카테고리 보관물: 사업성 분석

재개발 재건축 사업성 분석

오피스텔 학교용지부담금

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오피스텔 학교용지부담금 부과

[1] 개정 내용

『학교용지 확보 등에 관한 특례법』

[시행 2021. 6. 23.]

[법률 제17667호, 2020. 12. 22., 일부개정]

【제정·개정이유】
[일부개정]
◇ 개정이유
최근 오피스텔을 주거 용도로 사용하는 경우가 크게 증가하고 있으며, 일부 지역에서는 법령에 명시적 근거가 없음에도 불구하고 실질적인 학교 수요에 대비하여 학교용지를 확보하는 조건으로 대규모 주거용 오피스텔 단지 개발사업을 허가한 사례가 있는바, 오피스텔 개발사업도 현행법의 적용 범위에 포함하여야 한다는 지적이 제기되고 있음.

이에 현행법상 공동주택 범위에 오피스텔을 포함하도록 하여 실질적인 주거용 오피스텔에 대한 학교 수요에 대비하려는 것임.
한편, 현행법은 300세대 규모 이상의 주택건설용 토지를 조성ㆍ개발하거나 공동주택을 건설하는 사업자에게 학교 용지를 의무적으로 개발 또는 확보하도록 의무를 부과하고 있으며, 이에 대해 교육감의 의견을 듣도록 협의 규정을 두어 취학수요 증가 등에 대한 대비가 가능하지만, 교육감이 300세대 규모 미만의 개발사업 등의 인허가 사항은 알 수 없어 해당 지역의 유발 학생수를 추정하지 못하여 학교 과밀 등의 문제가 발생하고 있음.

이에 300세대 규모 미만의 주택건설용 토지를 조성ㆍ개발하거나 주택을 건설하는 사업계획의 허가ㆍ인가 또는 승인권자는 분기별로 해당 교육감에게 허가 등의 현황을 통보하도록 함으로써 적정한 규모의 학교용지를 확보하여 취학 수요 증가에 충분히 대비하려는 것임.

◇ 주요내용
가. 공동주택 범위에 「주택법」에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 규모의 오피스텔을 포함하도록 함(제2조제2호).

나. 30세대 이상 300세대 미만의 주택건설용 토지를 조성ㆍ개발하거나 공동주택을 건설하는 사업계획의 허가ㆍ인가 또는 승인권자는 그 사업계획의 허가ㆍ인가 또는 승인 현황을 분기별로 해당 교육감에게 통보하도록 함(제3조의2 신설).

현행법(6/15 기준)

오피스텔 학교용지부담금
개발사업의 정의

개정법(6/23 시행)

오피스텔 학교용지부담금
개발사업의 정의

부칙(6/23 공포 후 6개월 지난 시점부터 시행)

오피스텔 학교용지부담금
오피스텔 학교용지부담금 부과 개시 시점

[2] 관련 기사

“주거용 오피스텔도 학교 신설 수요에 반영해야”(클릭)

경기도교육청 “오피스텔도 학교 신설 수요에 반영될 수 있어야”(클릭)

늘어나는 ‘주거형 오피스텔’ 못 따라가는 교육수요 대책(클릭)

아파트와 달리 규제를 피해간 오피스텔 학교용지부담금 관련해서는 2020년 중반 부터 계속해서 기사가 나오긴 했습니다… (부과에 대한 목소리)

다만, 혼인율과 출산율이 계속해서 낮아지고 있는 시점에서 학교 관련 세금을 추가로 매기는 것이.. 맞는가? 라는 의문이 들긴 합니다.
있는 학교도 없애는 마당에… 아이러니합니다.

[3] 학교용지부담금 계산

  • 개발사업 매출액(분양금액) x 0.80%

[3-1] 근거법령

『학교용지 확보 등에 관한 특례법』 제5조의2(부담금의 산정기준) (클릭)

오피스텔 학교용지부담금에 대해 정확히 기재되어 있지는 않지만, 공동주택처럼 0.8%를 곱하는 식으로 산정될 것으로 예상됩니다.

