국토교통부에서 공식적으로 매 3년마다 고시(발표)하는 민간건설공사 표준도급계약서로 대부분의 시공사가 공사도급계약을 체결합니다. (위 이미지는 표지, [국토교통부고시 제2021-1122호, 2021. 9. 30., 일부개정])
일반적으로 사용하는 양식이기에, 몇 번 공사도급계약서를 보다보면 이 계약서나 저 계약서나 별 차이가 없다는 것을 알 수 있습니다.
사실상 중요한 것은 공사비와 견적조건, 선급금 규모, 특약사항 위주로 보게 됩니다.
단, 신탁사에서 승계 계약을 체결할 시점에는 사업 및 대출약정서를 통해 대주단과 시공사, 시행사, 신탁사가 이미 최초 기표PF 이후이므로, 사실상 관급공사처럼 공사기간을 연장하거나 금액을 증액하는 등의 변경을 할 수 없습니다. (시공사/신탁사의 책임준공기한, 각 대주단의 Exit 시나리오 등 세팅된 상태이기 때문)
그래서 신탁사는 해당 내용을 승계하지 않고 시공사에게 책임준공 하라는 책임을 부여하기만 합니다.
공사비가 증액될 경우 시행사-시공사 간 정산을 별도로 해야 하며, 신탁사를 걸쳐서 PF 하고 기성을 받고, 선급금을 정산하는 등의 절차에서는 공사비가 고정되어 있음을 인지하여야 합니다.
그리고 사업 및 대출약정서와 신탁계약서에 공사비 유보 비율(통상 10% ~ 20%)과 공사비 지급 방식(매월, 또는 2개월 단위 기성 등) 등이 정해지며 공사도급계약서에는 별도로 기재하지 않음을 참고합니다.
[참고] 분리발주
『소방시설공사업법』 제21조, 『정보통신공사업법』 제25조에 따라 소방공사와 통신공사는 타 공사(일반 건설/건축공사)와 분리하여 발주하여야 합니다.
단, 소방공사는 소방착공시 등 엄격하게 관리하여서 분리하는 것이 일반적이나, 통신공사는 분리하지 않는 경우가 많다.
제8조(납부) ① 인지세는 과세문서에 「수입인지에 관한 법률」 제2조제2항제1호에 따른 종이문서용 전자수입인지(이하 “종이문서용 전자수입인지”라 한다)를 첨부하여 납부한다. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 인지세액에 해당하는 금액을 납부하고 과세문서에 인지세를 납부한 사실을 표시함으로써 종이문서용 전자수입인지를 첨부하는 것을 갈음할 수 있다.
①법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인ㆍ상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다.
허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우
허가를 받거나 신고를 한 건축주가 사망한 경우
허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우
② 건축주는 설계자, 공사시공자 또는 공사감리자를 변경한 때에는 그 변경한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서를 허가권자에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)하여야 한다.
③허가권자는 제1항 및 제2항의 규정에 의한 건축관계자변경신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 별지 제5호서식의 건축관계자변경신고필증을 신고인에게 교부하여야 한다.
[2] 필요서류
[2-1] 신탁사
일반적으로 내부 결재를 진행하기 위해, 위탁자(시행사)의 요청 공문, 시공사의 동의 공문과 더불어 각 사 스타일에 맞추어 필요 서류를 업로드합니다.
[2-2] 인허가 관청
(1) 건축관계자 (변경)신고서(세움터)
세움터로 접수할 경우, 필요 없는 서류이나 직접 접수할 경우 필요하며 해당 내용이 어떻게 구성되는지 실무자는 볼 필요가 있습니다.
※ 건축법 시행규칙 [별지 제4호서식]
건축주 명의 변경건축주 명의 변경
(2) 대리인 위임장(필수)
세움터로 접수하여도, 대리인 위임장은 필수인 서류이며 신탁사가 건축주 명의 변경 관련하여 설계사 또는 시행사로 해당 업무를 위임하는 서류입니다.
(3) 명의 변경 동의서(지자체별로 다름)
부동산 신탁사 업무
명의 변경에 대한 동의가 1, 2번 서류로 부족할 수도 있어서 (3) 본 서류가 필요한 지자체가 있으니, 시행사를 통해 필요한지 확인하여야 합니다.
