Mintelligence

분양인지세 지연가산 논란 일단락…국세청 “소비자 피해 최소화할 것”(클릭)

분양가 상한제 개편(클릭)

신탁사 연봉(클릭)

건설실무, 부동산 개발, 부동산 신탁, 신탁 실무, 업무 매뉴얼(MANUAL)

인지세 납부 관련 실무 안내

2021년 11월 16일 MinjaeLee 댓글 한 개

분양 관련 이슈사항인 인지세 납부 관련 글입니다.

작년에는 민간(도급)계약 관련하여 인지세를 납부했는지 세무조사를 열심히 하더니.. 올해는 분양권 관련하여 인지세를 납부했는지 열심히 국가에서 조사하더라구요…

그래서 분양 관련 기사도 많이 나왔습니다.

“늦었으니 4배 내라”…분양권 인지세 납부 ‘가산세 폭탄'(클릭)

[1] 인지세 납부 대상

『인지세법』 제1조(납세의무)

① 국내에서 재산에 관한 권리 등의 창설ㆍ이전 또는 변경에 관한 계약서나 이를 증명하는 그 밖의 문서를 작성하는 자는 해당 문서를 작성할 때에 이 법에 따라 그 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있다.

※ 『부동산 거래신고 등에 관한 법률』에 따라 거래신고하는 부동산은 물론, 거래신고를 하지 않는 부동산(지식산업센터)도 해당함을 주의한다.

※ 즉, 분양계약서와 분양권 전매계약서 모두다.

[2] 인지세 납부주체

② 2인 이상이 공동으로 문서를 작성하는 경우 그 작성자는 해당 문서에 대한 인지세를 연대(連帶)하여 납부할 의무가 있다.

※ 즉, 부동산 거래의 계약을 체결하면 공급자와 수분양자가 “연대”하여 인지세를 납부하여야 한다.

[2-1] 인지세 납부 실무

실무적으로는
(1) 시행사가 전액 부담하거나

(2) 시행사와 수분양자 50%씩 부담하거나

(3) 수분양자가 전액 부담하거나

3가지 중 한 가지를 선택해야 한다.

과거에는 보존등기 및 소유권 이전등기를 할 시점에 법무사 통해 등기치면서, 수분양자에게 비용을 부담하도록 하였다.

사업장마다 다르니, 해당 내용은 분양받는 사업에 직접 문의하여야 정확한 정보를 알 수 있다.

PF대출을 통해 사업을 진행할 경우, 해당 인지세를 미리 사업수지에 반영해놓거나, 다른 사업비(EX. 분양수수료)로 집행하고 수분양자에게 받는 등의 방법이 있다.

실무가 궁금하신 분은 댓글로 문의하시길..

[3] 인지세 납부 기준

『인지세법』 제3조를 보면, 부동산의 거래금액이 1억원 – 10억원은 계약서당 15만원, 15만원 초과시 35만원이다.

[4] 인지세 납부기한, 납부방법

제8조(납부) ① 인지세는 과세문서에 「수입인지에 관한 법률」 제2조제2항제1호에 따른 종이문서용 전자수입인지(이하 “종이문서용 전자수입인지”라 한다)를 첨부하여 납부한다. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 인지세액에 해당하는 금액을 납부하고 과세문서에 인지세를 납부한 사실을 표시함으로써 종이문서용 전자수입인지를 첨부하는 것을 갈음할 수 있다.

즉, 계약체결 당시 전자수입인지를 첨부하여야 한다.

[5] 인지세 가산세

[5-1] 근거법령 : 국세기본법 제47조의4(납부지연가산세) 제9항

법정납부기한 후 [3]개월 이내 : 미납세액 100%

법정납부기한 후 [3]개월 초과 : 미납세액 200%

법정납부기한 후 [6]개월 이내 : 미납세액 200%

법정납부기한 후 [6]개월 초과 : 미납세액 300%

[6] 인지세 내는법(구매방법)

전자수입인지(클릭)

위 사이트에 들어가셔서, 종이문서용 전자수입인지에서 전자수입인지를 구매하면 됩니다.

(1) 용도 : 인지세 납부

(2) 과세문서 종류 : 부동산 등 소유권 이전

(3) 금액 : 15만원 or 35만원

(4) 건수 : 1건

인지세 관련 참고 서류

기타 참고 서류

함께 보면 좋은 글(링크)

분양가 상한제 개편(클릭)

부동산 신탁사 업무 [1-1] 건축주 명의변경(클릭)

부동산 신탁사 업무 [5] 차입형토지신탁(클릭)

건설실무, 부동산 신탁, 신탁 실무, 업무 매뉴얼(MANUAL)

부동산 신탁사 업무 [1-1] 건축주 명의 변경

2021년 11월 15일 MinjaeLee 댓글 한 개

부동산 신탁사 업무(실무) 관련하여 알아봅시다.

