생활SOC : 사람들의 일반 생활에 필요한 필수 인프라(공원, 도서관, 보육시설, 약국, 경찰서, 초등학교, 보건의료시설 등)
[2] 보고서 발간 개요
국토교통부(장관 노형욱)는 2020년 국토조사를 통해 전 국토를 행정구역과 격자망*으로 분석·진단한『2020년도 국토 모니터링보고서』를 발간(8.6)한다고 밝혔다.
* 국토를 바둑판처럼 가로세로 일정한 간격으로 구분하여 100m, 250m, 500m, 1km 크기로 구획한 표준화된 공간단위
『2020년도 국토모니터링보고서』는 인구, 사회, 토지, 경제, 생활, 복지, 국토인프라 등 분야별 통계자료를 총 390여 종의 국토지표로 나타낸 것으로, 국민생활과 밀접한 국토지표를 통해 국토변화를 한 눈에 볼 수 있도록 구성하였으며, 특히, 지속적인 수요 증가에 따라 올해부터는 전자책(e-book) 형태로 제공할 계획이며, 주요 지표를 국토통계지도와 인포그래픽을 통해 시계열변화를 한눈에 확인할 수 있도록 하여 이용자의 편의성을 높였다.
『2020년도 국토모니터링보고서』에 따르면 코로나-19 방역으로 관심이 높아진 응급의료시설 접근성은 2019년 전국 평균 12.1km에서 2020년 11.9km로 다소 개선된 것으로 나타났다. (참고3)
* 응급의료시설은 ‘응급의료에관한 법률’에 따라 지정된 중앙응급의료센터, 권역응급의료센터, 전문응급의료센터, 지역응급의료센터 및 지역응급의료기관
세종특별자치시의 경우 응급의료시설이 추가되어 접근성이 2019년 14.8km에서 2020년 11.1km로 개선되었으며, 응급의료시설로부터 10km 이내 거주하는 세종시 인구 비율도 5.2%에서 84.4%로 크게 증가한 것으로 분석되었다.
『2020년도 국토모니터링보고서』는 돌봄, 교육, 여가, 복지 및 안전 등 다양한 생활SOC 시설의 접근성 현황과 수혜 인구비율도 공개한다.
전국(시군구) 도서관 평균 접근성은 4.6km이고 1.5km이내 거주 인구비율은 84.6%로 나타났다. 이는 2019년 평균접근성 4.9km, 1.5km이내 거주인구 비율 82.4%보다 소폭 개선되었다
코로나-19 확산으로 인한 사회적 거리두기가 강화로 인구 밀집이 덜한 공간으로 관심이 높아진 생활권공원*의 경우 전국 평균 접근성이 2019년 5.71km에서 2020년 5.4km으로 단축 되었고, 도보 15분(750m) 내 이용가능 주민비율은 2019년 63.1%에서 63.3%로 소폭 개선되었다.
*｢도시공원 및 녹지 등에 관한 법률｣에 따른 도시공원의 하나로, 도시생활권의 기반공원 성격으로 설치·관리되는 공원(소공원, 어린이공원, 근린공원)
『국토모니터링보고서』는 생활SOC 사각지대의 진단, 국토계획·도시계획·도시 재생 전략계획*에 필요한 기초 현황 파악, 정책지표의 설정 등 기초자료로 활용되고 있으며, 최근에는 코로나-19 스마트 방역을 위한 질병청과의 협력, 행안부 재난안전 대응, 국토위성을 활용한 그린뉴딜 지원, 정책모니터링, 낙후지역 지원사업 발굴 등에도 활용될 예정이다.
『2020년도 국토모니터링보고서』는 국토지리정보원의 국토정보플랫폼의 국토통계지도(클릭) 서비스를 통해 누구나 열람하고 다운로드할 수 있다.
국토지리정보원 사공호상 원장은 “국토모니터링보고서에 나타난 정보를 토대로 데이터에 기반한 합리적 정책을 발굴해 나갈 수 있을 것”이라면서, “공간정보로 융합한 격자기반 국토조사가 여러 공공부문에서 적극적으로 활용되기 시작함에 따라, “국토조사 혁신 5개년 로드맵”을 수립하여, 디지털 뉴딜시대의 핵심지표로 자리매김할 수 있도록 국토조사 생산기반을 강화하고 정책수요에 대응하여 활용저변을 확대할 계획“ 이라고 밝혔다.