연재 예정 목차 부동산 PF #1 개요(클릭) 부동산 PF #2 브릿지론 부동산 PF #3 IM 설명 (실물) 부동산 PF #4 IM 설명 (개발) 부동산 PF #5 책준관토 설명 (개발) 부동산 PF #6 민감도 분석 부동산 PF #7 개발사업 모델링 방법(이하 추후 공지)
[1] 토지 매입 단계 대출 구분
개발사업을 진행할 때, 가장 먼저 진행하는 작업은 ① 매입 예상 부지를 선택하고 ② 건축설계사무소를 통해 설계(안)을 그리고 ③ 개략적인 사업수지표를 작성하여 사업의 진행 여부를 판단한 다음
④ 본격적으로 “토지 매입” 을 시작하게 됩니다.
최근 트렌드를 보면, 증권사에서 흔히 북(book)이라 표현하는 ① PI 대출 (계약금 대출)을 통해 토지 계약금부터 대출을 통해 지급하기 시작하거나, 시행사 Equity를 투입하고나서 ② 브릿지 론(대출)을 통해 토지 매입을 시작하고 있습니다.
금번 글에서는 브릿지 론 먼저 살펴보고자 합니다.
[2] 브릿지 론(대출)(Bridge Loan) 개요
[2-1] 브릿지 론 뜻
개발 부동산 흐름 (신탁상품 기준)
브릿지론 뜻은 말 그대로, 토지 매입 → 착공(or 본PF) 까지 단계를 넘어가기 위한 다리(브릿지)라고 보시면 됩니다.
국제관광도시 핵심 전략 ‘세븐브릿지’ 사업 본격화 (특별한 의미는 없고 그냥 넣어봤습니다 ㅎ)
이 단계에서 멈추는 경우도 워낙 많기 때문에 High risk, High Return 의 대표적인 대출 상품이며, 이 단계에 참여하는 경우 추후 진행되는 본PF의 주간(관)에 대한 권리를 요구하게 되며 인허가가 잘 나면 실제로 본PF에 참여하여 사업을 이끌게 됩니다.
정확히는 본PF 대출을 주도적으로 이끈다고 표현하는게 맞는 것 같고, 그 이후는 보통 부동산신탁사가 사업을 관리하게 됩니다.
[2-2] 브릿지론 담보
일반적으로는 토지 매매계약서를 통해 매입한 부동산을 “담보신탁” 을 통해 소유권을 “부동산신탁사”에 넘기고, “부동산신탁사”가 대주단(은행 등)에 우선수익권증서를 발행하며 대출을 일으키게 됩니다.
물론 해당 대출에 대한 “사업 및 대출약정서”는 시행사, 차주, 대주단, 연대보증인(보통은 시행사 대표), 대리금융기관이 참여하여 날인합니다.
[3] 브릿지론 구조
부동산신탁사를 통해 담보신탁계약을 체결하여 대출을 일으키고 토지 잔금을 처리하는 경우의 구조도 입니다.
담보신탁을 체결하면, 소유권이 부동산신탁사에 넘어갔다가 다시 시행사(위탁자)로 넘어오기 때문에 안전성을 확보할 수 있고, 금융기관의 대출을 확보하는 데에도 도움이 됩니다.
[4] 브릿지론 금융조건
[4-1] 브릿지론 취급기관
Risk가 워낙 크기 때문에 (토지매입이 다 안되거나(알박기 등), 인허가 등 이후 절차가 진행이 안되면 출자(투자) 또는 대출한 돈은 그대로 묶이게 됩니다) 취급하는 기관이 본PF에 비해 수가 상대적으로 많이 적습니다.
일반적으로 새마을금고(MG), 수협 등 시설대 관련, 증권사, 캐피탈 등이 있겠습니다.
[4-2] 브릿지론 수수료, 브릿지론 금리
다만, 토지 위치와 참여자에 따라 편차가 많이 나는 부분이니 건 by 건으로 검토하셔야 합니다.