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사업계획승인 건축허가 차이(클릭)

HUG 고분양가 엑셀(클릭)

착공신고 관련 업무 A to Z(클릭)

분양가 상한제 계산

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분양가 상한제 계산 양식에 대해 소개드립니다.

분양가 상한제 개요

공동주택(아파트)의 분양가격을 ‘택지비+건축비+가산비’ 이하로 제한하는 제도이며,
투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 도입되었습니다.

(택지비) 공급가격(공공택지) 또는 감정평가액(민간택지)+택지가산비
(건축비) 기본형건축비(지상층 건축비+지하층 건축비) + 건축가산비


분양가 상한제 – 택지비

분양가 상한제 - 택지비
분양가 상한제 계산
분양가 상한제 – 택지비

분양가 상한제 – 건축비

분양가 상한제 - 건축비
분양가 상한제 계산
분양가 상한제 – 건축비

분양가 상한제 계산 엑셀파일 (예시)

분양가 상한제 계산 표지화면
매크로 표지화면
분양가 상한제 계산 표지
표지화면
분양가 상한제 계산 예시 화면
분양가 상한제 예시 화면
분양가 상한제 계산, HUG 고분양가 화면
분양가 상한제, HUG 고분양가 화면
분양가 상한제 계산 예시
분양가 상한제 예시
분양가 상한제 계산 예시
분양가 상한제 예시
분양가 상한제 계산 예시 (주택성능등급)
분양가 상한제 예시 (주택성능등급)

분양가 상한제 계산 구매 관련

minjae9037@naver.com 으로 간단하게 명함이나 신상과 함께 연락주시면, 제 계좌번호를 회신드리겠습니다.

계좌로 입금(구매 5,000원)하여 주시면, 연락주신 또는 희망하시는 이메일로 엑셀파일 송부드리겠습니다.

당장 쓰기에는 산식이 많아서 어려우실 수 있으나, 양식 참고 및 알고리즘을 이해하시는 데에는 도움이 되실 거라 생각하며, 실제로 시공사에서 분양가 검토시 활용하고 있는 파일이기 때문에 신뢰하셔도 됩니다.

단, 분양가 상한제 계산은 기본적으로 표준지공시지가와 각종 설계자료에 따라 변동이 크므로, 사용하시는 데 유의하시기 바랍니다.


분양가 상한제 계산 관련 자료 링크

분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용(클릭)

HUG, 민간아파트 분양가격 동향 공개(21.1월)(클릭)

월간 아파트 매매가격지수(한국부동산원)(클릭)

시공보증수수료(건설공제조합)(클릭)

시공보증수수료(HUG)(클릭)

분양보증수수료 (HUG)(클릭)

아파트 실거래가 공개시스템(국토교통부)(클릭)

주택성능등급(KISEE)(클릭)

부동산 감정평가 수수료(한국감정평가사협회)(클릭)

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반포 ‘원베일리’ 분양가 사상 최고…분양가 상한제 무용지물?(클릭)

분양가 상한제 예시
분양가 상한제 계산
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서울 강남권서 5년 만에 분양가 상한제 아파트 나온다(클릭)

분양가 상한제 계산 관련 자료

분양가 상한제 관련 공식 자료(국토교통부) 파일을 함께 업로드합니다. 분양가 예상의 완성도를 높이시는 데 활용하시기 바랍니다.

HUG 고분양가 사업장 관리 제도 관련

분양가 상한제 계산
HUG 고분양가 심사 프로세스
HUG 고분양가 심사 프로세스
분양가 상한제 계산
HUG 고분양가 심사 세부 절차
HUG 고분양가 심사 세부절차

의 의

고분양가 심사를 통해 신규 보증신청사업장의 보증금액(분양가격) 적정성을 심사함으로써 분양보증에 대한 리스크를 관리

심사대상

고분양가 관리지역에서 주택에 대한 분양보증을 신청하는 사업장
*적용제외 : · 분양가상한제 적용주택
· 도시형 생활주택 및 오피스텔
· 100세대 미만 소규모 사업장
(세대수는 주택 및 준주택의 세대수를 합산)
· 연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우)
** 적용제외 사업장인 경우에도 예외적으로 인근주택시장에 미치는 영향력 등을 고려하여 고분양가 심사 적용 가능

