국토교통부(장관 변창흠)는 분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무기간 등을 내용으로 하는 ｢주택법 시행령｣ 개정안과 재건축부담금 관련 개시시점 주택가액 조정방법 등의 내용을 담은 ｢재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령｣ 개정안이 2월 16일 국무회의를 통과하였다고 밝혔습니다.
국무회의를 통과한 개정 시행령은 대통령 재가를 거쳐 2월 19일부터 시행될 예정입니다.
｢주택법 시행령｣ 개정안 주요내용
① 주택조합 총회의 조합원 직접 출석에 대한 예외
감염병 예방을 위하여 여러 사람의 집합을 제한하거나 금지하는 조치가 해당 주택건설대지가 위치한 지역에 내려진 경우
주택조합 조합원이 총회 의결에 일정 비율 직접 출석해야 하는 요건의 예외를 인정하여 그 기간에는 전자적 방법으로 총회를 개최하여 의결권을 행사할 수 있도록 개선하였다.
(개발사업의 상당부분이 주택사업이며, 건축법/주택법에 의거하여 사업을 진행하기 때문에 주택법 시행령의 개정에 대해 관심을 갖고 꾸준히 스터디할 필요가 있습니다.)
소규모 정비사업을 활성화하기 위해 LH 또는 지방공사가 정비구역 면적이 2만 제곱미터 미만이거나 전체 세대수가 200세대 미만인 정비사업 또는 소규모주택정비사업의 시행자로 참여하고, 전체 세대수의 10% 이상을 임대주택으로 건설하는 경우 분양가상한제 적용대상에서 제외하도록 하였다.
※ 민간택지 내 분양가 상한제 대상 지역 지정 요건
민간택지 내 분양가 상한제 대상 지역 지정 요건※ 민간택지 내 분양가 상한제 대상 지역 지정 요건 개선
※ 수도권 분양가 상한제 적용주택 전매제한기간
※ 수도권 분양가 상한제 적용주택 전매제한기간
※ 민간택지 분양가 상한제 적용 지역 (공공택지는 다르게 적용)
※ 민간택지 분양가 상한제 적용 지역
③ 분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무기간
주변시세보다 저렴하게 공급되는 분양가상한제 적용주택에 대한 투기수요를 차단하고 실수요자 중심으로 공급되도록 하기 위해 분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무기간을 아래 표와 같이 정하였다.
분양가상한제 적용주택 입주자 거주 의무기간
④ 분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무 예외사유
분양가상한제 적용주택을 공급받은 사람이 해당 주택의 거주의무기간 중 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 해외에 체류하거나 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주하는 등의 부득이한 사유가 있는 경우로서 LH 등의 확인을 받은 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 보도록 하는 거주의무 예외사유를 정하였다.
※ 분양가 상한제 분양가격 산출 예시
분양가 상한제 가격 산출 엑셀 예시
회사에서 분상제 아파트 분양가 산출용으로 제가 제작하여 실무적으로 쓰고 있는 파일인데 대외비적인 내용이 많아서..
“분양가 상한제 가격이 생각보다 낮다!” 라고 실망하신 분들도 많은 것 같은데, 시공사에서 사업 시행을 하고 있는 저희 입장에서는…
시세가 평당 5,000만원인 곳에서 평당 2,500만원 수준에 해라 같은 규제가 적용되기 때문에, 정말 피하고 싶은 것 중 하나입니다. 저도 무주택자라서 가격이 올라가는게 정말 슬프지만 짧게 5년, 길게 10년 사업을 이끌어온 조합 입장에서는 분양가 규제 자체가 엄청난 악재라고 생각합니다.
⑤ 행복도시 이전기관 종사자에게 특별공급하는 주택의 전매제한 강화
행정중심복합도시 이전기관 종사자가 특별공급받은 주택의 전매에 따른 시세차익을 차단하고 실수요자 위주로 공급하기 위해 행정중심복합도시 이전기관 등에 종사하는 사람에게 특별공급한 경우 해당 주택의 전매제한기간을 투기과열지구는 5년에서 8년으로, 투기과열지구 외의 지역은 3년에서 5년으로 강화하였다.