선ㆍ중ㆍ후순위 등에 따라 수수료가 많이 다른데 수수료 기준 약 5.0%, 금리 기준은 약 7.0%, All- in Cost 는 약 10.0% 정도까지 된다고 보시면 될 것 같습니다.
[4-3] 브릿지론 기간
일반적으로는 1년 (12개월) 을 설정합니다.
[4-4] 브릿지론 기타 조건
브릿지 관련 IM 등 투자자를 모을 때에는 여러 조건들이 반영되어 Risk hedge를 하는데 자세한 내용은 브릿지 론 IM을 별도로 구하셔서 파악하시기 바랍니다.
연재 예정 목차 부동산 PF #1 개요 부동산 PF #2 브릿지론 부동산 PF #3 IM 설명 (실물) 부동산 PF #4 IM 설명 (개발) 부동산 PF #5 책준관토 설명 (개발) 부동산 PF #6 민감도 분석 부동산 PF #7 개발사업 모델링 방법(이하 추후 공지)
[1] 부동산 PF 개요
부동산 개발(금융) 사업은부동산 PF(Project Financing)를 통해서 자금을 조달하게 됩니다.
일반 기업이 대출을 통해 자금을 조달하면 해당 “부채”가 재무제표에 쌓이게 되는데, 이는 재무 건전성에 악영향을 주게 됩니다.
개발을 하면 할수록 대출(-)이 수익(+)보다 먼저 집행되고, 정산이 나중에 되기 때문에 돈을 벌겠다고 일을 열심히 하는데 대외 수치상 악영향만 끼칩니다. (국내 건설 시장은 선분양이기 때문입니다. 후분양 구조는 국내 선설사 중에 가능한 곳이 몇개 없습니다)
이는 금융기관(대주단)과 건설사, 시행사 모두에게 상대적으로 불리한(난처한) 조건이고 부담이 되기 때문에,
SPC(차주), PFV 등을 설립하여 부외금융(Off-balance) 효과를 일으키고 보전채권에 대한 Risk를 hedge 하는 등 조치를 취하면서 부동산 대출 PF를 일으켜서 사업을 진행하고 있습니다.
[2] 부동산 PF 구분
부동산 개발 구분 (실물, 개발)
부동산 개발사업을 크게 구분하자면, (1) 이미 건축물이 완성된 실물 부동산에 투자해서 수익을 창출하거나 (2) 토지 매입단계부터 투자하여 건축물을 완성짓고, 분양해서 매각하는 구조가 있다고 볼 수 있습니다.
물론 (2) 부동산 개발 후 (1) REIT’s 등의 구조로 임대운영 등을 통해 수익을 내고 배당하는 구조도 있습니다. (또는 SOC 등)
[2-1] 실물 부동산 투자
오피스 시장 Market Report(자료 : Avison Young)
실물 부동산의 주 타겟층은 오피스 (Office) 건물입니다. 아무래도 안정적으로 임차인이 확보되어 있거나, 확보하면 되고 건축물이 완성되어 있어서 투자한 금액 대비 Risk가 상대적으로 개발사업에 비해 작습니다. (공실이 길어진다거나, 화재 등의 사고(물론 보험 가입으로 hedge) 등 상대적으로 개발에 비해 리스크가 간단합니다)
※ 가장 중요한 사실은 안정적인 임대수익률이 어느정도 시장에서 확보되어 있다는 점을 알고 있기 때문에 (시세형성), 투자자를 모으는 데에도 오피스가 굉장히 유리하다는 점입니다.