먼저 책준관토 관련하여 실무를 정리할 예정이며,
건축주 명의 변경입니다.

신탁 업무 관련 참고 글

부동산 신탁사 업무 [5] 차입형 토지신탁(클릭)

[1] 건축주 명의 변경

책준관토의 경우, 위탁자(시행사) → 수탁자(신탁사)로 건축주 명의를 변경(이관)해야 합니다.
즉, 시행사가 신탁사에 신탁하는 과정이라고 보시면 됩니다.

신탁등기 들어가는 것을 포함하여 사업부지에 대한 소유권 이전, 신탁등기 절차 이행 및 인허가 취득에 대한 권리 신탁

※ 본PF시점에 사업/대출약정과 신탁계약을 동시에 약정 및 체결하기 때문에, 본PF 기표 후 즉시 하는 경우가 대부분이며, 건축허가(사업계획) 승인이 난 후에 체결하는 것이 일반적이므로, 인허가 명의도 함께 옮깁니다.
(착공필증이 교부된 현장은, 착공필증도 같이)

[1-1] 근거법령

『건축법 시행규칙』 제11조(건축 관계자 변경신고)(클릭)

①법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인ㆍ상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다.

허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우
허가를 받거나 신고를 한 건축주가 사망한 경우
허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우

② 건축주는 설계자, 공사시공자 또는 공사감리자를 변경한 때에는 그 변경한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서를 허가권자에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)하여야 한다.

③허가권자는 제1항 및 제2항의 규정에 의한 건축관계자변경신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 별지 제5호서식의 건축관계자변경신고필증을 신고인에게 교부하여야 한다.

[2] 필요서류

[2-1] 신탁사

일반적으로 내부 결재를 진행하기 위해,
위탁자(시행사)의 요청 공문, 시공사의 동의 공문과 더불어 각 사 스타일에 맞추어 필요 서류를 업로드합니다.

[2-2] 인허가 관청

(1) 건축관계자 (변경)신고서(세움터)

세움터로 접수할 경우, 필요 없는 서류이나 직접 접수할 경우 필요하며 해당 내용이 어떻게 구성되는지 실무자는 볼 필요가 있습니다.

※ 건축법 시행규칙 [별지 제4호서식]

부동산 신탁사 업무 - 건축주 명의 변경
관계자 변경 신고 — 건축주 명의 변경

(2) 대리인 위임장(필수)

세움터로 접수하여도, 대리인 위임장은 필수인 서류이며 신탁사가 건축주 명의 변경 관련하여 설계사 또는 시행사로 해당 업무를 위임하는 서류입니다.

(3) 명의 변경 동의서(지자체별로 다름)

명의 변경에 대한 동의가 1, 2번 서류로 부족할 수도 있어서 (3) 본 서류가 필요한 지자체가 있으니, 시행사를 통해 필요한지 확인하여야 합니다.

함께 보면 좋은 글(링크)

[부동산 금융] 부동산 PF #1 개요(클릭)

211109_조간_분양가상한제_심사_매뉴얼_및_추정_분양가_검증_매뉴얼_제개정주택정책과 다운로드

분양가 상한제 개편(클릭)

신탁사 연봉(클릭)

건설실무, 국토교통부 정책, 부동산 개발, 업무 매뉴얼(MANUAL)

분양가 상한제 개편

2021년 11월 14일 MinjaeLee 댓글 남기기

분양가 상한제 개편(2021.11.08)

국토교통부에서 분양가 상한제 개편과 분양가 추정에 대한 매뉴얼을 제정하여 공표하였습니다.

금번 글에서 간단하게 분양가 산정 관련 업무를 알아보고자 합니다

공식 자료(클릭)는 본 글 하단 첨부파일 참고하시기 바랍니다

[1] 분양가 상한제란

분양가상한제는 공동주택(아파트)의 분양가격을 ‘택지비+건축비+가산비’ 이하로 제한하는 제도이며,

(택지비) 공급가격(공공택지) 또는 감정평가액(민간택지)+택지가산비
(건축비) 기본형건축비(지상층 건축비+지하층 건축비) + 건축가산비

위 구성을 갖추고 있습니다.

[2] 분양가 상한제 대상지역

[3] 분양가 상한제 계산

개편사항을 중심으로 알아보겠습니다.

[3-1] 택지비

민간택지에서 가장 문제가 되었던 점은, “표준지”를 근거하여 택지비를 산정하는데

(1) 표준지가 많지 않고,

(2) 당 사업지와 유사하지 않을 경우 가격 편차가 매우 크다는 점입니다.
(예를 들면, 주상복합일 경우 상업지역에 주거시설이 건설되어 있는 곳이 주변에 있어야 비교하는데 비교 대상지가 없을 경우 명확하지 않다는 점 등이 있습니다)

(3) 어떤 표준지를 쓰냐에 따라, 표준지시가, 개별공시지가가 현 토지 시세를 얼마나 반영하고 있는지(갭차이가 70~90% 등 편차가 큼)에 따라서도 택지비 가격이 매우 크게 흔들립니다.

