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■ 정비사업(재개발 재건축) 관련 법규 및 규칙

1. 도시 및 주거환경정비법 (정비사업 전체)
2. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 (소규모정비)
3. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (기본계획 총괄)
4. 주택법 (공동주택)
5. 건축법 (건축설계)
6. 주택 공급에 관한 규칙 (분양)
7. 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 (분양가 상한제)
8. 민간임대주택에 관한 특별법 (임대주택, 공공지원민간임대주택)
9. 정비사업 계약업무 처리기준 (시공자 등 협력업체 선정)
10. 공공지원 시공자 선정기준 (협력업체 선정)
11. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(수용 재결, 매도청구) 등이 정비사업과 유관함.

관련 법이 너무 많아 쓰기 어려우나, 주로 참고해야 하는 법을 우선적으로 기재했습니다.

■ 정비사업의 구분

※ 참고사항
– 종전 도시환경정비사업은 임대주택 공급 의무 규정이 적용되지 않았으나, 2017. 2. 8. 「도시정비법」 전면개정 시(시행 2018. 2. 9.) 재개발사업으로 통합되고, 2018. 2. 9. 전부 개정된 「도시정비법 시행령」(시행 2018. 2. 9.) 제9조 제1항 제2호 규정에 따라 상업지역을 제외한 용도지역의 도시환경정비 사업의 경우 임대주택 공급 의무 규정이 적용됨.

– 다만, 같은 법 시행령 부칙 <제28628호, 2018.2.9. 전부개정, 2018.2.9. 시행> 제12조제8항의 경과조치에 따라 상업지역을 제외한 용도지역에서의 도시환경정비구역으로서 이 영 시행 전 사업시행계획인가를 신청한 경우에는 개정된 영 제9조 제1항 제2호에도 불구하고 종전 규정에 따라 임대주택 건설 의무 규정이 적용되지 아니하나, 2018.2.9. 이후 사업시행계획인가를 신청한 경우에는 임대주택을 건설하여야 한다.

▶재개발

• 사전적 정의
  • 정비기반이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
  • 정비구역안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의한다.

• 대상 구역
  • 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
  • 건축물이 노후·불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
  • 철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 정비기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역
  • 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역

▶재건축

• 사전적 정의
  • 정비기반시설이 양호하고, 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
  • 정비구역안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하는 방법에 의한다

• 대상 구역
  • 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될우려가 있는 지역
  • 건축물이 노후·불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
  • 철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 정비기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역
  • 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역

(자료 : 부산시 정비 사업 홈페이지)

■ 정비사업의 추진 절차

정비 사업은 기본적으로 법적 절차에 맞추어
진행하는 사업입니다.

해당 법에서 30일 이상 공람하라거나, 신청을 60일간 받으라 등의
조항이 있으면 무조건 지켜야 하고
그 순서도 지켜야 합니다. (지키지 않았을 경우 행위 자체가 무효가 됩니다)

예시) 정비사업 계약업무 처리기준 제28조를 보면, 시공자 선정을 위한 입찰 과정에서 현장설명회 개최일로부터 7일 전까지 전자조달시스템 또는 일간신문에 1회 이상 공고하여야 한다고 되어 있습니다.

만약 이를 어기고 3일 전 공고하였거나 아에 알리지 않았다면 절차상 하자를 근거로 정비 사업에 반대하거나, 선정된 시공자의 교체를 위해 반대파에서 선정 무효를 취지로 소송 제기한다면,
조합 입장에서는 아무런 대응을 할 수가 없다는 얘기이지요.

정비사업 계약업무 처리기준_20180209

서울시 재개발 재건축 클린업 시스템

각 시/도 등 지역마다 정비사업을 시스템화하여 관리하는데요,
서울시가 사업 숫자가 월등히 많아 상대적으로 정리가 잘 되고 있으니 위 사이트에 들어가서 참고하시면 도움이 되실 겁니다.

자세한 내용은, 추후 단계별 글에서 각 단계마다 해야 하는 업무와
유의해야 할 점 등을 다루도록 하겠습니다.

“혼자 자세히 스터디해보겠다!” 하시는 분은 아래 파일을 꼼꼼히
읽어보시기 바랍니다.