건축물을 해체하려면, 『건축물관리법』 제30조에 따라, 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 이 장에서 “허가권자”라 한다)에게 신고 및 허가를 받아야 하며,
다음 각 호에 해당 하는 경우 신고하면 허가를 받은 것으로 간주합니다. (1) 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 주요구조부의 해체를 수반하지 아니하고 건축물의 일부를 해체하는 경우 (2) 다음 각 목에 모두 해당하는 건축물의 전체를 해체하는 경우 가. 연면적 500제곱미터 미만의 건축물 나. 건축물의 높이가 12미터 미만인 건축물 다. 지상층과 지하층을 포함하여 3개 층 이하인 건축물 (3) 그 밖에 대통령령으로 정하는 건축물을 해체하는 경우
[2] 철거공사 절차
[2-1] 건축물 해체 허가(신고) 절차
건축물 해체 신고 절차 (국토안전관리원)
[2-2] 건축물 해체 허가 절차
건축물 해체 허가 절차(국토안전관리원)
[2-3] 국토안전관리원 협의 절차(철거 관련)
국토안전관리원 협의 절차 (국토안전관리원)
[3] 철거공사 필요서류
[3-1] 해체신고서
건축물 철거공사 – 건축물 해체 신고서 양식
『건축물관리법 시행규칙』 별지 제5호 서식에 따라, 건축물의 해체를 신고해야 합니다.
[3-2] 해체계획서
해체계획서에는 『건축물관리법 시행규칙』 제12조에 따라 다음 각 호의 내용이 포함되어야 합니다.
(1) 해체공사를 수행하는 자 및 해체공사의 공정 등 해체공사의 개요 (2) 해체공사의 영향을 받게 될 「건축법」 제2조제1항제4호에 따른 건축설비의 이동, 철거 및 보호 등에 관한 사항 (3) 해체공사의 작업순서, 해체공법 및 이에 따른 구조안전계획 (4) 해체공사 현장의 화재 방지대책, 공해 방지 방안, 교통안전 방안, 안전통로 확보 및 낙하 방지대책 등 안전관리대책 (5) 해체물의 처리계획 (6) 해체공사 후 부지정리 및 인근 환경의 보수 및 보상 등에 관한 사항
해체계획서 주요 검토사항 (서울시)
[3-3] 안전관리계획
『건축물관리법』 제30조 제2항에 따르면, 제1항에 따라 허가를 받으려는 자 또는 신고를 하려는 자는 건축물 해체 허가신청서 또는 신고서에 국토교통부령으로 정하는 해체계획서를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다.
다만, 『건설기술 진흥법』 제62조에 따른 안전관리계획 수립 대상 공사의 경우 안전관리계획을 제출하면 해체계획서를 제출한 것으로 본다. 라는 조항이 있습니다.
안전관리계획 수립 대상은 『건설기술 진흥법 시행령』 제98조 제1항에 있습니다.
[4] 철거 완료
[4-1] 건축물 멸실 신고서
건축물 멸실 신고서 양식
『건축물관리법 시행규칙』 별지 제10호 서식에 따라, 건축물 철거가 완료되면 멸실신고를 해야 합니다.
【제정·개정이유】 [일부개정] ◇ 개정이유 최근 오피스텔을 주거 용도로 사용하는 경우가 크게 증가하고 있으며, 일부 지역에서는 법령에 명시적 근거가 없음에도 불구하고 실질적인 학교 수요에 대비하여 학교용지를 확보하는 조건으로 대규모 주거용 오피스텔 단지 개발사업을 허가한 사례가 있는바, 오피스텔 개발사업도 현행법의 적용 범위에 포함하여야 한다는 지적이 제기되고 있음.
이에 현행법상 공동주택 범위에 오피스텔을 포함하도록 하여 실질적인 주거용 오피스텔에 대한 학교 수요에 대비하려는 것임. 한편, 현행법은 300세대 규모 이상의 주택건설용 토지를 조성ㆍ개발하거나 공동주택을 건설하는 사업자에게 학교 용지를 의무적으로 개발 또는 확보하도록 의무를 부과하고 있으며, 이에 대해 교육감의 의견을 듣도록 협의 규정을 두어 취학수요 증가 등에 대한 대비가 가능하지만, 교육감이 300세대 규모 미만의 개발사업 등의 인허가 사항은 알 수 없어 해당 지역의 유발 학생수를 추정하지 못하여 학교 과밀 등의 문제가 발생하고 있음.
이에 300세대 규모 미만의 주택건설용 토지를 조성ㆍ개발하거나 주택을 건설하는 사업계획의 허가ㆍ인가 또는 승인권자는 분기별로 해당 교육감에게 허가 등의 현황을 통보하도록 함으로써 적정한 규모의 학교용지를 확보하여 취학 수요 증가에 충분히 대비하려는 것임.