그 부분에 대한 개선이 1차로 하겠다고 발표하였습니다.
(실제로는 협의하면서 얼마나 자세하게 반영하는지 봐야 알 것 같습니다)

[3-2] 건축비

국토부 정기고시를 통한 기본형 건축비를 사용하여야 하나, 지자체에서 임의로 삭감하는 경우가 있어서 매뉴얼에 구체화하고 임의삭감하지 않도록 한다고 합니다.

임의로 삭감했던 것 자체가 지자체의 월권이지 않나 싶은데…. 무튼 변경한다고 합니다.

경험상 최근에는 분양가 상한제나 HUG 고분양가 지역이 아닌데도, 해당 심사를 적용하겠다고 하는 지자체가 있습니다.

아무리 인허가 관청에 분양가 승인 권한이 있다고 하더라도.. 이런 건 너무하지 않나 싶어서, 분양가 상한제 개편뿐만 아니라 전반적인 분양 승인 업무도 정리가 필요하지 않나 싶습니다.

[3-3] 가산비

가산비는 항목 자체가 법에 기재되어 있지만, 명확하지가 않은데 그 부분을 구체화한 것 같습니다. (첨부 파일 참고)

[4] 분양가 상한제 심사 가이드라인 요약

분양가 심사 매뉴얼(공식자료)

분양가심사-업무-매뉴얼202111월-개정_211110_105052-1 다운로드

추정분양가-검증-업무-매뉴얼202111월-제정_211110_105133-1 다운로드

함께 보면 좋은 글(링크)

분양가 상한제 계산(클릭)

분양가 상한제 계산(엑셀) 구매(클릭)

분양가 상한제 분석(클릭)

분양보증수수료 산정(클릭)

HUG 고분양가 엑셀(클릭)

HUG 정책, 부동산 시장

hug 제59차 미분양관리지역 선정

2021년 8월 6일 MinjaeLee 댓글 남기기

주택도시보증공사(이하 “HUG”)에서 선정한 제59차 미분양관리지역에 대해 알아봅시다

[1] 미분양관리지역 선정기준

① 미분양 증가

최근 3개월간 전월보다 미분양세대수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역

② 미분양 해소 저조

가. 당월 미분양세대수가 1년간 월평균 미분양세대수의 2배 이상인 지역

나. 최근 3개월간 미분양세대수가 1,000세대 이상이며 최근 3개월간 전월보다 미분양세대수 감소율이 10% 미만인 달이 있는 지역

③ 미분양 우려

가. 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 시‧도 중에서 최근 3개월간 전월보다 미분양세대수가 30% 이상 증가한 달이 있거나, 당월 미분양세대수가 1년간 월평균 미분양세대수의 1.5배 이상인 지역

㉠. 최근 3개월간 전월보다 인허가실적이 50% 이상 증가한 달이 있는 지역

㉡. 당월 인허가실적이 1년간 월평균 인허가실적의 2배 이상인 지역

㉢. 당월 청약경쟁률이 최근 3개월간 평균 청약경쟁률보다 10% 이상 증가하고 당월 초기분양률이 최근 3개월간 평균 초기분양률보다 10% 이상 감소한 지역

나. 직전 1년간 분양승인실적이 해당 지역 공동주택재고수의 5% 이상인 지역

④ 모니터링 필요

1호부터 3호의 어느 하나에 해당된 후 2개월 미경과 지역

(미분양주택수 500세대 이상 요건을 요하지 않음)

[2] 미분양관리지역 선정현황 (2021.06월 말 기준)

* 정부규제지역

①「소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역(투기지역)

②「주택법」 제63조에 따른 투기과열지구

③「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역

[3] 미분양 관리지역 발표 (HUG)

○ 주택도시보증공사는 제59차 미분양관리지역으로 6개 지역을 선정하여 30일 발표(클릭)했습니다.

○ 이번 제59차는 전월(5곳) 대비 충북 진천군이 제외되고 충남 아산시, 경남 양산시가 편입됨에 따라 총 6개 지역이 미분양 관리지역으로 지정되었으며, 신규편입지역은 8월 5일부터 적용 예정입니다.

○ ‘21.6월말 기준 미분양관리지역의 미분양 주택은 총 4,566호로 전국 미분양 주택 총 16,289호의 약 28.03%를 차지하고 있다.

