직장인이라면 누구나 가장 많이 관심을 갖게 되는 부분이 연봉인데, 오늘은 신탁사에 다니면 얼마나 받는지 간단하게 정리해보고자 합니다
건설사에서 신탁사로 이직하면서 지인에게 문의한 내용을 토대로 한 “뇌피셜, 카더라” 정보가 섞여있음을 유의하시기 바라며(팩트와 적절한 비율로 섞여있음),
Interview 형식으로 풀어보았다.
[Q] 신탁사 초봉이 어느정도인지?
[A] 계약 형태로 보면 4,000만원 초중반대로 형성되어 있습니다. (성과, 상여 제외) 성과급과 상여금을 포함하면 5,000 ~ 6,000만원 예상됩니다. 단, 팀마다 편차가 크므로 자신이 속한(할) 팀이 연간 수주를 얼마나 하는지, 신탁보수가 들어오는 시기는 언제언제인지 확인해볼 필요가 있습니다.
코람코자산신탁 신입 채용 공고
2021년 상반기 코람코신탁에서 올린 신입사원 채용 공고를 보면, 신입 초임의 연봉이 5,300만원(성과급 포함)임을 알 수 있다. 이는 금융권답게 초봉이 대기업 수준임을 알 수 있다.
[Q] 신탁사 대리 연봉이 어느정도인지?
[A] 신탁사는 금융권답게 대리부터 연봉이 많이 뛰어오르기 시작한다. 주변에 알아본 바로는, 계약연봉이 5천만원 중 또는 중후반 ~ 6천만원 초반으로 형성되고, 성과급이 2,000만원 전후 ~ 4,000만원 까지 나온다(세전 기준)
대리를 다는 나이가 남자는 30대 초반, 여성은 20대 후반임을 고려했을 때 세전 7,8천 ~ 9천 정도 많게는 1억원 임을 감안하면, 증권사와 비교했을 때 워라밸 고려하면 적지 않은 수준이다
※ 금융권에 속한 신탁사 또한, 실적 베이스로 움직이기 때문에 팀에 실적이 없으면 머나먼 얘기가 될 수 있고 성과급을 많이 받으려면 그만큼 일을 많이 해야 하는게 팩트다. ※ 성과급, 접대비 등 굉장히 다양한 계산을 통해 산출되는데 이는 신탁사 실무자를 만나서 듣도록 하자.
[Q] 신탁사 인력에 대한 수요는 많은지
신탁사 인력 변화
신탁사는 2016~2017년을 기점으로 폭발적으로 인원이 증가하였습니다. 아무래도 부동산 개발사업에서 신탁사의 역할이 커짐에 따른 인원 충원이었던 것 같습니다.
※ 기존 신탁사 인원만으로는 부족하기 때문에, 계속해서 건설사나 시행사, 저축은행 등 타 업종에서 인원이 충원되고 있는 상황입니다. 따라서 이직에 대한 전망은 좋다고 보여집니다.
신탁사 대리 연봉 신탁사 대리 연봉
[Q] 신탁사 평균 연봉 계산
신탁사 평균 연봉
금융투자협회 홈페이지에서 각 신탁사별로 판관비에서 급여가 얼마나 차지하는지, 직원당 평균 급여는 얼마인지 등을 정리해보았습니다.
표 해석상 주의할 점은 (1) 신영부동산신탁은 결산이 3월이었다는 점 (2) 한국투자부동산신탁은 정규직이 26명이라고 되어 있으나, (계약직 비율이 높으나) 증권사 그룹 문화로 인한 차이이며, 실제로는 정규직이 70명 중반 정도라고 보는게 현실적이라는 점 (3) 퇴직급여는 미포함한 급여라는 점(DB, DC 등으로 각 회사별로 퇴직금을 적립할 것이며 추후 또는 연봉에 포함하여 지급하고 있을 것)
여러 상황을 감안하여 보아도, 신탁사 평균 연봉이 1억원 정도라는 사실은 부인할 수 없는데, 평균이라는 것 자체가 각 회사의 과장-차장 정도 직급의 연봉임을 고려했을 때,
위 구조도와 참고글만 봐도 충분히 이해할 수 있을 것으로 생각되며, 질문사항은 댓글로 남겨주시기 바랍니다.
