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연재 예정 목차
부동산 PF #1 개요(클릭)
부동산 PF #2 브릿지론
부동산 PF #3 IM 설명 (실물)
부동산 PF #4 IM 설명 (개발)
부동산 PF #5 책준관토 설명 (개발)
부동산 PF #6 민감도 분석
부동산 PF #7 개발사업 모델링 방법(이하 추후 공지)

[1] 토지 매입 단계 대출 구분

개발사업을 진행할 때, 가장 먼저 진행하는 작업은 ① 매입 예상 부지를 선택하고 ② 건축설계사무소를 통해 설계(안)을 그리고 ③ 개략적인 사업수지표를 작성하여 사업의 진행 여부를 판단한 다음

④ 본격적으로 “토지 매입” 을 시작하게 됩니다.

최근 트렌드를 보면, 증권사에서 흔히 북(book)이라 표현하는 ① PI 대출 (계약금 대출)을 통해 토지 계약금부터 대출을 통해 지급하기 시작하거나,
시행사 Equity를 투입하고나서 ② 브릿지 론(대출)을 통해 토지 매입을 시작하고 있습니다.

금번 글에서는 브릿지 론 먼저 살펴보고자 합니다.

[2] 브릿지 론(대출)(Bridge Loan) 개요

[2-1] 브릿지 론 뜻

브릿지론 뜻은 말 그대로, 토지 매입 → 착공(or 본PF) 까지 단계를 넘어가기 위한 다리(브릿지)라고 보시면 됩니다.

이 단계에서 멈추는 경우도 워낙 많기 때문에 High risk, High Return 의 대표적인 대출 상품이며, 이 단계에 참여하는 경우 추후 진행되는 본PF의 주간(관)에 대한 권리를 요구하게 되며 인허가가 잘 나면 실제로 본PF에 참여하여 사업을 이끌게 됩니다.

정확히는 본PF 대출을 주도적으로 이끈다고 표현하는게 맞는 것 같고, 그 이후는 보통 부동산신탁사가 사업을 관리하게 됩니다.

[2-2] 브릿지론 담보

일반적으로는 토지 매매계약서를 통해 매입한 부동산을 “담보신탁” 을 통해 소유권을 “부동산신탁사”에 넘기고, “부동산신탁사”가 대주단(은행 등)에 우선수익권증서를 발행하며 대출을 일으키게 됩니다.

물론 해당 대출에 대한 “사업 및 대출약정서”는 시행사, 차주, 대주단, 연대보증인(보통은 시행사 대표), 대리금융기관이 참여하여 날인합니다.

[3] 브릿지론 구조

부동산신탁사를 통해 담보신탁계약을 체결하여 대출을 일으키고 토지 잔금을 처리하는 경우의 구조도 입니다.

담보신탁을 체결하면, 소유권이 부동산신탁사에 넘어갔다가 다시 시행사(위탁자)로 넘어오기 때문에 안전성을 확보할 수 있고, 금융기관의 대출을 확보하는 데에도 도움이 됩니다.

[4] 브릿지론 금융조건

[4-1] 브릿지론 취급기관

Risk가 워낙 크기 때문에 (토지매입이 다 안되거나(알박기 등), 인허가 등 이후 절차가 진행이 안되면 출자(투자) 또는 대출한 돈은 그대로 묶이게 됩니다) 취급하는 기관이 본PF에 비해 수가 상대적으로 많이 적습니다.

일반적으로 새마을금고(MG), 수협 등 시설대 관련, 증권사, 캐피탈 등이 있겠습니다.

[4-2] 브릿지론 수수료, 브릿지론 금리

다만, 토지 위치와 참여자에 따라 편차가 많이 나는 부분이니 건 by 건으로 검토하셔야 합니다.

선ㆍ중ㆍ후순위 등에 따라 수수료가 많이 다른데 수수료 기준 약 5.0%, 금리 기준은 약 7.0%, All- in Cost 는 약 10.0% 정도까지 된다고 보시면 될 것 같습니다.