[4] 미분양 관리지역 선정에 따른 변화

ㅇ(선정효과) 미분양관리지역 내에서 분양보증 발급 위해 예비심사 또는 사전심사를 받아야 합니다

ㅇ (선정요건) 미분양 주택수가 500세대 이상인 시‧군‧구 중 미분양 증가, 해소 저조, 미분양 우려, 모니터링 요건 중 1개 이상 충족 지역

[5] 예비(사전)심사

210730_HUG-제59차-미분양 관리지역-선정21.6월말-기준 다운로드

함께 보면 좋은 글(링크)

HUG 고분양가 심사제도 개선(클릭)

HUG 분양보증(클릭)

사업계획승인 건축허가 차이(클릭)

HUG 신용평가(클릭)

국토교통부 정책, 부동산 시장

[국토부] 2020 국토모니터링 보고서 발간

2021년 8월 5일 MinjaeLee 댓글 남기기

국토교통부 – 국토지리정보원에서 발간한 2020 국토모니터링 보고서를 알아봅시다

[1] 국토모니터링 보고서란?

생활SOC : 사람들의 일반 생활에 필요한 필수 인프라(공원, 도서관, 보육시설, 약국, 경찰서, 초등학교, 보건의료시설 등)

[2] 보고서 발간 개요

국토교통부(장관 노형욱)는 2020년 국토조사를 통해 전 국토를 행정구역과 격자망*으로 분석·진단한『2020년도 국토 모니터링보고서』를 발간(8.6)한다고 밝혔다.

* 국토를 바둑판처럼 가로세로 일정한 간격으로 구분하여 100m, 250m, 500m, 1km 크기로 구획한 표준화된 공간단위

『2020년도 국토모니터링보고서』는 인구, 사회, 토지, 경제, 생활, 복지, 국토인프라 등 분야별 통계자료를 총 390여 종의 국토지표로 나타낸 것으로, 국민생활과 밀접한 국토지표를 통해 국토변화를 한 눈에 볼 수 있도록 구성하였으며, 특히, 지속적인 수요 증가에 따라 올해부터는 전자책(e-book) 형태로 제공할 계획이며, 주요 지표를 국토통계지도와 인포그래픽을 통해 시계열변화를 한눈에 확인할 수 있도록 하여 이용자의 편의성을 높였다.

『2020년도 국토모니터링보고서』에 따르면 코로나-19 방역으로 관심이 높아진 응급의료시설 접근성은 2019년 전국 평균 12.1km에서 2020년 11.9km로 다소 개선된 것으로 나타났다. (참고3)

* 응급의료시설은 ‘응급의료에관한 법률’에 따라 지정된 중앙응급의료센터, 권역응급의료센터, 전문응급의료센터, 지역응급의료센터 및 지역응급의료기관

세종특별자치시의 경우 응급의료시설이 추가되어 접근성이 2019년 14.8km에서 2020년 11.1km로 개선되었으며, 응급의료시설로부터 10km 이내 거주하는 세종시 인구 비율도 5.2%에서 84.4%로 크게 증가한 것으로 분석되었다.

『2020년도 국토모니터링보고서』는 돌봄, 교육, 여가, 복지 및 안전 등 다양한 생활SOC 시설의 접근성 현황과 수혜 인구비율도 공개한다.

전국(시군구) 도서관 평균 접근성은 4.6km이고 1.5km이내 거주 인구비율은 84.6%로 나타났다. 이는 2019년 평균접근성 4.9km, 1.5km이내 거주인구 비율 82.4%보다 소폭 개선되었다

코로나-19 확산으로 인한 사회적 거리두기가 강화로 인구 밀집이 덜한 공간으로 관심이 높아진 생활권공원*의 경우 전국 평균 접근성이 2019년 5.71km에서 2020년 5.4km으로 단축 되었고, 도보 15분(750m) 내 이용가능 주민비율은 2019년 63.1%에서 63.3%로 소폭 개선되었다.

*｢도시공원 및 녹지 등에 관한 법률｣에 따른 도시공원의 하나로, 도시생활권의 기반공원 성격으로 설치·관리되는 공원(소공원, 어린이공원, 근린공원)

『국토모니터링보고서』는 생활SOC 사각지대의 진단, 국토계획·도시계획·도시 재생 전략계획*에 필요한 기초 현황 파악, 정책지표의 설정 등 기초자료로 활용되고 있으며, 최근에는 코로나-19 스마트 방역을 위한 질병청과의 협력, 행안부 재난안전 대응, 국토위성을 활용한 그린뉴딜 지원, 정책모니터링, 낙후지역 지원사업 발굴 등에도 활용될 예정이다.

* 제5차 국토종합계획, 국토부 도시재생종합정보체계(URIS), 지역개발통합모니터링시스템(RDIMS), 국가균형발전위원회 국가균형발전종합정보시스템(NABIS), 지자체의 기초조사정보체계(UPBSS) 등

『2020년도 국토모니터링보고서』는 국토지리정보원의 국토정보플랫폼의 국토통계지도(클릭) 서비스를 통해 누구나 열람하고 다운로드할 수 있다.