[2] 정비사업 – 신탁대행
[2-1] 구조도
신탁대행 방식 정비사업
[2-2] 개요
일반 정비사업[1]과 구조는 유사한데, 부동산신탁회사가 참여하는 것으로부터 차이가 발생합니다.
부동산신탁회사가 일종의 CM(Construction Management) 역할을 하는 사업관계자로 참여하면서 실제 명의는 “조합”으로 진행을 하되, 밀접하게 사업을 관리하는 역할을 담당합니다.
[2-3] 자금조달
자금은 “조합”의 명의로 차입하되 부동산신탁회사가 관리하는 역할을 담당합니다. (조합장이 돈을 들고 갑자기 잠적하는 등 과거 문제로 인해) 자금을 지급하는 금융기관은 부동산신탁회사라는 “안정성”을 믿고 지급합니다. HUG 보증을 받기 때문에, 당연히 “저금리”로 자금 조달이 가능합니다.
일반PF 개발에서 “책임준공확약형 관리형토지신탁”과 유사하다고 보시면 됩니다.
[2-4] 시공사
부동산신탁회사가 자금을 관리하고 기성검사를 통해 “공사비”를 시공사에 “기성불”로 지급하게 됩니다. (PF를 통해 지급) (참고) 아파트/오피스텔 등의 분양대금으로 공사비를 지급하는 것은 “분양불”이라 칭합니다.
[2-5] 장점
일반 정비사업 대비 부동산신탁회사가 참여하고 공사비를 “기성불”로 지급(공사비 확보 안정적)하기 때문에, 분양성이 다소 안좋더라도 건설사(시공사)들이 적극적으로 사업 참여를 검토할 수 있게 됩니다.
부동산신탁회사는 공사비 절감이 가능하다고 주장하며, 여러 정비사업을 진행해본 담당자를 만나게 되면 각종 용역비 또한 절감이 가능합니다 (타 사례와의 비교를 통해)
또한, 여러 행정 업무를 부동산신탁회사가 진행해주기 때문에 행정업무로 인한 스트레스를 조합이 부담을 덜 수 있습니다.
[2-6] 단점
부동산신탁회사가 참여하기 때문에, 신탁보수 수수료(2% ~ 4%)가 발생하게 됩니다.
아울러 부동산신탁회사라는 사업 관계자가 늘어났다는 것만으로도, 협의에 대한 시간과 비용, 노력 등 스트레스가 발생하게 되며(조합 홀로 하는 것 대비) 실무 담당자가 경험이나 실력이 부족할 경우 업무에 혼선이 가중될 수 있다는 점이 있습니다.
[3] 정비사업 – 신탁시행
[3-1] 구조도
신탁시행 방식 정비사업
[3-2] 개요
일반 정비사업 → 신탁대행 정비사업 → 신탁시행 정비사업으로 오면서 “부동산신탁회사”의 역할이 점점 더 커지게 되는 구조입니다. 본 사업구조는 부동산신탁회사가 사업의 시행자로서 사업에 참여하게 되는 것이며 토지등소유자는 부동산신탁회사에 토지등건축물을 부동산신탁회사에 위탁하고 추후 사업 정산을 통해 이득을 얻어갑니다.
부동산신탁회사가 자금을 관리하고, 기성검사를 통해 “공사비”를 시공사에 “분양불”로 지급하게 됩니다. ( 아파트/오피스텔 등의 분양대금으로 공사비 지급)
[3-5] 장점
부동산신탁회사가 책임을 갖고 사업을 진행하기 때문에 토지등소유자는 사업에 대한 부담감을 상대적으로 덜 갖고 갈 수 있으며 부동산신탁회사가 자금 조달에 대한 책임과 의무를 다하기 때문에 상대적으로 훨씬 사업 추진을 적극적으로 한다는 점입니다. (기간 단축, 인허가 절차 등)
[3-6] 단점
부동산신탁회사가 참여하기 때문에, 신탁보수 수수료(2% ~ 4%)가 발생하게 됩니다.