◇ 주요내용 가. 공동주택 범위에 「주택법」에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 규모의 오피스텔을 포함하도록 함(제2조제2호).
나. 30세대 이상 300세대 미만의 주택건설용 토지를 조성ㆍ개발하거나 공동주택을 건설하는 사업계획의 허가ㆍ인가 또는 승인권자는 그 사업계획의 허가ㆍ인가 또는 승인 현황을 분기별로 해당 교육감에게 통보하도록 함(제3조의2 신설).
부기 등기(附記登記) 는 어떤 등기가 다른 기존의 등기(주등기)의 순위를 그대로 보유케 할 필요가 있는 경우에 대비하기 위하여 주등기의 번호를 그대로 사용하고, 주등기번호의 아래에 부기xx호라는 번호기재를 붙여서 행하여지는 등기이다. 부기 등기와 다른 등기와의 순서는 주등기의 순위에 의하고, 동일한 부기 등기 상호간의 순위는 그 전후에 의한다. 부기 등기는 변경등기(變更登記)나 경정등기(更正登記), 소유권 이외에 권리의 이전등기(移轉登記) 등에 사용된다. 또한, 부기등기는 법률이 특히 부기할 것을 규정하고 있는 예외적인 경우에 한하여 인정된다.
① 사업주체는 주택건설사업에 의하여 건설된 주택 및 대지에 대하여는 입주자 모집공고 승인 신청일(주택조합의 경우에는 사업계획승인 신청일을 말한다) 이후부터 입주예정자가 그 주택 및 대지의 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일까지의 기간 동안 입주예정자의 동의 없이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 그 주택의 건설을 촉진하기 위하여 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
해당 주택 및 대지에 저당권 또는 가등기담보권 등 담보물권을 설정하는 행위
해당 주택 및 대지에 전세권ㆍ지상권(地上權) 또는 등기되는 부동산임차권을 설정하는 행위
해당 주택 및 대지를 매매 또는 증여 등의 방법으로 처분하는 행위
② 제1항에서 “소유권이전등기를 신청할 수 있는 날”이란 사업주체가 입주예정자에게 통보한 입주가능일을 말한다.
③ 제1항에 따른 저당권설정 등의 제한을 할 때 사업주체는 해당 주택 또는 대지가 입주예정자의 동의 없이는 양도하거나 제한물권을 설정하거나 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 소유권등기에 부기 등기(附記登記)하여야 한다. 다만, 사업주체가 국가ㆍ지방자치단체 및 한국토지주택공사 등 공공기관이거나 해당 대지가 사업주체의 소유가 아닌 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 제3항에 따른 부기 등기는 주택건설대지에 대하여는 입주자 모집공고 승인 신청(주택건설대지 중 주택조합이 사업계획승인 신청일까지 소유권을 확보하지 못한 부분이 있는 경우에는 그 부분에 대한 소유권이전등기를 말한다)과 동시에 하여야 하고, 건설된 주택에 대하여는 소유권보존등기와 동시에 하여야 한다. 이 경우 부기등기의 내용 및 말소에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.
[3] 부기 등기 관련 실무
[3-1] 부기 등기 관련 양식(신탁)
신탁회사는 법률사무소 등에 부기등기 관련 업무를 위임장을 통해 위임하고, 부기등기를 합니다.
개발사업 관련 실무자분들은 사업계획승인 건축허가 차이에 대해 알아두면 업무상 용이한 점이 많습니다.
[1] 개 요
오늘 스터디하는 내용은 전부 “사업의 시행” 또는 “개발사업의 허가” 와 관련된 내용입니다. (본격적으로 사업을 시작할 수 있다는 의미)
사업계획승인 건축허가 차이뿐만 아니라, 개발에 관련된 모든 인허가 단계를 분석해볼 것입니다.
[2] 사업계획승인(『주택법』 적용 아파트 공급)
[2-1] 기준
『주택법』 제15조에 따라서 [단독주택 30호, 공동주택 30세대(동법 시행령 제27조] 이상의 주택건설사업을 시행하는 경우, 사업계획승인을 받아야 합니다.