국토지리정보원 사공호상 원장은 “국토모니터링보고서에 나타난 정보를 토대로 데이터에 기반한 합리적 정책을 발굴해 나갈 수 있을 것”이라면서, “공간정보로 융합한 격자기반 국토조사가 여러 공공부문에서 적극적으로 활용되기 시작함에 따라, “국토조사 혁신 5개년 로드맵”을 수립하여, 디지털 뉴딜시대의 핵심지표로 자리매김할 수 있도록 국토조사 생산기반을 강화하고 정책수요에 대응하여 활용저변을 확대할 계획“ 이라고 밝혔다.

[3] 보고서 개요

[3-1] 보고서 설명

GIS나 Qgis를 사용해보신 분들은 아실텐데, 우리나라는 현재 GIS (shape형태)로 지리정보 구축이 많이 되어 있습니다.

이를 여러 형태로 표현하면서 분석하는 것에 최적화되어 있고, 사업지를 도출하거나 네비게이션 활용 등 공간 정보에 대하 관심은 나날이 뜨거워지고 있습니다.

특히 최근 프롭테크로 부동산 + IT 가 결합되면서 메인스트림으로 올라갈 수 있는지도 많은 관심이 쏠리고 있습니다.

[3-2] 주요 목차(2020)

[3] 보고서 주요내용 발췌

서울과 부산에 인구가 밀집되어 있는게 한 눈에 보이네요

노후주택이 많은 만큼 재개발 재건축 진행이 가능한 사업지가 많다는 얘기이고, 수주 사업장 선별에 도움을 받을 수 있습니다

장소는 고정되어 있기 때문에, 이렇게 평균적인 거리를 수치화하여 도시마다 복지 수준이 어떠한지 등도 개략적으로 알 수 있습니다.

특정 이벤트(event)도 주소 정보만 갖고 있다면, 이렇게 표현이 가능합니다.

다운로드(클릭)

함께 보면 좋은 글(링크)

[국토부] 분양가상한제 적용주택의 기본형 건축비(클릭)

[국토부] 광역철도 등 향후 5년간 광역교통시행계획(인프라) (클릭)

[부동산 금융] 부동산 PF #1 개요(클릭)

[부동산 금융] 부동산 PF #1 개요(클릭)

HUG 정책, 건설실무, 부동산 개발, 부동산금융, 신탁 실무, 업무 매뉴얼(MANUAL)

분양보증수수료 산정

2021년 7월 27일 MinjaeLee 댓글 한 개

공동주택(아파트) 분양시 발생하는 분양보증수수료 산정에 대해 알아봅시다

[1] 분양보증 상품 대상 [주택도시보증공사(HUG) 기준]

[1-1] 주택분양보증

「주택법」 제15조에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택사업
일반에게 분양하는 주택이 30세대 이상인 경우
(부대시설 및 복리시설 포함)

주택조합의 조합원에게 분양되는 주택은 보증대상에서 제외
건축허가를 받은 주상복합건물의 주택 및 주택외시설과 사업계획승인을 얻은 주상복합건물 중 주택이외의 시설은 주상복합주택분양보증 대상

[1-2] 주상복합분양보증

「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받은 주상복합주택(일반에게 분양되는 주택이 30세대 이상인 경우에 한함)으로서 주택 및 주택 이외의 시설
「주택법」 제15조에 따라 사업계획승인을 받은 주상복합주택으로서 주택외의 시설
다만,「건축물의 분양에 관한 법률」제3조제2항에 해당하는 시설은 제외

※ 오피스텔 분양보증상품은 별도로 있습니다. (계산식은 같음)

[2] 분양보증수수료 보증기간

당해 주택사업의 입주자 모집공고 승인일부터 건물소유권보존등기일(사용검사 포함)까지

하기 샘플 참고하시기 바랍니다.

[3] 분양보증수수료 요율

주택도시보증공사(HUG) 기준 대지비, 건축비 요율입니다.

대지비는 일괄로 0.133% 이며 (이전에는 0.138% 였습니다)

건축비는 0.144% ~ 0.342% 이며, 건설사의 신용등급과 HUG 보증심사평점(1~5등급)에 따라 뵤율이 결정됩니다. (이전에는 0.158% ~ 0.469%)

[4] 분양보증수수료 납부시기

공동주택을 분양하기 전, 분양보증 받을 때 보증수수료를 납부합니다.

다만 그 기간이 입주자모집공고 – 소유권보존등기 이므로 최초 납부 이후에 기간에 변동이 발생하면 보존등기 후 정산하여 추가 납부하거나 환급받게 됩니다.

