세대 등을 제외한 553세대가 일반분양물량이 될 전망이다. 전용면적별로 △39㎡ 113세대 △49㎡ 109세대 △59㎡ 560세대 △74㎡ 126세대 △84㎡ 541세대 △114㎡ 58세대 △150㎡ 2세대 등을 공급한다. 흑석11구역의 총 공사비는 4,501억원 규모로 추산하고 있다.
대우건설은 흑석11구역의 단지명을 자사의 하이엔드 주거브랜드를 사용한 ‘써밋 더힐’로 제안하고, 차별화된 설계를 통한 명품 아파트 건설을 약속했다. 설계에는 두바이 라군 빌딩 등을 설계한 세계적인 건축설계그룹인 SMDP와 정림건축 김영민 등이 참여해 스카이커뮤니티, 리조트형 테마조경, 220m 연도형 상가 등을 적용했다.
흑석 11구역
또 △세대 내 음식물쓰레기 이송설비 △안티코로나시스템 △스마트시스템 △크리스털 게이트 △웰컴 라운지 △스카이 워크 △7가지 테마 커뮤니티 시설 등의 특화 방안도 제시했다.
흑석11구역은 인근에 지하철9호선 흑석역과 4호선 동작역을 도보로 이용할 수 있는 더블역세권으로 교통이 편리하다는 평가를 받고 있다. 또 올림픽대로와 동작대교로 접근하기에도 편리한 교통망을 갖추고 있다. 흑석초, 중대부초·중, 중앙대, 숭실대 등으로 통학이 가능하고, 대형 마트와 병원 등의 생활편의시설도 풍부하다.
단지 인근에 흑석초⋅중대부초⋅중대부중⋅중앙대⋅숭실대⋅신설고교(흑석9구역 내 건립예정) 등이 위치해 교육환경이 우수하다. 하나로마트⋅중앙대학교병원⋅고속터미널⋅신세계백화점 등 다양한 생활편의시설도 이용할 수 있다. 최근 아파트 시세가 3.3㎡ 당 1억원에 육박하는 반포지역과 맞닿은 준강남권 입지여서 흑석뉴타운 내에서도 핵심으로 손꼽히는 사업이다.
시공사로 선정된 대우건설은 흑석11구역 재개발사업의 단지명을 하이엔드 주거브랜드인 ‘푸르지오 써밋’을 적용한 ‘써밋 더힐’로 제안했다. 커튼월룩과 LED패널을 적용한 아파트 외관에 스카이커뮤니티⋅리조트형 테마조경 등이 설계에 적용됐다.
가구 내 음식물쓰레기 이송설비⋅안티 코로나시스템(현관 에어시스템, 헤파필터 적용 환기시스템 등)⋅스마트시스템⋅컨시어지 서비스 등 입주민 삶의 질을 높이기 위한 명품특화 시스템과 크리스탈 게이트(단지 문주)⋅웰컴 라운지(동 출입구)⋅스카이 워크(옥탑 산책길)⋅7가지 테마의 커뮤니티 시설 등의 특화 설계안도 적용했다.
특화 설계안 외에도 이주비 추가지원, 선·후분양 방식 선택제⋅공사비 기성불 지급⋅계약이행보증 설정 등 파격적인 사업조건을 제안해 조합원들에게 큰 호응을 얻었다.
대우건설 관계자는 “코로나19에도 시공자로 선정될 수 있도록 노력한 조합과 조합원들에게 진심으로 감사드린다”며 “흑석뉴타운의 핵심지역에 위치한 입지조건에 걸맞은 최고급 아파트를 건설해 조합원들의 신뢰에 보답할 것”이라고 말했다.
한편 흑석11구역은 지난 2012년 재정비촉진계획이 수립됨에 따라 2014년 추진위원회를 설립해 재개발사업을 시작했다. 이듬해인 2015년 조합설립인가를 받았으며, 지난해 사업시행인가를 받아 시공자를 선정할 수 있게 됐다.
SK건설, 현대엔지니어링은 경기 의정부 장암5구역 주택재개발정비사업을 수주했다고 31일 밝혔다.
사업 개요
SK건설은 현대엔지니어링과 컨소시엄을 구성해 새해 마수걸이 수주에 성공했다. 총 도급액은 2,224억원이다.
