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조합원 아파트가 일반분양과 다른 점

재개발 · 재건축 조합원 아파트는 일반분양 아파트와는 다른 부분이 많습니다.

오늘은 이해하기 쉽도록 기본적인 부분부터 간단하게 설명해보겠습니다.

1. 평형 및 로얄 동 · 호수 · 층 우선 배정 가능

구글에서 검색해서 가장 눈에 띈 배치도, 동호수 배치도를 참고 이미지로 갖고 왔습니다.

조합원은 통상적으로 사업시행인가 이후 종전자산평가와 함께 조합원 분양신청 기간(30~60일, 20일 1회 연장 가능) 중 분양신청을 할 수 있습니다.

(『도시 및 주거환경정비법』(이하 도정법) 제72조 2항)

일반분양보다 훨씬 앞서서 분양신청을 하기 때문에 누구나 원하는
로얄 층, 향 세대를 받을 우선권이 주어집니다.
(통상적으로 1, 2, 3순위를 적도록 정비업체에서 유도하며, 조합원간 경합이 있을 경우 권리가액이 큰 조합원에 우선하여 배정합니다.)

서울일 경우 특히 한강 뷰, 기타 사업장의 경우 남향 또는 강이 보이는, 또는 일조/조망에 간섭이 없는 등을 우선적으로 선택합니다.

따라서 준공 이후 모든 프리미엄에서 가장 앞설 수 있습니다.
(이익을 많이 남기는)

2. 조합원 분양가 할인

통상 조합원 분양가는 일반 분양가에서 10% 할인한 90% 수준으로 이야기를 합니다. (실제로는 더 할인되는 경우도 많음)

이는 조합설립인가부터 사업시행인가까지 상당히 긴 시간(최소 3년이라 보아도 무방) 사업과 함께 했기 때문에 Advantage 를 받는다고 간주해도 됩니다.

학문적으로는 조합원 분양가를 택지비 + 건축비 등 사업 조달 원가라고 정의내리고 있지만, 이해하기 쉽게 일반분양보다 00% 저렴하게 가지실 수 있도록 (시세차익이 아닌 원가부터 싸게 획득, 우리사주와 비슷한 개념) 해드린다고 홍보를 합니다.

재건축일 경우 조합 설립 동의서를 제출하지 않으면 현금청산자가 되며, 재개발은 조합 설립에 동의하지 않더라도 일단 강제적으로 조합원이 됩니다. (조합원의 지위를 확보할 수 있는 가장 마지막 순간은 조합원 분양신청기간 만료일이며, 익일 현금청산자가 됩니다.)

따라서 조합원이 되어 받을 수 있는 Premium 과 현금청산자로서의 Cash (현금할인 고려) 를 비교해야 합니다.

3. 우물천장

조합원분양 · 일반분양 크게 구분이 있는 상품은 아니지만..
일반 천장 (통상 2.3m)과 우물 천장(2.4 ~ 2.5m)의 차이는 개방감에 있어서 큰 차이를 보여줍니다.

4. 발코니 확장 포함

발코니 확장의 경우 통상적으로 조합원은 확장을 포함한 공사비를 시공자(건설사)에게 제시를 받습니다.

일반분양분은 포함하는 경우도 있고, 제외하는 경우도 있는데 제외시 발코니 확장은 옵션으로 계약되어 조합 수입으로 귀속되는 경우가 많습니다. (조합원의 분담금은 절감 효과)

인터넷에 도식화를 잘 해주신 글이 있어서 이미지 첨부합니다.

발코니와노대 발코니의 정의 (이원하우징)

발코니 확장 비용은 세대당 통상 1,000 ~ 1,500만원 정도라고 생각하시면 됩니다.

5. 고급 창호

살기 좋은 아파트도 중요하지만, 요즘에는 세대에서 밖을 바라보는 VIEW(조망권)가 얼마나 좋은지도 굉장이 중요합니다.

실제로 억 단위로 시세 차이가 발생합니다.

한강 보이는 아파트, 조망권 따라 2억 시세차

반포·청담동 같은 단지라도…’한강 보는 값’ 4억원

조합원아파트는 창호도 고급화된 세대를 받게 되는데요,

대부분의 조합원 아파트는 로이 이중창 유리로 시공하여 단열과 소음에 유리한 장점이 있습니다.

이중창 중에서도 아래 이미지처럼 시야에 간섭 없이 Full 창호로 시공할 경우 가치가 증가합니다. (특히 한강뷰처럼 조망이 중요한 곳에서는 필수품이라고 볼 수 있습니다)

6. 주방 가구상판, 벽체 엔지니어드 스톤

천연 대리석 느낌의 고급 마감재 ‘엔지니어드 스톤(engineered stone) 은 최근 서울 강남권을 중심으로 평수와 관계없이 주방 상판, 벽체, 거실 아트월, 욕실 등 아주 많은 면적에 적용되고 있습니다.

또한 엔지니어드 스톤은 자연스러운 느낌의 패턴과 색상을 적용해 화사하면서도 고급스러운 표현이 가능한 99% 순도의 석영가루(90% 이상)로 만들어지기 때문에 인조대리석 보다 가격이 2, 3배 비싼 편입니다. 

7. 현관 중문

현관 인테리어의 중심, 중문 모아보기

현관 중문은 찬 공기를 막아주고, 시야상 내부를 가려주는 등 요즘 아파트에서 필수품으로 자리잡았습니다.
다들 너무나 잘 아실 것 같아서 중문은 빠르게 패스!

