고분양가 심사를 통해 신규 보증신청사업장의 보증금액(분양가격) 적정성을 심사함으로써 분양보증에 대한 리스크를 관리
심사대상
고분양가 관리지역에서 주택에 대한 분양보증을 신청하는 사업장 * 적용제외 : · 분양가상한제 적용주택 · 도시형 생활주택 및 오피스텔 · 100세대 미만 소규모 사업장 (세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산) · 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우) ** 적용제외 사업장인 경우에도 예외적으로 인근주택시장에 미치는 영향력 등을 고려하여 고분양가 심사 적용 가능
주요정의
행정구역 「지방자치법」 제2조제1항 및 제2항에 따른 특별자치시, 특별자치도, 시·군·구(「지방자치법」 제3조제3항에 따른 자치구가 아닌 구 및 「제주특별법」 제10조제2항에 따른 행정시는 제외)
분양사업장 분양보증을 발급받은 사업장으로 사용검사*를 완료하지 않은 사업장 ※ 사용검사는 건축물 전부에 대한 동별사용검사 또는 임시사용검사 포함
준공사업장 사용검사를 완료한 사업장
평균분양가 개별 사업장의 전 세대에 대한 분양가격(총 매출액)을 전 세대에 대한 공급면적(총 공급면적)으로 나눈 3.3058㎡(이하 3.3㎡)당 금액
평균매매가 개별사업장의 각 평형별·타입별 공급면적의 3.3㎡당 매매가를 각 평형별·타입별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격 ①KB부동산시세, ②한국부동산원 부동산테크 시세, ③국토교통부 실거래가시스템의 거래금액*을 순차적으로 적용
심사절차
보증신청인의 본사 소재지(주소지) 관할 영업점에서 상담 및 심사 신청 접수 등
사업계획승인서 또는 건축허가서 사본(승인조건 포함). 다만, 「도시 및 주거환경정비법」, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 정비사업의 경우에는 사업시행인가서 및 관리처분계획인가서(계획서 포함)로 갈음
공사도급계약서 사본(보증신청인과 시공자가 동일한 경우에는 제외)
「주택의 설계도서 작성기준」제4조별표1에 따른 설계 개요서(건폐율, 평형별 세대수 등을 포함) 배치도(축척 및 방위, 대지경계선 등을 포함)
심사기준일자 및 유효기간
심사기준일자 관할 영업점의 고분양가 심사 승인요청일을 기준으로 심사
심사 승인 유효기간 고분양가 심사 승인일로부터 2개월 심사 승인 이후 재심사를 원할 경우, 유효기간 만료 후 재신청 가능 ※ 재심사 시 기준자료 변경 등에 따라 심사 결과 변동 가능
비교사업장
비교대상사업장 비교대상사업장은 다음의 각 요건을 충족하는 사업장을 의미함 가.<고분양가 심사 평점표>에 따른 평가 시 보증신청사업장과 ±30점 이내* 사업장 나.보증신청사업장과 동일 행정구역 내 소재한 사업장 다.준공사업장의 경우 준공 후 10년 이내 사업장 ※ 상기 기준 충족 사업장 부재 시 기준은 별도로 정함
고분양가 심사 평점표(HUG)
비교사업장 선정기준 비교사업장*은 분양보증을 발급받은 비교대상사업장 중 보증신청 사업장과 평가점수 차이가 가장 적은 사업장으로 선정함
*적용제외 : · 도시형 생활주택 및 오피스텔 · 100세대 미만 소규모 사업장 (세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산) · 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우) 분양사업장인 비교사업장(이하 분양비교사업장), 준공사업장인 비교사업장(이하 준공비교사업장)을 각각 한 곳씩 총 2개의 비교사업장을 선정함 다수 비교대상사업장의 점수 차이가 동일한 경우에는 입지성, 사업안정성, 단지특성 순으로 점수 차이가 적은 사업장을 선정함
인근사업장 선정기준 인근사업장이란 보증신청사업장으로부터 반경 500m이내 동일 행정구역 내에서 준공 후 20년 이내의 준공사업장을 의미 * 적용제외 : · 도시형 생활주택 및 오피스텔 · 100세대 미만 소규모 사업장 (세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산) · 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우)
분양가격 산정방식
심사 상한 분양가격 산출 A ‘분양비교사업장 평균분양가’ × ‘주택가격변동률’ × ‘심사평점 차이에 따른 가감률’ B ‘준공비교사업장 평균분양가’ × ‘주택가격변동률’ × ‘심사평점 차이에 따른 가감률’ C ‘인근 시세 수준’ × ‘보증위험관리율’
⇒ A와 B 중 높은 금액을 심사 상한 분양가격으로 하되, 그 금액이 C를 초과하는 경우 C를 심사 상한 분양가격으로 함
보증위험관리율 : 투기과열지구 85%, 투기과열지구 외의 지역 90% ※인근사업장이 다수인 경우 : 각 인근사업장별 평균매매가를 공급면적의비율로 가중평균한 금액
해당 지역 분양가 수준에 비해 심사 결과가 현저히 낮은 경우에는 지역 분양가 수준*을 고려하여 일부 조정 가능
지역 분양가 수준이란 해당지역 최근 1년간 평균분양가를 말함
HUG 고분양가 관리지역에서 피해 입은 사업장이 많다보니, 당초 공개를 하지 않던 HUG가 기준을 홈페이지에 꽤나 상세히 오픈하였습니다.