주요정의

행정구역

「지방자치법」 제2조제1항 및 제2항에 따른 특별자치시, 특별자치도, 시·군·구(「지방자치법」 제3조제3항에 따른 자치구가 아닌 구 및 「제주특별법」 제10조제2항에 따른 행정시는 제외)

분양사업장

분양보증을 발급받은 사업장으로 사용검사*를 완료하지 않은 사업장

  • 사용검사는 건축물 전부에 대한 동별사용검사 또는 임시사용검사 포함

준공사업장

사용검사를 완료한 사업장

평균분양가

개별 사업장의 전 세대에 대한 분양가격(총 매출액)을 전 세대에 대한 공급면적(총 공급면적)으로 나눈 3.3058㎡(이하 3.3㎡)당 금액

평균매매가

개별사업장의 각 평형별·타입별 공급면적의 3.3㎡당 매매가를 각 평형별·타입별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격
①KB부동산시세, ②한국부동산원 부동산테크 시세, ③국토교통부 실거래가시스템의 거래금액*을 순차적으로 적용

심사절차

보증신청인의 본사 소재지(주소지) 관할 영업점에서 상담 및 심사 신청 접수 등

고분양가 심사 신청 필요서류

고분양가 심사 신청서(별도서식)
사업계획승인서 또는 건축허가서 사본(승인조건 포함).

다만, 「도시 및 주거환경정비법」, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 정비사업의 경우에는 사업시행인가서 및 관리처분계획인가서(계획서 포함)로 갈음

공사도급계약서 사본(보증신청인과 시공자가 동일한 경우에는 제외)

「주택의 설계도서 작성기준」제4조별표1에 따른 설계 개요서(건폐율, 평형별 세대수 등을 포함) 및 배치도(축척 및 방위, 대지경계선 등을 포함)

심사기준일자

관할 영업점의 고분양가 심사 승인요청일을 기준으로 심사

심사 승인 유효기간

고분양가 심사 승인일로부터 2개월
심사 승인 이후 재심사를 원할 경우, 유효기간 만료 후 재신청 가능
※ 재심사 시 기준자료 변경 등에 따라 심사 결과 변동 가능

비교사업장

비교대상사업장
비교대상사업장은 다음의 각 요건을 충족하는 사업장을 의미함
가.<고분양가 심사 평점표>에 따른 평가 시 보증신청사업장과 ±30점 이내* 사업장
나.보증신청사업장과 동일 행정구역 내 소재한 사업장
다.준공사업장의 경우 준공 후 10년 이내 사업장

고분양가 심사 평점표

분양가 상한제 계산
HUG 고분양가

HUG 고분양가 제도는 분양가 상한제가 적용되지 않는 지역 중 분양가가 급등하는 것을 예방 또는 방지하기 위해 적용되는 제도이며, 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증하면서 통제하는 수단입니다.

하지만, 독점적으로 HUG가 담당하는 영역이기에 흔히 말하는 ‘갑질’ 이 아니냐, 라고 많은 반문과 이의제기가 있었습니다. (명확한 기준이 공개되지 않으며, 내규라는 보안을 근거로 확인할 수 없었음)

HUG 고분양가에 대한 개선과 분양가 상한제 제도에 대한 지속적인 개선이 시도되고 있는 만큼, 시장 상황에 맞는 분양가가 산정되기를 바랍니다.

분양가 상한제 계산 파일은, 상기 내용을 확인하시고 참고 또는 활용에 필요하다고 생각하시는 분만 구매하시기 바랍니다.

아울러 보안 또는 희소성이 중요한 만큼, 분양가 상한제 계산 파일을 구매하시는 분은 “절대!” 공유하지 말아주시기 바랍니다.


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공공지원 민간임대주택 사업추진 안내서(lh, hug)

Hits: 4500

공공지원 민간임대주택(舊뉴스테이) 안내서입니다.

제가 담당하고 있던 재개발 사업장 중 공사비 1조 5천억원 규모에 공공지원 민간임대주택이 연계되어 리츠(REITs) 설립 인가까지 진행한 곳이 있습니다.