[3] 보고서 개요
[3-1] 보고서 설명
국토조사 관련 근거, 개요보고서 작성 관련 체계 설명
GIS나 Qgis를 사용해보신 분들은 아실텐데, 우리나라는 현재 GIS (shape형태)로 지리정보 구축이 많이 되어 있습니다.
이를 여러 형태로 표현하면서 분석하는 것에 최적화되어 있고, 사업지를 도출하거나 네비게이션 활용 등 공간 정보에 대하 관심은 나날이 뜨거워지고 있습니다.
특히 최근 프롭테크로 부동산 + IT 가 결합되면서 메인스트림으로 올라갈 수 있는지도 많은 관심이 쏠리고 있습니다.
지도 제작 원리지표 해석법 (샘플)
[3-2] 주요 목차(2020)
주요 목차국토 모니터링 목차국토 모니터링 목차
[3] 보고서 주요내용 발췌
인구밀도
서울과 부산에 인구가 밀집되어 있는게 한 눈에 보이네요
노후주택 비율
노후주택이 많은 만큼 재개발 재건축 진행이 가능한 사업지가 많다는 얘기이고, 수주 사업장 선별에 도움을 받을 수 있습니다
생활권 공원 접근성
장소는 고정되어 있기 때문에, 이렇게 평균적인 거리를 수치화하여 도시마다 복지 수준이 어떠한지 등도 개략적으로 알 수 있습니다.
서울 도시정비사업(재개발) 대어 흑석11구역 쾌거…총 수주액 8,390억원 기록(대우건설)
롯데‧현대‧DL‧GS 뒤이어…“2‧3분기 물량 몰려 실적 상승할 것”
대우건설의 상승세가 예사롭지 않다. 1분기 실적에 이어 전국 도시정비사업 수주액도 건설사 중 1위를 차지했습니다.
올해 1분기 전국 도시정비사업 수주액 1위는 8,390억원을 기록한 대우건설로 나타났다. 이어 △롯데건설 7,015억원 △현대건설 6,968억원 △DL이앤씨 5,515억원 △GS건설 2,196억원 순이었습니다.
도시정비사업 수주 순위
대우건설은 1분기에 총 3건, 8390억원을 수주했다. 지난 1월 4일 흑석11구역 재개발 사업을 수주하며 새해 쾌조의 출발을 보였다. 이어 같은달 상계2구역, 지난 3월 남양주 진주아파트 재건축 사업을 차례로 따냈다.
특히 흑석11구역은 사업비 4500억원을 투입해 16층 아파트 25개동을 짓는 대규모 사업이다. 대우건설은 하이엔드 브랜드 ‘써밋 더힐’을 제안해 조합원을 설득했다. 흑석11구역에 랜드마크급 단지를 조성하는 만큼 인근 재개발 추진 구역인 흑석2구역과 9구역 수주전도 유리한 위치에서 시작할 가능성이 높다.
대우건설 CI
대우건설 관계자는 “흑석동과 상계동의 경우 기존 대우건설이 성공적으로 준공한 재개발 단지들이 좋은 레퍼런스로 작용했다”며 “해당 사업에서 쌓은 신뢰와 사업파트너로서의 좋은 평판이 1분기 좋은 실적으로 나타난 것”이라고 말했다.
2위는 2건, 7015억원을 기록한 롯데건설이었다. 롯데건설은 2월 창원양덕4구역재개발과 목동2차우성아파트 리모델링 사업을 잇따라 수주했다. 특히 4000억원 규모 우성아파트 리모델링 사업에서 커튼월룩, 메가프레임, 대형 커뮤니티 등을 제안하며 승자가 됐다.
현대건설은 1분기 3건의 사업을 수주하며 수주액 6968억원을 기록했다. 용인 신정마을9단지 리모델링 사업과 합정동 가로주택, 대전 주택재개발 사업을 따냈다. 특히 지난해 12월 리모델링 전담조직을 신설한 뒤 한달만에 용인 리모델링 사업을 따내며 성공적인 시작을 알렸다.