하지만 처음이다 보니 부정적인 기사도 많은 것 같습니다.. HUG 고분양가 관리지역으로 선정되었다는 것 자체가 주변보다 시세가 많이 올랐다는 것인데, 거의 전 지역으로 확장되었으니 집값을 못잡았다는 것을 공식적으로 보여주는 발표와도 같아서 어쩔 수 없는 기조인 것 같습니다.
반대로 투자자 입장에서는 HUG 고분양가 관리지역에 집을 갖고있을 때 많이 올랐구나~~ 하고 기쁜 일인 것 같습니다.
금번 56차 발표는 강원도 원주시, 충북 진천군, 충남 당진시, 전남 광양시, 경북 안동시, 경북 김천시, 경남 거제시, 총 7곳이 지정되었습니다.
미분양관리지역의 정의(선정 요건)
HUG미분양 관리지역 선정 요건
[1] 미분양 증가
최근 3개월간 전월보다 미분양세대수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역
[2] 미분양 해소 저조
가. 당월 미분양세대수가 1년간 월평균 미분양세대수의 2배 이상인 지역
나. 최근 3개월간 미분양세대수가 1,000세대 이상이며 최근 3개월간 전월보다 미분양세대수 감소율이 10% 미만인 달이 있는 지역
[3] 미분양 우려
가. 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 시· 도 중에서 최근 3개월간 전월보다 미분양세대수가 30% 이상 증가한 달이 있거나, 당월 미분양세대수가 1년간 월평균 미분양세대수의 1.5배 이상인 지역 ㉠. 최근 3개월간 전월보다 인허가실적이 50% 이상 증가한 달이 있는 지역 ㉡. 당월 인허가실적이 1년간 월평균 인허가실적의 2배 이상인 지역 ㉢. 당월 청약경쟁률이 최근 3개월간 평균 청약경쟁률보다 10% 이상 증가하고 당월 초기분양률이 최근 3개월간 평균 초기분양률 보다 10% 이상 감소한 지역 나. 직전 1년간 분양승인실적이 해당 지역 공동주택재고수의 5% 이상인 지역
[4] 모니터링 필요
1호부터 3호의 어느 하나에 해당된 후 2개월 미경과 지역
(미분양주택수 500세대 이상 요건을 요하지 않음)
미분양관리지역 지정 이유
HUG 질의응답 문서를 보면, “미분양준택이 과다하게 발생하여 주택경기 침체 우려가 있을 때 신규 분양 억제를 통해 미분양 해소를 유도한다” 라고 되어 있습니다.
슬프게도, 국가에서 지정할 정도로 부동산(주택) 시장이 안좋은 지역이라고 할 수 있겠습니다…. (반대로 투기과열 등 규제가 적용되는 곳은 투자해도 될만큼 과열된(되가는) 지역이라는 방증이지요)
미분양 관리지역으로 지정된 후 변경사항
미분양관리지역 내에서 분양보증(HUG) 발급 위해 예비심사 또는 사전심사를 받아야 합니다.
예비심사, 사전심사는 관할 영업지사로 신청해야 합니다. (법인등기부등본상 본점 소재지 관할지사)
예비심사 절차
예비심사 절차
사전심사 절차
사전심사 절차
미분양관리지역 혜택
미분양 관리지역으로 지정이 되었을 때 사업자 입장과 고객(수요자) 입장을 생각해봤습니다.