실무 담당자가 경험이나 실력이 부족할 경우 업무에 혼선이 가중될 수 있다는 점이 있습니다. 또한, 수수료( 과도하게 책정시)가 사업의 이익을 저해하는 요소로만 작용할 수도 있습니다.
“처분신탁”은 위탁자(지주)가 갖고 있는 부동산의 ‘처분’에 대한 신탁계약을 체결하는 신탁상품입니다. ‘갑종’은 종합적 관리 및 처분, ‘을종’은 단순한 소유권의 처분을 목적으로 합니다.
[1-1] 절차
(1) [처분]신탁계약 체결 (위탁자 ↔ 수탁자)
(2) 토지매매계약 (수탁자 ↔ 토지 매수인)
(3) 토지매매대금 지급 (매수인 → 수탁자)
(4) 소유권이전등기 (수탁자 → 매수인)
(5) 수익 교부 (수탁자 → 위탁자)
[2] 처분신탁 목적
(1) 처리하기에 어려운 부동산, 예를 들면 금액이 너무 커서 적정 매수인을 찾기 어렵다거나 부동산의 수(필지 등)가 너무 많거나, 손해보지 않고 잘 팔고싶다(절세 등 포함) 등의 목적을 갖고 처분신탁을 찾으실 것 같습니다.
(2) 아울러, 매매계약체결 후 매수인 입장에서 소유권 이전이 제대로 될 것인지에 대한 우려가 있을 경우 처분신탁이 좋은 상품이 될 것이라 생각합니다. (신탁사가 매매계약의 이행을 담보하기 때문입니다)
[3] 처분신탁 실무 활용
(1) 해외이민 또는 해외장기체류 등으로 부동산을 처분하기 어려운 경우 – 부동산 소유자를 대신하여 신탁회사가 안전하게 처분하여 수익을 돌려드림
(2) 잔금정산까지 장기간이 소요되어 소유권 관리에 안전을 요하는 부동산 – 신탁회사가 안전하게 관리하여 처분하고 소유권 이전
(3) 시공사가 도급계약 또는 용역계약의 대가로 지급 받는 대물 부동산을 직접 소유권을 이전 받지 않고 처분신탁 하는 경우 – 각종 제세공과금 절감 효과가 발생하며 권리를 안전하게 보호
(4) 시공사가 토지매입비 등을 시행사에 대여(지주공동사업 등)하여 시행사 명의로 매입한 부동산을 처분신탁 하는 경우 – 지주명의로 사업수행 불능 사유 발생시 사업부지 확보가 가능하여 원활한 사업 추진이 가능
[4] 개발사업 위한 처분 신탁 활용
개발사업을 위해 토지를 매입하기 시작할 때, 많은 주의가 필요합니다.
(1) 토지매입이 소문이 나면 가격이 기하급수적으로 치솟고, 알박기가 발생합니다.
(2) “누가 산다”, “누가 판다” 하면 주변에 브로커들이 끼기 시작하면서 토지작업이 속칭 ‘개판’이 되어 사업이 불가능해지는 경우도 있습니다.
(3) 따라서 토지 매입은 일괄로 한번에 처리해야 합니다. 이를 위해서 전속 부동산 공인중개사를 두고 한 사람을 통해서만 매매계약을 체결하여 보안에 유지하는 경우도 많습니다.
(4) 토지 매입단계에서 자신을 드러내지 않아야 하는 경우도 있습니다. (감정적, 현실적 등 안좋은 관계가 있을 수 있음)
[4-1] 처분신탁 매수자 변경 관련 특약사항 예시(안)
(5) 여러 사유를 이유로 처분 신탁을 진행하게 될 경우, 아래와 같은 특약사항(안)을 통한 토지 매입이 가능합니다.