현대건설 관계자는 “도정사업의 전통적인 강자로 그동안의 사업들을 성공적으로 이끌며 조합원들 사이에서 이름이 많이 알려진 것이 장점”이라며 “2분기도 현재까지 약 4000억원의 수주액을 기록하며 순항 중”이라고 말했다.
DL이앤씨는 수주 건수는 1건에 그쳤지만 1분기 지방 정비시장에서 가장 큰 대어를 낚았다. 지난 3월 사업비 5515억원 규모 부산 해운대구 우동1구역 시공사로 최종 선정되면서 올해 도시정비사업을 마수걸이했다.
GS건설도 지난 3월 2196억원 규모 대구 서문지구 재개발 사업을 따내며 올해 도시정비사업 첫 수주고를 올렸다. 이후 지난달과 이달 재건축, 리모델링 사업을 차례로 수주한 만큼 올해 목표 수주액 달성은 무난해 보인다.
부동산 전문가들은 최근 국토부와 서울시가 진행하는 공공도시정비사업을 비롯해, 분위기가 고조되고 있는 민간사업, 재건축의 대안으로 떠오르고 있는 리모델링 등 모든 도시정비사업이 늘어날 것으로 전망했다.
또 지난 1989년 지정된 1기 신도시 내 단지들이 준공 30년을 속속 넘기면서 분당, 일산 등에서도 재건축 얘기가 흘러나오고 있어 향후 건설사들의 수주전은 더 치열해질 것으로 내다봤다.
대형건설사 한 관계자는 “1분기는 비수기로 평가되는 만큼 올해 건설사 도시정비사업 실적은 가파르게 올라갈 것”이라며 “이미 4월 한달 실적만으로 1분기 실적을 넘긴 건설사도 있다”고 말했다.
[출처 : 이뉴스투데이(http://www.enewstoday.co.kr) ]
대우건설 주가 흐름
금회차(3차 주택공급방안)로 대구 2곳, 부산 2곳을 추가로 선정하였으며 약 1만 호 규모의 주택 공급이 예정됨을 발표하였습니다.
지자체 제안 후보지 총괄표사업별 후보지 현황
이전에 발표한 1차 2차 도심 공공주택 복합사업 후보지에 대한 주민설명회 및 동의서 확보 절차 등 후속조치도 신속하게 이루어지는 중이라고 밝혔다.
구체적으로, 1차 2차 후보지가 소재한 서울 6개 자치구에 대한 주민설명회*를 지난달에 모두 완료하였으며, (도봉구 4.9, 영등포구 4.12, 금천구 4.15, 은평구 4.26, 동대문구 4.27, 강북구 4.29)
이 중 11곳에서는 이미 동의서 징구가 착수되어 6곳은 예정지구 지정요건인 10% 동의를 확보하였고, 특히 은평구 증산 4구역은 본지구 지정요건인 2/3 동의를 확보한 것으로 확인되었다.
도심복합사업 후보지 현황
ㅇ 이번에 선정된 후보지들은 저층주거지 사업의 경우 20년 이상 노후건축물 비율이 대구는 50% 이상, 부산은 60% 이상인 지역을 대상으로 하였고, ㅇ 추후 역세권 사업의 경우에도 대구는 역 반경 500m, 부산은 역 반경 350m 이내에 포함된 지역을 대상으로 하는 등 입지요건은 지역특성을 고려하여 차등적으로 운영할 예정입니다.
주택공급
ㅇ 이번에 선정된 3차 선도사업 후보지 4곳에 대한 사업효과 분석결과 ①용도지역 상향 등 도시계획 인센티브를 통해 재개발 등 기존 자력 개발 추진 대비 용적률이 평균 65%p 상향되는 것으로 나타났으며, ㅇ ②공급세대도 도시규제완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내) 등을 통해 자력개발 대비 구역별 평균 약 727세대(38.1%) 증가하는 것으로 분석되었다. ㅇ 또한, ③토지주 수익은 공급물량 증가에 따른 사업성 개선을 통해 우선분양가액이 시세대비 평균 74.0% 수준으로 예측되었으며, ㅇ 이에 따라 토지주 수익률도 평균 13.9%p 향상*되는 것으로 나타 나는 등 3080+ 사업을 통해 사업성 개선의 효과가 토지주에게 실질적인 이익으로 돌아갈 수 있을 것으로 분석되었다.