[1] 사업자
(1) 분양성 Risk로 인해 토지 확보에는 도움이 될 것으로 예상 (2) 토지확보가 어느정도 수준을 넘기고 나서, 설계(안)을 작성할 때 건축설계사무소에서 분양성을 민감히 고려할 것 (타입 등 특화설계에 대한 비용 고려) (3) 시장조사(분양성) 진행
(4) 책준관토 또는 개발신탁으로 진행 (자체사업의 Case는 제외) (5) 대주단 모집 어려움 (분양성 Risk로 인해 중순위 후순위 모집 난항) (6) 미분양 Risk로 인해 HUG 보증시 분양가를 높게 설정하기 어려움 → 사업 수익성 악화
[2] 고객(수요자)
(1) 미분양이 많은 지역인 만큼 인구 자체가 적음 (2) 교통이나 주거 질에는 쾌적할 수 없음 (3) 상업시설 등 적정 규모의 유동인구가 필요한 용도의 시설 이용에는 애로사항 발생 (4) 자녀 교육에 중요한 학군이 좋을 수 없음 (5) 집값 상승을 기대하기 어려움 (6) 미분양이 많은 덕분에 수요자는 주택을 상대적으로 저렴하게 구매할 수 있음 (수요자 우위 시장)
(1) 만 19~39세 대학생, 청년, 신혼부부 (2) 차량 미운행자 및 미소유자 (3) 사업대상 지역 거주민 우선공급(선순위 부여)
[1-2] 소득 및 자산 기준
소득 및 자산 기준소득 및 자산 기준임차인 월세 참고자료
[1-3] 입주자모집공고 예시
ㆍ최초 임차인 모집공고일 (2021. 00. 00.) 현재 만 19세 이상 만 39세 이하 대한민국 국적을 가진 무주택자 또는 무주택세대구성원으로서 자동차 보유기준(자동차 미소유, 미운행)을 충족하여야 합니다. (국내거소 외국인, 법인 청약신청 불가) ㆍ상기 무주택, 자동차 무소유 요건을 최초 임차인 모집공고일 (2021. 00. 00.)을 기준으로 임대기간 종료일까지 충족하여야 합니다. ㆍ이 주택은 무주택세대에게 공급되는 공공지원 민간임대주택이기 때문에 무주택세대임을 확인하는 확약서를 작성하여야 하며, 요건을 충족하지 못하였음이 확인되는 경우 임차인의 입주를 제한하고 당첨을 취소하거나 임대차계약을 중도 해지할 수 있으며, 계약 갱신이 거부될 수 있습니다. (필요 시 준공 전 및 임대기간 중에도 임대인은 임차인의 주택 소유현황을 확인할 수 있음.)
[1-4] 특별공급[청년 계층]
임차인 모집공고일 (2021. 00. 00.) 현재 무주택자로서 아래의 요건을 모두 갖춘 자
입주 자격
[1-4] 특별공급[신혼부부 계층]
임차인 모집공고일 (2021. 00. 00.) 현재 무주택세대구성원(예비 신혼부부의 경우 무주택자)으로서 아래의 요건을 모두 갖춘 자
사업지 위치 : 서울특별시 마포구 창전동 19-8번지 사업지 규모 : 공동주택 지하 5층~지상 최고 16층 2개동 529세대(특별공급 529세대) 및 부대복리시설
이랜드 신촌 청년 주택 임차인 모집공고 월세 발췌용산 베르디움 입주자 모집공고 월세 발췌
ㆍ29C(청년 2인셰어)는 세대당 2인이 입주하며, 침실(침실1, 침실2)을 제외한 세대 출입문, 거실, 주방, 화장실, 발코니 등을 공동으로 사용하는 주택입니다. ㆍ29C(청년 2인셰어)의 임대보증금 및 임대료는 1실(침실) 기준입니다. ㆍ상기 임대조건은 최초 임대차계약기간(2년)의 임대조건이며, 임대차계약의 갱신이나 퇴거로 발생하는 임대차계약 체결 시 임대보증금 및 월 임대료는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제2항에 따라 2년 단위로 5퍼센트의 범위 내에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하여 조 정합니다. (자세한 사항은 주택임대차계약서에 명시됩니다.)