경기 의정부 장암5구역 주택재개발정비사업 조감도. 사진 SK건설 , 현대엔지니어링
의정부시 신곡동 406 일대에 지하 3층~지상 33층, 7개동 964가구 규모의 아파트 및 부대복리시설을 조성하는 사업이다. 2023년 8월 착공 및 분양해 2026년 7월 입주 예정이다.
사업지는 수도권제1순환고속도로와 동부간선도로를 통해 서울 및 수도권 접근이 편리하다. GTX(수도권광역급행철도)-C노선, SRT(수서발고속철도) 연장 등 교통개발 호재로 미래 가치 상승에 대한 기대감도 높다. 사업지 바로 옆에 의정부초교가 붙어있다. 발곡근린공원, 중랑천 등 녹지공간과도 가깝다.
SK건설 관계자는 “공사구간을 분할하지 않는 ‘공동이행’ 방식으로 동일한 품질의 아파트를 선보일 것”이라며 “지역을 대표하는 랜드마크 아파트로 조성할 계획”이라고 밝혔다.
장암5구역 재개발조합(조합장 조임학)은 지난 15일 시공자 선정을 위한 현장설명회를 열었다. 그 결과 SK건설, 현대엔지니어링, 대림산업, 대림건설, 제일건설 등 총 5개사가 참석했다.
조합 관계자는 “현장설명회에 중·대형사 5곳이 참석하면서 시공자 선정에 대한 기대감이 높아지고 있다”며 “입찰에도 시공권을 향한 건설사들의 높은 관심이 이어지길 바란다”고 말했다.
공고문에 따르면 입찰방법은 일반경쟁입찰, 사업방식은 도급제다. 건설사들의 입찰 참여를 위한 적격 자격 기준도 정했다. 입찰에 참여를 원하는 건설사는 입찰보증금 50억원을 조합에 납부해야 한다. 이중 3억원은 현장설명회 참석 1일 전까지 현금으로, 나머지 47억원은 입찰마감 시까지 현금 또는 이행보증증권을 통해 납부토록 명시했다.
한편, 장암5구역은 2018년 5월 추진위원회 승인을 거쳐 올해 10월 조합설립인가를 받았다. 이곳은 1호선 의정부역과 의정부 경전철 발곡역 등 대중교통 이용한 주요 도심지로의 이동이 용이하다. 광역급행철도(GTX-C노선) 건립 등 개발 호재가 풍부하다는 평가도 받는다.
현재 예비타당성조사를 통과한 상황으로, 2027년 개통이 예정됐다. 개통시 의정부역에서 삼성역까지 이동시간은 약 1시간 이상에서 약 10분대로 단축이 예상된다. 주변에 의정부초등학교와 청룡초등학교, 동국대학교 사범대학부속 영석고등학교 등 교육환경도 우수하다. 발곡근린공원과 중랑천, 추동공원 등이 가까워 친환경생활도 가능하다.
현장설명회 논란
현장설명회 직후 대림산업과 대림건설의 입찰 자격이 논란이 됐다. 두 건설사가 현장설명회 참석 전 현장설명참가신청을 하지 않았기 때문이다. 조합의 입찰 공고문에 따르면 입찰에 참여하기 위해서는 전자조달시스템 현장설명참가신청을 하고, 현장설명회에 참석해 조합이 배부한 입찰참여 안내서를 수령한 업체라고 명시돼 있다.
이에 SK건설, 현대엔지니어링, 제일건설은 현장설명참신청을 한 후 현장설명회에 참가했다. 반면 대림산업과 대림건설은 현장설명참가신청을 하지 않고 현장설명회에 참석했다. 입찰 공고문대로라면 입찰 참여 자격의 결격 사유에 해당된다. 현장설명회 직후 이들에 대한 자격 논란이 커지자 조합은 지난 18일 이사회를 통해 대림산업과 대림건설에 입찰 자격이 없다고 결정했다.
![신흥주공연립주택 재건축 조감도 [금호산업]](https://img2.yna.co.kr/etc/inner/KR/2021/02/16/AKR20210216124400003_01_i_P4.jpg)
