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HUG, 제 53차 미분양 관리지역 총 6곳 지정

□ 주택도시보증공사(사장 이재광, 이하 ‘HUG’)는 제53차 미분양관리지역으로 6개 지역을 선정하여 오늘 29일 발표했다.

○ 이번 제53차는 전월(제52차 7곳) 대비 강원 원주시가 편입되고, 강원 강릉시, 경남 밀양시가 해제됨에 따라 총 6개 지역이 미분양관리지역으로 지정되었으며, 신규편입지역은 익월 5일부터 적용예정이다.

○ ‘20.12월말 기준 미분양관리지역의 미분양 주택은 총 5,394호로 전국 미분양 주택 총 19,005호의 약 28.38%를 차지하고 있다.

제53차 미분양 관리지역 선정공고

미분양관리지역 선정기준

① 미분양증가 / ② 미분양 해소 저조 / ③ 미분양 우려 / ④ 모니터링 필요 지역

(보도자료) HUG, 제53차 미분양관리지역 선정(20.12월말 기준, 클릭)

□ 미분양 관리지역에서 주택(분양보증 발급예정인 주거용 오피스텔 포함)을 공급할 목적으로 사업부지를 매입(매매, 경·공매, 교환 등 일체 취득행위)하고자 하는 경우 분양보증 예비심사를 거쳐야 하며,

○ 이미 토지를 매입한 경우에도 분양보증을 발급 받으려는 사업자는 사전심사를 거쳐야 하므로 각별히 유의할 필요가 있다.

미분양관리지역 선정에 따른 변화

미분양관리지역 내에서 분양보증 발급 위해 예비심사 또는 사전심사를 받아야 함

[1] 예비(사전)심사 대상

[2] 예비(사전)심사 신청

[3] 예비(사전)심사 절차

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HUG 고분양가 심사제도 개선(클릭)

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HUG 고분양가 심사제도에 대한 변화가 있을 예정입니다.

HUG 고분양가 개요

고분양가 심사제도는 주택분양보증 심사업무의 일환으로, 분양보증 발급 후 입주 시점에 시세가 분양가에 못 미칠 경우 다수의 사업장에서 미입주 사태가 발생할 우려가 있어, 적정한 분양가를 주택도시보증공사가 책정, 보증리스크에 대응하는 리스크 관리 방안입니다.

쉽게 다시 설명하면,
분양보증을 담당하는 주택도시보증공사(HUG)가 적정하다고 판단되는 분양가를 설정하여

(1) 대출금의 회수
(2) 미분양 최소화
(3) 집값 안정화

위 3개 목표를 달성한다고 보시면 됩니다.

하지만 시장에 인위적인 규제를 가하는 만큼, 부작용과 불만이 상당히 많았던 상황입니다.

HUG, 고분양가 심사제도 개선 보도자료(클릭)

HUG 주택 보증 독점 관련 개선의 목소리

주산연, “HUG 주택보증 독점, 부작용 심각”(클릭)

HUG의 고분양가 제도 세부내용

(1) 고분양가 사업장 심사기준

(2) 고분양가 관리지역(‘20.12.18 기준)

심사 기준에 대해서 HUG는 내규라고 하여 공개를 하지 않습니다.

다만, 실무적으로 분양가에 대해 이야기하며 들은 내용을 정리해드리자면,

(1) 사업지로부터 거리는 반경 1km 원 내에, 유사한 브랜드, 유사한 신축세대 규모

(2) 일반분양시점 최근 1년 내 분양한 현장이 있으면 105% 이내에 분양가가 결정
→ 이 부분에 대해서 “아니, 실거래가가 평당 얼마인데 여기는 왜 이 가격에 분양하라는거야?” 라고 의문을 제기하는 분들이 많습니다. HUG에서 규정한 분양가 산정 방식이기 때문에 HUG에 따지셔야 합니다..

(3) 임의분양(30세대 미만)한 사업장이 있는 경우, 신고된 실거래가(국토부 or KB)가 있는 경우 보정이 가능

HUG 고분양가 심사제도 개선방향

제도 변화의 핵심은 “고분양가 심사 시 주변 시세의 일정 비율(85~90%)을 상한으로 고려하여, 분양가 등락에 따른 리스크 관리 기준을 마련” 입니다.

※ 분양가의 105% 상한선 → 시세의 90%로 변경됨에 따라, 주변에 분양한 사업장이 없거나, 상당히 오래 전이라 가격 상승분이 반영이 안된 사업장일 때, 분양가 해결에 큰 도움이 될 것으로 예상됩니다.

※ 분양가상한제가 적용되는 개발(주택)사업의 경우 위 HUG 고분양가 제도와 별개의 심사를 받습니다.

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HUG, 고분양가 관리지역 변경(HUG, ‘20.12.18) (클릭)

고분양가 관리지역 추가지정(HUG, ‘20.06.18) (클릭)