[3] 청년주택청약
청약 절차
[PC / 모바일 청약] ① 접속 : 청약 홈페이지(apply.elandhome.co.kr) 접속 ⇒ 청약신청 ⇒ 「00 2030 역세권 청년주택」 선택 ⇒ 청약 신청하기 ② 청약 : 로그인 ⇒ 주택선택 ⇒ 공급유형(특별공급) 선택 ⇒ 휴대폰 본인인증 ⇒ 공급유형(특별공급) 선택 ⇒ 청약자격 확인 ⇒ 선정기준 입력 ⇒ 청약접수 완료 ⇒ 신청내역 조회
고분양가 심사를 통해 신규 보증신청사업장의 보증금액(분양가격) 적정성을 심사함으로써 분양보증에 대한 리스크를 관리
심사대상
고분양가 관리지역에서 주택에 대한 분양보증을 신청하는 사업장
*적용제외 : · 분양가상한제 적용주택
· 도시형 생활주택 및 오피스텔
· 100세대 미만 소규모 사업장
(세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산)
· 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우)
** 적용제외 사업장인 경우에도 예외적으로 인근주택시장에 미치는 영향력 등을 고려하여 고분양가 심사 적용 가능
주요정의
행정구역
「지방자치법」 제2조제1항 및 제2항에 따른 특별자치시, 특별자치도, 시·군·구(「지방자치법」 제3조제3항에 따른 자치구가 아닌 구 및 「제주특별법」 제10조제2항에 따른 행정시는 제외)
분양사업장
분양보증을 발급받은 사업장으로 사용검사*를 완료하지 않은 사업장
사용검사는 건축물 전부에 대한 동별사용검사 또는 임시사용검사 포함
준공사업장
사용검사를 완료한 사업장
평균분양가
개별 사업장의 전 세대에 대한 분양가격(총 매출액)을 전 세대에 대한 공급면적(총 공급면적)으로 나눈 3.3058㎡(이하 3.3㎡)당 금액
평균매매가
개별사업장의 각 평형별·타입별 공급면적의 3.3㎡당 매매가를 각 평형별·타입별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격 ①KB부동산시세, ②한국부동산원 부동산테크 시세, ③국토교통부 실거래가시스템의 거래금액*을 순차적으로 적용
심사절차
보증신청인의 본사 소재지(주소지) 관할 영업점에서 상담 및 심사 신청 접수 등
고분양가 심사 신청 필요서류
고분양가 심사 신청서(별도서식) 사업계획승인서 또는 건축허가서 사본(승인조건 포함).
다만, 「도시 및 주거환경정비법」, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 정비사업의 경우에는 사업시행인가서 및 관리처분계획인가서(계획서 포함)로 갈음
공사도급계약서 사본(보증신청인과 시공자가 동일한 경우에는 제외)
「주택의 설계도서 작성기준」제4조별표1에 따른 설계 개요서(건폐율, 평형별 세대수 등을 포함) 및 배치도(축척 및 방위, 대지경계선 등을 포함)
심사기준일자
관할 영업점의 고분양가 심사 승인요청일을 기준으로 심사
심사 승인 유효기간
고분양가 심사 승인일로부터 2개월 심사 승인 이후 재심사를 원할 경우, 유효기간 만료 후 재신청 가능 ※ 재심사 시 기준자료 변경 등에 따라 심사 결과 변동 가능
비교사업장
비교대상사업장 비교대상사업장은 다음의 각 요건을 충족하는 사업장을 의미함 가.<고분양가 심사 평점표>에 따른 평가 시 보증신청사업장과 ±30점 이내* 사업장 나.보증신청사업장과 동일 행정구역 내 소재한 사업장 다.준공사업장의 경우 준공 후 10년 이내 사업장
고분양가 심사 평점표
HUG 고분양가
HUG 고분양가 제도는 분양가 상한제가 적용되지 않는 지역 중 분양가가 급등하는 것을 예방 또는 방지하기 위해 적용되는 제도이며, 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증하면서 통제하는 수단입니다.
하지만, 독점적으로 HUG가 담당하는 영역이기에 흔히 말하는 ‘갑질’ 이 아니냐, 라고 많은 반문과 이의제기가 있었습니다. (명확한 기준이 공개되지 않으며, 내규라는 보안을 근거로 확인할 수 없었음)
별첨1 민간임대주택법령 설명자료 별첨2 정비사업 연계형 공공지원민간임대 업무 안내 별첨3 각종 양식
공공지원민간임대주택 개요
ㅇ 민간임대주택에관한특별법(이하, 민특법)에 따라, 임대사업자가 다음의 어느 하나에 해당하는 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택 ㅇ 공적지원과 공공성을 연계하여 청년․신혼부부 등 주거지원계층①에게 역세권② 등에 중점 공급하고 주택도시기금 출자 지원, 용적률 건축규제 완화 등 공공지원을 받은 경우에 초기임대료 등을 규제
주거지원계층
주거지원계층 정의
공공지원민간임대주택 사업유형
사업 유형
공공지원민간임대주택 ① 민간제안사업 절차도
공공지원민간임대주택 민간제안사업 절차도
공공지원민간임대주택 ② 공모사업 절차도
공공지원민간임대주택 공모사업 절차도
공공지원민간임대주택 ② 택지공모사업 절차도
공공지원민간임대주택 택지공모사업 절차도
공공지원민간임대주택 ③ 공급촉진지구 사업 절차도
공공지원민간임대주택 공급촉진지구 조성사업 절차도
공공지원민간임대 연계형 정비사업 원리
공공지원민간임대 연계형 정비사업 원리
공공지원민간임대 연계형 정비사업 구조도
공공지원민간임대 연계형 정비사업 구조도
공공지원민간임대주택 ④ 정비사업 연계형
정비사업 연계형 공공지원민간임대 절차도
정비사업 연계형 공공지원민간임대 절차도
공공지원 민간임대 리츠 출자의 유형(건설형, 매입형, 모자리츠)
공공지원민간임대주택 리츠 구조
사업구조 유형에 따라, 부과되는 세금이 달라지므로 유심히 검토하시기 바랍니다.