[2-2] 제출서류( 『주택법』 제15조 제2항)
사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령(동법 시행령 제27조 제6항)으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다.
1. 주택건설사업계획 승인신청의 경우: 다음 각 목의 서류. 다만, 제29조에 따른 표본설계도서에 따라 사업계획승인을 신청하는 경우에는 라목의 서류는 제외한다.
가. 신청서
사업계획승인 신청서
(생략) 나. 사업계획서 다. 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도 라. 공사설계도서. 다만, 대지조성공사를 우선 시행하는 경우만 해당하며, 사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 국토교통부령으로 정하는 도서로 한다. 마. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제96조제1항제3호 및 제97조제6항제3호의 사항을 적은 서류(법 제24조제2항에 따라 토지를 수용하거나 사용하려는 경우만 해당한다) 바. 제16조 각 호의 사실을 증명하는 서류(공동사업시행의 경우만 해당하며, 법 제11조제1항에 따른 주택조합이 단독으로 사업을 시행하는 경우에는 제16조제1항제2호 및 제3호의 사실을 증명하는 서류를 말한다)
사. 법 제19조제3항에 따른 협의에 필요한 서류 아. 법 제29조제1항에 따른 공공시설의 귀속에 관한 사항을 기재한 서류 자. 주택조합설립인가서(주택조합만 해당한다) 차. 법 제51조제2항 각 호의 어느 하나의 사실 또는 이 영 제17조제1항 각 호의 사실을 증명하는 서류(「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업 등록을 한 자가 아닌 경우만 해당한다) 카. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류
2. 대지조성사업계획 승인신청의 경우: 다음 각 목의 서류
가. 신청서 나. 사업계획서 다. 공사설계도서. 다만, 사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 국토교통부령으로 정하는 도서로 한다. 라. 제1호마목ㆍ사목 및 아목의 서류 마. 조성한 대지의 공급계획서 바. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류
동일하게 아파트가 공급되지만 사업계획승인 건축허가 차이는 다른 유형의 건축물이 함께 공급되는지 여부도 그 기준 중 하나가 됩니다.
[3] 건축허가 (『건축법』 적용 아파트 공급)
『주택법』 제15조 제1항 의거, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령(『주택법』 시행령 제27조)으로 정하는 경우로서
[3-1] 기준
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사업의 경우
가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1호다목에 따른 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역(유통상업지역은 제외한다)에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우일 것 나. 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만일 것
2. 「농어촌정비법」 제2조제10호에 따른 생활환경정비사업 중 「농업협동조합법」 제2조제4호에 따른 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업인 경우
즉, 사업계획승인 건축허가 (기준) 차이는 [1] 준주거/상업지역에서 [2] 300세대 미만 주택+오피or상가 등 주상복합을 공급하되 [3] 주택이 총 연면적에서 90% 미만이어야 한다. 입니다.
[3-2] 제출서류( 『건축법』 제11조 제1항, 제2항)
① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.
② 시장ㆍ군수는 제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축을 허가하려면 미리 건축계획서와 국토교통부령으로 정하는 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 기본설계도서를 첨부하여 도지사의 승인을 받아야 한다.
(동법 시행규칙 제7조)
건축허가사전승인 대상건축물의 건축허가에 관한 승인을 받으려는 시장ㆍ군수는 허가 신청일부터 15일 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 도서를 도지사에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다
도시개발사업의 시행으로 새로 설치하는 공공시설 또는 기존의 공공시설의 조서(調書) 및 도면(법 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 자가 시행자인 경우만 해당한다)
도시개발사업의 시행으로 용도폐지되는 국가 또는 지방자치단체의 재산에 대한 둘 이상의 감정평가업자의 감정평가서(법 제11조제1항제5호부터 제11호까지의 규정에 해당하는 자가 시행자인 경우만 해당한다)
도시개발사업으로 새로 설치하는 공공시설의 조서 및 도면과 그 설치비용계산서(법 제11조제1항제5호부터 제11호까지의 규정에 해당하는 자가 시행자인 경우만 해당한다). 이 경우 새로운 공공시설의 설치에 필요한 토지와 종래의 공공시설이 설치되어 있는 토지가 같은 토지인 경우에는 그 토지가격을 뺀 설치비용만을 계산한다.