또한, 재개발 재건축 관련된 정보는 아래 홈페이지들에서 구할 수 있습니다.

1. 하우징헤럴드
2. 한국주택경제신문
3. 도시정비뉴스
4. 건설경제

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2020년 상반기 정비사업(재개발 재건축) 수주 분석

2020년 상반기 말도 많고 탈도 많았던, 정비사업(재개발, 재건축) 건설사별, 지역별 수주 현황을 정리해보겠습니다.

‘컴백 래미안’ 신반포15차 삼성물산 수주..호반건설 ‘선전’

단군이래 최대 재개발 한남3구역, 현대건설이 품었다(종합)

2020년 상반기

건설사별 정비사업 수주 순위

(단위 : 억원)

총 13조 2,748억원 규모의 정비사업

발주(시공자 선정)이 있었습니다.

코로나로 인해 올해 2 ~ 4월 조합에서 총회를 열지 못해서 시공자
선정이 상당기간 미뤄졌었는데요,

그럼에도 불구하고 상당히 많은 사업에서 건설사(시공자)의 선정이
있었습니다.

집계 기준은 2020년 1월 1일 ~ 6월 30일 까지 조합 총회에서 선정한 정비사업입니다.

(도시환경정비사업, 소규모재건축, 가로주택 정비사업 포함)

얼마 전 한남3구역 재개발에서 1조 7천억원의 수주를 한 현대건설이
역시나 수주 순위 1위를 차지하였습니다.

수주리스트 : 한남3 재개발(17,378), 범천1-1 도시환경(4,160), 신용산 도시환경(3,037), 원주나래(2,089) 등

2위는 롯데건설이 차지하였습니다.

수주리스트 : 갈현1구역 재개발(9,182), 범일2 재개발(5,000), 울산 B-05 재개발(1,632)

3위는 돌아온 정비사업 강자, 삼성물산입니다.

수주리스트 : 반포 3주구 재건축(8,087), 신반포15차 재건축(2,400)

기타 시공사는 기사 참고하여 확인하시기 바랍니다.

유형별 정비사업 발주

(단위 : 억원)

정비사업의 유형을 보면, 역시나 재개발이 가장 많은 발주가 이루어 졌습니다.

유형별 평당 공사비 범위

보통 재개발 재건축 평당 공사비는 평당 300만원 후반 ~ 700만원 중반이며,

규모의 경제가 일어나는 만큼 재개발이 상대적으로 작은 평당공사비 시세를 형성하고 있습니다.

여기서 주의하셔야 할 점은 마감수준에 따라 공사비가 천차만별이라는 점입니다. (단순비교 하시면 안됩니다)

지역별 정비사업 발주

(단위 : 억원)

2020년 상반기에는 서울의 발주가 압도적으로 많았는데요,
많은 기사에서 예측하든 2020년 하반기에는 지방쪽에서
발주 및 건설사들의 경쟁이 심화될 것으로 예상됩니다.

왜냐하면 서울, 경기, 인천 등 수도권은

최근 정부의 부동산 안정 대책으로 정비사업을 조합이
진행하기가 점점 더 어려워지고 있기 때문입니다.

주택시장 안정 방안 (투기과열지구 등)

따라서 하반기 건설사들은 지방에서의 강도 높은 경쟁이 예상됩니다.

“가자, 지방으로” 대형건설사의 지방행 ‘러쉬’ 왜?

전방위 규제…수도권 탈출, 지방도시 분양 러쉬

하지만 온갖 비난 기사가 쏟아지면서 정부에서 부담을 느꼈는지,

노영민 ‘권고’에도 청와대 참모 8명 집 안 팔았다

김해영 “靑 참모, 다주택 미처분 유감…고위공직자 자발적으로 나서야”

“부동산 매우 불안정해 국민께 송구” 민주당 사과

국토교통부 김현미 장관이 긴급하게 청와대에 불려간지 얼마 되지 않아, 공급을 늘리라는 지시와 관련된 기사가 다시 나옵니다.

온갖 부동산 정책 규제 속에서 공급을 어떻게 늘릴 것인지,

조만간 발표 예정인 부동산 정책의 방향을 잘 살펴봐야 할 것 같습니다.

2019년 재개발 재건축 결산