– 아 래 –
우선수익자는 “별도 매수자”를 지정할 수 있다. 이 경우 우선수익자는 수탁자에게 매수인지정서를 제출하기로 하며, 수탁자는 본조 제1항에 명시된 금액으로 “별도 매수자”와 신탁부동산의 매매계약을 체결하고, “별도 매수인”에게 소유권을 이전하기로 한다.
이 경우 위탁자와 기존 매수자간 매매계약은 별도의 조치가 없어도 자동으로 실효되며, 기존 매수자의 매매대금반환청구권은 “별도 매수자”에게 양도되는 것으로 본다.
수탁자는 “별도 매수자”로부터 처분대금을 받아 이를 신탁의 이익으로서 위탁자에게 교부하여야 하나, 급부과정을 단축하여 기존 매매계약상 매매대금의 반환, 새로운 매매계약상 매매대금의 지급, 매매대금 상당의 신탁이익 지급 과정은 생략하기로 한다. 위탁자와 수익자, 우선수익자는 이상의 법률관계 및 급부제공 생략 등에 동의하며 어떠한 이의도 제기하지 않기로 한다.
[4-2] 매수자의 성명, 상호 비밀성 보호
A(지주, 매도인) → B(1차 매수인) → C(최종 매수인) 위와 같이 여러 단계를 걸쳐 토지 매입을 진행할 경우 매매조건을 확정하고 A와 신탁회사간 처분신탁계약을 체결하고, 수탁자는 B와 매매계약을 체결하되,
※ 신탁계약 특약사항으로 수탁자가 위탁자의 동의 없이 매매조건 동일성을 유지하는 조건으로 매수인 지위변경계약(권리의무 승계계약)을 할 수 있도록 정하여 소유권을 옮기는 작업을 할 수 있습니다. (중간생략)
담보신탁은 위탁자가 부동산을 신탁사에 맡기고(수탁), 우선수익권증서를 금융기관에 전달하고, 대출받는 신탁상품을 일반적으로 말합니다. 담보신탁의 목적을 다하거나(계약의 종료) 계약 해제 또는 해지, 기한의 이익을 상실 또는 금융기관이 환가 요청시 수탁자는 환가대금을 정산하여 우선수익자 또는 수익자(위탁자와 같거나 다를 수 있음)에게 그 정산금을 교부합니다.
담보물건과 그 진행 방법에 대해서는 위 사이트에서 물건마다 들어가보시면, 자세히 파악하실 수 있습니다.
공매 장점
일반적으로 공매는 감정평가서에 근거하여 예정가격을 산정하고, 낙찰되지 않을 경우 일정 비율(예. 10%)을 할인하여 다시 공매하는 식으로 진행합니다 (경매와 비슷)
[3] 부동산 개발에 다양하게 활용 가능
가장 흔하게 많이 쓰는 작업은 건설사 또는 시행사, SPC로 토지작업하면서 담보신탁을 활용하여 부동산 소유권을 확보하고 시행하는 작업입니다. 법적 규제를 피하는 작업 또한 포함되어 있어 아규(argue)가 많은 부분은 공개하지 못하지만, 이를 제외하더라도, 담보신탁은 부동산 시행에 다양하게 사용되고 있습니다.
아울러, 토지확보(담보신탁) – 개발신탁 또는 책준관토 → 준공한 다음, 준공후 미분양(악성)이 있을 경우 미분양담보대출에도 활용되며 담보대출을 통해 분양촉진책을 활용하여 토지비, 건축비 등 사업비 회수에 사용합니다.
담보신탁 절차
하기 절차와 내용은 실제로는 동시다발적으로 진행되며, 설명상 순서를 정하였습니다. (신탁사 업무는 절차의 안내와 원활한 진행, 신탁 목적 달성이라 생각합니다.)
[1] 담보신탁계약 체결
위탁자, 수탁자, 수익자, 우선수익자, 수익권, 우선수익권, 피담보채권, 채무자, 신탁부동산, 신탁기간, 신탁특약 등과 소송 등 계약 일반적인 사항을 정의하면서, 별첨을 통해 [#1] 신탁부동산의 표시, [#2] 우선수익자 및 수익자의 표시 [#3] 신탁보수 [#4] 신탁특약(신탁계약서에 우선함) 등을 정리합니다.