* 토지주 수익률 = 시세차익(시세–우선분양가액) / 종전자산가액 ** 토지주 평균 분담금도 기존사업 대비 약 16.9% 감소되는 것으로 분석
위 구조도와 참고글만 봐도 충분히 이해할 수 있을 것으로 생각되며, 질문사항은 댓글로 남겨주시기 바랍니다.
[2] 정비사업 – 신탁대행
[2-1] 구조도
신탁대행 방식 정비사업
[2-2] 개요
일반 정비사업[1]과 구조는 유사한데, 부동산신탁회사가 참여하는 것으로부터 차이가 발생합니다.
부동산신탁회사가 일종의 CM(Construction Management) 역할을 하는 사업관계자로 참여하면서 실제 명의는 “조합”으로 진행을 하되, 밀접하게 사업을 관리하는 역할을 담당합니다.
[2-3] 자금조달
자금은 “조합”의 명의로 차입하되 부동산신탁회사가 관리하는 역할을 담당합니다. (조합장이 돈을 들고 갑자기 잠적하는 등 과거 문제로 인해) 자금을 지급하는 금융기관은 부동산신탁회사라는 “안정성”을 믿고 지급합니다. HUG 보증을 받기 때문에, 당연히 “저금리”로 자금 조달이 가능합니다.
일반PF 개발에서 “책임준공확약형 관리형토지신탁”과 유사하다고 보시면 됩니다.
[2-4] 시공사
부동산신탁회사가 자금을 관리하고 기성검사를 통해 “공사비”를 시공사에 “기성불”로 지급하게 됩니다. (PF를 통해 지급) (참고) 아파트/오피스텔 등의 분양대금으로 공사비를 지급하는 것은 “분양불”이라 칭합니다.
[2-5] 장점
일반 정비사업 대비 부동산신탁회사가 참여하고 공사비를 “기성불”로 지급(공사비 확보 안정적)하기 때문에, 분양성이 다소 안좋더라도 건설사(시공사)들이 적극적으로 사업 참여를 검토할 수 있게 됩니다.
부동산신탁회사는 공사비 절감이 가능하다고 주장하며, 여러 정비사업을 진행해본 담당자를 만나게 되면 각종 용역비 또한 절감이 가능합니다 (타 사례와의 비교를 통해)
또한, 여러 행정 업무를 부동산신탁회사가 진행해주기 때문에 행정업무로 인한 스트레스를 조합이 부담을 덜 수 있습니다.
[2-6] 단점
부동산신탁회사가 참여하기 때문에, 신탁보수 수수료(2% ~ 4%)가 발생하게 됩니다.
아울러 부동산신탁회사라는 사업 관계자가 늘어났다는 것만으로도, 협의에 대한 시간과 비용, 노력 등 스트레스가 발생하게 되며(조합 홀로 하는 것 대비) 실무 담당자가 경험이나 실력이 부족할 경우 업무에 혼선이 가중될 수 있다는 점이 있습니다.
[3] 정비사업 – 신탁시행
[3-1] 구조도
신탁시행 방식 정비사업
[3-2] 개요
일반 정비사업 → 신탁대행 정비사업 → 신탁시행 정비사업으로 오면서 “부동산신탁회사”의 역할이 점점 더 커지게 되는 구조입니다. 본 사업구조는 부동산신탁회사가 사업의 시행자로서 사업에 참여하게 되는 것이며 토지등소유자는 부동산신탁회사에 토지등건축물을 부동산신탁회사에 위탁하고 추후 사업 정산을 통해 이득을 얻어갑니다.