국토교통부는 이번 ｢주택법 시행령｣ 개정을 통해 수도권 분양가상한제 적용주택에 대한 투기수요가 차단되고 실수요자 중심으로 주택이 공급되고 행정중심복합도시 이전기관 종사자의 전매에 따른 시세차익이 방지될 것으로 기대한다고 밝혔다.
작년 6월 17일 관계부처 합동으로 발표한 ｢주택시장 안정을 위한 관리방안｣의 ‘재건축부담금 규제 개선’ 후속조치로, 공시가격 현실화정책에 따라 재건축부담금이 높게 산정되는 문제를 해소하기 위해 종료시점 공시율을 개시시점 주택가액 산정시 동일하게 적용할 수 있도록 계산방법을 정하였다.
② 한국부동산원의 검증지원 절차 마련
시장·군수·구청장은 재건축부담금 예정액 통지, 결정·부과를 위해 필요한 경우 한국부동산원에 검증을 의뢰할 수 있고, 한국부동산원은 주택가액, 개발비용 등이 적정하게 산정되었는지 검증하고, 조사·검증에 필요한 경우 외부전문가로 구성된 심사단 또는 자문위원회를 구성·운영할 수 있도록 하여 공정성을 확보할 수 있도록 하였다.
국토교통부는 이번 ｢재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령｣ 개정을 통해 공시가격 현실화에 따라 재건축부담금이 과도하게 부과되지 않도록 하고 한국부동산원의 검증지원 절차를 마련함에 따라 지자체·조합의 정확한 재건축부담금 산정에 도움이 될 수 있을 것으로 기대한다고 밝혔다.
대우건설이 재개발 대어로 꼽히는 흑석11구역의 재개발 시공권을 획득하면서 올해 첫 수주의 시작을 알렸다.
흑석11구역 조감도(대우건설)
흑석11재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합(조합장 최형용)은 지난 4일 총회에서 대우건설을 시공자로 선정했다고 밝혔다. 이 구역은 서울 동작구 흑석동 304번지 일대 8만9,317.5㎡로 재개발을 통해 공동주택 1,509세대와 상가, 부대복리시설 등을 건설할 예정이다. 지하5~지상16층 높이로 아파트 25개 동으로 구성된다.
공급 세대수 중 조합원 분양분 699세대와 임대주택 257세대 등을 제외한 553세대가 일반분양물량이 될 전망이다. 전용면적별로 △39㎡ 113세대 △49㎡ 109세대 △59㎡ 560세대 △74㎡ 126세대 △84㎡ 541세대 △114㎡ 58세대 △150㎡ 2세대 등을 공급한다. 흑석11구역의 총 공사비는 4,501억원 규모로 추산하고 있다.
대우건설은 흑석11구역의 단지명을 자사의 하이엔드 주거브랜드를 사용한 ‘써밋 더힐’로 제안하고, 차별화된 설계를 통한 명품 아파트 건설을 약속했다. 설계에는 두바이 라군 빌딩 등을 설계한 세계적인 건축설계그룹인 SMDP와 정림건축 김영민 등이 참여해 스카이커뮤니티, 리조트형 테마조경, 220m 연도형 상가 등을 적용했다.
흑석 11구역
또 △세대 내 음식물쓰레기 이송설비 △안티코로나시스템 △스마트시스템 △크리스털 게이트 △웰컴 라운지 △스카이 워크 △7가지 테마 커뮤니티 시설 등의 특화 방안도 제시했다.
흑석11구역은 인근에 지하철9호선 흑석역과 4호선 동작역을 도보로 이용할 수 있는 더블역세권으로 교통이 편리하다는 평가를 받고 있다. 또 올림픽대로와 동작대교로 접근하기에도 편리한 교통망을 갖추고 있다. 흑석초, 중대부초·중, 중앙대, 숭실대 등으로 통학이 가능하고, 대형 마트와 병원 등의 생활편의시설도 풍부하다.
단지 인근에 흑석초⋅중대부초⋅중대부중⋅중앙대⋅숭실대⋅신설고교(흑석9구역 내 건립예정) 등이 위치해 교육환경이 우수하다. 하나로마트⋅중앙대학교병원⋅고속터미널⋅신세계백화점 등 다양한 생활편의시설도 이용할 수 있다. 최근 아파트 시세가 3.3㎡ 당 1억원에 육박하는 반포지역과 맞닿은 준강남권 입지여서 흑석뉴타운 내에서도 핵심으로 손꼽히는 사업이다.