8. 각종 외산 마감재 (가구, 주방수전 등)

뿐만 아니라, 개인이 구매하여 조달하기에는 비싸고 어려운 제품(마감재)를 조합원일 경우 건설사가 일괄로 구매하여 공급하기 때문에 상대적으로 많이 저렴한 가격에 얻을 수 있습니다.

■ 외산 가구 Sample

위 내용들은 전부 조합에서 시공자를 선정할 때 시공자(건설사)가 제안하는 품목에 들어가 있으며 어떻게 조합하냐에 따라 건설사 브랜드와 별개로 평당 공사비가 천차만별입니다.

(예를 들어 상대적으로 인기가 낮은 아파트 브랜드이더라도, 들어가는 고급 마감재 품목이 많으면 공사비는 높아질 수밖에 없습니다.)

따라서 조합에서 건설사를 선정할 때에는 (경쟁할 경우) 어느 건설사가 어떤 조건을 제시했는지 (분담금 입주시 100%, 대물변제 등), 어떤 마감재를 썼는지 등을 자세히 보실 필요가 있고, 그에 따라 시공자 선정과 계약을 잘 체결하셔야 합니다.

정비사업 계약업무 처리기준_20180209

이번 글은 조합원 분양의 장점에서 정말 기본적인 내용을 다룬 것으로, 다음 글에서는 건설사가 제안하는 사업 조건에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

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지하안전영향평가 매뉴얼

국토교통부(장관 김현미)가 지하안전영향평가*를 담당하는 기관들이 복잡하고 어려운 지하안전영향평가서를 작성하거나 검토할 때 도움을 받을 수 있도록 ‘지하안전영향평가 표준매뉴얼(이하 매뉴얼)’을 마련·배포한다.

• (지하안전영향평가) 지하개발사업이 지하안전에 미치는 영향을 미리 조사·예측하여 지반침하 예방 방안을 마련하는 평가로 주체는 다음과 같다.
• 전문기관: 지하안전 영향평가서를 대행·작성하는 기관
• 검토기관: 한국시설안전공단, 한국토지주택공사
• 협의기관: 국토교통부 권역별 지방국토관리청

개발사업에 있어서 영향평가는 크게 교통영향평가, 환경영향평가, 지하 안전영향평가 등이 있으며 정비구역(계획) 단계에 실시하거나, 사후적으로 시행하기도 합니다.

｢지하안전법｣(‘18.1월 시행)에 따라 사업자는 지하개발사업*을 승인받기 전 사전 영향평가, 착공 후 사후 영향조사를 실시하고, 국토교통부(지방청)와 협의된 결과를 사업계획에 반영해야 한다.

• 지하안전영향평가 대상사업 : 깊이 20m 이상 굴착공사 또는 터널공사 포함 사업, 소규모 지하안전영향평가 대상사업 : 깊이 10m 이상 굴착공사 포함 사업

제도 시행 후 지난 2년간 수행된 1,300건의 영향평가 실적자료를 토대로 국토교통부는 작성자, 검토·협의자가 따라야 할 절차와 방법을 규정한 표준화된 업무수행 지침서를 마련하였다.

이를 통해 전문기관의 영향평가서 수준은 높아지고, 협의기간은 최소화할 수 있을 것으로 기대된다.

지하안전영향평가 매뉴얼의 주요내용은 다음과 같다.

(사업 승인 단계) 지반 상황을 확인하기 위한 시추조사의 위치와 간격 기준을 규정하고, 굴착공사가 지하안전에 영향을 미치는 정도를 예측하기 위해 굴착으로 인한 지하수의 흐름 변화를 수치적으로 해석하는 방법을 제시하였다.

(착공 이후 단계) 영향평가서의 예측 결과대로 지하수위나 지반침하량이 관리되는지 확인할 수 있도록 협의내용 이행여부, 현장계측 결과를 작성하고, 관리 기준치를 초과한 경우 이행된 현장 조치방안의 적정성을 검토하는 방법 등을 규정하였다.

(점검항목) 지방청, 시설안전공단 등 검토·협의기관에서 영향평가서를 신속하고 객관적으로 검토할 수 있도록 영향평가의 해석범위나 시추조사의 적정성, 지하수흐름 및 지반안전성 해석결과의 수록여부 등 검토해야할 항목을 정리한 점검항목도 제시하였다.

국토교통부 정용식 기술안전정책관은 “이번에 마련된 매뉴얼을 통해 전문성을 갖춘 수준 높은 영향평가가 실시되면서 굴착 공사장의 지하안전관리가 한층 강화될 것으로 기대된다”고 밝혔다.

한편, ‘지하 안전영향평가 표준매뉴얼’은 국토교통부와 한국시설안전공단 누리집*에서 확인할 수 있다.

복잡한 지하 안전영향평가, ‘매뉴얼로 똑똑하고 간편하게’ (국토교통부)

국토교통부(www.molit.go.kr), 한국시설안전공단(www.kistec.or.kr)

정비사업(재개발 재건축) 구분, 추진절차

국토교통부에서 매뉴얼 자료가 공지되는 대로 업데이트 하겠습니다.
아래 자료는 한국시설안전공단에서 기존에 발표한 자료입니다.

지하 안전영향평가서등 및 지하안전점검 지침 해설서 (2017. 12.)