[2] 대출약정서 체결
위탁자(차주), 대주(대출금융기관)을 정의하고 대출의 실행, 이자의 계산 등 금융구조(조건)에 대하여 정리한 다음, 대출원리금의 상환, 채무불이행시 절차, 약정의 해제 등을 정의합니다.
[참고] 인출선행조건 서류
1) 차주 관련 서류 가. 법인등기부등본 나. 법인인감증명서(사용인감 사용시 사용인감계) 다. 사업자등록증 라. 정관 마. 이사회의사록 (법인의 경우 보증 등과 같이 채무 의무가 발생시 이사회 절차가 필요합니다) 바. 국세/지방세 납입증명서 사. 기타 서류
2) 거래 관련 계약서 가. 약정서 나. 담보신탁계약서 및 특약 다. 토지 매매계약서 라. 기타 담보 설정과 관련된 계약서
3) 법무법인 법률검토의견서
[3] 자금관리 대리사무 계약 체결(사용시)
담보신탁을 통한 자금 차입시, 안정적인 관리를 위해 부동산신탁사에 자금의 관리에 관련된 사무를 맡기는 경우가 있는데, 이를 “자금관리 대리사무” 라 칭하고 있으며 신탁사 업무 중 상당수를 차지하는 부분입니다. (반대로 보수는 적음..) 자세한 내용은 후술하겠습니다.
[4] 담보신탁 해지 요청 및 동의서 징구
담보신탁을 해지할 경우, 전원의 동의를 서면으로 받아 계약을 해지하게 됩니다. 신탁사 명의로 된 신탁재산을 다시 위탁자에게 양도하고, 신탁재산과 관련된 채무/채권 등의 관계를 정리합니다.
신탁사 업무는 모든 절차의 시작과 끝에 정리하는 것까지 포함하기에 주니어로서 부동산 개발 관련 사업의 스터디하기에는 최적의 장소가 아닐까.. 싶습니다. 이상입니다!
“신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.
라고 하고 있으며, 부동산 신탁으로 풀어보면
부동산을 갖고 있는 위탁자가 부동산신탁사(수탁자)에게 부동산을 맡기고(위탁) 개발(차입형or관리형 토지신탁or정비사업) / 관리(담보신탁or분양관리신탁(속칭 분관) / 기타(대리사무 등) 행위를 맡긴다.
로 신탁사 업무를 요약할 수 있겠습니다.
금번 포스팅에서는 대부분의 신탁사에서 가장 기본이 되는 업무인 책준 관토에 대해 알아보고자 합니다.
건축주가 제11조(건축허가)ㆍ제14조(건축신고) 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함한다]한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조제6항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(같은 조 제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당된다)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다.
② 허가권자는 제1항에 따른 사용승인신청을 받은 경우 국토교통부령으로 정하는 기간에 다음 각 호의 사항에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다. 다만, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물은 사용승인을 위한 검사를 실시하지 아니하고 사용승인서를 내줄 수 있다
사용승인을 신청한 건축물이 이 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부
감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부
요약하면, 건축물의 사용에 문제가 없고, 건축허가(신고)서에 기재된 사항과 인허가 조건에 따라 큰 하자 없이 시공을 완료한 수준 입니다.
[2-2] (임시)사용승인
『건축법』 제22조 제3항
③ 건축주는 제2항에 따라 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 3. 23.>
허가권자가 제2항에 따른 기간 내에 사용승인서를 교부하지 아니한 경우
사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난ㆍ방화 등 국토교통부령(건축법 시행규칙 제17조)으로 정하는 기준에 적합한 경우로서 기간을 정하여 대통령령(건축법 시행령 제17조)으로 정하는 바에 따라 임시로 사용의 승인을 한 경우 (임시사용승인)
요약하면, 정식 사용승인만큼은 시공이 덜 된 상태지만 건축물의 사용에는 문제가 없는 상태까지 시공한 수준 입니다.