시공사로 선정된 대우건설은 흑석11구역 재개발사업의 단지명을 하이엔드 주거브랜드인 ‘푸르지오 써밋’을 적용한 ‘써밋 더힐’로 제안했다. 커튼월룩과 LED패널을 적용한 아파트 외관에 스카이커뮤니티⋅리조트형 테마조경 등이 설계에 적용됐다.
가구 내 음식물쓰레기 이송설비⋅안티 코로나시스템(현관 에어시스템, 헤파필터 적용 환기시스템 등)⋅스마트시스템⋅컨시어지 서비스 등 입주민 삶의 질을 높이기 위한 명품특화 시스템과 크리스탈 게이트(단지 문주)⋅웰컴 라운지(동 출입구)⋅스카이 워크(옥탑 산책길)⋅7가지 테마의 커뮤니티 시설 등의 특화 설계안도 적용했다.
특화 설계안 외에도 이주비 추가지원, 선·후분양 방식 선택제⋅공사비 기성불 지급⋅계약이행보증 설정 등 파격적인 사업조건을 제안해 조합원들에게 큰 호응을 얻었다.
대우건설 관계자는 “코로나19에도 시공자로 선정될 수 있도록 노력한 조합과 조합원들에게 진심으로 감사드린다”며 “흑석뉴타운의 핵심지역에 위치한 입지조건에 걸맞은 최고급 아파트를 건설해 조합원들의 신뢰에 보답할 것”이라고 말했다.
한편 흑석11구역은 지난 2012년 재정비촉진계획이 수립됨에 따라 2014년 추진위원회를 설립해 재개발사업을 시작했다. 이듬해인 2015년 조합설립인가를 받았으며, 지난해 사업시행인가를 받아 시공자를 선정할 수 있게 됐다.
국토부 진단 : 역대 최대 수준의 주택 공급에도 불구하고 초저금리와 가구 수 급증으로 주택시장이 불안
→ 자가 진단 : 정책이 너무 많이 나와서 불안합니다. 주택은 소유가 아니라 거주가 정답이라고 주장해봤자, 우리나라에서는 투자입니다. 투자하고 싶은데 정책이 난무하니 불안할 수밖에 없습니다.
국토부 진단 : 기존 공급방식에 문제가 있다고 진단
→ 자가 진단 : 규제가 많은 게 더 문제라고 봅니다… 정책과 규제가 시장을 따라가지 못해서 디테일이 부족하고 여기서 파생되는 문제들이 더 많습니다. 간단하게 예를 들자면, 임대주택을 공급하라고 해놓고 임대주택을 공급하려 하니 해당 임대사업자(법인 또는 REITs 등)에 종합부동산세를 부과하여 사업이 끝나고 나니 적자가 나고 폐업해야 할 수준의 정책.
[2] 기본방향, 추진전략
2.4 부동산 대책
現 정부/국토부의 방향성은 일관되게 공공주도 Fast-track 사업 추진입니다. 변하지 않습니다.. 세부 추진전략은 아래와 같습니다.
1) 신규 가용지 (역세권․준공업․저층주거지) : 新개발수단 + 도시기능 재편
2) 재개발․재건축 : 공기업 직접시행 ⇨ 획기적 인센티브 + 절차단축
3) 도시재생 : 재생사업과 정비사업 연계 ⇨ 실행력 제고 + 주택공급
4) 소규모 정비 : 소규모 재개발 + 기존사업 유연화 ⇨ 개발 사각지대 해소
5) 공공택지 : 수도권, 지방광역시를 중심으로 전국 15곳 내외 신규 지정
6) 단기 주택확충 : 비주택 리모델링 + 매입임대 확대 등 전세대책 보완
[3] 세부 추진방안
상당히 다양한 내용이 들어가 있지만, 핵심은 공공이 주도하여 개발하고 그에 따른 인센티브는 기부채납하라는 얘기입니다.