[4-3] 브릿지론 기간

일반적으로는 1년 (12개월) 을 설정합니다.

[4-4] 브릿지론 기타 조건

브릿지 관련 IM 등 투자자를 모을 때에는 여러 조건들이 반영되어 Risk hedge를 하는데 자세한 내용은 브릿지 론 IM을 별도로 구하셔서 파악하시기 바랍니다.

• 투자자 유의사항
• 목표수익률
• 환매 관련사항
• 수익증권의 기준가격 관련
• 대출 관련 Tranche (A, B, C 등)
• 조기상환 가능여부 및 수수료
• 채권보전조치 (물상보증인, 연대보증, 이자유보 등)
• 인출 선행조건
• 인출 후행조건
• 자금관리
• 대주(단)의 의사결정
• 담보에 대한 개요
• 신규사업에 대한 개요
• 예상 사업수지표
• 위험에 대한 고지

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부동산 신탁사 업무 [5] 차입형토지신탁(클릭)

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부동산 신탁사 업무 [차입형 토지신탁]에 대해 알아봅시다

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차입형토지신탁은 관리형토지신탁(책준형)과 자주 비교되는 유형으로, 부동산신탁사가 시행의 주체가 되어 자기의 자금을 투입(차입)하여 개발사업을 일으키는 신탁상품을 말합니다.

[1] 차입형 토지신탁 vs 책준형 관리토지신탁

두 신탁상품 모두 신탁사가 건축주(사업주체) 명의로 사업을 진행하는 점이 공통점입니다만, 차입형은 신탁사가 계약의 주체가 되고 자신의 자금을 투입(차입)하는 구조입니다.

관리형토지신탁(책준형)은 명의만 신탁사이고, 실제로 자금을 조달해오고 용역을 체결하는 주체는 시행사(위탁자) 입니다.

※ 공사도급, 설계용역, 감리용역은 신탁사가 승계계약을 체결합니다.

막내 부동산신탁사, 유상증자로 ‘차입형 토지신탁’ 신호탄(클릭)

[2] 차입형토지신탁 구조도

[2-1] 차입형토지신탁 (전통형)

시행사가 토지를 알아서 매입해왔다고 가정했을 때, 위와 같은 차입형토지신탁 구조도가 생성됩니다.

신탁사는 차입형토지신탁계약을 체결하고 착공 전 인허가 절차를 전부 마무리하여 분양 및 준공 후 수익을 정산하게 되며,

PF 대주단이 없기 때문에 책임준공 의무가 없고, 시공사만 책임준공 의무를 지게 됩니다.

신탁계정대는 신탁사가 외부에서 자금을 차입해와서 해당 사업에 필요한 사업비를 지급합니다.

[2-2] 차입형토지신탁 #2 (혼합형)

전통형과 다른 부분은 자금 차입을 별도로 더 해온다는 점인데, 주로 토지비에 대한 내용입니다.

토지비를 시행사가 전부 메꿀 수 없을 때(Equity로 부족), 신탁사가 토지비에 자금을 투입할 수 없기 때문에 증권사를 통해 토지비를 메꾸는 것입니다 (그 이후는 전통형과 동일)

지방 사업장은 전통형으로 충분하지만, 수도권 및 토지비가 비싼 부분은 증권사 등에서 토지비를 조달해오는 것이 거의 필수이기 때문입니다.

위 구조도에서 담보수탁과 차토 수탁자가 같을 경우도 있는데 그러면 구조도가 워낙 복잡해셔 다르다 라고 가정하여 구조도를 그린 것이며, 같을 경우는 화살표를 잘 생각하셔서 사업 이해하시기 바랍니다..

※ 차입형토지신탁의 핵심은 토지비를 누가 어떻게, 얼마나 조달해주냐에 따라 진행 여부와 성공 여부가 판가름 나게 됩니다.