정부 정책상 임대주택 공급이 지속적으로 높아지고 있는 추세에 따라, 본 안내서가 크게 도움이 될 것으로 생각되지만 자료 공개가 잘 안되어 시공자에서 재직하고 계시는 분들도 많이 못본 것으로 알고 있습니다.

재개발의 임대주택 또는 재건축의 소형주택 등 공공임대에 관련해서 법이나 글은 많지만 안내서가 부족하여 실무적으로 어려움이 많을텐데 사업 담당자로서 스터디하고 많은 투자심의 자료 보고시 도움받은 자료이기에 조금이나마 그 애로사항 해소에 도움이 되길 바랍니다.

업로드 용량 한도로 인해, 파일 다운로드는 링크로 대체합니다.

공공지원 민간임대주택 안내서 다운로드(클릭)

공공지원 민간임대주택 사업추진 안내서
공공지원민간임대주택 사업추진 안내서

안내서 도서 목차

공공지원 민간임대주택 목차
공공지원민간임대주택 목차

Ⅰ 공공지원 민간임대주택 개요 01

  1. 공공지원 민간임대주택이란?
  2. 공공지원 민간임대주택 사업유형
  3. 임대리츠 기금출자업무
  4. 임대리츠 사업구조 및 주요내용
  5. 사업추진 절차

Ⅱ 기금출자 업무 21

  1. 프로세스
  2. 주요 검토내용
  3. 공사비 검증 내용
  4. 주택품질 검토 내용
  5. 제출서류

Ⅲ 약정체결 업무 28

  1. 프로세스
  2. 주요 검토내용
  3. 약정서류 목록

Ⅳ 임대공급 업무 31

  1. 프로세스
  2. 주요 검토내용
  3. 제출서류

Ⅴ 기타 안내사항 41

  1. 부동산 전자계약 시스템
  2. 주거서비스 인증 제도

※ 첨 부 59

별첨1 민간임대주택법령 설명자료
별첨2 정비사업 연계형 공공지원민간임대 업무 안내
별첨3 각종 양식

공공지원민간임대주택 개요

민간임대주택에관한특별법(이하, 민특법)에 따라, 임대사업자가 다음의 어느 하나에 해당하는 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택
ㅇ 공적지원과 공공성을 연계하여 청년․신혼부부 등 주거지원계층①에게 역세권② 등에 중점 공급하고 주택도시기금 출자 지원, 용적률 건축규제 완화 등 공공지원을 받은 경우에 초기임대료 등을 규제

주거지원계층

공공지원 민간임대주택 주거지원계층 정의
주거지원계층 정의

공공지원민간임대주택 사업유형

공공지원 민간임대주택 사업 유형
사업 유형

공공지원민간임대주택 ① 민간제안사업 절차도

공공지원 민간임대주택 민간제안사업 절차도
공공지원민간임대주택 민간제안사업 절차도

공공지원민간임대주택 ② 공모사업 절차도

 공공지원 민간임대주택 공모사업 절차도
공공지원민간임대주택 공모사업 절차도

공공지원민간임대주택 ② 택지공모사업 절차도

공공지원 민간임대주택 택지공모사업 절차도
공공지원민간임대주택 택지공모사업 절차도

공공지원민간임대주택 ③ 공급촉진지구 사업 절차도

공공지원 민간임대주택 공급촉진지구 조성사업 절차도
공공지원민간임대주택 공급촉진지구 조성사업 절차도

공공지원민간임대 연계형 정비사업 원리

공공지원민간임대 연계형 정비사업 원리
공공지원민간임대 연계형 정비사업 원리

공공지원민간임대 연계형 정비사업 구조도

공공지원 민간임대 연계형 정비사업 구조도
공공지원민간임대 연계형 정비사업 구조도

공공지원민간임대주택 ④ 정비사업 연계형

정비사업 연계형 공공지원민간임대 절차도

정비사업 연계형 공공지원 민간임대 절차도
정비사업 연계형 공공지원민간임대 절차도

공공지원 민간임대 리츠 출자의 유형(건설형, 매입형, 모자리츠)

공공지원 민간임대주택 리츠 구조
공공지원민간임대주택 리츠 구조

사업구조 유형에 따라, 부과되는 세금이 달라지므로 유심히 검토하시기 바랍니다.