[5] 분양보증수수료 산정

[5-1] 대지비 부분

대지비부분 보증료 = 대지비부분 보증금액× 보증료율×(보증서발급일부터 입주자모집공고안에 기재된 입주예정월의 다음달 말일까지의 일수)/365

※ 대지비부분 보증금액 = 보증금액×(입주자모집공고안상 세대별 대지비 합계액/입주자모집공고안상 세대별 분양금액 합계액)

[5-2] 건축비 부분

건축비부분 보증료 = 건축비부분 보증금액× 보증료율×(보증서발급일부터 입주자모집공고안에 기재된 입주예정월의 다음달 말일까지의 일수)/365

※ 건축비부분 보증금액 = 보증금액 – 대지비부분 보증금액

[6] 분양보증수수료 계산

간단하게 정리하면

[6-1] 보증금액 = 매출 x (계약 + 중도금 비율)
[6-2] 건축비 = 공사비 x 연면적 x (계약 + 중도금 비율)
[6-3] 대지비 = 보증금액 – 건축비
[6-4] 보증기간 : 입주자모집공고승인일 ~ 소유권보존등기일
[6-5] 분양보증수수료 = 건축비(대지비) x 보증기간 x 요율 입니다.

내용만 알면, 엑셀로 산식 정리하는 업무는 금방 할 수 있는데 그래도 어려우시다면

minjae9037@naver.com 이메일로 명함 회신하여 주시면,
계좌번호와 판매금액 송부드리겠습니다.
입금해주시면 분양보증수수료 산정 파일 회신드리겠습니다.

[참고] 분양보증 신청 관련 서류 양식

함께 보면 좋은 글(링크)

HUG 분양보증(클릭)

HUG 신용평가(클릭)

건축물 분양업무(클릭)

오피스텔 학교용지부담금(클릭)

분양가 상한제 계산 엑셀 구매(클릭)

HUG 고분양가 엑셀 구매(클릭)

재건축 초과이익 환수제 계산(클릭)

HUG 주택분양보증(클릭)

주상복합주택분양보증(클릭)

오피스텔분양보증(클릭)

건설실무, 부동산 개발, 부동산 신탁, 부동산금융, 신탁 실무, 업무 매뉴얼(MANUAL)

[부동산 금융] 부동산 PF #2 브릿지론

2021년 7월 24일 MinjaeLee 댓글 남기기

연재 예정 목차
부동산 PF #1 개요(클릭)
부동산 PF #2 브릿지론
부동산 PF #3 IM 설명 (실물)
부동산 PF #4 IM 설명 (개발)
부동산 PF #5 책준관토 설명 (개발)
부동산 PF #6 민감도 분석
부동산 PF #7 개발사업 모델링 방법(이하 추후 공지)

[1] 토지 매입 단계 대출 구분

개발사업을 진행할 때, 가장 먼저 진행하는 작업은 ① 매입 예상 부지를 선택하고 ② 건축설계사무소를 통해 설계(안)을 그리고 ③ 개략적인 사업수지표를 작성하여 사업의 진행 여부를 판단한 다음

④ 본격적으로 “토지 매입” 을 시작하게 됩니다.

최근 트렌드를 보면, 증권사에서 흔히 북(book)이라 표현하는 ① PI 대출 (계약금 대출)을 통해 토지 계약금부터 대출을 통해 지급하기 시작하거나,
시행사 Equity를 투입하고나서 ② 브릿지 론(대출)을 통해 토지 매입을 시작하고 있습니다.

금번 글에서는 브릿지 론 먼저 살펴보고자 합니다.

[2] 브릿지 론(대출)(Bridge Loan) 개요

[2-1] 브릿지 론 뜻

브릿지론 뜻은 말 그대로, 토지 매입 → 착공(or 본PF) 까지 단계를 넘어가기 위한 다리(브릿지)라고 보시면 됩니다.

이 단계에서 멈추는 경우도 워낙 많기 때문에 High risk, High Return 의 대표적인 대출 상품이며, 이 단계에 참여하는 경우 추후 진행되는 본PF의 주간(관)에 대한 권리를 요구하게 되며 인허가가 잘 나면 실제로 본PF에 참여하여 사업을 이끌게 됩니다.

정확히는 본PF 대출을 주도적으로 이끈다고 표현하는게 맞는 것 같고, 그 이후는 보통 부동산신탁사가 사업을 관리하게 됩니다.

[2-2] 브릿지론 담보

일반적으로는 토지 매매계약서를 통해 매입한 부동산을 “담보신탁” 을 통해 소유권을 “부동산신탁사”에 넘기고, “부동산신탁사”가 대주단(은행 등)에 우선수익권증서를 발행하며 대출을 일으키게 됩니다.

물론 해당 대출에 대한 “사업 및 대출약정서”는 시행사, 차주, 대주단, 연대보증인(보통은 시행사 대표), 대리금융기관이 참여하여 날인합니다.

[3] 브릿지론 구조

부동산신탁사를 통해 담보신탁계약을 체결하여 대출을 일으키고 토지 잔금을 처리하는 경우의 구조도 입니다.

