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부동산 신탁사 업무 [처분신탁]에 대해 알아봅시다

부동산 신탁사 업무 [1] 책준관토(클릭)

부동산 신탁사 업무 [2] 담보신탁(클릭)

[1] 처분신탁 개요

“처분신탁”은 위탁자(지주)가 갖고 있는 부동산의 ‘처분’에 대한 신탁계약을 체결하는 신탁상품입니다.
‘갑종’은 종합적 관리 및 처분, ‘을종’은 단순한 소유권의 처분을 목적으로 합니다.

[1-1] 절차

(1) [처분]신탁계약 체결 (위탁자 ↔ 수탁자)

(2) 토지매매계약 (수탁자 ↔ 토지 매수인)

(3) 토지매매대금 지급 (매수인 → 수탁자)

(4) 소유권이전등기 (수탁자 → 매수인)

(5) 수익 교부 (수탁자 → 위탁자)

[2] 처분신탁 목적

(1) 처리하기에 어려운 부동산, 예를 들면 금액이 너무 커서 적정 매수인을 찾기 어렵다거나 부동산의 수(필지 등)가 너무 많거나, 손해보지 않고 잘 팔고싶다(절세 등 포함) 등의 목적을 갖고 처분신탁을 찾으실 것 같습니다.

(2) 아울러, 매매계약체결 후 매수인 입장에서 소유권 이전이 제대로 될 것인지에 대한 우려가 있을 경우 처분신탁이 좋은 상품이 될 것이라 생각합니다. (신탁사가 매매계약의 이행을 담보하기 때문입니다)

[3] 처분신탁 실무 활용

(1) 해외이민 또는 해외장기체류 등으로 부동산을 처분하기 어려운 경우
– 부동산 소유자를 대신하여 신탁회사가 안전하게 처분하여 수익을 돌려드림

(2) 잔금정산까지 장기간이 소요되어 소유권 관리에 안전을 요하는 부동산
– 신탁회사가 안전하게 관리하여 처분하고 소유권 이전

(3) 시공사가 도급계약 또는 용역계약의 대가로 지급 받는 대물 부동산을 직접 소유권을 이전 받지 않고 처분신탁 하는 경우
– 각종 제세공과금 절감 효과가 발생하며 권리를 안전하게 보호

(4) 시공사가 토지매입비 등을 시행사에 대여(지주공동사업 등)하여 시행사 명의로 매입한 부동산을 처분신탁 하는 경우
– 지주명의로 사업수행 불능 사유 발생시 사업부지 확보가 가능하여 원활한 사업 추진이 가능

[4] 개발사업 위한 처분 신탁 활용

개발사업을 위해 토지를 매입하기 시작할 때, 많은 주의가 필요합니다.

(1) 토지매입이 소문이 나면 가격이 기하급수적으로 치솟고, 알박기가 발생합니다.

(2) “누가 산다”, “누가 판다” 하면 주변에 브로커들이 끼기 시작하면서 토지작업이 속칭 ‘개판’이 되어 사업이 불가능해지는 경우도 있습니다.

(3) 따라서 토지 매입은 일괄로 한번에 처리해야 합니다. 이를 위해서 전속 부동산 공인중개사를 두고 한 사람을 통해서만 매매계약을 체결하여 보안에 유지하는 경우도 많습니다.

(4) 토지 매입단계에서 자신을 드러내지 않아야 하는 경우도 있습니다. (감정적, 현실적 등 안좋은 관계가 있을 수 있음)

[4-1] 처분신탁 매수자 변경 관련 특약사항 예시(안)

(5) 여러 사유를 이유로 처분 신탁을 진행하게 될 경우, 아래와 같은 특약사항(안)을 통한 토지 매입이 가능합니다.

– 아 래 –

우선수익자는 “별도 매수자”를 지정할 수 있다. 이 경우 우선수익자는 수탁자에게 매수인지정서를 제출하기로 하며, 수탁자는 본조 제1항에 명시된 금액으로 “별도 매수자”와 신탁부동산의 매매계약을 체결하고, “별도 매수인”에게 소유권을 이전하기로 한다.

이 경우 위탁자와 기존 매수자간 매매계약은 별도의 조치가 없어도 자동으로 실효되며, 기존 매수자의 매매대금반환청구권은 “별도 매수자”에게 양도되는 것으로 본다.

수탁자는 “별도 매수자”로부터 처분대금을 받아 이를 신탁의 이익으로서 위탁자에게 교부하여야 하나, 급부과정을 단축하여 기존 매매계약상 매매대금의 반환, 새로운 매매계약상 매매대금의 지급, 매매대금 상당의 신탁이익 지급 과정은 생략하기로 한다. 위탁자와 수익자, 우선수익자는 이상의 법률관계 및 급부제공 생략 등에 동의하며 어떠한 이의도 제기하지 않기로 한다.

[4-2] 매수자의 성명, 상호 비밀성 보호

A(지주, 매도인) → B(1차 매수인) → C(최종 매수인)
위와 같이 여러 단계를 걸쳐 토지 매입을 진행할 경우
매매조건을 확정하고 A와 신탁회사간 처분신탁계약을 체결하고, 수탁자는 B와 매매계약을 체결하되,

※ 신탁계약 특약사항으로 수탁자가 위탁자의 동의 없이 매매조건 동일성을 유지하는 조건으로 매수인 지위변경계약(권리의무 승계계약)을 할 수 있도록 정하여 소유권을 옮기는 작업을 할 수 있습니다. (중간생략)

참고기사(링크)

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부동산 신탁사 업무(담보신탁)에 대해 알아봅시다

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담보신탁 개요

담보신탁은 위탁자가 부동산을 신탁사에 맡기고(수탁), 우선수익권증서를 금융기관에 전달하고, 대출받는 신탁상품을 일반적으로 말합니다.
담보신탁의 목적을 다하거나(계약의 종료) 계약 해제 또는 해지, 기한의 이익을 상실 또는 금융기관이 환가 요청시 수탁자는 환가대금을 정산하여 우선수익자 또는 수익자(위탁자와 같거나 다를 수 있음)에게 그 정산금을 교부합니다.