부동산신탁회사가 자금을 관리하고, 기성검사를 통해 “공사비”를 시공사에 “분양불”로 지급하게 됩니다. ( 아파트/오피스텔 등의 분양대금으로 공사비 지급)
[3-5] 장점
부동산신탁회사가 책임을 갖고 사업을 진행하기 때문에 토지등소유자는 사업에 대한 부담감을 상대적으로 덜 갖고 갈 수 있으며 부동산신탁회사가 자금 조달에 대한 책임과 의무를 다하기 때문에 상대적으로 훨씬 사업 추진을 적극적으로 한다는 점입니다. (기간 단축, 인허가 절차 등)
[3-6] 단점
부동산신탁회사가 참여하기 때문에, 신탁보수 수수료(2% ~ 4%)가 발생하게 됩니다.
실무 담당자가 경험이나 실력이 부족할 경우 업무에 혼선이 가중될 수 있다는 점이 있습니다. 또한, 수수료( 과도하게 책정시)가 사업의 이익을 저해하는 요소로만 작용할 수도 있습니다.
삼성물산이 14년 만에 자사 아파트 브랜드 래미안의 브랜드 정체성(BI)을 리뉴얼하고 그동안 자제했던 재개발·재건축, 리모델링 등에도 적극 참여하겠다는 의지를 밝혔습니다.
RAEMIAN Official Youtube
11일 삼성물산에 따르면 래미안이 상품과 서비스의 제공을 넘어 고객의 일상을 함께 하는 ‘삶의 동반자'(Life Companion) 브랜드로 나아간다는 비전으로 BI를 새로 설정했습니다.
Life Companion을 새로운 비전으로 삼은 것은 개인 맞춤형 상품과 차별화된 서비스로 트렌디한 라이프스타일을제안하고 데이터 기반의 인공지능 기술로 고객의 일상생활에서 발생하는 크고작은 일들을 지원할 계획이며, 또한 유 · 무형의 소통 확대를 통해 고객의 삶을 풍요롭게 한다는 것을 의미합니다.
래미안의 새 지향점은 ‘고객의 모든 순간을 함께 하는 브랜드가 되는 것’으로 정했습니다.
삼성물산은 “기존의 집이 단순 주거 공간의 의미가 있었다면, 현재의 집은 고객들의 다양한 활동과 경험이 이루어지는 공간으로 그 의미가 확장됐기 때문”이라며 “특히 코로나19의 등장 이후 집은 학교나 사무 공간의 기능을 대체하는 다양한 삶의 공간으로 변화하고 있다”고 설명했습니다.
새 BI는 기존 고유의 3선과 색상은 유지하되, 한자표기 ‘來美安’을 영문표기 ‘RAEMIAN’로 변경한 것이 특징입니다.
3선은 각각 인간, 자연, 기술을 의미하며 조화와 지속 성장, 발전의 의지를 담고 있으며, 색상 중 그린은 ‘미래지향, 자연, 풍요로움을 / 그레이는 ‘아름다움, 이상, 자유로움’을 상징합니다. 새로운 BI는 기존 BI가 가지고 있던 고유한 색상과 형태는 계승하면서 미래지향적 이미지와 확장성을 강화했습니다.
삼성물산은 올해 하반기에 입주하는 단지부터 새 BI 적용을 검토하고 있습니다.
백종탁 주택본부장(전무)은 “새 BI를 론칭하는 것을 계기로 재개발, 재건축, 리모델링 등 다양한 주택 사업에 적극적으로 참여해 한 차원 높은 주거의 가치를 제공할 것”이라고 강조했습니다.
RAEMIAN 변천사
한편, 지난 2000년 탄생한 래미안은 같은 해 용인 구성1차를 시작으로 21년간 전국 총 173개 단지, 16만여 가구에 적용되었으며, BI 새 단장은 2003년과 2007년에 이어 이번이 세 번째입니다.