또한, 혼합형이라고 해서 준공 전과 준공 후에 대해서 신탁계정대의 우선순위가 달라지거나, 책준형 차입형토지신탁이라고 해서 책준이 포함되어 사업비 조달에 대한 구조가 변경되고(신탁계정대 외)

여러 Vehicle로 토지비를 조달하는 경우가 계속해서 생성되고 있는데.. 해당 Trend 또한 글에서 open할 수 없기에.. 주변에 계시는 신탁사 선배님들께 열심히 문의하시기 바랍니다..!

[2-3] 차입형토지신탁 단계별 자금조달

단계별로 보면, 인허가 전 토지비는 equity를 포함한 외부에서 차입해야 하며, 신탁계정대(신탁사 자금)은 사업비로 투입되어야 합니다. 그 이후 분양대금을 통해 대환(상환)해주고, 준공시 각종 계약에 대한 대금을 정산하게 됩니다.

각 단계별로는 인허가 Risk, 분양 Risk, 준공 Risk가 있으며 Risk를 잘 hedge하는 것이 중요하다고 볼 수 있습니다.

※ 아울러 토지비 지급에 대해서 블라인드펀드나 기타 여러 방법이 동원되고 있는데, 해당 내용은 신탁사 담당자에게 문의하시기 바랍니다.. (argue가 워낙 많은 부분이라 open하기 어렵습니다)

[3] 각 이해관계자별 입장

[3-1] 신탁사

신탁사는 자신이 사업 주체가 되는 만큼, 책준관토 사업장과 비교해서 분양성에 대해 더 민감해지고, 사업비 투입(신탁계정대)에 대해 더 많은 검토를 하게 됩니다.

사업이 잘 풀리면 많은 이익과 높은 보수율을 챙길 수 있지만, 분양이 잘 안되고 사업이 꼬이면 그만큼 많은 손실이 나기 때문에,
High Risk, High Return 전형이라고 보시면 됩니다.

[3-2] 시행사

시행사는 당연히 자신이 주체가 되어 사업을 이끌고 싶어 하십니다. 다만, 금융 구조상 시행사가 책준관토로 원하는 바를 얻기가 어려울 때, 차입형 토지신탁으로 진행하게 되며 이 부분에 대해서 많이 아쉬워 하십니다.

실질 주체가 신탁사로 변경되고, 영향력을 많이 잃게 됩니다. 또한, 더 높은 신탁보수를 지급하게 되므로 이익도 줄어들 수 있습니다. (증가할 수도 있습니다만, 비율 자체는 높아지게 됩니다)

장점은 책준관토에 비해 차입형 토지신탁은 사업을 신탁사에 맡겨놓고 다른 일을 더 할 수 있다는 점..?? 도 있겠습니다
(신탁사의 전문성 의존)

[3-3] 시공사

책준관토는 PF에 분양불을 통해 시공사에 공사비를 지급하게 됩니다. 통상 10% ~ 20% 공사비를 유보하게 되는데,

분양이 잘 안되면 그만큼 공사비 회수가 늦어지게 되며 할인분양하게 되면 전체 사업 이익이 줄어들면서 공사비마저 손실 발생하는 경우도 있습니다.

하지만 차입형 토지신탁은 기성불 조건으로, 상대적으로 안정적으로 공사비를 받아올 수 있게 됩니다. (10 ~ 15% 유보)

Top tier 시공사는 기본적으로 신탁사업에 그닥 우호적이지 않은데요, 분양성이 좀 애매하다.. 싶으면 차입형 토지신탁 정도는 들어오게 됩니다 (기성불이므로)

물론 상대적 열위에 있는 중소 중견 건설사는 구분하지 않고 어느정도 내부 심의를 넘겼다면 해당 개발사업에 참여하는 것이 낫다고 생각합니다..! (요즘 안그래도 워낙 물건이 없어서요)

※ 글에 내용을 다 담을 수 없는게 많이 아쉬어서.. 문의사항은 댓글 남겨주세요 !

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