담보신탁 장점

[1] 제22조(강제집행 등의 금지)

① 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 “강제집행등”이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.

② 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 강제집행등에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 「민사집행법」 제48조를 준용한다.

③ 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 국세 등 체납처분에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 국세 등 체납처분에 대한 불복절차를 준용한다.

→ 위탁자가 부동산을 신탁사에 수탁하면, (가)압류 등의 강제집행 절차로부터 신탁부동산(더 나아가 신탁재산)을 보호할 수 있습니다.

신탁재산에 대한 압류처분은 무효임(대법원2011다57715 , 2012.04.26)

국세법령정보시스템(클릭)에서 검색 가능합니다.

신탁재산에 대한 강제집행 가능 여부(기호일보, 클릭)

[2] 매각이 빠르고 비용 절감 가능(경매 대비)

위탁자가 부동산을 담보신탁하여 신탁사에 맡기고 나서, 위탁자가 부도 또는 파산, 채권 이행 의무를 이행하지 못하여 default가 발생할 경우,

신탁사는 담보하여 갖고 있는(신탁등기 後) 신탁 재산을 외부에 공개하여 경쟁 (“공매”)하도록 하고, 가장 높은 가격으로 입찰할 자에게 매각할 수 있습니다.

KB부동산신탁 – 공매(클릭)
하나자산신탁 – 공매(클릭)

담보물건과 그 진행 방법에 대해서는 위 사이트에서 물건마다 들어가보시면, 자세히 파악하실 수 있습니다.

일반적으로 공매는 감정평가서에 근거하여 예정가격을 산정하고, 낙찰되지 않을 경우 일정 비율(예. 10%)을 할인하여 다시 공매하는 식으로 진행합니다 (경매와 비슷)

[3] 부동산 개발에 다양하게 활용 가능

가장 흔하게 많이 쓰는 작업은 건설사 또는 시행사, SPC로 토지작업하면서 담보신탁을 활용하여 부동산 소유권을 확보하고 시행하는 작업입니다.
법적 규제를 피하는 작업 또한 포함되어 있어 아규(argue)가 많은 부분은 공개하지 못하지만, 이를 제외하더라도, 담보신탁은 부동산 시행에 다양하게 사용되고 있습니다.

아울러, 토지확보(담보신탁) – 개발신탁 또는 책준관토 → 준공한 다음, 준공후 미분양(악성)이 있을 경우 미분양담보대출에도 활용되며 담보대출을 통해 분양촉진책을 활용하여 토지비, 건축비 등 사업비 회수에 사용합니다.

담보신탁 절차

하기 절차와 내용은 실제로는 동시다발적으로 진행되며, 설명상 순서를 정하였습니다.
(신탁사 업무는 절차의 안내와 원활한 진행, 신탁 목적 달성이라 생각합니다.)

[1] 담보신탁계약 체결

위탁자, 수탁자, 수익자, 우선수익자, 수익권, 우선수익권, 피담보채권, 채무자, 신탁부동산, 신탁기간, 신탁특약 등과 소송 등 계약 일반적인 사항을 정의하면서,
별첨을 통해
[#1] 신탁부동산의 표시, [#2] 우선수익자 및 수익자의 표시
[#3] 신탁보수 [#4] 신탁특약(신탁계약서에 우선함)
등을 정리합니다.

[2] 대출약정서 체결

위탁자(차주), 대주(대출금융기관)을 정의하고 대출의 실행, 이자의 계산 등 금융구조(조건)에 대하여 정리한 다음, 대출원리금의 상환, 채무불이행시 절차, 약정의 해제 등을 정의합니다.

1) 차주 관련 서류
가. 법인등기부등본
나. 법인인감증명서(사용인감 사용시 사용인감계)
다. 사업자등록증
라. 정관
마. 이사회의사록 (법인의 경우 보증 등과 같이 채무 의무가 발생시 이사회 절차가 필요합니다)
바. 국세/지방세 납입증명서
사. 기타 서류

2) 거래 관련 계약서
가. 약정서
나. 담보신탁계약서 및 특약
다. 토지 매매계약서
라. 기타 담보 설정과 관련된 계약서

3) 법무법인 법률검토의견서

[3] 자금관리 대리사무 계약 체결(사용시)

담보신탁을 통한 자금 차입시, 안정적인 관리를 위해 부동산신탁사에 자금의 관리에 관련된 사무를 맡기는 경우가 있는데, 이를 “자금관리 대리사무” 라 칭하고 있으며 신탁사 업무 중 상당수를 차지하는 부분입니다. (반대로 보수는 적음..)
자세한 내용은 후술하겠습니다.

[4] 담보신탁 해지 요청 및 동의서 징구

담보신탁을 해지할 경우, 전원의 동의를 서면으로 받아 계약을 해지하게 됩니다.
신탁사 명의로 된 신탁재산을 다시 위탁자에게 양도하고, 신탁재산과 관련된 채무/채권 등의 관계를 정리합니다.

신탁사 업무는 모든 절차의 시작과 끝에 정리하는 것까지 포함하기에 주니어로서 부동산 개발 관련 사업의 스터디하기에는 최적의 장소가 아닐까.. 싶습니다. 이상입니다!

담보신탁 관련 기사(링크)

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[부동산] “부동산담보신탁계약 제대로 설명 안 한 공인중개사 책임 50%” (클릭)

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