담보신탁을 체결하면, 소유권이 부동산신탁사에 넘어갔다가 다시 시행사(위탁자)로 넘어오기 때문에 안전성을 확보할 수 있고, 금융기관의 대출을 확보하는 데에도 도움이 됩니다.

[4] 브릿지론 금융조건

[4-1] 브릿지론 취급기관

Risk가 워낙 크기 때문에 (토지매입이 다 안되거나(알박기 등), 인허가 등 이후 절차가 진행이 안되면 출자(투자) 또는 대출한 돈은 그대로 묶이게 됩니다) 취급하는 기관이 본PF에 비해 수가 상대적으로 많이 적습니다.

일반적으로 새마을금고(MG), 수협 등 시설대 관련, 증권사, 캐피탈 등이 있겠습니다.

[4-2] 브릿지론 수수료, 브릿지론 금리

다만, 토지 위치와 참여자에 따라 편차가 많이 나는 부분이니 건 by 건으로 검토하셔야 합니다.

선ㆍ중ㆍ후순위 등에 따라 수수료가 많이 다른데 수수료 기준 약 5.0%, 금리 기준은 약 7.0%, All- in Cost 는 약 10.0% 정도까지 된다고 보시면 될 것 같습니다.

[4-3] 브릿지론 기간

일반적으로는 1년 (12개월) 을 설정합니다.

[4-4] 브릿지론 기타 조건

브릿지 관련 IM 등 투자자를 모을 때에는 여러 조건들이 반영되어 Risk hedge를 하는데 자세한 내용은 브릿지 론 IM을 별도로 구하셔서 파악하시기 바랍니다.

투자자 유의사항
목표수익률
환매 관련사항
수익증권의 기준가격 관련
대출 관련 Tranche (A, B, C 등)
조기상환 가능여부 및 수수료
채권보전조치 (물상보증인, 연대보증, 이자유보 등)
인출 선행조건
인출 후행조건
자금관리
대주(단)의 의사결정
담보에 대한 개요
신규사업에 대한 개요
예상 사업수지표
위험에 대한 고지

함께 보면 좋은 글(링크)

부동산 신탁사 업무 [5] 차입형토지신탁(클릭)

건설실무, 부동산 개발, 부동산 신탁, 부동산금융, 신탁 실무, 업무 매뉴얼(MANUAL)

[부동산 금융] 부동산 pf #1 개요

2021년 7월 11일 MinjaeLee 댓글 남기기

연재 예정 목차
부동산 PF #1 개요
부동산 PF #2 브릿지론
부동산 PF #3 IM 설명 (실물)
부동산 PF #4 IM 설명 (개발)
부동산 PF #5 책준관토 설명 (개발)
부동산 PF #6 민감도 분석
부동산 PF #7 개발사업 모델링 방법(이하 추후 공지)

[1] 부동산 PF 개요

부동산 개발(금융) 사업은 부동산 PF(Project Financing)를 통해서 자금을 조달하게 됩니다.

일반 기업이 대출을 통해 자금을 조달하면 해당 “부채”가 재무제표에 쌓이게 되는데, 이는 재무 건전성에 악영향을 주게 됩니다.

개발을 하면 할수록 대출(-)이 수익(+)보다 먼저 집행되고, 정산이 나중에 되기 때문에 돈을 벌겠다고 일을 열심히 하는데 대외 수치상 악영향만 끼칩니다. (국내 건설 시장은 선분양이기 때문입니다. 후분양 구조는 국내 선설사 중에 가능한 곳이 몇개 없습니다)

이는 금융기관(대주단)과 건설사, 시행사 모두에게 상대적으로 불리한(난처한) 조건이고 부담이 되기 때문에,

SPC(차주), PFV 등을 설립하여 부외금융(Off-balance) 효과를 일으키고 보전채권에 대한 Risk를 hedge 하는 등 조치를 취하면서 부동산 대출 PF를 일으켜서 사업을 진행하고 있습니다.

[2] 부동산 PF 구분

부동산 개발사업을 크게 구분하자면, (1) 이미 건축물이 완성된 실물 부동산에 투자해서 수익을 창출하거나 (2) 토지 매입단계부터 투자하여 건축물을 완성짓고, 분양해서 매각하는 구조가 있다고 볼 수 있습니다.

물론 (2) 부동산 개발 후 (1) REIT’s 등의 구조로 임대운영 등을 통해 수익을 내고 배당하는 구조도 있습니다. (또는 SOC 등)

[2-1] 실물 부동산 투자

부동산 PF 오피스 현황 — 오피스 시장 Market Report(자료 : Avison Young)

실물 부동산의 주 타겟층은 오피스 (Office) 건물입니다. 아무래도 안정적으로 임차인이 확보되어 있거나, 확보하면 되고 건축물이 완성되어 있어서 투자한 금액 대비 Risk가 상대적으로 개발사업에 비해 작습니다.
(공실이 길어진다거나, 화재 등의 사고(물론 보험 가입으로 hedge) 등 상대적으로 개발에 비해 리스크가 간단합니다)

※ 가장 중요한 사실은 안정적인 임대수익률이 어느정도 시장에서 확보되어 있다는 점을 알고 있기 때문에 (시세형성), 투자자를 모으는 데에도 오피스가 굉장히 유리하다는 점입니다.