고분양가 심사를 통해 신규 보증신청사업장의 보증금액(분양가격) 적정성을 심사함으로써 분양보증에 대한 리스크를 관리
심사대상
고분양가 관리지역에서 주택에 대한 분양보증을 신청하는 사업장 * 적용제외 : · 분양가상한제 적용주택 · 도시형 생활주택 및 오피스텔 · 100세대 미만 소규모 사업장 (세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산) · 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우) ** 적용제외 사업장인 경우에도 예외적으로 인근주택시장에 미치는 영향력 등을 고려하여 고분양가 심사 적용 가능
주요정의
행정구역 「지방자치법」 제2조제1항 및 제2항에 따른 특별자치시, 특별자치도, 시·군·구(「지방자치법」 제3조제3항에 따른 자치구가 아닌 구 및 「제주특별법」 제10조제2항에 따른 행정시는 제외)
분양사업장 분양보증을 발급받은 사업장으로 사용검사*를 완료하지 않은 사업장 ※ 사용검사는 건축물 전부에 대한 동별사용검사 또는 임시사용검사 포함
준공사업장 사용검사를 완료한 사업장
평균분양가 개별 사업장의 전 세대에 대한 분양가격(총 매출액)을 전 세대에 대한 공급면적(총 공급면적)으로 나눈 3.3058㎡(이하 3.3㎡)당 금액
평균매매가 개별사업장의 각 평형별·타입별 공급면적의 3.3㎡당 매매가를 각 평형별·타입별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격 ①KB부동산시세, ②한국부동산원 부동산테크 시세, ③국토교통부 실거래가시스템의 거래금액*을 순차적으로 적용
심사절차
보증신청인의 본사 소재지(주소지) 관할 영업점에서 상담 및 심사 신청 접수 등
사업계획승인서 또는 건축허가서 사본(승인조건 포함). 다만, 「도시 및 주거환경정비법」, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 정비사업의 경우에는 사업시행인가서 및 관리처분계획인가서(계획서 포함)로 갈음
공사도급계약서 사본(보증신청인과 시공자가 동일한 경우에는 제외)
「주택의 설계도서 작성기준」제4조별표1에 따른 설계 개요서(건폐율, 평형별 세대수 등을 포함) 배치도(축척 및 방위, 대지경계선 등을 포함)
심사기준일자 및 유효기간
심사기준일자 관할 영업점의 고분양가 심사 승인요청일을 기준으로 심사
심사 승인 유효기간 고분양가 심사 승인일로부터 2개월 심사 승인 이후 재심사를 원할 경우, 유효기간 만료 후 재신청 가능 ※ 재심사 시 기준자료 변경 등에 따라 심사 결과 변동 가능
비교사업장
비교대상사업장 비교대상사업장은 다음의 각 요건을 충족하는 사업장을 의미함 가.<고분양가 심사 평점표>에 따른 평가 시 보증신청사업장과 ±30점 이내* 사업장 나.보증신청사업장과 동일 행정구역 내 소재한 사업장 다.준공사업장의 경우 준공 후 10년 이내 사업장 ※ 상기 기준 충족 사업장 부재 시 기준은 별도로 정함
고분양가 심사 평점표(HUG)
비교사업장 선정기준 비교사업장*은 분양보증을 발급받은 비교대상사업장 중 보증신청 사업장과 평가점수 차이가 가장 적은 사업장으로 선정함
*적용제외 : · 도시형 생활주택 및 오피스텔 · 100세대 미만 소규모 사업장 (세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산) · 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우) 분양사업장인 비교사업장(이하 분양비교사업장), 준공사업장인 비교사업장(이하 준공비교사업장)을 각각 한 곳씩 총 2개의 비교사업장을 선정함 다수 비교대상사업장의 점수 차이가 동일한 경우에는 입지성, 사업안정성, 단지특성 순으로 점수 차이가 적은 사업장을 선정함
인근사업장 선정기준 인근사업장이란 보증신청사업장으로부터 반경 500m이내 동일 행정구역 내에서 준공 후 20년 이내의 준공사업장을 의미 * 적용제외 : · 도시형 생활주택 및 오피스텔 · 100세대 미만 소규모 사업장 (세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산) · 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우)
분양가격 산정방식
심사 상한 분양가격 산출 A ‘분양비교사업장 평균분양가’ × ‘주택가격변동률’ × ‘심사평점 차이에 따른 가감률’ B ‘준공비교사업장 평균분양가’ × ‘주택가격변동률’ × ‘심사평점 차이에 따른 가감률’ C ‘인근 시세 수준’ × ‘보증위험관리율’
⇒ A와 B 중 높은 금액을 심사 상한 분양가격으로 하되, 그 금액이 C를 초과하는 경우 C를 심사 상한 분양가격으로 함
보증위험관리율 : 투기과열지구 85%, 투기과열지구 외의 지역 90% ※인근사업장이 다수인 경우 : 각 인근사업장별 평균매매가를 공급면적의비율로 가중평균한 금액
해당 지역 분양가 수준에 비해 심사 결과가 현저히 낮은 경우에는 지역 분양가 수준*을 고려하여 일부 조정 가능
지역 분양가 수준이란 해당지역 최근 1년간 평균분양가를 말함
HUG 고분양가 관리지역에서 피해 입은 사업장이 많다보니, 당초 공개를 하지 않던 HUG가 기준을 홈페이지에 꽤나 상세히 오픈하였습니다.