[2-3] 소유권보존등기
건물 소유권 보존등기란 소유자의 신청에 의해 미등기의 건물에 처음으로 행해지는 소유권 등기를 말합니다 (등기용어해설, 대법원인터넷등기소)
참고로 신축 건물의 취득은 “원시취득” 이라는 표현을 하며, 거래 매매 등을 통해 얻는 취득은 “승계취득” 이라 합니다.
즉, 개발사업에서는 등기되어 있는 “토지”를 갖고 있는 건축주가 건축물을 다 완성한 다음, “이 건물이 나의 소유물이다” 라고 주장하고 공식적으로 등록하는 “등기” 절차를 “소유권보존등기”라 합니다.
개발과 관련된 신탁사 업무의 완료는 책임준공까지인데, 그 “준공”을 어디까지 보느냐에 따라 사업ㆍ금융조건이 엄청나게 변하기 때문에 그 의미를 정확히 아는 것이 중요합니다.
[3] 책임준공 의미
“신탁사 업무는 책임준공까지” 라고 말씀드렸는데, [2]에서 정의내린 준공까지 책임을 지고 준공하겠다. 라는 것을 의미합니다. 여기서 사업 참여자에 따라 입장이 조금 달라집니다.
[3-1] 시공사 책임준공 확약
시공사는 당 개발사업에서 시공과 관련된 계약을 체결하여 참여하는 업체로서 “공사도급계약”의 수급자입니다.
책준관토의 경우 대출약정/신탁계약을 체결한 후 최초 기표일부터 N개월까지 준공하는 것을 책임준공이라 표현하며,
(임시)사용승인 또는 사용승인 또는 소유권보존등기 중 하나를 택하여 확약하게 됩니다.
[3-2] 신탁사 책임준공 확약
신탁사는 시공사의 책임준공 기간에 6개월(예시)의 기간을 더하여 책임준공 의무를 다한다는 것을 대주단에 확약하게 됩니다.
시공사 또는 시행사의 부도, 파산, 기타 사유로 인해 문제가 발생했을 때 신탁사가 책임지고 관리자(관리신탁)로서 준공하겠다는 것을 의미합니다. 상기 case가 일어나지 않길 바라지만 발생시 신탁사 업무는 시공사를 교체하여 어떻게든 책임준공하여 투입된 자금이 의미를 갖도록 하는 것입니다.
[4] PF 구조
국내 개발사업은 대부분 선분양을 하지만, 건축물(주택, 오피스텔, 상가 등)의 분양대금은 시기를 나누어 들어옵니다. (계약금 10%, 중도금 40~60%, 잔금 50%~30%)
그래서 분양대금이 들어오기 전, 대주단(당 사업에 대출해주는 금융관)에게 자금을 차입하여 공사하게 되는데
금융기관에 대출원금과 이자를 상환해야 하는 의무가 발생하며, 금융 구조를 만드는 만큼 취급수수료 등 부대비용이 발생합니다.
여기서 선순위 중순위 후순위 등 Tranche가 나누어지게 됩니다. (금리와 취급수수료 등이 다릅니다)
Risk를 많이 부담할 수 있는 금융기관이 있고, 많이 부담할 수 없는 금융기관이 있기 때문에 조건을 달리 하는 것이며 당연히 Risk를 많이 지는 후순위가 더 많은 Return을 받도록 구조가 짜여지게 됩니다. (정상적으로 사업이 끝났을 경우)
신탁사 업무는 위 PF(Project Financing)를 통해 차입하는 자금을 관리하는 것 또한 포함됩니다.
[5] 절차
관리형 토지신탁의 경우 굴직한 Step만 보면 토지확보 → 신탁계약 → 건축주명의 변경(위탁자→수탁자(신탁사)) → 각종 용역계약 승계계약 체결 → 착공 및 분양 → 준공 순으로 진행하게 됩니다.