※ 주로 자산운용사가 펀드를 만들어서 운용합니다.

※ 참고자료(사이트)

[1] 젠스타메이트 Market Review(클릭)

[2] 이지스 자산운용 인사이트(클릭)

[2-2] 개발 부동산 투자

부동산 개발은 크게 토지매입 → 인허가 → 착공 → 분양 → 준공 단계로 진행되며, 토지 매입 단계에서는 브릿지론(BridgeLoan)이 기표되고, 인허가가 완료된 다음에는 착공 전 본PF가 기표되면서 브릿지론을 대환하고, 그 이후 사업비를 집행합니다.

분양을 개시한 이후에는, 분양수입금을 80% ~ 90% : 20% ~ 10% 비율로 대출금상환계좌, 사업비운영계좌로 분배하여 사용하게 됩니다.

부동산 개발에 있어서 대주단의 가장 큰 Risk는 토지비ㆍ사업비를 투입한 이후 건축물이 준공되지 않는 것입니다 (건물이 완성되지 않으면 분양대금을 온전히 받을 수 없고, 대출금의 상환(회수)도 불가능하기 때문입니다)

그래서 국내에서는 가장 많이 쓰는 것이 외부 신용보강(공여)를 사용하는 것인데, 1순위가 시공사이고 2순위가 신탁사입니다. (책임준공의무 부담)

최초 기표일부터 책임준공기한 N개월을 부여하면서 시공사에 1차로 준공에 대한 의무를 부담하고, 시공사가 못할 경우 신탁사가 2차로 의무를 부담하는 장치입니다.

[3] 부동산 PF 구조

[3-1] 부동산 금융 기본 구조

예전에 신입사원 교육자료로 사용한 구조도인데, 실제로는 각 사업마다 워낙 편차가 크고 복잡하게 얽히기 때문에 기본적인 개념을 이해하는 데 사용하시기 바랍니다. (위 구조도도 틀린 부분이 좀 있는데, 흐름에 대한 정보만 주는 데에는 문제가 없어서 그냥 사용하겠습니다)

시행사가 Equity를 투입하고, 대출기관에서 브릿지론을 통해 토지비 잔금을 처리한 다음, 본PF를 통해 (추가)대출기관이 들어와 각종 사업비와 공사비를 처리, 분양대금 일부를 함께 사용하면서 건축물 준공한 다음 정산하는 순서로 진행합니다.

[3-2] PF 자금 조달 구조

임대차보증금이 포함된 임대운영사업이 포함된 개발에서 검토했던 자금조달 구조 건입니다. 기본 → 후순위 → Equity 추가 방식으로 검토했었는데,

가장 복잡한 구조 중 하나라서 스터디 하시는 데 도움이 될 것 같아서 추가해 보았습니다. 후순위 자금을 계속 추가하면서 Risk를 분담해 가는 과정입니다.

※ 질의사항은 댓글 남겨주시면 답변드리겠습니다.

[3-3] 부동산 PF 재무모델링 흐름도

부동산 개발은 Equity, Loan을 통해 사업비를 조달한 다음 건축물을 완성짓고 분양하여 청산하는데,

그 과정에서 부동산 개발 실무자는
Cash-Flow에 끼치는 영향, 그리고 재무제표에 어떻게 반영되는지 등을 정확히 이해하고 사업수지표를 분석해야 합니다.
그래서 재무회계와 세무회계, 원가회계, 건축법과 각종 투자와 관련된 법 등에 대해서 스터디해야 합니다.

그저 엑셀로 숫자를 두들기는 게 중요한 것이 아니라, 해당 사업의 재무제표는 어떻게 꾸려지는지, 어떻게 손익을 높일 수 있는지 (IRR 등의 재무지표) 고민하고 각종 인허가 절차 등 개발에 관련된 내용도 알고 사업기간을 줄일 수 있도록노력해야 합니다.

이런 내용 때문에 개발 인력을 제대로 키우는 데 시간이 많이 걸리는 게 현실입니다. 그만큼 부동산 개발 인력은 경력이 쌓일수록 고급인재로 취급받고, PF에 대해서 전문가로 성장하는 데

부동산 투자자로서 사업에 함께 할 때에는 해당 인력이 전문성을 얼마나 갖고 있는지와 더불어 투자자도 부동산 개발 흐름에 대해 잘 알고 있어야 투자수익을 잘 낼 수 있을 것 같습니다.

함께 보면 좋은 글(링크)