하지만 처음이다 보니 부정적인 기사도 많은 것 같습니다.. HUG 고분양가 관리지역으로 선정되었다는 것 자체가 주변보다 시세가 많이 올랐다는 것인데, 거의 전 지역으로 확장되었으니 집값을 못잡았다는 것을 공식적으로 보여주는 발표와도 같아서 어쩔 수 없는 기조인 것 같습니다.
반대로 투자자 입장에서는 HUG 고분양가 관리지역에 집을 갖고있을 때 많이 올랐구나~~ 하고 기쁜 일인 것 같습니다.
금번 56차 발표는 강원도 원주시, 충북 진천군, 충남 당진시, 전남 광양시, 경북 안동시, 경북 김천시, 경남 거제시, 총 7곳이 지정되었습니다.
미분양관리지역의 정의(선정 요건)
HUG미분양 관리지역 선정 요건
[1] 미분양 증가
최근 3개월간 전월보다 미분양세대수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역
[2] 미분양 해소 저조
가. 당월 미분양세대수가 1년간 월평균 미분양세대수의 2배 이상인 지역
나. 최근 3개월간 미분양세대수가 1,000세대 이상이며 최근 3개월간 전월보다 미분양세대수 감소율이 10% 미만인 달이 있는 지역
[3] 미분양 우려
가. 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 시· 도 중에서 최근 3개월간 전월보다 미분양세대수가 30% 이상 증가한 달이 있거나, 당월 미분양세대수가 1년간 월평균 미분양세대수의 1.5배 이상인 지역 ㉠. 최근 3개월간 전월보다 인허가실적이 50% 이상 증가한 달이 있는 지역 ㉡. 당월 인허가실적이 1년간 월평균 인허가실적의 2배 이상인 지역 ㉢. 당월 청약경쟁률이 최근 3개월간 평균 청약경쟁률보다 10% 이상 증가하고 당월 초기분양률이 최근 3개월간 평균 초기분양률 보다 10% 이상 감소한 지역 나. 직전 1년간 분양승인실적이 해당 지역 공동주택재고수의 5% 이상인 지역
[4] 모니터링 필요
1호부터 3호의 어느 하나에 해당된 후 2개월 미경과 지역
(미분양주택수 500세대 이상 요건을 요하지 않음)
미분양관리지역 지정 이유
HUG 질의응답 문서를 보면, “미분양준택이 과다하게 발생하여 주택경기 침체 우려가 있을 때 신규 분양 억제를 통해 미분양 해소를 유도한다” 라고 되어 있습니다.
슬프게도, 국가에서 지정할 정도로 부동산(주택) 시장이 안좋은 지역이라고 할 수 있겠습니다…. (반대로 투기과열 등 규제가 적용되는 곳은 투자해도 될만큼 과열된(되가는) 지역이라는 방증이지요)
미분양 관리지역으로 지정된 후 변경사항
미분양관리지역 내에서 분양보증(HUG) 발급 위해 예비심사 또는 사전심사를 받아야 합니다.
예비심사, 사전심사는 관할 영업지사로 신청해야 합니다. (법인등기부등본상 본점 소재지 관할지사)
예비심사 절차
예비심사 절차
사전심사 절차
사전심사 절차
미분양관리지역 혜택
미분양 관리지역으로 지정이 되었을 때 사업자 입장과 고객(수요자) 입장을 생각해봤습니다.