임대리츠 세제 혜택

공공지원 민간임대주택
임대리츠사업 세제혜택
임대리츠사업 세제혜택

공공지원민간임대주택 사업 추진(기금출자) 절차

공공지원 민간임대주택 사업 추진(출자) 절차
공공지원민간임대주택 사업 추진(출자) 절차

공공지원민간임대주택 기금출자 필수 요건

공공지원 민간임대주택 기금출자 필수요건
기금출자 필수요건

기금출자 제출서류

  1. 출자신청서(양식1-1)
  2. 사업부지의 권리확인을 위한 서류
    ㅇ 부동산등기부등본, 토지조서, 매매계약서, 매매대금납부영수증 및 토지사용승낙서(인감증명서 포함) 등
  3. 임대리츠의 법인등기부등본 및 정관
  4. 사업제안서(양식1-2)
  5. 사업수지 및 현금흐름분석표(양식1-3)
  6. 외부기관의 사업성분석보고서
  7. 사업계획승인서 또는 건축허가서 사본
    ㅇ 인허가승인 이전인 경우에는 신청서 사본
  8. 예정공정표
  9. 자산관리회사, 자산보관회사 및 사무수탁회사와의 업무위탁계약서
    ☞ 계약체결된 경우에 한함
  10. 총회 의결을 거친 관리처분계획인가신청서(관리처분계획서 포함) 사본
    ㅇ 관리처분계획인가를 받은 경우에는 인가서(관리처분계획서 포함) 사본
    ☞ 정비사업 임대리츠인 경우에 한함
  11. 주거서비스 예비인증 신청서 사본
    ☞ 공공지원 민간임대주택을 공급하는 리츠로서 준공전 사업인 경우에 한함
  12. 기타 심사에 필요한 서류
    ☞ 시세조사 비용지급 동의서, AMC 및 시공사 자격요건 증빙서류(영업보고서 포함), 설계개요, 신탁계약서 등

공사비 검증 관련

  1. 공사비검증 신청서
  2. 인허가 관련서류
    ㅇ 사업계획(변경)승인서 및 승인조건
    ㅇ 사업계획(변경)승인 접수서류(변경 사유 포함)
  3. 설계도면
    ㅇ 설계도면 : 건축·토목·기계·전기·조경 등 공종별 도면
    ㅇ 시 방 서 : 공종별 일반·특수 시방서 등
    ㅇ 계 산 서 : 구조계산서 등
  4. 공사비내역서
    ㅇ 물량산출서 : 수량산출 근거 및 수량산출 전산파일 등
    ㅇ 단가내역서 : 단가책정 근거 및 견적서·표준품셈 등
    ㅇ 기타 증빙서류 : 산출내역서, 비교견적서, 일위대가표 등
  5. 주요공법현황
    ㅇ 건축·토목·기계·전기·조경 등 공종별 적용된 주요공법
    ㅇ 특허 공법 반영시 적용 사유 및 관련자료 등
  1. 자재사용서
    ㅇ 건축·토목·기계·전기·조경 등 공종별 적용된 주요자재
    ㅇ 특허 자재 반영시 적용 사유 및 관련자료 등
  2. 지질조사서
    ㅇ 토목 설계도서 작성용 지질조사서
  3. 특화 관련자료
    ㅇ 특화 설계 적용시 관련자료(설계도서, 내역서 등)
  4. 1식성 내역 증빙서류
    ㅇ 물량산출 단위를 1식으로 표기한 항목에 대한 증빙
    ㅇ 1식 내역에 대한 물량산출 및 단가적용 근거
  5. 그 외 검증기관 요청서류
    ㅇ 검증기관이 자문 업무를 위해 요청하는 자료
    ㅇ 외주·자재업체 명부, 공종별 설계사 명부 등