※ 세부 내용은 본 글 상단에 있는 첨부파일 확인하시기 바랍니다.
도심 공공주택 복합사업공공 직접시행 정비사업 절차
제가 LH 초반에 가서 공공재개발과 공공재건축에서 얻는 이득이 무엇인지에 대해 물어봤었고, 늘 그렇듯 추후 논의하면서 정해질 것이다. 라면서 공공재개발에 대해서만 얘기하더라구요.
그래서 공공재건축시 재건축 초과이익 미부과 해달라, 안그러면 이 정책에 함께할 이유가 조합에는 전혀 없다.
계속 강조했는데 금회 2.4 부동산 대책에 드디어 정책적으로 발표가 되었습니다.
공공 직접시행 정비사업 차이소규모 재개발사업
[4] 주택의 공급 (목표치)
공급 예정물량 이라 적고 목표치라고 읽습니다.
2.4 부동산 대책뿐만 아니라, 현재 정책적으로 목표치를 두루뭉술하게 발표하고 있습니다.
실수요자 또는 실무자 입장에서는 언제, 어디서, 어떻게, 구체적으로 실행이 가능한가에 대해 검토하고 사업추진을 고려해야 하는데
검토할만한 자료가 없는 정책이 지속해서 발표되어서 검토하는 것도 사실 스트레스가 있습니다. 상부에 보고를 안할수도 없는 상황이니까요.
SK건설, 현대엔지니어링은 경기 의정부 장암5구역 주택재개발정비사업을 수주했다고 31일 밝혔다.
사업 개요
SK건설은 현대엔지니어링과 컨소시엄을 구성해 새해 마수걸이 수주에 성공했다. 총 도급액은 2,224억원이다.
경기 의정부 장암5구역 주택재개발정비사업 조감도. 사진 SK건설 , 현대엔지니어링
의정부시 신곡동 406 일대에 지하 3층~지상 33층, 7개동 964가구 규모의 아파트 및 부대복리시설을 조성하는 사업이다. 2023년 8월 착공 및 분양해 2026년 7월 입주 예정이다.
사업지는 수도권제1순환고속도로와 동부간선도로를 통해 서울 및 수도권 접근이 편리하다. GTX(수도권광역급행철도)-C노선, SRT(수서발고속철도) 연장 등 교통개발 호재로 미래 가치 상승에 대한 기대감도 높다. 사업지 바로 옆에 의정부초교가 붙어있다. 발곡근린공원, 중랑천 등 녹지공간과도 가깝다.
SK건설 관계자는 “공사구간을 분할하지 않는 ‘공동이행’ 방식으로 동일한 품질의 아파트를 선보일 것”이라며 “지역을 대표하는 랜드마크 아파트로 조성할 계획”이라고 밝혔다.
장암5구역 재개발조합(조합장 조임학)은 지난 15일 시공자 선정을 위한 현장설명회를 열었다. 그 결과 SK건설, 현대엔지니어링, 대림산업, 대림건설, 제일건설 등 총 5개사가 참석했다.
조합 관계자는 “현장설명회에 중·대형사 5곳이 참석하면서 시공자 선정에 대한 기대감이 높아지고 있다”며 “입찰에도 시공권을 향한 건설사들의 높은 관심이 이어지길 바란다”고 말했다.
공고문에 따르면 입찰방법은 일반경쟁입찰, 사업방식은 도급제다. 건설사들의 입찰 참여를 위한 적격 자격 기준도 정했다. 입찰에 참여를 원하는 건설사는 입찰보증금 50억원을 조합에 납부해야 한다. 이중 3억원은 현장설명회 참석 1일 전까지 현금으로, 나머지 47억원은 입찰마감 시까지 현금 또는 이행보증증권을 통해 납부토록 명시했다.
한편, 장암5구역은 2018년 5월 추진위원회 승인을 거쳐 올해 10월 조합설립인가를 받았다. 이곳은 1호선 의정부역과 의정부 경전철 발곡역 등 대중교통 이용한 주요 도심지로의 이동이 용이하다. 광역급행철도(GTX-C노선) 건립 등 개발 호재가 풍부하다는 평가도 받는다.