[1] 사업자
(1) 분양성 Risk로 인해 토지 확보에는 도움이 될 것으로 예상 (2) 토지확보가 어느정도 수준을 넘기고 나서, 설계(안)을 작성할 때 건축설계사무소에서 분양성을 민감히 고려할 것 (타입 등 특화설계에 대한 비용 고려) (3) 시장조사(분양성) 진행
(4) 책준관토 또는 개발신탁으로 진행 (자체사업의 Case는 제외) (5) 대주단 모집 어려움 (분양성 Risk로 인해 중순위 후순위 모집 난항) (6) 미분양 Risk로 인해 HUG 보증시 분양가를 높게 설정하기 어려움 → 사업 수익성 악화
[2] 고객(수요자)
(1) 미분양이 많은 지역인 만큼 인구 자체가 적음 (2) 교통이나 주거 질에는 쾌적할 수 없음 (3) 상업시설 등 적정 규모의 유동인구가 필요한 용도의 시설 이용에는 애로사항 발생 (4) 자녀 교육에 중요한 학군이 좋을 수 없음 (5) 집값 상승을 기대하기 어려움 (6) 미분양이 많은 덕분에 수요자는 주택을 상대적으로 저렴하게 구매할 수 있음 (수요자 우위 시장)
롯데건설은 지난 27일 오전 11시 30분 경기 파주시 자유로 자동차 극장에서 열린 목동2차 우성아파트 리모델링 사업 시공자 선정 총회에서 시공사로 선정됐다고 28일 밝혔습니다.
‘목동 랜드만크’ 1,311가구 규모 새로운 아파트 선보일 예정 ‘세대수 증가형 리모델링’ 사업, 공사비 약 4,944억원
이로써 2000년 3월 준공해 올해 21년 차를 맞은 목동2차우성아파트(서울 양천구 신정동 337 대지면적 4만5199.2㎡)는 가구수 증가형 리모델링을 통해 기존 지하 3층, 지상 15~18층 12개동 1,140가구에서 지하 4층~지상 27층, 12개동 1,311가구로 탈바꿈될 예정이다.
롯데건설은 주거전용면적 30~40% 이내를 증축하고, 기존 세대수의 15% 이내 증가 가능한 ‘세대수 증가형 리모델링’ 사업을 통해 지하 4층 ~ 지상 27층, 12개 동 1,311가구의 새로운 아파트를 선보일 계획이다.
롯데건설은 목동2차우성아파트에 롯데캐슬 브랜드를 적용해 프리미엄 외관 특화(캐슬3.0 최신 디자인, 커튼월룩 및 메가 프레임, 대형 문주, 2개 층 높이의 동출입구 등) 및 약 1,617평의 목동 권역 최대 규모의 커뮤니티 시설(옥상정원, 수영장, 게스트룸, 실내수영장, 언택트 재택근무 트렌드에 맞춘 비즈센터, 갈산 및 안양천 조망이 가능한 27층의 스카이라운지 등) 설치를 통해 목동 최고의 랜드마크 단지를 선보일 예정입니다.
시공사는 프리미엄 외관 특화와 목동 권역 최대 규모의 커뮤니티 시설을 설치해 목동 최고의 랜드마크 단지로 선보일 계획입니다.
시공사 관계자는 “새롭게 선보일 롯데캐슬 안에서 삶의 여유와 차별화된 가치를 누릴 수 있도록 조합과의 지속적인 소통과 협력을 통해 최적의 설계안을 도출할 것”이라며, “롯데건설은 리모델링 참여 및 검토 대상 사업장을 기존 한강변, 강남 3구 등 선별적 검토에서 1기 신도시 등 경기도권으로도 확대할 것이다”라고 말했습니다.
우성아파트 리모델링
시공사 관계자는 “조합과의 지속적인 소통과 협력을 통해 최적의 설계안을 도출할 것”이라며, “앞으로 기존 한강변, 강남 3구 등 선별적 검토에서 1기 신도시 등 경기도권으로 리모델링 참여 대상 사업장을 확대할 계획”이라고 말했습니다.
한편, 롯데건설은 2019년 잠원 갤럭시 1차 아파트, 2020년 이촌동 현대아파트 리모델링 사업 시공사로 선정된 바 있으며, 백화점, 호텔, 마트 등 다양한 건축물의 리모델링을 통해 높은 기술력과 설계 역량을 축적했다.