주택품질 검토 관련

  1. 품질사전검토 제출서류(양식2-1)
    ㅇ 일정계획(심의, 허가, 평가, 공사 등의 해당여부 및 추진계획)
    ㅇ 실시설계 도서(미승인 사업장은 승인 완료시 즉시 제출)
    ㅇ 법규검토서 (지구단위 지침, 주택건설에 관한 규정 등 관련법령)
    ㅇ 사업승인·협의기관 의견서 및 관련 조치계획
    ㅇ 검토양식 작성 서류
    ・ 건축계획(양식2-1-1)
    ・ 설계개요 및 시설면적표(양식2-1-2)
    ・ 면적산출표(양식2-1-3)
    ・ 각종 주택성능인증 및 보장계획(양식2-1-4)
    ・ 직접공사비 건물별·공종별 내역(양식2-1-5)
    ・ 기타공사비(용역비, 분담금) 산정내역(양식2-1-6)
    ・ 적용기준(양식2-1-7)
    ・ 적용자재(양식2-1-8)
    ・ 평면계획(서비스 공간)(양식2-1-9)
  2. 착공신고 제출서류 목록(양식2-2)
  3. 설계변경 현황 작성서류(양식2-3)
  4. M/H 마감적용현황 작성서류(양식2-4)
  5. 시공실태점검 작성서류(양식2-5)
  6. 준공 제출서류 목록(양식2-6)

임대공급 프로세스

공공지원 민간임대주택 프로세스
공공지원 민간임대주택 임대공급 프로세스

사업의 現 문제(한계)점

일단 공급은 하지만… 이후 계획은 없는 공공지원 민간임대(클릭)

공공지원 민간임대주택을 시공한 한 대형 건설사 관계자는 “임대의무기간이 끝난 다음 입주자에게 분양할지, 분양하더라도 우선권을 줄지, 누가 분양주체가 되는지 등 국토교통부의 업무지침이나 법 규정이 전혀 없는 상태”라면서 “해당 주택을 분양전환할 수 있도록 리츠가 시공사에 매각하거나 다른 인센티브(유인책)를 줄 가능성 등을 고려해 당장 큰 이익이 없더라도 사업에 참여하는 상황”이라고 말했다.

이에 대해 국토교통부 관계자는 “임대기간 종료 이후 주택을 어떻게 처분하는지 등의 규정이 법에 명시되지 않은 것은 맞지만, 공공지원 민간임대주택의 경우에는 오는 2026년부터 임대기간이 만료되기 때문에 후속 방안을 준비할 시간이 있다”면서 “공공성을 강화하고 장기임대를 유도한다는 방향에 맞도록 어떤 세부 기준을 정해야 할 지 검토하는 단계”라고 말했다.

이 때문에 빠르게 정비사업을 추진하기 위해 뉴스테이를 택했던 민간 사업장 중에서는 재개발사업으로 선회해 일반분양하겠다는 곳들이 잇따르고 있다. 굳이 임대주택을 짓는 대신 분양수익을 노리겠다는 전략이다. 지난해 인천 부평구 청천2구역과 부평구 부평4구역이 뉴스테이 방식을 포기했고, 올 들어서는 부산 남구 우암1구역과 사하구 감천2구역, 인천 동구 송림 1·2동이 일반 재개발사업으로 틀었다.

또 다른 문제점, 종합부동산세

현재 임대주택 리츠(REITs)가 임대주택을 매입하였을 때 종합부동산세를 부과하고 있습니다. (건설형이 아닌 매입형)
과거 법인이 주택을 매입하여 절세(또는 탈세)한 것을 대상으로 합산 배제가 매입형에는 안되어, 엄청난 규모의 종합부동산세가 부과될 예정입니다.

한국부동산원에서 3월에 법(시행령) 개정에 대한 움직임이 있는데 어떻게 진행될 지에 대하여 현재 사업에 관심을 갖고 계신 분들은 자세히 지켜볼 필요가 있습니다.

함께 보면 좋은 글(링크)

그림으로 이해하는 건축법(클릭)

분양가 상한제 분석(클릭)

HUG 고분양가 심사제도 개선(클릭)

2020년 재개발 재건축 결산(클릭)