임대리츠 세제 혜택
임대리츠사업 세제혜택
공공지원민간임대주택 사업 추진(기금출자) 절차
공공지원민간임대주택 사업 추진(출자) 절차
공공지원민간임대주택 기금출자 필수 요건
기금출자 필수요건
기금출자 제출서류
출자신청서(양식1-1)
사업부지의 권리확인을 위한 서류
ㅇ 부동산등기부등본, 토지조서, 매매계약서, 매매대금납부영수증 및 토지사용승낙서(인감증명서 포함) 등
임대리츠의 법인등기부등본 및 정관
사업제안서(양식1-2)
사업수지 및 현금흐름분석표(양식1-3)
외부기관의 사업성분석보고서
사업계획승인서 또는 건축허가서 사본
ㅇ 인허가승인 이전인 경우에는 신청서 사본
예정공정표
자산관리회사, 자산보관회사 및 사무수탁회사와의 업무위탁계약서
☞ 계약체결된 경우에 한함
총회 의결을 거친 관리처분계획인가신청서(관리처분계획서 포함) 사본
ㅇ 관리처분계획인가를 받은 경우에는 인가서(관리처분계획서 포함) 사본
☞ 정비사업 임대리츠인 경우에 한함
주거서비스 예비인증 신청서 사본
☞ 공공지원 민간임대주택을 공급하는 리츠로서 준공전 사업인 경우에 한함
기타 심사에 필요한 서류
☞ 시세조사 비용지급 동의서, AMC 및 시공사 자격요건 증빙서류(영업보고서 포함), 설계개요, 신탁계약서 등
공공지원 민간임대주택을 시공한 한 대형 건설사 관계자는 “임대의무기간이 끝난 다음 입주자에게 분양할지, 분양하더라도 우선권을 줄지, 누가 분양주체가 되는지 등 국토교통부의 업무지침이나 법 규정이 전혀 없는 상태”라면서 “해당 주택을 분양전환할 수 있도록 리츠가 시공사에 매각하거나 다른 인센티브(유인책)를 줄 가능성 등을 고려해 당장 큰 이익이 없더라도 사업에 참여하는 상황”이라고 말했다.
이에 대해 국토교통부 관계자는 “임대기간 종료 이후 주택을 어떻게 처분하는지 등의 규정이 법에 명시되지 않은 것은 맞지만, 공공지원 민간임대주택의 경우에는 오는 2026년부터 임대기간이 만료되기 때문에 후속 방안을 준비할 시간이 있다”면서 “공공성을 강화하고 장기임대를 유도한다는 방향에 맞도록 어떤 세부 기준을 정해야 할 지 검토하는 단계”라고 말했다.
이 때문에 빠르게 정비사업을 추진하기 위해 뉴스테이를 택했던 민간 사업장 중에서는 재개발사업으로 선회해 일반분양하겠다는 곳들이 잇따르고 있다. 굳이 임대주택을 짓는 대신 분양수익을 노리겠다는 전략이다. 지난해 인천 부평구 청천2구역과 부평구 부평4구역이 뉴스테이 방식을 포기했고, 올 들어서는 부산 남구 우암1구역과 사하구 감천2구역, 인천 동구 송림 1·2동이 일반 재개발사업으로 틀었다.
또 다른 문제점, 종합부동산세
현재 임대주택 리츠(REITs)가 임대주택을 매입하였을 때 종합부동산세를 부과하고 있습니다. (건설형이 아닌 매입형) 과거 법인이 주택을 매입하여 절세(또는 탈세)한 것을 대상으로 합산 배제가 매입형에는 안되어, 엄청난 규모의 종합부동산세가 부과될 예정입니다.
한국부동산원에서 3월에 법(시행령) 개정에 대한 움직임이 있는데 어떻게 진행될 지에 대하여 현재 사업에 관심을 갖고 계신 분들은 자세히 지켜볼 필요가 있습니다.