도시ㆍ군관리계획(지구단위계획을 포함한다)의 결정에 필요한 관계 서류 및 도면
환경영향평가, 교통영향평가, 재해영향평가 등 각종 영향평가서
법 제19조제2항에 따른 관계 행정기관의 장과의 협의에 필요한 서류
위치도
계획평면도 및 개략설계도
[5] 사업시행계획인가
[5-1] 기준(『도시 및 주거환경정비법』 제50조)
사업시행자(제25조제1항 및 제2항에 따른 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수등인 경우는 제외한다)는 정비사업을 시행하려는 경우에는 제52조에 따른 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 하고, 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.
[5-2] 작성내용
① 사업시행자는 정비계획에 따라 다음 각 호의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성하여야 한다.
토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)
정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
임시거주시설을 포함한 주민이주대책
세입자의 주거 및 이주 대책
사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책
제10조에 따른 임대주택의 건설계획(재건축사업의 경우는 제외한다)
제54조제4항에 따른 소형주택의 건설계획(주거환경개선사업의 경우는 제외한다)
공공지원민간임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 건설계획(필요한 경우로 한정한다)
건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획
교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우로 한정한다)
정비사업비
그 밖에 사업시행을 위한 사항으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 사항
② 사업시행자가 제1항에 따른 사업시행계획서에 「공공주택 특별법」 제2조제1호에 따른 공공주택(이하 “공공주택”이라 한다) 건설계획을 포함하는 경우에는 공공주택의 구조ㆍ기능 및 설비에 관한 기준과 부대시설ㆍ복리시설의 범위, 설치기준 등에 필요한 사항은 같은 법 제37조에 따른다.
[5-3] 제출서류(동법 시행규칙 제10조 제2항)
1. 사업시행계획인가: 다음 각 목의 서류
가. 총회의결서 사본. 다만, 법 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 또는 법 제27조에 따라 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우에는 토지등소유자의 동의서 및 토지등소유자의 명부를 첨부한다. 나. 법 제52조에 따른 사업시행계획서 다. 법 제57조제3항에 따라 제출하여야 하는 서류 라. 법 제63조에 따른 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세서(재건축사업의 경우에는 법 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 해당하는 사업을 시행하는 경우로 한정한다)
2. 사업시행계획 변경ㆍ중지 또는 폐지인가: 다음 각 목의 서류
가. 제1호다목의 서류 나. 변경ㆍ중지 또는 폐지의 사유 및 내용을 설명하는 서류
사업계획승인 건축허가 차이와 별개로, 도시개발사업에서는 실시계획인가라고, 정비사업(재개발/재건축)에서는 사업시행계획인가라고 부르고 있습니다.
같은 위계임을 꼭 인지하시고, 사업계획승인 건축허가 차이와 함께 외워두시기 바랍니다!
이상으로 사업계획승인 건축허가 차이를 알아보았는데요, 사업계획승인 건축허가 차이뿐만 아니라 실시계획인가, 사업시행계획인가 또한 알아보았습니다.
사업계획승인 건축허가 차이에 더해, 건축신고도 알아야 하는데요
[6] 건축신고
[6-1] 기준(『건축법』 제14조 제1항)
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.
바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축ㆍ개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역에서의 건축은 제외한다.
가. 지구단위계획구역
나. 방재지구 등 재해취약지역으로서 대통령령으로 정하는 구역
3. 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선 4. 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선 5. 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축
요약하면, 소규모 건축사업일 경우 건축신고를 건축허가로 의제처리해준다는 것입니다 (행정업무 간소화)
여기까지, 정말로 사업계획승인 건축허가 차이 마무리 입니다. 이 정도 인지한 상태로 실무를 보다가 사업계획승인 건축허가 차이를 필요할 때 찾아본다면, 사업계획승인 건축허가 차이로 인한 업무 차질은 거의 없을 것으로 생각됩니다.