현재 예비타당성조사를 통과한 상황으로, 2027년 개통이 예정됐다. 개통시 의정부역에서 삼성역까지 이동시간은 약 1시간 이상에서 약 10분대로 단축이 예상된다. 주변에 의정부초등학교와 청룡초등학교, 동국대학교 사범대학부속 영석고등학교 등 교육환경도 우수하다. 발곡근린공원과 중랑천, 추동공원 등이 가까워 친환경생활도 가능하다.
현장설명회 논란
현장설명회 직후 대림산업과 대림건설의 입찰 자격이 논란이 됐다. 두 건설사가 현장설명회 참석 전 현장설명참가신청을 하지 않았기 때문이다. 조합의 입찰 공고문에 따르면 입찰에 참여하기 위해서는 전자조달시스템 현장설명참가신청을 하고, 현장설명회에 참석해 조합이 배부한 입찰참여 안내서를 수령한 업체라고 명시돼 있다.
이에 SK건설, 현대엔지니어링, 제일건설은 현장설명참신청을 한 후 현장설명회에 참가했다. 반면 대림산업과 대림건설은 현장설명참가신청을 하지 않고 현장설명회에 참석했다. 입찰 공고문대로라면 입찰 참여 자격의 결격 사유에 해당된다. 현장설명회 직후 이들에 대한 자격 논란이 커지자 조합은 지난 18일 이사회를 통해 대림산업과 대림건설에 입찰 자격이 없다고 결정했다.
현대건설에 따르면 용인 수지 신정마을9단지 리모델링 정비사업조합은 용인시 수지구 동천동에서 시공사 선정을 위한 임시총회를 실시하였다. 현대건설의 새해 첫 수주다.
사업 개요
이 사업은 용인 수지구 풍덕천로 76(풍덕천동) 일원 2만9575㎡에 공동주택 9개동 812가구 등을 신축하는 것을 주요 골자로 한다.
용인 수지 신정마을9단지 리모델링 정비사업은 경기도 용인시 수지구 풍덕천로 76에 위치한 지하 1층~지상 20층 9개 동 규모의 신정마을9단지 주공아파트 812가구를 증축해 지하 3층~지상 23층 9개 동 914가구로 리모델링하는 사업으로 공사비는 2,280억원이다.
경기 용인시 수지 현대아파트가 증축형 1차 안전진단 절차에 착수했다. 이곳은 증축형 리모델링을 통해 914규모의 아파트로 재탄생할 전망이다.
단지명을 ‘힐스테이트 그레이트 나인(Great Nine)’으로 정하고, 고급 편의시설과 특화설계, 명품 마감재 등을 적용할 계획이다. 또 첨단 스카이 라운지, 약 850평의 대형 커뮤니티, 고급 조경 마감재, 키즈특화 공간, 지하주차장 비율 100%, 3베이·3면 개방평면 등을 갖춘 단지를 선보일 계획이다.
용인 수지 신정마을9단지는 신분당선 수지구청역을 도보로 이용할 수 있고 단지 바로 옆에 신월초등학교가 있어 교통 및 교육 환경이 우수하며, 신정공원, 정평천 등 뛰어난 자연 환경과 구청, 도서관, 대형마트 등 생활편의시설이 위치해 있어 입지조건이 좋다고 설명했다.
이곳은 수지도서관, 여성회관, 신정공원과 정평천이 인근에 있어 주거 편의성이 높고, 단지 바로 옆에 신월초등학교가 있어 통학이 편리하다. 또한 디지털 혁신 병원으로 불리며 유명 교수진까지 보유한 용인세브란스병원 등이 밀접해 뛰어난 입지를 갖추고 있다는 호평을 받고 있다.
현대건설 관계자는 “용인 수지 신정마을9단지 리모델링사업은 리모델링 전담조직 구성후 최초로 단독 수주하는 사업인 만큼 브랜드 명성에 걸맞는 최고의 단지로 보답하겠다”고 했다.
현대건설은 지난해 12월 주택사업본부 내 리모델링 전담조직을 구성, 역량강화를 추진 중에 있다. 여기에 포스코건설과 함께 용인 수지 현대성우 8단지 리모델링 사업을 공동수주하는 등 신분야 수주 경쟁력 강화에 적극 나서고 있다.
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