신탁사 업무는 위 단계에서 신탁계약 체결 이후의 모든 인허가/대관 업무, 분양대금의 관리, 준공시 마무리 작업 등을 하는 것입니다.
[6] 할인분양, 미분양
사업이 무난하게 흘러가면 참 좋겠지만, 분양이 안되어 문제 사업장이 되었을 경우 우리는 몇가지 선택하게 됩니다.
[6-1] 할인분양
분양상품의 개발을 진행하는데 생각보다 분양이 많이 안되었을 경우, 우리는 분양가가 너무 높았나? 라고 제고하고 분양가격을 낮춰서 분양하여 사업대금을 확보하게 되는데 이를 “할인분양” 이라고 합니다.
가격이 낮아지니 당연히 수요자가 늘어나겠지만, 기존에 분양받은 사람들(수분양자)은 불만을 가질 수밖에 없기 때문에 조율하는 대처방안과 그 회계처리가 중요하다고 생각합니다.
신탁사 업무가 갑자기 많아지게 되므로 좋은 사업장을 선별하는 것 또한 신탁사 간부/실무자에게 중요한 능력이라고 생각됩니다.
[6-2] 미분양
준공할때까지 분양이 안된 상품이 있다면 어떻게 해야 할까요, 우리는 보통 “준공후 미분양” 이라고 표현을 하는데 말 그대로 “악성” 물건입니다.
“미담대”라고 부르는데 “미분양 담보 대출”을 통해 분양 촉진을 진행하게 됩니다. 준공은 될 예정이니 준공후 가치에 대해서 감정평가를 하고, 그 가치에 맞춰서 일정 LTV 50%(예시)에 따른 대출을 받아 분양을 광고하고
분양하면 당초보다는 적지만 그래도 미분양(0)보다는 나은 분양수입금을 일정부분 확보하는 업무절차를 진행하게 됩니다.
소유권보존등기 이후 건축물의 모든 권리를 수분양자 등에게 양도하고, 대출원리금을 대주단에 전부 상환한 다음, 부동산 신탁사는 신탁계약을 해제하면서 위탁자, 수탁자, 시공사, 금융기관 등 모든 이해관계자(차주, 수익자 등 포함)와 모든 채무/채권/책임/권리 관계를 정리하게 됩니다.
이상으로 신탁사 업무 중 신탁사 책준 관토 유형의 개발을 간단하게 알아보았습니다. 업무에 참고하시기 바랍니다.
책임준공확약형 관리형 토지신탁이나 정비사업처럼 위탁자가 사업개발비 조달 및 관리 의무가 있는 경우 위탁자에게 과세 의무가 적용되는 것이다.
부동산 신탁사업의 납세 의무 논란은 몇 년전부터 제기돼왔다. 담보신탁의 경우 환가처분을 하면 부동산신탁사가 처분 주체가 되기 때문에 신탁사에게 세금 신고 납무 의무가 있다는 대법원 판례도 있었다.
부동산신탁업계는 개정안에 부정적 반응을 보이고 있다. 책임준공 확약형 관리형 토지신탁 사업은 시공사가 책임준공 미이행 시 신탁사가 자금을 운용해 준공을 마무리 하게된다. 이때 준공 의무가 신탁사에게 넘어 오면서 납세의 의무도 지워진다.
처음부터 차입형 토지신탁으로 사업을 진행했을 경우 신탁사가 자체적으로 사업비 집행에 대한 기록을 관리하고 세금을 내게 된다. 반면 책임준공 미이행으로 인한 사업 진행시 시공사 사업 진행 시기의 사업비 집행 기록이 정확하지 않다. 신탁사가 위탁자 및 시행사의 협조 하에 자료를 확보하겠지만 자료문제로 인한 신고납부 문제 발생시 패널티의 주체가 누가 되느냐도 문제 요소다.
종합부동산세 납부
한 부동산신탁업 관계자는 “신탁사들은 협회 차원에서 과세에 대한 추가 논의를 계속 제시했다”며 “보강되어야 할 요소들이 있지만 우선 내부적으로 개정안을 검토하고 있다”고 밝혔다.
